Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фоминых И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2021 по делу № А47-1506/2018 об отказе в признании объектов недвижимости самовольной постройкой.

В судебной заседании, проведенном в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители Гафарова Рустама Маратовича - Баймуканова А.Б. (паспорт, доверенность от 03.09.2019), Панченко Е.В. (паспорт, доверенность от 01.03.2022).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2018 на основании заявления Галауловой Нагимы Габдрахмановны возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» (ОГРН 1135658005933, ИНН 5612081326).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.04.2018 (резолютивная часть от 18.04.2018) заявленные требования кредитора удовлетворены, в отношении общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» введена процедура конкурсного производства ликвидируемого должника с применением норм параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» как Застройщика, конкурсным управляющим утверждена Колесник Татьяна Васильевна, член Ассоциации «СРО АУ «Южный Урал».

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №80 от 12.05.2018.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.08.2018 (резолютивная часть от 27.08.2018) Колесник Татьяна Васильевна освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2020 (резолютивная часть от 20.02.2020) конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» утверждена Болотина Татьяна Николаевна, член Ассоциации саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал».

ИП Гафаров Р.М. 14.10.2020 года обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил:

1. Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:2303, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1503 по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний;

2. Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:2304, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний;

3. Обязать ООО «Гармония в доме» за свой счет снести указанные объекты незавершенного строительства в течение 10 дней со дня вступления определения суда в законную силу (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, том 3, л.д. 86-87).

Определением арбитражного суда от 09.02.2021 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2021 (резолютивная часть от 05.10.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Гафаров Рустам Маратович обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда от 15.10.2021.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Гафаров Р.М. указывает, что судом первой инстанции не выяснено, не установлено и не исследовано, создают ли спорные объекты незавершенного строительства угрозу жизни и здоровью граждан. Позиция заявителя заключается в том, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 56:21:3004001:2303 и 56:21:3004001:2304, расположенные на земельных участках Гафарова Р.М. с кадастровым номером 56:21:3004001:1503 и 56:21:3004001:1299, возведены ООО «Гармония в доме» с нарушением градостроительных норм и правил, а также представляют угрозу жизни и здоровью окружающих, в силу чего на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ подлежат сносу. Обстоятельства, на которые ссылается Гафаров Р.М., доказываются им во исполнение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса следующими доказательствами: техническое заключение №117-ЦЭОК-08-20-Ф от 27.08.2020 г., составленное ООО «Центр экспертизы, оценки и кадастра»; техническое заключение №117-ЦЭОК-08-20-Ф/1 от 26.04.2021 г., составленное ООО «Центр экспертизы, оценки и кадастра». В материалах настоящего обособленного спора отсутствует заключение, судебная экспертиза, по результатам проведения которой специалистом, экспертом однозначно разрешен вопрос о том, что спорные объекты незавершенного строительства построены с соблюдением градостроительных, строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также о том, что при возведении объектов незавершенного строительства не допущены существенные и неустранимые нарушения. Выводы суда первой инстанции в этой части не подтверждаются ни одним доказательством по делу.

Заявитель также указывает, что судом первой инстанции необоснованно отклонено его ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, а также необоснованно отклонено ходатайство заявителя об отложении судебного заседания для представления сведений об экспертных учреждениях и оплаты услуг эксперта, как и неосновательно отклонено ходатайство заявителя об объявлении перерыва в судебном заседании до окончания рабочего дня (это отражено на странице 6 обжалуемого определения). Срок для внесения денежных средств, подлежащих выплате эксперту, Судом первой инстанции в нарушение статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса заявителю не предоставлен, в силу чего был нарушен принцип состязательности, установленный статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса, несмотря на то, что заявитель просил Суд предоставить ему этот срок.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 22.12.2021.

До начала судебного заседания от Гафарова Р.М. поступило ходатайство об отложении судебного заседания по причине неблагоприятных погодных условий (вх.№68373 от 21.12.2021).

Одновременно с подачей апелляционной жалобы Гафаровым Р.М. заявлено ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы по делу, в котором заявитель просит поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:2303, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1503 по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, градостроительным и строительным нормам и правилам, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании;

2. Соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:2304, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1299 по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, градостроительным и строительным нормам и правилам, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании;

3. Создает ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:2304, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1299 по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, угрозу жизни и здоровью граждан;

4. Создает ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:2303, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1503 по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, угрозу жизни и здоровью граждан.

Проведение судебной экспертизы по делу поручить обществу с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр судебных экспертиз и исследований» (ОГРН 1215600002947, ИНН 5610241172, 460000, Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Орджоникидзе, д. 27, офис 10).

В доказательство внесения денежных средств на оплату экспертизы на депозит суда в материалы дела представлен чек-ордер №1030 от 16.11.2021 на сумму 30 000 руб. (том 5, л.д. 4).

Данное ходатайство оставлено открытым апелляционным судом.

Определением суда от 22.12.2021 на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 26.01.2022. Конкурсному управляющему ООО «Гармония в доме» предложено представить письменное мнение на ходатайство о назначении судебно-технической экспертизы, экспертные учреждения, вопросы необходимые, по мнению конкурсного управляющего, для постановки эксперта в рамках настоящего спора.

В коллегиальном составе суда в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судей Забутыриной Л.В., Журавлева Ю.А. на судей Кожевникову А.Г., Румянцева А.А.

Судебной коллегией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву №1, поступившие от конкурсного управляющего Болотиной Т.Н. (вх.№67870 от 20.12.2021, №2781 от 20.01.2022).

Определением суда от 26.01.2022 на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 15.03.2022 для направления запросов о возможности проведения судебной экспертизы в экспертные организации.

В порядке статей 82, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к материалам дела приобщены поступившие ответы экспертов на запрос суда (вх.№8874 от 21.02.2022, №11070 от 03.03.2022, №12730 от 14.03.2022), отказано в приобщении к материалам дела дополнения №2 к отзыву на апелляционную жалобу, поступившего от конкурсного управляющего Болотиной Т.Н., так как не представлены доказательства заблаговременного направления в адрес участвующих в деле лиц (вх.№12772 от 14.03.2022).

В судебном заседании 15.03.2022 представители Гафарова Р.М. поддерживали доводы апелляционной жалобы, просили назначить по делу судебную строительную экспертизу.

Конкурсный управляющий в судебное заседание не явился, в отзыве на апелляционную жалобу представил возражения относительно ходатайства о назначении экспертизы по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений ч. 2 ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Таким образом, судом апелляционной инстанции может быть назначена экспертиза в случае необоснованного отклонения судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы и невозможности рассмотрения дела без экспертного заключения.

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции Гафаровым Р.М. было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по аналогичным вопросам.

Суд первой инстанции с учетом того, что заключения и рецензии специалистов по соответствующим вопросам уже имеются в материалах дела, объекты недвижимости возведены при наличии соответствующего разрешения, экспертное исследование по предложенным вопросам приведет к затягиванию рассмотрения дела, отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, признав проведение такой экспертизы процессуально нецелесообразным.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание предмет спора, имеющиеся в материалах дела доказательства, возможность рассмотрения спора без экспертного заключения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для назначения судебно-строительной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Гафаров Рустам Маратович является собственником земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:1503 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 1 500 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний) и земельного участка с кадастровым номером: 56:21:3004001:1299 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 880 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний. Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:21-.300:4001).

21.09.2015 года между ООО «Гармония в доме» и Гафаровым Рустамом Маратовичем заключен договор №4 аренды земельного участка с последующим выкупом (далее -договор аренды №4), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1503, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 1 500 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний.

Согласно п. 2.1 договора аренды №4 договор заключен на срок с 21.09.2015г. по 02.11.2016 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В соответствии п. 4.1 договора № 4 общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 3 253 424 руб. 70 коп.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения к договору аренды №4 от 02.11.2016 г. договор аренды №4 заключен с 22.09.2015 по 02.11.2017 года.

В соответствии с разделом 7 договора аренды все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменном форме. Дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами за счет средств арендодателя. Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством РФ.

Договор аренды №4 заключен с целью осуществления строительства застройщиком, ООО «Гармония в доме», по договорам участия в долевом строительстве, а именно:

- по договору №ЖК-59/ДУ от 16.02.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Крахтовой Любовью Александровной;

- по договору №ЖК-61/ДУ от 15.03.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Которовой Еленой Николаевной;

- по договору №ЖК-62/ДУ от 15.03.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Кувшиновой Зинаидой Алексеевной;

- по договору №ЖК-64/ДУ от 20.04.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Радаевой Любовью Николаевной;

- по договору №ЖК-65/ДУ от 20.04.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Косолаповой Надеждой Николаевной;

- по договору №ЖК-67/ДУ от 16.08.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Мамонтовым Андреем Юрьевичем;

- по договору №ЖК-68/ДУ от 29.08.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Латыповым Ильфатом Сайфуллаевичем;

- по договору №ЖК-69/ДУ от 21.09.2016 г., заключенному между ООО «Гармония в доме» и Бугровым Александром Сергеевичем.

В соответствие с указанными договорами, ООО «Гармония в доме», застройщик своими силами или с привлечением других лиц обязалось построить на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1503, расположенном по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, восьмиквартирный жилой дом блокированной постройки (площадь застройки - 309,99 кв.м., количество этажей здания - 1, количество квартир - 8, общая площадь квартир - 240, 54 кв.м.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства жилые помещения (квартиры), расположенные в доме, согласно выше указанным договорам долевого участия, а участники обязались уплатить обусловленную указанными договорами цену и принять объекты долевого строительства.

В соответствии с разрешением на строительство №56-21-04-696-2015 от 18.12.2015г., выданным Администрацией муниципального образования Оренбургский район, на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1503 должником возведено одноэтажное строение прямоугольной формы с размерами 31,2x9,8 м.

Кроме того, 21.09.2015 года между ООО «Гармония в доме» и Гафаровым Рустамом Маратовичем заключен договор №5 аренды земельного участка с последующим выкупом (далее - договор аренды №5), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером: 56:21:3004001:1299, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 880 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п.Весенний. Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:21:300:4001.

Согласно п. 2.1 договора аренды №5 договор заключен на срок с 21.09.2015 по 02.11.2016 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В соответствии п. 4.1 договора №5 общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 1 902 675 руб. 85 коп.. Из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. 00 коп. в месяц, выкупная стоимость составляет 1 902 675 руб. 85 коп.

В соответствии с п.1 дополнительного соглашения к договору аренды №5 от 02.11.2016 г. договор аренды №5 заключен с 22.09.2015 по 02.11.2017 года.

Договор аренды №5 заключен с целью осуществления строительства застройщиком, ООО «Гармония в доме», по договорам участия в долевом строительстве, а именно:

- по договору №ЖК-71/ДУ от 21.12.2016 года, заключенного между ООО «Гармония в доме» и Паниной Светланой Сергеевной и Паниным Виталием Сергеевичем;

- по договору №ЖК-72/ДУ от 23.01.2017 года, заключенного между ООО «Гармония в доме» и Микаелян Наргиз Вагановной.

В соответствие с указанными договорами, ООО «Гармония в доме», застройщик своими силами или с привлечением других лиц обязалось построить на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1299, расположенном по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, восьмиквартирный жилой дом блокированной постройки (площадь застройки - 326,57кв.м., количество этажей здания - 2, строительный объем здания - 2677,87 куб.м., количество квартир - 8, общая площадь квартир - 502, 64 кв.м.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства жилые помещения (квартиры), расположенные в доме, согласно выше указанным договорам долевого участия, а участники обязались уплатить обусловленную указанными договорами цену и принять объекты долевого строительства.

В соответствии с разрешением на строительство №56-21-04-213-2016 от 08.06.2016г., выданным Администрацией муниципального образования Оренбургский район, на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 должником возведен фундамент П-образной формы.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, Гафаров Р.М. указывает, что спорные незавершенные объекты строительства возведены с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В подтверждение доводов заявителем представлено техническое заключение №117-ЦЭОК-08-20-Ф от 27.08.2020 г., составленное ООО «Центр экспертизы, оценки и кадастра».

Согласно п. 3.1 технического заключения по результатам проведенного исследования, объекту незавершенного строительства - одноэтажному строению прямоугольной формы с размерами 31,2x9,8м, возведенному ООО «Гармония в доме» на земельном участке Гафарова P.M. с кадастровым номером 56:21:3004001:1503, расположенном по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, п. Весенний, была присвоена категория технического состояния - аварийная. На момент проведения обследования стены и стропильная система крыши имеет признаки исчерпания несущей способности и потери устойчивости, имеется опасность обрушения. Специалистом сделан вывод о несоответствии объекта исследования требованиям ст.7, ст. 10 и ст. 11 Федерального закона от 30.12.2009 №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в том числе требованиям п. 5.3.6, п. 9.7.4, п. 9.7.7, п. 8.1.6 СП 70.13330.2012 «Несущие ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (С Изменениями №1,3)» и п.10.3.1 и п. 10.3.2 СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003 (с Изменением №1)».

Согласно п. 3.2 технического заключения №117-ЦЭОК-08-20-Ф от 27.08.2020 г., составленного ООО «Центр экспертизы, оценки и кадастра» по результатам проведенного исследования, объекту незавершенного строительства - фундаменту П-образной формы, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1299, расположенном по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, п.Весенний, была присвоена категория технического состояния - аварийная. На момент проведения обследования конструкции фундамента имеют признаки исчерпания несущей способности и потери устойчивости, имеется опасность обрушения. Специалистом сделан вывод о несоответствии объекта исследования требованиям ст.7, ст. 10 и ст. 11 Федерального закона от 30.12.2009 №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в том числе требованиям п.10.3.1 и п. ДО.3.2 СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003 (с Изменением №1)».

Таким образом, одноэтажное строение прямоугольной формы с размерами 31,2x9,8 м, возведенное ООО «Гармония в доме» на земельном участке Гафарова P.M. с кадастровым номером 56:21:3004001:1503, и фундамент П-образной формы, возведенный ООО «Гармония в доме» на земельном участке Гафарова P.M. с кадастровым номером 56:21:3004001:1299, следует признать самовольными и снести.

Возражая относительно доводов заявителя, конкурсный управляющий представила в материалы дела отзыв исх.№ 139/21гарм от 01.02.2021 года (том 2 л.д.-1-11), в котором указала, что не согласна с доводами заявителя считает их не обоснованными, надуманными и документально не подтвержденными. В последующем конкурсный управляющий должника дополнительно к ранее указанным в отзыве возражениям представила дополнение №1 к отзыву исх.№139/21гарм от 01.02.2021 года и дополнение №2 исх.№1270/21гарм от 12.07.2021 года, в опровержение выводам, сделанным специалистом в заключении, представленным заявителем, конкурсный управляющий представила в материалы дела Рецензию №МЗС-50/07-21 от 19.08.2021 года на технические заключения по определению соответствия строительным нормам объектов незавершенных строительством по адресу: Оренбургский район, Весенний сельсовет, п.Весенний, земельные участки №56:21:3004001:1503 и №56:21:3004001:1299, составленную директором НИЦ МЗС ОГУ доктором технических наук по специальности "Строительные конструкции, здания и сооружения".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Из определения Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П следует, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Как разъяснено в п. 22 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 24 Постановления Пленумов № 10/22 по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Исходя из системного толкования положений статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

В материалах дела имеются письменные доказательства подтверждающие, что спорные объекты незавершенные строительством возведены Должником с учетом имеющейся разрешительной документации и арендных отношений между Должником и Заявителем, а именно:

• Разрешения на строительство №56-21-04-063-2017 от 06.04.2017, выданное Администрацией муниципального образования Оренбургский район взамен разрешения на строительство №56-21-04-215-2016 от 08.06.2016 года, срок действия настоящего разрешения до 06.02.2018 года на ОНС расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1503;

• Разрешения на строительство №56-21-065-2017 от 06.04.2017, выданное Администрацией муниципального образования Оренбургский район взамен разрешения на строительство №56-21-04-2-13-2016 от 08.06.2016 года, срок действия настоящего разрешения до 06.02.2018 года на ОНС расположенный на земельном участке с кадастровым, номером 56:21:3004001:1299.

В установленном порядке Должником оформлены Проектные декларации на строительство указанных объектов:

• восьмиквартирный жилой дом блокированной застройки по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, поселок Весенний, земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1503;

• восьмиквартирный жилой дом блокированной застройки по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, п.Весенний, Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:21:3004001, земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1299.

Также, ООО «Гармония в доме» заключены на земельные участки, на которых планировалось строительство объектов с их собственником следующие сделки:

• Договор №4 аренды земельного участка с последующим выкупом, от 21.09.2015;

• Договор №5 аренды земельного участка с последующим выкупом от 21.09.2015.

Срок действия указанных Договоров аренды, в последующем по соглашению Должника и Заявителя был продлен.

Вышеуказанные Договоры аренды, дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, что подтверждается отметками регистрирующего органа, а также представленными выписками из ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1299, 56:21:3004001:1503. По состоянию на дату рассмотрения данного обособленного спора запись об обременении правом аренды Должника указанных земельных участков в ЕГРН не погашена.

На спорных земельных участках расположены объекты незавершенного строительства восьмиквартирные жилые дома блокированной застройки разной степени готовности, а именно:

• Объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, степень готовности объекта незавершенного строительства: 40%, площадь застройки 310 кв. м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, п. Весенний; кадастровый номер: 56:21:3004001:2303, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1503;

• Объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, степень готовности объекта незавершенного строительства: 11%, площадь застройки 326,6 кв. м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, поселок Весенний; кадастровый номер: 56:21:3004001:2304, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №56:21:3004001:1299.

Поскольку спорные объекты незавершенного строительства построены с привлечение средств участников долевого строительства указанные Земельные участки обременены ипотекой в пользу участников долевого строительства, что отражено в Выписках из ЕГРН предоставленных сторонами в материалы дела.

Определением Арбитражного суда от 03.07.2018 по делу № А47-1506/2018 приняты обеспечительные меры, а именно запрещено Гафарову Рустаму Маратовичу расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом № 4 от 21.09.2015 и № 5 от 21.09.2015, заключенные с ООО «Гармония в доме», а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: №56:21:3004001:1503, №56:21:3004001:1299, иным лицам помимо ООО «Гармония в доме»; запретить арендодателю распоряжаться указанными земельными участками, иным образом, производить государственную регистрацию данных договоров.

При этом, судом установлено и материалами дела подтверждаются обстоятельства того, что Должник владеет спорными земельными участками на основании Договоров аренды, заключенных с Заявителем и данные обстоятельства не оспариваются Заявителем и не опровергаются материалами дела и квалифицированы Судом как требования, вытекающие из договорных правоотношений, в т.ч. с учетом выводов Арбитражного суда Оренбургской области, отраженных в Решении от 01.12.2020 года по делу №А47-11349/2020, которым отказано ИП Гафарову Р.М. в удовлетворении требований о признании договора № 4 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между обществом «Гармония в доме» и предпринимателем Гафаровым Р.М., договора № 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между обществом «Гармония в доме» и предпринимателем Гафаровым Р.М., прекратившими действие с 02.11.2017.

С учетом выше указанных обстоятельств спорные объекты незавершенные строительством не отвечают критериям отнесения их к самовольной постройки, так как судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что они возведены на земельном участке, предназначенном для этих целей - для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой постройки (малоэтажное строительство таунхаусов), что соответствует целям Должника.

Доводы заявителя о нарушении градостроительных норм и правил при возведении спорных объектов полно и всесторонне исследованы судом, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Так, в соответствии с рецензией №МЗС-50/07-21 Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет» Научно-исследовательский центр мониторинга зданий и сооружений (НИЦ МЗС ОГУ) «на технические заключения по определению соответствия строительным нормам объектов незавершенных строительством по адресу: Оренбургский район, Весенний сельсовет, п.Весенний, земельные участки №56:21:3004001:1503 и №56:21 -.3004001:1299 от 19.08.2021 года следует, что выполненные технические заключения №117-ЦЭОК-08-20-Ф от 27.08.2020 и №117-ЦЭОК-08-20-Ф/1 от 26.04.2021, на которые ссылается заявитель, не являются полными, всесторонними и объективными, не содержат исчерпывающих и технически обоснованных ответов на поставленные вопросы. Выводы специалистов недостаточно обоснованы и вызывают сомнение в правильности, корректности и объективности, а также свидетельствуют о предвзятости при подготовке заключений

Кроме того Заявитель не учитывает то обстоятельство что спорные объекты - это объекты незавершенные строительством и после проведения работ по завершению строительства с учетом выполненных на данном этапе готовности объектов работ при их возведении в эксплуатацию в полном объеме будет проведен комплекс работ с учетом требований градостроительных и строительных норм, в данном случае некорректно давать оценку выполненным и не выполненным работам.

Также, судом первой инстанции не установлены обстоятельства при рассмотрении данного обособленного спора, что сохранение спорных объектов незавершенного строительства нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Заявителем не представлены в дела письменные доказательств такого нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил застройки, установленных в данном муниципальном образовании, в том числе, не предоставлены в дело письменные доказательства, предъявления к нему требований государственных органов о нарушении земельного законодательства.

При этом согласно сведениям Публичной кадастровой карты, а также сведениям, отраженным в Техническом заключении №117-ЦЭОК-08-20-Ф от 27.08.2020 года Схема №1 (стр.14) и Схема №2 (стр.25) смежными земельными участками с земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:1503 являются земельные участки с кадастровыми номерами 56:21:3004001:16; 56:21:3004001:17; 56:21:3004001:1299, собственником которых является сам Заявитель.

К конкурсному управляющему требования от третьих лиц о нарушение их прав и законных интересов, государственных, муниципальных органов, в том числе в части нарушений допущенных при строительстве указанных спорных объектов незавершенного строительства не поступали и доказательства обратного не предоставлены в материалы дела.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований. Доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных с учетом правильно установленных фактических обстоятельств на основании представленных в материалы дела доказательств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Гафаров Р.М. имел возможность в ходе достаточно длительного периода рассмотрения спора (с 14.10.2020 по 05.10.2021) по делу представить в материалы дела дополнительные доказательства в обоснование своих доводов, в том числе в установленном порядке представить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы, ввиду чего доводы о нарушение прав подателя жалобы на равноправие сторон дела отклоняются апелляционным судом.

С учетом изложенного определение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 2.6 Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного Приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345, перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.7 настоящего Регламента).

Поскольку судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказано, находящиеся на депозитном счете Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства подлежат возврату Гафарову Рустаму Маратовичу.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2021 по делу № А47-1506/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича – без удовлетворения.

Возвратить Гафарову Рустаму Маратовичу с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда сумму 30 000 (тридцать тысяч) руб., перечисленную по платежному поручению №1030 от 16.11.2021, за проведение экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.В. Калина

Судьи: А.Г. Кожевникова

А.А. Румянцев