Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества
с ограниченной ответственностью «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (далее – общество «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ», ответчик), общества
с ограниченной ответственностью «МедИнвестГрупп» (далее – общество «МедИнвестГрупп», третье лицо) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 по делу № А60-33828/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А60-33828/2022, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» - Горячкин Ю.А. (доверенность
от 17.01.2022), Шмелев В.В. (доверенность от 17.01.2022).

Индивидуальный предприниматель Пырлитеску Илья Марчелович (далее – предприниматель Пырлитеску И.М.), индивидуальный предприниматель Пырлитеску Андрей Марчелович (далее – предприниматель Пырлитеску А.М.), индивидуальный предприниматель Скороход Антон Александрович (далее – предприниматель Скороход А.А.) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» о возложении обязанности не позднее двух месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу выполнить капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35 – в объеме усиления фундамента, несущих конструкций здания, устранению дефектов стен по проектной документации «Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35», рабочей документации (том «конструктивные решения», шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «М1 Проект»), взыскании судебной неустойки в сумме 900 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения решения суда (с учетом принятых судом уточнений по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,
не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченообщество «МедИнвестГрупп».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 п иск удовлетворен частично: на общество «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» возложена обязанность не позднее 93 календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу выполнить капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35 в объеме усиления фундамента, несущих конструкций здания, устранению дефектов стен по проектной документации «Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35», рабочей документации (том «конструктивные решения», шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2, выполненного обществом «М1 Проект»); в пользу предпринимателей Пырлитеску И.М., Пырлитеску А.М., Скорохода А.А. с общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» взыскана судебная неустойка в размере 3000 рублей за каждый день неисполнения решения, начиная с 94 календарного дня после вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения решения суда по настоящему делу; в остальной части требований отказано; распределены судебные расходы на оплату государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

С состоявшимися по делу судебными актами общество «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» и общество «МедИнвестГрупп» не согласились, обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

Общество «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в кассационной жалобе
(с учетом дополнений) просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь
на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела
и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы её заявитель приводит доводы о неверном толковании судами договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01
в части условий, касающихся распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту переданного в аренду здания, что привело в итоге к неправильному разрешению спора. По мнению заявителя жалобы, судами ошибочно отождествлены предусмотренные договоров аренды понятия «капитальный ремонт для приведения здания в соответствие с разрешенным использованием» и «капитальный ремонт, необходимость которого возникает в процессе эксплуатации здания в период договора аренды», которые являются различными. Полагает, что возложение на ответчика обязанности по осуществлению капитального ремонта для приведения здания в соответствие с разрешенным использованием неправомерно, поскольку осуществление ремонта является его правом, реализация которого приведет к неотделимому улучшению имущества; при этом ни виды обязательных работ, ни конкретные сроки проведения капитального ремонта, договором не предусмотрены, в связи с чем ответчик не лишен права определять их самостоятельно и не может быть в них ограничен. Настаивает на том, что необходимость в проведении скорого капитального ремонта отсутствует: здание до и после передачи его арендатору находится и эксплуатируется в условиях ограниченно-работоспособного состояния, ущерб со стороны арендатора имуществу не причинен. Кроме того, общество «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» установленный судами срок производства работ (93 дня) является произвольным и необоснованным, поскольку определен судами на основании недостоверного и неотносимого доказательства – графика производства работ, настаивает на том, что минимальный срок реализации проектных решений составляет 12 месяцев. Указывает, что имеется юридическая невозможность реализации разработанной рабочей документации до момента приведения крыши здания в первоначальное состояние (ликвидация самовольной постройки) и получения необходимых согласований компетентных государственных органов. Заявитель жалобы полагает размер судебной неустойки (астрента) несправедливым, чрезмерно высоким.

Общество «МедИнвестГрупп» в кассационной жалобе просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы её заявитель приводит доводы о неверном толковании судами договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01
в части условий, касающихся распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту переданного в аренду здания, что привело в итоге к неправильному разрешению спора; в обоснование указанного довода приводит ссылки на судебную практику. По мнению заявителя жалобы, судами ошибочно отождествлены предусмотренные договором аренды понятия «капитальный ремонт для приведения здания в соответствие
с разрешенным использованием» и «капитальный ремонт, необходимость которого возникает в процессе эксплуатации здания в период договора аренды», которые являются различными. Заявитель жалобы выражает несогласие с принятием судами обстоятельств, установленных в рамках дела № А60-66457/2021, в качестве преюдициальных по настоящему делу, поскольку вопрос о правомерности возложения на ответчика обязанности
по выполнению капитального ремонта здания не исследовался. Ссылается
на неверное применение судами положений пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку понуждение арендатора, не имеющего соответствующей материальной возможности,
к приведению здания в состояние, пригодное для его использования
в качестве медицинского центра, является ненадлежащим способом защиты арендодателя. Кроме того, общество «МедИнвестГрупп» полагает, что установленный судами срок производства работ (93 дня) является произвольным и необоснованным, не учитывающим того обстоятельства, что конкретные сроки проведения капитального ремонта договором не предусмотрены.

Полагает, что возложение на ответчика обязанности по осуществлению капитального ремонта для приведения здания в соответствие с разрешенным использованием неправомерно, поскольку его осуществление является его правом, реализация которого приведет к неотделимому улучшению имущества; при этом ни виды обязательных работ, ни конкретные сроки проведения капитального ремонта, договором не предусмотрены, в связи
с чем ответчик не лишен права определять их самостоятельно и не может быть в них ограничен. Настаивает на том, что необходимость в проведении скорого капитального ремонта отсутствует: здание до и после передачи его арендатору находится и эксплуатируется в условиях ограниченно-работоспособного состояния, ущерб со стороны арендатора имуществу не причинен. Кроме того, общество «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» установленный судами срок производства работ (93 дня) является произвольным и необоснованным, поскольку определен судами на основании недостоверного и неотносимого доказательства – графика производства работ, настаивает на том, что минимальный срок реализации проектных решений составляет 12 месяцев. Указывает, что имеется юридическая невозможность реализации разработанной рабочей документации до момента приведения крыши здания в первоначальное состояние (ликвидация самовольной постройки) и получения необходимых согласований компетентных государственных органов. Заявитель жалобы полагает размер судебной неустойки (астрента) несправедливым, чрезмерно высоким.

В отзыве на кассационные жалобы предприниматели Пырлитеску А.М., Пырлитеску И.М., Скороход А.А. просят оставить её без удовлетворения, считая приведенные в них доводы несостоятельными, а вынесенные судами первой, апелляционной инстанций решение, постановление – законными
и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа
в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, между предпринимателями Пырлитеску И.М., Пырлитеску A.M., Скороход А.А. (арендодатели) и обществом «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01 (далее также – договор, договор аренды), во исполнение которого по акту приема-передачи ответчику переданы нежилые помещения общей площадью 2702 кв. м, находящиеся в одно-пятиэтажном административно-производственном здании с подвалом, общей площадью 2746 кв. м, кадастровый номер 56:44:0446008:13, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская,
д. 35 (далее – здание).

В пункте 2.3 договора указано, что здание принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доли
у каждого).

Срок аренды составляет 10 лет (пункт 3.1 договора).

Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 29.05.2020, что подтверждается отметками
на договоре и выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктами 2.4, 9.1 договора, арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности (разрешенное использование).

Для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (пункты 1.16, 4.9, 5.1.2 – 5.1.8, 5.2 договора).

В абзаце 2 пункта 4.9 договору указано, что арендодатели понимают и соглашаются с тем, что для соответствия здания разрешенному использованию арендатору необходимо предварительно выполнить в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ и иных работ, в то числе произвести отделимые и неотделимые улучшения. В связи с этим стороны договорились, что арендная плата подлежит начислению с 25 августа 2020 года ежемесячно согласно условиям пунктов 4.1 – 4.9 договора.

Согласно пункту 4.10 сторона пришли к соглашению о том, что арендатор в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации договора вносит единовременно на расчетные счета арендодателей (равными платежами) арендную плату за 2 месяца аренды за период с 25.08.2020
по 25.10.2020 в сумме 1 351 000 руб.

В случае прекращения действия договора до 25.08.2020 по причинам, зависящим от арендодателей, либо по независящим от сторон обстоятельствам (включая обстоятельства непреодолимой силы и обстоятельства, предусмотренные пунктом 17.1 договора), указанная денежная сумма подлежит возврату арендатору в течение 10 рабочих дней с даты прекращения действия договора.

Пунктами 11.4, 11.4.3 договора предусмотрено, что по требованию арендатора настоящий договор может быть прекращен досрочно в одностороннем внесудебном порядке, в том числе в случае, если по результатам технического обследования здания, которое будет произведено арендатором после передачи здания по акту приема-передачи, выяснится, что несущие конструкции здания не позволяют использовать здание по разрешенному использованию, при условии, что, прежде чем осуществить свое право на отказ от настоящего договора, арендатор направляет арендодателям письменное уведомление о досрочном прекращении договора в срок не позднее 10 рабочих дней до наступления даты прекращения договора. Результаты технического обследования должны быть оформлены в виде заключения экспертизы по результатам технического обследования здания.

По условиям пункта 5.1.11 договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется арендатором.

В пункте 17.1 договора, арендатор подтвердил, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания в связи с чем после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации
по разрешенному использованию.

Письмом от 20.07.2020 № 20-09 арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35 здание признано ограниченно работоспособным, и таким образом пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды от 25.05.2020 № 01
в качестве клинико-диагностического центра после упомянутого в договоре аренды капитального ремонта, и что в настоящее время по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих
в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

К письму приложена копия технического заключения № 842/28-05-20/ОБ на 238 листах, выполненного обществом «М1 Проект» по результатам комплексного обследования технического состояния здания нежилого назначения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35. Заключение содержит фототаблицы, расчеты и подробные выводы по всем элементам конструкций здания.

После указанного обследования арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию, что подтверждается перепиской сторон периода 2020-2021 годов.

Как указывает истец, с августа 2021 года ремонтные работы в здании прекращены, что с учетом произведенных ранее ответчиком подготовительных и демонтажных работ привело к невозможности эксплуатации здания и необходимости его приведения в работоспособное состояние.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, условиями заключенного между сторонами договора аренды, принял во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела
№ А60- 66457/2021 и исходил из того, что ответчик взял на себя обязательство по выполнению строительно-монтажных работ по усилению несущих и других конструкций здания в ходе запроектированного и начатого капитального ремонта по приведению здания к разрешенному использованию.

Определяя срок, в течение которого ответчик должен выполнить работы по капитальному ремонту, суд исходил из представленного
в материалы дела графика производства работ, подготовленному обществом «М1 Проект», согласно которому срок выполнения работ составляет 93 дня.

Приняв во внимание степень неблагоприятных последствий в случае применения неустойки для должника, руководствуясь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды
из незаконного поведения стороны, суд первой инстанции пришел к выводу об установлении судебной неустойки в размере 3000 рублей за каждый день неисполнения решения суда в пользу каждого из истцов.

Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ», общества «МедИнвестГрупп» исходя из приведенных
в них доводов.

Проанализировав условия договора аренды недвижимости
от 25.05.2020 № 01, суды обеих инстанций обоснованно указали, что данный договор по своей правовой природе относится к договорам аренды, правоотношения сторон по которым регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды
и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Общие правила распределения обязанности по содержанию имущества, переданного в аренду, определены в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусмотренная в пунктах 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации диспозитивность правовых норм основана на общем гражданско-правовом принципе свободы договора, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии
с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,
а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ
от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий
не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В ходе судебного разбирательство по ранее рассмотренному делу
№ А60-66457/2021 по первоначальному иску предпринимателей
Пырлитеску И.М., Пырлитеску А.М., Скорохода А.А. к обществу «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» о взыскании задолженности по арендной плате
по договору аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01, неустойки,
по встречному иску общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ»
к предпринимателям Пырлитеску И.М., Пырлитеску А.М., Скороходу А.А.
о расторжении договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01, взыскании неосновательного обогащения, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2022 установлено следующее.

Проанализировав содержание спорного договора аренды (в том числе условия, касающиеся обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества), суды установили, что разрешенное использование здания
в соответствии с договором определено для осуществления медицинской
и фармацевтической деятельности (пункты 2.4, 9.1 договора), для приведения в соответствие с которым арендатор своими силами и за свой счет
по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (пункты 1.16, 5.1.2 - 5.1.8, 5.2 договора), выполняет капитальный ремонт здания, за исключением капитального ремонта крыши здания (пункты 5.1.11, 6.3.6, 7.1.9 договора), при этом арендатор в договоре подтвердил отсутствие полной осведомленности о техническом состоянии здания, в связи с чем после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию (пункты 4.6, 6.3.1, 17.1 договора).

Письмом от 20.07.2020 № 20-09 арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания оно в целом признано ограниченно-работоспособным, после необходимого капитального ремонта пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды в качестве клинико-диагностического центра, по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

Из технического заключения № 842/28-05-20/ОБ (приложение
к письму от 20.07.2020 № 20-09), выполненного с целью оценки технического состояния обследуемых строительных конструкций
и инженерных систем здания, определение возможности и условий дальнейшей его безаварийной эксплуатации, сбора исходных данных для разработки проекта капитального ремонта (размещения медицинского центра, оснащенного тяжелой медицинской техникой), следует, что общее техническое состояние существующих строительных конструкций здания характеризуется в целом как ограниченно работоспособное (грунтовое основание – состояние работоспособное; фундаменты и стены подвала – состояние работоспособное; наружные и внутренние стены – состояние работоспособное; колонны железобетонные – состояние ограниченно работоспособное; ригели перекрытий – состояние работоспособное; ребристые плиты перекрытий – состояние работоспособное; многопустотные плиты перекрытий – состояние работоспособное; монолитные участки перекрытий – состояние ограниченно работоспособное, близкое к аварийному; стропильные конструкции покрытия – состояние ограниченно работоспособное; козырьки над входами – состояние аварийное.

После обследования по заказу арендатора разработан проект
на выполнение строительно-монтажных работ, в том числе в части усиления элементов несущих конструкций, арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию.

При таких обстоятельствах суды при рассмотрении указанного дела, руководствуясь условиями заключенного сторонами договора аренды, положениями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, сделали вывод о том, что арендатор при заключении договора, подписании акта приема-передачи знал о техническом состоянии здания, в целом ограниченно работоспособном, в отдельных частях близком к аварийному или аварийном, при этом взял на себя обязательство по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию в целях аренды, соответственно, на арендодателей не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Суды при этом учли результаты проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, оформленных экспертным заключением от 17.06.2022 № 20130500059, согласно которым дальнейшая эксплуатация здания без завершения капитального ремонта с устранением вышеуказанных дефектов не допускается, так как не обеспечиваются нормальные условия эксплуатации данного здания, при этом в настоящее время техническое состояние строительных конструкций здания оценивается как ограниченно работоспособное, выявленные дефекты являются значительными, но не критическими, устранимыми.

Суды приняли во внимание, что конкретные технические решения
по усилению фундамента, несущих конструкций здания, устранению дефектов стен были разработаны и приведены в подготовленной по заказу арендатора проектной документации «Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу: г. Оренбург,
ул. Зиминская, д. 35», рабочее документации (том «конструктивные решения», шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2, изм 6 и 7), на основании которой арендатором начат капитальный ремонт здания.

Судами отмечено, что сам факт разработки арендатором проектной документации по капитальному ремонту здания, начало капитального ремонта подтверждают признание договорной обязанности именно арендатора в проведении капитального ремонта здания, что является последовательным поведением общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ»
во взаимосвязи с пунктом 5.1.11 договора.

Кроме того, как верно установлено судами в рамках настоящего дела, экспертным заключением от 17.06.2022 № 20130500059 также установлено, что на момент проведения осмотра в рамках судебной экспертизы внутренняя штукатурная отделка и окраска стен подвала отсутствует,
по данным заключения общества «М1 Проект» в 2020 году отделка существовала. Следовательно, внутренняя отделка вместе с полом подвала была демонтирована в процессе капитального ремонта. Это свидетельствует о том, что именно арендаторы выполняли демонтажные работы в процессе капитального ремонта, этот факт ответчиком не оспаривается.

С учетом изложенного, принимая во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела № А60-66457/2021, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу
о том, что исходя из буквального толкования условий договора аренды (пункт 5.1.11), обязанность по проведению капитального ремонта
(за исключением капитального ремонта крыши здания) возложена
на арендатора, в связи с чем все строительно-монтажные работы
по усилению несущих и других конструкций здания должен выполнить арендатор в ходе запроектированного и начатого капитального ремонта
по приведению здания к разрешенному использованию.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлены надлежащие доказательства осуществления им капитального ремонта, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу
о наличии оснований для понуждения ответчика выполнить запроектированный капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: Оренбургская область,
г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35.

Вопреки утверждениям заявителей в кассационных жалобах, толкование условий договора аренды как ясно и недвусмысленно указывающих на то, что арендатор взял на себя обязанность по проведению капитального ремонта здания в целях приведения его к разрешенному использованию в целях аренды независимо от времени и причин образования дефектов (указанное договором отдельно не оговорено) дано судами с учетом выводов судов при рассмотрении дела № А60-66457/2021, при правильном применении положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Соответствующие доводы заявителей жалоб, выражающие несогласие с толкованием условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах (содержание договора), что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителей жалоб об отсутствии преюдициального значения судебных актов, принятых по вышеупомянутому делу № А60-66457/2021, для настоящего дела, основаны на неверном толковании положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Признание преюдициального значения судебного решения, направленное
на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для разрешения данного дела.

Доводы заявителей жалоб о том, что выполнение капитального ремонта здания является правом общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ», а не обязанностью, обоснованно отклонены апелляционным судом как не свидетельствующие о том, что после начала работ ответчику предоставлено право прекратить осуществление капитального ремонта, оставив здание
в неудовлетворительном состоянии.

Как верно указано судами, ответчиком с 25.05.2020 не совершались действия по устранению «юридической» невозможности проведения капитального ремонта. Обстоятельств, препятствующих ответчику заказать разработку проектной документации и начать капитальный ремонт, совершить действия по получению разрешительной документации
(при необходимости), ответчиком не приведены, доказательства обращения
в уполномоченные органы и отказа в выдаче соответствующей документации по причинам, зависящим от истца, ответчиком не представлены.

Вопреки доводам заявителей кассационной жалобы, с учетом установленных судами обстоятельств (в том числе фактов возложения договором обязанности по проведению капитального ремонта объекта на арендатора, начала капитального ремонта, осуществления демонтажных работ, прекращения выполнения ремонта до его завершения и достижения результата, позволяющего использовать объект договора аренды в соответствии с целевым назначением), нарушение судами положений статей 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует, поскольку из содержания указанных норм не следует возможность использования арендатором объекта аренды способом, влекущим его разрушение, доведение до состояния, не соответствующего условиям договора и препятствующего его использованию по целевому назначению, в том числе отличного от его состояния, существовавшего до момента передачи здания арендатору. Условия договора, предусматривающие обязанность арендатора по проведению капитального ремонта объекта аренды (независимо от обстоятельств, послуживших тому причиной), не противоречат диспозитивной норме пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, и опровергают доводы заявителей о праве, а не обязанности арендатора произвести спорный ремонт.

Учитывая, что, получив информацию о состоянии объекта, арендатор правом на расторжение договора в соответствии с пунктом 11.4.3 договора не воспользовался, а начал осуществлять ремонт объекта, в том числе демонтажные работы, доводы о том, что выполнение капитального ремонта является правом арендатора, а не его обязанностью, обоснованно не приняты судами, в том числе с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» о несоразмерности судебной неустойки отклоняется судом округа, поскольку размер судебной неустойки определен судами на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды
из незаконного или недобросовестного поведения.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что установленный судом срок для исполнения решения суда является недостаточным, сам по себе не свидетельствует о незаконности принятых судебных актов, а может служить основанием для обращения в суд с заявлением о рассрочке исполнения решения суда, при наличии к тому оснований.

Изложенные в кассационных жалобах доводы, по сути, сводятся
к изложению правовых позиций по существу спора и выражают несогласие заявителей кассационных жалоб с выводами судов, с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, выводы судов не опровергают, не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, направлены на иное толкование норм права, регулирующих спорные правоотношения, и на переоценку имеющихся
в материалах дела доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Определением суда округа от 18.10.2023 удовлетворено ходатайство общества «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» о приостановлении исполнения обжалуемых судебных актов до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд округа на основании статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 по делу
№ А60-33828/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Центр ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ», общества с ограниченной ответственностью «МедИнвестГрупп» – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 по делу № А60-33828/2022 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по тому же делу, произведенное на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2023.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи С.В. Лазарев

Н.Г. Беляева