Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Пунцуковой А.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем Лахиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» (ОГРН 5147746100167, ИНН 9705001218) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500) о признании незаконным решения от 9 января 2018 года № 03/106/001/2017-41097 об отказе в регистрации дополнительного соглашения № 1 от 31 августа 2017 года к договору аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 2 июля 2014 года,

при участии в заседании

заявителя: Некрасова Сергея Егоровича – представителя по доверенности от 02.11.2017 № Д-ФПФ/01,

ответчика: Хандархаевой Туяны Николаевны - представителя по доверенности от 09.01.2018 № 2,

третьих лиц:

ООО «Восток-Транзит»: Грудининой Ольги Николаевны – представителя по доверенности от 19.04.2018; ПАО «Сбербанк России»: Маглаевой Регины Робертовны – представителя по доверенности от 20.02.2018 № 30-03/06; Парыгиной Ольги Ивановны; Григорьевой Татьяны Александровны; Дашиевой Натальи Батовны; Баженовой Галины Николаевны; Михалевой Марины Анатольевны: Михалева Владислава Андреевича -представителя по доверенности от 13.07.2016; Пилеевой Тамары Саниевны; Сидоровой Елены Викторовны; Клячиной Нины Геннадьевны; Лубсанова Юрия Чимитдоржиевича; Конечных Нины Денисовны; Разуваевой Ирины Ивановны; Тырышкиной Марины Петровны; Диановой Татьяны Александровны; Полуяновой Раисы Михайловны; Юдиной Татьяны Владимировны; Михайловой Инны Викторовны: Горбика Алексея Сергеевича – представителя по доверенности от 30.03.2018; Бутитовой Балмы Аюржанаевны; Александровой Туяны Викторовны; Дамбиева Булата Владимировича: Дамбиева Владимира Жамбалдоржиевича - представителя по доверенности от 06.02.2016; Фатеева Алексея Михайловича; Фатеевой Галины Гурьяновны: Фатеева Алексея Михайловича - представителя по доверенности от 21.04.2018; Булдаевой Ирины Эдуардовны;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» (далее – ООО УК «ЦН ФПФ», Общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании незаконным решения от 04.10.2017 № 03/106/001/2017-41097 о приостановлении государственной регистрации права, возложении обязанности осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 31.08.2017 к договору аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 02.07.2014, прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: 03:24:034406:1195.

Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования уточнил, просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Управление Росреестра по РБ, Управление, государственный регистратор) от 9 января 2018 года № 03/106/001/2017-41097 об отказе в регистрации дополнительного соглашения № 1 от 31 августа 2017 года к договору аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 2 июля 2014 года; возложить на Управление обязанность осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 от 31 августа 2017 года к договору аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 2 июля 2014 года; возложить на Управление обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов – для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 18 688 кв.м, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, мкр.105-й, кадастровый (условный) номер: 03:24:034406:1195.

Уточнения судом приняты к рассмотрению.

Определениями суда от 29.11.2017, 19.03.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Домстройкомплект», Богомазова Альбина Ивановна, Игнатьева Эржена Мункуевна, Аюшеева Елена Владимировна, Александрова Туяна Викторовна, Жалсараева Виктория Зоригтоевна, Намбарова Балма Аюржанаевна, Алексеева Людмила Евгеньевна, Павлова Нина Васильевна, Сюй Янь, Михайлова Людмила Леонидовна, Норбоева Татьяна Сергеевна, Слепнев Василий Сазонович, Данилов Кирилл Андреевич, Асалханов Валентин Дмитриевич, Венедиктова Елена Николаевна, Саржан Елена Александровна, Гвоздев Александр Петрович, Молонов Очир Добчинович, Гармаев Булат Николаевич, Романова Анна Анатольевна, Газизов Константин Викторович, Дашиева Галина Бадмажаповна, Малкова Галина Ивановна, Смилкина Татьяна Анатольевна, Романовская Дарья Романовна, Ябжанова Марина Бадмаевна, Булычев Сергей Владимирович, Табанова Валентина Доржиевна, Содбоев Александр Бальжирович, Дашанова Юлия Валерьевна, Чебунина Галина Ивановна, Григорьев Александр Семенович, Некрасов Сергей Егорович, Грицай Михаил Сергеевич, Новоселова Надежда Ивановна, Маланова Екатерина Александровна, Горяйнова Надежда Васильевна, Тугаринова Раиса Дмитриевна, Фатеева Галина Гурьяновна, Фатеев Алексей Михайлович, Петинов Олег Александрович, Гомбоева Эржин Чимит-Доржиевна, Пилеева Тамара Сониевна, Тырышкина Марина Петровна, Жигжитов Евгений Николаевич, Клячина Инна Геннадьевна, Нйима Тсеринг, Некрасова Елена Евгеньевна, Очирова Валентина Сампиловна, Разуваева Ирина Ивановна, Мункуев Баир Владимирович, Цыремпилова Раиса Андреевна, Нанзатова Софья Борисовна, Цыбжитова Анна Климентьевна, Галсанов Зоригто Галсанович, Быков Алексей Сергеевич, Жигмитова Цыденма Дашицыреновна, Инхиреев Алексей Григорьевич, Молонова Луиза Александровна, Крец Мария Сергеевна, Янгутов Ким Васильевич, Мельников Александр Николаевич, Сидорова Елена Викторовна, Шойженимаева Сысыгма, Вампилова Анастасия Сергеевна, Самбуева Наталья Ивановна, Ванданова Ирина Баторовна, Хан Виктор Михайлович, Дашиева Наталия Батовна, Вязьмина Надежда Владимировна, Содномова Эржена Бадмацыреновна, Степанова Ирина Сергеевна, Манькова Светлана Александровна, Табанова Валентина Доржеевна, Патуров Артем Иванович, Ламажапов Чимит Санжижапович, Нимаева Соеолма Владимировна, Рагимов Шабан Казимович, Доржиева Эржена Батоевна, Зуева Галина Иннокентьевна, Рахвалов Александр Сергеевич, Васильева Жанна Ивановна, Ускеев Сергей Олегович, Дамбиев Владимир Жамбалдоржиевич, Беломестнова Елена Николаевна, Бычков Евгений Егорович, Булдаев Константин Александрович, Булдаева Ирина Эдуардовна, Падаров Руслан Джахангир-Оглы, Сверкунова Акулина Ивановна, Емельянова Лилия Савельевна, Санжицыбиков Солбон Дашиевич, Белоусов Игорь Павлович, Лобанова Татьяна Васильевна, Дашацыренова Анна Сергеевна, Ханхасаев Герман Робертович, Чимитдоржина Светлана Гомбоевна, Мордовская Людмила Николаевна, Дугарнимаев Бэлигто Мункоевич, Шойнжурова Зоя Базаровна, Малыгина Дарья Дмитриевна, Бадмаев Бато Бабасанович, Жигимонт Александр Вадимович, Базарсадуева Маргарита Санжеевна, Прокопов Евгений Юрьевич, Полуянова Раиса Михайловна, Гусляков Олег Макарович, Лубсанов Юрий Ринчиндоржиевич, Бадмаева Юлия Рабдановна, Фирулева Любовь Константиновна, Цыденова Рита Бородеевна, Александров Константин Борисович, Батранина Светлана Альбертовна, Молонова Ирина Лхамажаповна, Мункуев Баир Владимирович, Агафонов Владимир Михайлович, Буркова Татьяна Александровна, Хунган Джан, Федотова Валентина Константиновна, Догбаев Иннокентий Бадраевич, Базарова Ольга Бимбаевна, Манькова Анна Александровна, Парыгина Ольга Ивановна, Осорова Галина Николаевна, Иванова Инна Леонидовна, Зодбоева Баярма Батоболотовна, Полякова Марина Александровна, Путункеев Баир Дамбиевич, Дианова Татьяна Александровна, Новолодский Артем Эдуардович, Баженова Галина Николаевна, Безбородова Надежда Николаевна, Олзоева Лариса Александровна, Дмитриев Анатолий Дмитриевич, Суманов Алексей Александрович, Очиров Баир Дадикович, Иващенко Ольга Витальевна, Масюк Людмила Васильевна, Сечкина Светлана Николаевна, Балданов Жалсан Далаевич, Сугарова Мария Цыреновна, Хаджиогло Анжела Ильинична, Хангаева Ольга Трофимовна, Цыденова Рита Бородеевна, Жамбалова Дарима Зориктуевна, Чимитова Эльвира Юрьевна, Никитин Станислав Юрьевич, Манжеев Алексей Михайлович, Кудинова Елена Геннадьевна, Горбик Алексей Сергеевич, Мархеев Олег Эрдэмович, Медведева Валентина Викторовна, Сластина Юлия Николаевна, Пихлаев Александр Викторович, Горбова Людмила Юрьевна, Доржеева Сэсэг Бимбаевна, Цыденова Долгор Дармажаповна, Иванова Евгения Анатольевна, Цыдыпова Эржена Ешидоржиевна, Романец Елена Евгеньевна, Хмарян Амбарцум Арутюнович, Хальбаева Варвара Клементьевна, Бунаев Сергей Дмитриевич, Бадаева Маргарита Будаевна, Чистякова Людмила Владимировна, Окладников Сергей Георгиевич, Горбунова Ольга Павловна, Бобков Андрей Владимирович, Покацкий Владислав Вадимович, Юдина Татьяна Владимировна, Мальцева Марина Алексеевна, Никитин Станислав Ильич, Роганова Анастасия Николаевна, Жапов Максим Александрович, Шэнь Будзинь, Залуцкая Юлия Сергеевна, Скарбовская Елена Васильевна, Банзаракцаев Чингиз Норбоевич, Мамонова Елена Валерьевна, Сурцов Иван Валерьевич, Сумцов Владислав Сергеевич, Имегенова Вера Владимировна, Жамсаранова Жаргалма Будаевна, Побокова Татьяна Юрьевна, Климушев Юрий Александрович, Пагбаев Булад Балданович, Тарнуева Анна Гавриловна, Ламинова Зинаида Пурбуевна, Михалев Владислав Андреевич, Жамбалова Соелма Дылгыровна, Гомбуев Пурбу-Цырен, Бубеева Наталья Баировна, Хинхаев Валерий Владимирович, Батомункуев Баярто Очирович, Подхоев Зоригто Семенович, Черкасов Дмитрий Сергеевич, Балачук Надежда Леонтьевна, Братенькова Надежда Михайловна, Маркова Дулма Михайловна, Цыренов Содном Батуевич, Титова Татьяна Михайловна, Рудаков Сергей Анатольевич, Гунина Татьяна Петровна, Штеферц Екатерина Сергеевна, Матвеев Николай Иванович, Конечных Нина Денисовна, Халбаева Екатерина Иннокентьевна, Чжан Хуэйфу, Очирова Виктория Владимировна, АО «Российский сельскохозяйственный банк», ПАО «Сбербанк России», ООО «РТ», Банк ВТБ 24 (ПАО), АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия», ООО «Буржелезобетон», ООО «Столичная недвижимость. Бурятия», ООО Научно-технический центр «Сейсмострой», ООО «Восток Транзит».

В судебном заседании приняли участие представители ООО УК «ЦН ФПФ», Управления Росреестра по РБ, третьи лица: ООО «Восток-Транзит»; ПАО «Сбербанк России»; Парыгина Ольга Ивановна; Григорьева Татьяна Александровна; Дашиева Наталья Батовна; Баженова Галина Николаевна; Пилеева Тамара Саниевна; Сидорова Елена Викторовна; Клячина Нина Геннадьевна; Лубсанов Юрий Чимитдоржиевич; Конечных Нина Денисовна; Разуваева Ирина Ивановна; Тырышкина Марина Петровна; Дианова Татьяна Александровна; Полуянова Раиса Михайловна; Юдина Татьяна Владимировна; Бутитова Балма Аюржанаевна; Александрова Туяна Викторовна; Фатеев Алексей Михайлович; Булдаева Ирина Эдуардовна; представители Фатеевой Галины Гурьяновны, Михалевой Марины Анатольевны, Михайловой Инны Викторовны, Дамбиева Булата Владимировича.

Остальные третьи лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом о привлечении их третьими лицами, о месте и времени судебного заседания, что в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель заявителя в ходе рассмотрения дела и в судебном заседании поддержал заявленные требования.

В обоснование требований заявитель указал, что с 29 июня 2016 года арендодателем по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:336 является ОООУправляющая компания «Центр Недвижимости ФПФ», арендатор по договору ООО «Домстройкомплект».

Земельный участок передан под комплексное освоение, а именно: строительство многоквартирных жилых домов, при этом ООО «Домстройкомплект» являлось застройщиком.

07 октября 2016 года объект аренды по договору разделен на два
участка:

земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов - для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 11 849 кв.м, расположенный по адресу: город Улан-Удэ, мкр.105-й, кадастровый (условный) номер 03:24:034406:1194 (далее – участок 1);

земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов - для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 18 688 кв.м, расположенный по адресу: город Улан-Удэ, мкр.105-й, кадастровый (условный) номер: 03:24:034406:1195 (далее – участок 2).

В связи с тем, что строительство должно вестись исключительно на участке 1, при этом участок 2 пустует, а также отсутствием у ООО «Домстройкомплект» денежных средств для оплаты арендной платы в размере, установленном в п.2.1. договора, стороны пришли к согласию о заключении 31 августа 2017 года дополнительного соглашения № 1 к договору (далее – Соглашение) о внесении изменений в договор.

Указанное Соглашение подано на регистрацию в Управление.

04 октября 2017 года Управление приостановило государственную регистрацию указанного Соглашения (уведомление № 03/106/001/2017-41097).

9 января 2018 года Управлением принято решение № 03/106/001/2017-41097 об отказе в регистрации Соглашения.

В решении Управление указало, что ООО «Домстройкомплект» является застройщиком земельного участка по договорам долевого участия в строительстве. Права аренды на земельные участки находятся в залоге у участников долевого строительства, в силу чего регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или согласия всех залогодержателей.

Сославшись на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель указал, что арендатор не имеет возможности вносить арендную плату, установленную договором, арендатору требуются существенные затраты для продолжения строительства на участке 1, стороны пришли к соглашению об уменьшении арендуемой площади по договору, возврату арендодателю участка 2, и, в связи с этим, существенного уменьшения стоимости арендной платы.

При этом в Соглашении сторонами подтверждается, что объекты незавершенного строительства расположены исключительно на участке 1, таким образом, интересы участников долевого строительства не затрагиваются.

Заявленная Управлением невозможность зарегистрировать прекращение права аренды участка 2 без прекращения ипотеки по правилам, установленным подп.1.1 п.1 ст.25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), не соответствует действующему законодательству, так как вышеназванными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды в части участка 2 и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Согласно части 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка (в данном случае, в части участка 2) влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

При этом у участников долевого строительства остаётся находящимся в залоге право аренды участка 1, на котором расположены объекты незавершенного строительства и планируется продолжить строительство.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка 2 не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика заявленные требования не признала, представлен письменный отзыв.

В обоснование возражений представитель Управления указала, что прекращение аренды участка 2 влечет изменение (уменьшение) объекта долевого строительства, согласно заключенным договорам участия в долевом строительстве.

Сославшись на статьи 2, 3, 4, 16, 19, 21, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, представитель Управления указала, что изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию. Поскольку изменение (уменьшение площади) земельного участка, принадлежащего застройщику, означает в будущем и уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а также учитывая, что сведения о земельном участке, на котором осуществляется строительство, являются одним из условий договоров участия в долевом строительстве, необходимо также обеспечить внесение изменений в договоры участия в долевом строительстве, с указанием в качестве земельного участка, на котором предполагается осуществлять строительство, участка 1.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено специальное правовое регулирование прекращения регистрационной записи о залоге (ипотеке) права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств дольщиков; погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о залоге (ипотеке) права аренды земельного участка за дольщиками, что недопустимо с учетом особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве.

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В данном случае участникам долевого строительства не известно о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:336, соответствующие изменения не вносились ни в разрешение на строительство, ни в проектную декларацию, ни в заключенные и продолжающие действовать договоры участия в долевом строительстве.

Изменение объема арендных прав застройщика ( прекращение аренды в отношении части земельного участка) не предусмотрено законодательством об ипотеке и долевом участии в строительстве в качестве основания прекращения регистрационной записи о залоге (ипотеки) права аренды части земельного участка за дольщиками.

В настоящем случае земельные участки переданы в залог участникам долевого строительства, прекращение договора аренды участка 2 влечет прекращение у застройщика правовых оснований для завершения строительства в том объеме, который указан в разрешении на строительство, проектной декларации и договорах долевого участия, и соответственно, нарушение прав участников долевого строительства.

Просила в удовлетворении требований заявителю отказать.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвовавших в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» зарегистрировано в качестве юридического лица 15 сентября 2014 года за основным государственным регистрационным номером 5147746100167.

Общество с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» зарегистрировано в качестве юридического лица 26.03.2013 за основным государственным регистрационным номером 1130327005148.

2 июля 2014 года между закрытым акционерным обществом «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды», Доверительный Управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичные инвестиции» под управлением ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» (Арендатор) заключен договор № СИ/ДСК-01 аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно п.1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование с последующим выкупом, а Арендатор обязуется принять земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов – для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 30538 кв.м, расположенный по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, мкр.105-й, кадастровый (условный) номер: 03:24:034406:336, принадлежащий владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Столичные инвестиции» под управлением ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» на праве общей долевой собственности (л.д.22-29 т.1).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставляется Арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, проектирования и строительства объектов зоны жилой застройки: многоквартирных домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Стоимость арендной платы установлена пунктом 2.1 договора в размере 1 000 000 рублей без НДС в месяц за весь участок.

2 июля 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи (л.д.30 т.1).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ 17 июля 2014 года.

23 июня 2016 года обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Мегаполис-Инвест» Доверительный Управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичные инвестиции» (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр Недвижимости ФПФ» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, заверенный 23 июня 2016 года нотариусом Улан-Удэнского нотариального округа Старковой Н.А., согласно которому право собственности на участок перешло к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр Недвижимости ФПФ» (л.д.32-37 т.1).

Управлением Росреестра по Республике Бурятия 29 июня 2016 года выдано свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому на основании данного договора купли-продажи от 23.06.2016 за ООО УК «ЦН ФПФ» зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, площадь 30538 кв.м (л.д.38 т.1).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, от 7 октября 2016 года, земельный участок с кадастровым номером 03:24:034406:336 разделен с образованием двух земельных участков:

с кадастровым номером 03:24:034406:1194 (участок 1), категория земель: земли населенных пунктов - для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 11 849 кв.м, расположенный по адресу: город Улан-Удэ, мкр.105-й;

с кадастровым номером 03:24:034406:1195 (участок 2), категория земель: земли населенных пунктов - для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 18 688 кв.м, расположенный по адресу: город Улан-Удэ, мкр.105-й (л.д.39-48 т.1).

31 августа 2017 года ООО УК «ЦН ФПФ» (Арендодатель) и ООО «Домстройкомплект» (Арендатор) подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 2 июля 2014 года, зарегистрированный 17 июля 2014 года (далее – Соглашение), согласно пункту 1.3 которого строительство (комплексное освоение) ведется только на участке 1.

На основании пункта 2 Соглашения стороны пришли к соглашению, в том числе о следующем:

Арендатор возвращает Арендодателю участок 2 31 августа 2017 года (последний день аренды участка 2) в связи с отсутствием строительства на участке 2. Стороны подтверждают, что аренда участка 2 прекращена с 1 сентября 2017 года (пункт 2.1).

Комплексное освоение (строительство) продолжается на участке 1 (пункт 2.2).

С 1 сентября 2017 года Арендатор вносит Арендодателю за пользование участком 1 арендную плату в размере 1 750 рублей, НДС не облагается, в месяц за весь участок 1 (пункт 2.3).

Срок аренды участка 1 устанавливается с 1 июля 2017 года по 31 декабря 2018 года (пункт 2.5).

Стороны согласны, что залог права аренды участка 2 действует в период существования у залогодателя арендных прав на участок 2 и прекращается в связи с прекращением заложенного права, то есть права аренды участка 2. Поскольку работы по строительству на участке 2 не ведутся, участок 2 по целевому назначению не используется, участок 2 согласно настоящему Соглашению возвращается Арендодателю, все существующие обременения, а именно, залог права аренды участка 2 прекращается с даты регистрации настоящего Соглашения. Стороны согласны, что обременение «залог права аренды» остается действующим в отношении участка 1, где ведется строительство (л.д.49-50 т.1).

31 августа 2017 года сторонами подписан акт возврата, по которому Арендодатель принял, а Арендатор передал земельный участок с кадастровым номером 03:24:034406:1195 (л.д.51 т.1).

21 сентября 2017 года ООО «Домстройкомплект» обратилось в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 02.07.2014, заключенному между ООО «Домстройкомплект» (Арендатор) и ООО УК «ЦН ФПФ» (Арендодатель), в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194, 03:24:034406:1195 (л.д.79-94 т.1).

4 октября 2017 года Управлением приостановлена государственная регистрация соглашения об изменении условий договора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194, 03:24:034406:1195, расположенных по адресу: г.Улан-Удэ, мкр.105-й. Государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что право аренды участка 2, о прекращении которого заявлено, находится в залоге у участников долевого строительства. Аренда может быть прекращена только при наличии письменного согласия залогодержателей – всех участников долевого строительства, либо после погашения регистрационной записи об ипотеке (л.д.18-20 т.1).

9 января 2018 года Управление Росреестра по Республике Бурятия на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) отказало в осуществлении государственной соглашения об изменений условий договора в связи с тем, что не устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (л.д.136-138 т.1).

Полагая, что названные решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации права являются незаконными, ООО УК «ЦН ФПФ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

К таким законам относится Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее –Федеральный закон № 214-ФЗ).

Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.

Право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Как следует из пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.

На основании части 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Частью 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании части 8 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ право залога не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства в порядке, установленном в статье 8 настоящего закона.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно пункту 11 статьи 53 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Из Выписок из Единого государственного реестра недвижимости, имеющихся в материалах дела, следует, что начиная с января 2015 года в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве внесены записи о залоге в пользу участников долевого строительства принадлежащего застройщику на праве аренды земельного участка. 7 октября 2016 года в отношении объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194, 03:24:034406:1195 зарегистрированы обременения (ограничения) права в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, то есть право аренды на земельные участки находится в залоге у участников долевого строительства.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 02.07.2014, представленным на государственную регистрацию, предусмотрено прекращение аренды участка 2 (земельный участок с кадастровым номером 03:24:034406:1195). При этом из материалов дела следует, что согласно договорам участия в долевом строительстве, предметом договоров является строительство жилого комплекса в 105 квартале Октябрьского района города Улан-Удэ на земельном участке с кадастровым номером 03:24:034406:336. Следовательно, условия Соглашения влекут изменение (уменьшение) объекта долевого строительства по заключенным договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.

На основании части 4 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Следовательно, изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.

Как обоснованно указала представитель Управления, поскольку изменение (уменьшение площади) земельного участка, принадлежащего застройщику, означает в будущем и уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а также учитывая, что сведения о земельном участке, на котором осуществляется строительство, являются одним из условий договоров участия в долевом строительстве, необходимо также обеспечить внесение изменений в договоры участия в долевом строительстве, с указанием в качестве земельного участка, на котором предполагается осуществлять строительство, участка 1.

Однако в данном случае соответствующие изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:336 (в результате его раздела), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, в разрешение на строительство, в проектную декларацию, в договоры участия в долевом строительстве не вносились. Данный факт заявителем не оспорен, в ходе рассмотрения дела подтвержден.

Указанное подтверждается представленными в материалы дела:

разрешением от 22 октября 2014 года № RU04302000-136 на строительство жилого комплекса в 105 квартале Октябрьского района города Улан-Удэ, дома №№ 1, 2, 3, 4. Площадь земельного участка 30538 кв.м, кадастровый номер 03:24:034406:336 (л.д.112 т.1);

проектной декларацией по объекту строительства «Жилой комплекс в 105 квартале Октябрьского района г.Улан-Удэ. Дом № 3», где в пункте 2.3 указано, что застройщик осуществляет деятельность на основании договора аренды земельного участка с выкупом от 2 июля 2014 года, зарегистрированного Управлением Росреестра по РБ 17.07.2014 за № 03-03-01/262/2014-497. Кадастровый номер 03:24:034406:336, площадь земельного участка 30 538,0 кв.м (л.д.113-116 т.1);

договором участия в долевом строительстве от 23 сентября 2016 года, где в пункте 1.1 также указано, что застройщик осуществляет строительство жилого комплекса в 105 квартале Октябрьского района г.Улан-Удэ, дома №№ 1, 2, 3, 4, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:36 (л.д.117-120 т.1).

Кроме того, из смысла законодательства об ипотеке (пункт 1 статьи 33, пункты 1 и 3 статьи 25, статьи 42 Закона об ипотеке) и законодательства о залоге (пункт 5 статьи 56 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 "О залоге", части 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует безусловная обязанность залогодателя уведомлять залогодержателей об изменении залога.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что участники долевого строительства о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:336, влекущих уменьшение стоимости предмета залога, не извещались; как указано выше, соответствующие изменения в договоры долевого участия не вносились.

Доказательства уведомления участников долевого строительства - залогодержателей -об изменении предмета залога (права аренды на земельный участок), предоставленный застройщику, письменные согласия залогодержателей – всех участников долевого строительства - о прекращении права залога земельного участка государственному регистратору представлены не были.

Указанные обстоятельства являются причинами, препятствующими проведению государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды.

Заявитель, сославшись на часть 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, на пункт 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, указал, что прекращение действия договора аренды земельного участка (в данном случае, в части участка 2) влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие. При этом у участников долевого строительства остается находящимся в залоге право аренды участка 1, на котором расположены объекты незавершенного строительства и планируется продолжить строительство.

Данный довод заявителя судом не принимается.

Частью 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке предусмотрено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Пункт 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Вместе с тем, в данном случае дополнительным соглашением к договору аренды прекращена аренда в отношении части земельного участка, то есть изменен объем арендных прав застройщика. Указанное обстоятельство законодательством об ипотеке и долевом участии в строительстве не предусмотрено в качестве основания прекращения регистрационной записи о залоге (ипотеке) права аренды части земельного участка за дольщиками.

Кроме того, регистрационная запись об ипотеке аренды земельного участка возникла не из договора аренды, а в силу закона, в обеспечение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Поскольку в настоящем случае земельные участки переданы в залог участникам долевого строительства, то прекращение договора аренды участка 2 влечет прекращение у застройщика правовых оснований для завершения строительства в том объеме, который указан в разрешении на строительство, проектной декларации и договорах долевого участия, и, соответственно, нарушение прав участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, Управление Росреестра по РБ обоснованно пришло к выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации соглашения об изменении условий договора на земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194, 03:24:034406:1195, расположенных по адресу: г.Улан-Удэ, мкр.105-й. Обжалуемый заявителем отказ не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов общества, в связи с чем, заявленные в рамках настоящего дела требования удовлетворению не подлежат.

При подаче заявления в суд ООО УК «ЦН ФПФ» уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, которая в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья А.Т.Пунцукова