Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области на постановление от 28.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Хайкина С.Н., Бородулина И.И.,
Колупаева Л.А.) по делу № А67-5885/2016 Арбитражного суда
Томской области по заявлению Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, переулок Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, город Томск, улица Пушкина, 34/1, ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде залога права аренды земельного участка.

Другие лица, участвующие в деле: Актобаев Александр Валерьевич, Алимова Елена Александровна, Андреева Татьяна Анатольевна, Антошина Анна Васильевна, Апухтина Ольга Владимировна, Беланов Михаил Григорьевич, Богданова Нина Петровна, Борин Дмитрий Игоревич, Бугакова Светлана Викторовна, Буяльская Полина Александровна, Быкова Елена Геннадьевна, Веснин Александр Александрович, Водзинская Елена Александровна, Воробьев Олег Владимирович, Воробьева Анна Владимировна, Грицай Надежда Александровна, Гулаков Сергей Васильевич, Гутов Антон Арсенович, Дегиль Иван Евгеньевич, Демидова Вера Владимировна, Донцов Владимир Иванович, Епимахова Светлана Викторовна, Епишина Ульяна Андреевна, Жорняк Лина Владимировна, Завьялова Зоя Петровна, Зудова Алена Александровна, Иванов Иван Владимирович, Иванова Евгения Вячеславовна, Карпов Александр Алиевич, Коваленко Bладислав Сергеевич, Коваленко Данил Сергеевич, Коваленко Ольга Сергеевна, Корпусов Дмитрий Николаевич, Корякин Владимир Геннадьевич, Корякина Софья Владимировна, Красова Анастасия Александровна, Красов Алексей Валерьевич, Крылова Гульмира Петровна, Куксенко Анна Афанасьевна, Куксенко Михаил Юрьевич, Лаврентьева Людмила Евграфовна, Латыпов Радик Фаритович, Лебедкин Олег Юрьевич, Лобанов Александр Геннадьевич, Лобов Виктор Николаевич, Локтионова Татьяна Ивановна, Ляпин Юрий Алексеевич, Маевская Ирина Викторовна, Маскалюк Дмитрий Викторович, Марченко Лилия Михайловна, Михайлова Любовь Николаевна, Михайлова Татьяна Борисовна, Морозов Антон Сергеевич, Мурин Вячеслав Владимирович, Муртазин Pадик Pифович, Насадюкова Ирина Юрьевна, Никитина Тамара Борисовна, Новиков Сергей Юрьевич, Новикова Дина Александровна, открытое акционерное общество «Томская домостроительная компания», общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом», общество с ограниченной ответственностью «АвтоСтрой», общество с ограниченной ответственностью «ДомСтрой», общество с ограниченной ответственностью «Сибпром», общество с ограниченной ответственностью «Технострой», общество
с ограниченной ответственностью «Томский кирпичный завод», общество
с ограниченной ответственностью «Спектр систем безопасности»,
общество с ограниченной ответственностью «Электроинжиниринг», Овчарова Людмила Викторовна, Осипенко Ольга Владимировна, Павлушкин Леонид Николаевич, Пахмурина Ирина Равильевна, Пиунова Наталья Михайловна, Пичугина Нина Михайловна, Плотников Виталий Викторович, Пономаренко Анастасия Владимировна, Попова Екатерина Сергеевна, Порошина Светлана Ильинична, Печатнов Сергей Александрович, Рудова Марина Геннадьевна, Рябова Валентина Федоровна, Рябовская Евгения Олеговна, Савва Владимир Иванович, Сенина Марина Юрьевна, Сидорова Александра Витальевна, Снегорьков Виктор Михайлович, Соломахина Светлана Сергеевна, Стариков Тимофей Викторович, Сыпченко Сергей Николаевич, Тагирова Фероза Ибрагимовна, Тарзимянов Олег Анатольевич, Тимофеев Евгений Викторович, Ткачева Галина Анатольевна, Токарева Александра Юрьевна, муниципальное унитарное предприятие «Томскстройзаказчик», Усатова Ирина Александровна, Федоринов Филипп Станиславович, Фомин Роман Михайлович, Хандогин Алексей Викторович, Хандогина Екатерина Сергеевна, Хекало Валерия Николаевна, Хекало Людмила Петровна, Чистяков Владимир Александрович, Шамраева Влада Андреевна, Шапиро Галина Васильевна, Шапонько Михаил Михайлович, Шихова Татьяна Марковна, Шубин Владимир Анатольевич, Шубин Владимир Владимирович, Щербинина Наталья Васильевна, Янучковская Надежда Витальевна, Яхъяев Муса Мамедович.

Суд установил:

Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратился
в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706, расположенного по адресу: город Томск, переулок Нижний, изложенного в сообщении от 18.07.2016 № 001/030/2016-7212 и обязании Управления Росреестра зарегистрировать прекращение обременения данного земельного участка.

Решением суда от 28.10.2016 (судья Ломиворотов Л.М.) заявление удовлетворено.

Определением от 14.02.2017 суд апелляционной инстанции
в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства согласно перечню, представленному Управлением Росреестра.

Постановлением апелляционного суда от 28.06.2017 решение суда первой инстанции отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принят
по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

С постановлением от 28.06.2017 не согласно Управление Росреестра,
в кассационной жалобе просит его отменить либо изменить и принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, разрешая вопрос о незаконности отказа
в прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка,
суд апелляционной инстанции не применил нормы специальных законов (пункт 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» (далее – Закон о регистрации), пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)), которыми императивно закреплены основания и порядок погашения таких записей. При этом, основываясь на положениях статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих основания для прекращения ипотеки, а не основания для погашения записи об ипотеке, суд апелляционной инстанции неправомерно отождествил понятия прекращение ипотеки и прекращение записи об ипотеке.
У регистрирующего органа, являющегося исполнительным органом государственной власти, отсутствовали полномочия определять наличие либо отсутствие права залога в силу закона. Решение данного вопроса относится к прерогативе суда, рассматривающего соответствующее требование в порядке искового производства. Проблема отсутствия правовой регламентации вопроса о погашении регистрационной записи об ипотеке
в связи с прекращением залога по основаниям, предусмотренным
в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не должна решаться путём обжалования решения регистрирующего органа об отказе
в осуществлении указанных действий. Только наличие вступившего в законную силу судебного акта является основанием
для государственной регистрации погашения регистрационной записи
об ипотеке. С учётом особенностей главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемое решение подлежало правовой оценке на предмет соответствия специальному закона, а не общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционный суд не применил положения Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), обеспечивающего гарантии защиты прав непрофессиональных инвесторов строительства многоквартирного дома в случае ликвидации застройщика. Учитывая,
что факт ликвидации застройщика не свидетельствует о погашении требований всех кредиторов участников долевого строительства, до момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме залог права аренды земельных участков не прекращается.

Управление Росреестра считает вывод апелляционного суда о том,
что залог права аренды земельного участка, как и сама аренда прекратились
с момента ликвидации застройщика, записи о данном обременении в реестре являются неактуальными и ничего не подтверждают, а, соответственно, лица, вступившие в долевое строительство многоквартирного дома, не являются залогодержателями, не соотносящимся с необходимостью привлечения
к участию в деле в качестве третьих лиц залогодержателей, с установленным фактом неоспаривания в судебном порядке наличия ипотеки и фактом имеющейся актуальности сведения в реестре о залоге права аренды земельного участка. Кроме того, выводы суда о том, что Департамент недвижимости был уполномочен на обращение с заявлением о прекращении обременении (ограничений) в виде ипотеки на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, и о том, что запись о залоге
в пользу участников долевого строительства влечёт невозможность заявителя распоряжаться земельным участком, не соответствуют фактическим обстоятельствам, так как предметом ипотеки являлось право аренды,
а не сам земельный участок, что не препятствовало заявителю в реализации его полномочий по распоряжению земельным участком. Более того, исследуя вопрос о судьбе договоров долевого участия в долевом строительстве
и наличия гарантий защиты прав и законных интересов граждан и иных участников долевого строительства в целях соблюдения баланса частных
и публичных интересов, апелляционный суд, сославшись на отсутствие правовых оснований для сохранения залога, не указал какими правовыми гарантиями защиты своих и без того нарушенных прав и законных интересов по состоянию на текущую дату располагают участники долевого строительства.

Департамент недвижимости направил отзыв, который судом кассационной инстанции во внимание не принимаются ввиду несоблюдения требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении копии отзывов в адрес других лиц, участвующих
в деле в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывами
до начала судебного заседания.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием «Город Томск» обществу с ограниченной ответственностью «Демос» (далее –
ООО «Демос») предоставлен в аренду для строительства жилого комплекса земельный участок, расположенный по адресу: город Томск, переулок Нижний, с кадастровым номером 70:21:0200007:706.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706 относится к земельным участкам, право собственности, на которые не разграничено.

Между ООО «Демос» и участниками строительства заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем на основании статьи 13 Закона о долевом строительстве право аренды земельного участка обременено залогом (ипотека) в пользу каждого участника долевого строительства.

Определением от 23.11.2011 Арбитражного суда Томской области возбуждено производство по делу № А67-6230/2011 о признании
ООО «Демос» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 11.01.2016 конкурсное производство в отношении ООО «Демос» завершено, 15.03.2016 в Единый государственный реестр юридических лиц вынесена запись о ликвидации ООО «Демос».

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», решения Думы города Томска от 25.04.2014 № 998 «О внесении изменений в отдельные решения представительного органа муниципального образования «Город Томск» на Департамент недвижимости возложены полномочия по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено.

Департамент недвижимости обратился в Управление Росреестра с заявлением от 02.06.2016 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706, расположенного
по адресу: город Томск, переулок Нижний, площадью 168 квадратных метров. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию на 1 месяц (с 16.06.2016 по 16.07.2016) и направил в адрес заявителя уведомление от 16.06.2016 № 030/2016-7212.

Сообщением от 18.07.2016 № 001/0302016-7212 Управление Росреестра отказало Департаменту недвижимости в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок.

Полагая, что в силу пункта 1 статьи 352, статей 407, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона
о регистрации у регистрирующего органа отсутствовали основания
для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок ввиду отсутствия залоговых отношения между Департаментом недвижимости и участниками долевого строительства, прекращения права аренды земельного участка
в силу закона (арендатор по договору аренды земельного участка - застройщик ООО «Демос» прекратил свою деятельность в качестве юридического лица), Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в отсутствие указанных обязательств не может свидетельствовать о сохранении залога права аренды земельного участка
с кадастровым номером 70:21:0200007:706 и не препятствует регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на данный земельный участок.

При этом судом отмечено, что возбуждение в отношении ООО «Демос» дела о банкротстве с последующей его ликвидацией свидетельствует
о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключённым с ними договорам, поэтому прекращение ипотеки не могло быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставлением застройщиком пакета документов, предусмотренных статьёй 25 Закона об ипотеке.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации
в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе,
в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии
с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях,
если обязанность по представлению таких документов возложена
на заявителя.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом
об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии
в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства
и передачу квартир по заключённым договорам.

В рассматриваемом случае непредставление Департаментом недвижимости документов, подтверждающих прекращение ограничений (обременений) существующих ипотек на земельный участок, послужило основанием для вынесения Управлением Росреестра оспариваемого решения об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке.

Между тем регистрирующим органом не учтено, что застройщик –
ООО «Демос» на момент подачи заявления ликвидирован вследствие банкротства, при этом, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, у Департамента недвижимости отсутствовала возможность представить документы, на основании которых возможно прекращение ограничения в виде залога.

Учитывая, что в такой ситуации застройщик не способен был исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия, соответственно, регистрационная запись об ипотеке могла быть погашена
с учётом положений Гражданского кодекса Российской Федерации
и других законов, регулирующихи спорные правоотношения.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника
или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, и др.).

Поскольку ликвидация ООО «Демос» в силу пункта 1 статьи 61,
пункта 9 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечёт правопреемства по обязательствам застройщика, то в силу статьи 419 указанного Кодекса договор аренды земельного участка прекратил своё действие, соответственно, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог указанного права также является прекращённым.

Исходя из названных норм права довод Управления Росреестра о том, что прекращение залога могло быть только предметом рассмотрения самостоятельного судебного спора, в результате которого Департамент недвижимости должен был при обращении с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке представить судебный акт, так как вопросы прекращения ипотеки при проведении правовой экспертизы документов на этапе государственной регистрации не могли быть рассмотрены в административном порядке, является несостоятельным.

Отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (предъявление документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключённым договорам) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учётом подтверждённого факта прекращения права аренды, поскольку сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке
и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав
(абзац второй пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

Поскольку материалами дела подтверждается, что право аренды прекратилось, то в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для сохранения в ЕГРП записи о залоге (обременении) названного права отсутствовали, в связи с чем заявление Департамента недвижимости о погашении регистрационной записи в отношении ипотеки подлежало удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, сформулированными в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

С учётом характера отношений, возникающих при рассмотрении Управлением Росреестра вопроса о сохранении в ЕГРП записи о залоге права аренды, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах принятый ненормативный правовой акт
об отказе в погашении регистрационной записи в отношении ипотеки является неправомерным.

Доводы, приведённые регистрирующим органом в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при прекращении права аренды земельного участка не могут быть обеспечены права дольщиков в виде залога (ипотеки) данного права в связи с его отсутствием.

С учётом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции принято с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, оснований для его отмены в соответствии
со статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-5885/2016 Арбитражного суда Томской области оставить
без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Лошкомоева

Судьи О.В. Ишутина

Н.В. Лаптев