Статья 1181 ГК РФ. Наследование земельных участков.

Комментарий к статье 1181

1. Земельные участки наряду с различного рода постройками и другими прочно связанными с землей объектами относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу или недвижимости - ст. 130 ГК).

В отличие от юридических лиц гражданам земельные участки могут принадлежать как на праве собственности, так и на праве пожизненного наследуемого владения. Те и другие участки, как это предусмотрено комментируемой статьей, переходят по наследству на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется. Включение данной нормы в гл. 65 ГК, посвященную особенностям наследования отдельных видов имущества, вызвано прежде всего тем, что земельные участки введены в гражданский оборот сравнительно недавно и ГК 1964 г. не регулировался порядок их наследования. При этом земельные участки имеют не только различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру для одного лица, но и различную для них нормативную базу. Причем некоторые из законов и подзаконных актов на момент принятия части третьей ГК содержали особые правила наследования земельных участков. Поэтому важно было именно в таком законе, как ГК, предусмотреть, что, несмотря на все различия и особенности, земельные участки переходят по наследству без каких-либо изъятий из общего порядка наследования (ч. 1 комментируемой статьи).

В известной мере положения ст. 1181 можно рассматривать в качестве одного из важнейших принципов наследования земельных участков, значение которого не ограничивается рамками данной статьи ГК. Указанные положения должны учитываться при оценке действующих нормативных актов и при разработке новых законов, затрагивающих вопросы наследования земельных участков.

Те или иные особенности, связанные с целевым назначением, разрешенным режимом использования и т.п., которые установлены земельным законодательством и другими нормативными актами, безусловно, также должны учитываться, но только после того, как будут оформлены наследственные права. В частности, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина либо лица без гражданства, которым он не может принадлежать, действующее законодательство предусматривает возможность отчуждения этого участка (ст. 238 ГК; ст. ст. 3, 5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

2. Гражданский кодекс, довольно подробно регламентируя в гл. 17 право собственности и другие вещные права на землю, тем не менее нормативного определения земельного участка не содержит. Такое определение содержалось в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса, в соответствии с которым земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты РФ, в частности Земельный кодекс дополнен новой главой - гл. I.1 "Земельные участки", где дано несколько иное понятие земельного участка: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Из содержания приведенных норм следует, что земельный участок всегда индивидуализируется на местности при его отводе, представляя собой конкретно определенную вещь, и характеризуется такими признаками, как общий размер, границы и местоположение.

В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок, включая земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 15). Разумеется, при условии, что земельная доля не была внесена в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия. Поскольку вопрос о принадлежности земельной доли умершему вызывает значительные трудности, нотариальная практика исходит из того, что для оформления наследником своих прав он должен представить следующие документы:

решение общего собрания коллектива о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности;

решение органов местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность с планом земельного участка;

свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 (утратил силу) <1>;

--------------------------------

<1> САПП РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.

справку из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не была внесена в уставный капитал.

Из данного перечня к числу правоустанавливающих (в точном значении этого слова) можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передаче земли в общую собственность. Решение общего собрания трудового коллектива о круге лиц, имеющих право на земельную долю, и размере этой доли служит лишь базой для принятия указанного решения органами местного самоуправления.

Выдаваемые на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить уже существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов.

3. В числе основных принципов земельного законодательства Земельным кодексом в подп. 5 п. 1 ст. 1 провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие этого принципа ст. 35 Земельного кодекса содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Одновременно в п. 3 ст. 3 подчеркнуто, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Все эти положения Земельного кодекса не затрагивают общих правил наследования земельных участков, предусмотренных ГК. С точки зрения гражданского права земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако это самостоятельные объекты гражданского оборота (ст. 130 ГК). Поэтому завещание остается действительным и в случае, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу строения и земельного участка по своему усмотрению.

Кроме того, следует отметить, что подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержит оговорку - "за исключением случаев, установленных федеральными законами". Таким исключением можно считать раздел ГК "Наследственное право", нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай своей смерти земельными участками и строениями. Ничего чрезвычайного ситуация, когда право собственности на земельный участок и на строение переходит к разным лицам, не содержит; выход из нее в достаточной степени урегулирован гл. 17 ГК. Суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка с учетом конкретных обстоятельств дела может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника конфликта либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (ст. 272 ГК).

4. Право пожизненного наследуемого владения относится к ограниченным вещным правам. Гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, владеет и пользуется, но не вправе распоряжаться им. Данное ограничение не распространяется на переход прав на земельный участок по наследству (как по закону, так и по завещанию).

В связи с этим утратила силу ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях", которая исключала возможность завещать земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения.

В юридической литературе можно встретить мнение о том, что в отличие от права общей собственности право общего наследуемого владения законодательством не предусмотрено; по этой причине земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если он неделим, т.е. не может быть разделен между наследниками в натуре <1>. С таким подходом трудно согласиться - это не вытекает из закона и даже прямо противоречит ст. 1181.

--------------------------------

<1> См.: Государство и право. 2002. N 10. С. 82.

Что касается делимости земельного участка, то для наследования любого имущества возможность его раздела не имеет никакого значения. Все вопросы, связанные с перерегистрацией наследниками своего права на земельный участок, его разделом либо установлением порядка пользования, относятся к несколько иной стадии, которая может (но не обязательно) последовать за оформлением наследниками своих наследственных прав.

И все же одно отличие в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения существует. Связано оно с тем, что земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения в отличие от права собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам ни по закону, ни по завещанию. Субъектами наследования таких земель могут быть только граждане. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

5. В силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком также относится к числу ограниченных вещных прав. Несмотря на то что начиная с 1991 г. граждане получили возможность приобретать земельные участки на праве собственности или пожизненного владения, это право продолжает быть довольно распространенным.

Выполняя служебную роль при возведенном строении, такие участки никогда не были самостоятельным объектом гражданского права и наследования. При переходе права собственности на строение, не исключая и наследников, право пользования участком переходит к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме (ст. 35 Земельного кодекса).

Важно подчеркнуть, что переход этих прав на земельный участок после смерти наследодателя следует рассматривать как один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения, что предусмотрено ст. 35 Земельного кодекса и ст. 271 ГК.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к наследникам и в тех случаях, когда унаследованное строение разрушено в результате пожара либо ветхости (при условии, что не проведена государственная регистрация прекращения права собственности на поврежденное строение). Точно так же, когда наследодатель умирает до окончания возведения строения, объекты незавершенного строительства наследуются на общих основаниях, и права на них подлежат государственной регистрации без каких-либо изъятий (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

Если же наследодатель, получив участок, до открытия наследства не приступил к его освоению и строительству, то с его смертью право постоянного землепользования прекращается, поскольку законом не предусмотрен переход такого права к другим лицам в порядке правопреемства.

Однако ситуация будет иной, если установлено, что наследодатель обратился с заявлением о передаче ему земельного участка в собственность, но умер до принятия соответствующего решения. Учитывая, что право гражданина на приватизацию земельного участка является безусловным, по аналогии с практикой применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>, такой участок можно рассматривать как объект недвижимости, подлежащий наследованию на общих основаниях.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

6. В целях упрощения оформления наследниками своих прав на земельные участки 23 ноября 2007 г. был принят Федеральный закон N 268-ФЗ <1>, которым внесены изменения в отдельные законодательные акты. Так, изменена и дополнена ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также изложен в новой редакции п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 48 (ч. II). Ст. 5812.

Суть этих изменений состоит в том, что граждане, которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на здание или сооружение, вправе зарегистрировать также право собственности на земельные участки по Закону о так называемой "дачной амнистии".

Для государственной регистрации права собственности на такие участки в органы Росрегистрации предоставляются, во-первых, документы о праве собственности на здание (строение) или сооружение и, во-вторых, один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права любого прежнего собственника здания или сооружения на данный земельный участок.

При этом все эти изменения не меняют общий порядок наследования земельных участков, предусмотренный частью третьей ГК. Речь в данном случае идет об особом порядке оформления в собственность земельных участков, предоставленных гражданам на том или ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса для целей ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного либо индивидуального жилищного строительства.