Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-7797/2015 ) ООО «Лада» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2015 по делу № А56-75262/2014 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к Обществу с ограниченной ответственностью "Лада"

о взыскании 85561 руб. 76 коп. штрафа, расторжении договора, выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее – КУГИ, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лада" (далее – Общество) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды от 29.06.2009 № 04-ЗК00895 в размере 85 561 руб. 76 коп., расторжении указанного договора и выселении Общества с земельного участка площадью 74 кв.м с кадастровым номером 78:10:5535:1041, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, участок 1 (западнее дома 72 литера А по проспекту Просвещения).

В обоснование исковых требований Комитет сослался на использование ответчиком земельного участка под цели, не предусмотренные договором, а именно под размещение торгового павильона вместо павильона общественного питания.

Решением от 31.01.2015г. иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, ответчик просит решение отменить и в иске отказать. Податель жалобы считает недоказанным факт использования последним земельного участка с нарушением цели предоставления, предусмотренной договором, а выводы суда, основанные на положениях Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 02.01.2000 № 29-ФЗ «О качестве и безопасности пищевых продуктов» и Санитарных правил 2.3.6.1079-01 «Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила», не имеющими отношения к существу спора. Кроме того, Общество указало на отсутствие доказательств получения арендатором претензии Комитета с предложением о расторжении договора.

Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу.

Общество о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило. В судебном заседании представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561), созданного путём реорганизации Комитета по управлению городским имуществом путём присоединения к нему Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ, в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявила о процессуальном правопреемстве Комитета по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 29.06.2009 № 04-ЗК00895 площадью 74 кв.м с кадастровым номером 78:10:5535:1041, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Просвещения, участок 1 (западнее дома 72 литера А по проспекту Просвещения).

В соответствии с пункту 4.3.1 договора Общество обязалось использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, то есть под размещение павильона общественного питания.

Актом проверки функционального использования земельного участка от 08.07.2014 с проведением фотофиксации, установлено, что земельный участок используется под размещение торгового павильона. На павильоне имеются вывески с надписями «Сигареты-напитки-продукты-хлеб».

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Пунктом 6.3.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

Исходя из размера арендной платы, установленной в соответствии с уведомлением № 1516-04 от 9.04.2012, размер штрафа за нарушение условий договора аренды составил 85 561 руб. 76 коп.

В соответствии с правилами статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец направил ответчику претензию №5506 от 10.07.2014, в которой Обществу предложено в срок до 27.07.2014 произвести оплату штрафа, привести использование участка в соответствие с условиями договора и обеспечить явку представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Однако данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Принимая решение о расторжении договора, суд исходил из положений условий п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ и п. 6.3.1 договора, предусматривающего возможность расторжения договора при при использовании участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

Допущенное Обществом нарушение, связанное с установленным договором целевым использованием земельного участка, в установленный в претензии срок Общество не устранило, и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции надлежащих доказательств организации в павильоне пункта общественного питания не представило.

Доводы Общества о том, что акт проверки функционального использования земельного участка от 09.07.2014 составлен Комитетом в одностороннем порядке, без участия представителя Общества, не опровергают его доказательственную силу, поскольку ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг сведения, изложенные в данном акте, а также своевременно не представил возражения претензию Комитета.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны провели совместный акт осмотра арендуемого Обществом земельного участка, по результатам которого был составлен акт с приложением документов фотофиксации.

Согласно представленному акту проверки от 20.01.2015, на земельном участке размещен павильон, на котором имеется вывеска «Кафе-бистро», часть павильона используется под торговый цели; павильон оборудован столиками, имеется неподключенное оборудование (мойка-рукомойник), 8 посадочных мест, оборудование для подогрева пищи - не в полной компектации, меню и прейскурант цен не представлены, режим работы кафе и книга отзывов и предложений отсутвуют. Из документов фотофиксации следует, что в павильоне установлены витрины с выставленными продуктами питания, на которых установлены ценники.

Оценивая указанный акт, суд правомерно указал, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Общество не представило объективные и достоверные доказательства того, что в павильоне, расположенном на арендуемом земельном участке, организован пункт общественного питания.

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона № 381-ФЗ от 28.12.2009 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Согласно Санитарным правилам 2.3.6.1079-01 «Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов ипродовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила», при организации пунктов общественного питания необходимо наличие павильона, подключенного к сетям водопровода и канализации, а также холодильного оборудования для хранения полуфабрикатов; наличие в базовой организации условий для обработки инвентаря, тары; наличие у работников личной медицинской книжки установленного образца с отметками о прохождении необходимых обследований, результатах лабораторных исследований, прохождении профессиональной гигиенической подготовки и аттестации; наличие условий для соблюдения работниками правил личной гигиены.

Кроме того, оборот пищевых продуктов должен соответствовать требованиям нормативных документов, а продукция должна пройти государственную регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом № 29-ФЗ от 02.01.2000 «О качестве и безопасности пищевых продуктов».

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия условий, указанных в данных Санитарных правилах, а именно, сведения о подключении павильона, установленного Обществом для организации общественного питания, к сетям водопровода и канализации, а также холодильного оборудования для хранения полуфабрикатов; наличие в базовой организации условий для обработки инвентаря, тары; наличие у работников личной медицинской книжки установленного образца с отметками о прохождении необходимых обследований, результатах лабораторных исследований, прохождении профессиональной гигиенической подготовки и аттестации; наличие условий для соблюдения работниками правил личной гигиены, на что обоснованно указано судом в решении.

Доводы ответчика о несоблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора являются необоснованными, поскольку материалами дела подтверждается факт направления ответчику претензии № 1516-04 от 9.04.2012 , что подтверждается списком заказных писем, поданных в ОПС-60.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств передачи ответчиком спорного земельного участка в освобожденном состоянии не представлено, с требованием о подписании акта-приема передачи Общество не обращалось в Комитет, требование о выселении считаем правомерным.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

При этом на основании ст. 58 Гражданского кодекса РФ Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга является правопреемником Комитета по управлению городским имуществом. Наличие правопреемства между указанными лицами подтверждено материалами дела, не оспаривается ответчиком, в связи с чем ходатайство о правопреемстве подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену Комитета по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2015г. по делу № А56-75262/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова