Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области г. Калуга,

Андреевой Любови Васильевны г. Обнинск Калужской области

о погашении регистрационной записи об ипотеки,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Горшкова А.Г. по доверенности от 01.06.2010 №1/С-2010;

представителя ответчика Орловой Ю.В. по доверенности от 06.05.2010 №12, Клочковой Н.Ю. по доверенности от 06.05.2010 №13;

от третьего лица ТУ представителя Гавриковой М.Н. по доверенности от 02.08.2010 №102;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Новое слово» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области Боровскому отделу об обязании погасить регистрационную запись об ипотеке права аренды земельного участка (кадастровый номер 40:03:068315:25) по договору аренды №03/2004-004 от 17.08.2004 г. и соглашению о переводе (переуступке) прав и обязанностей от 17.02.2009.

Определениями суда от 28.06.2010, 10.08.20010 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области г. Калуга, Андреева Любовь Васильевна г.Обнинск Калужской области, Андреева Ольга Евгеньевна г.Обнинск Калужской области, а также судом на основании статей 40, 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение истцом наименования ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в лице Боровского отдела.

.В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнил предмет спора. Просил прекратить регистрационную запись № 40-40-03/009/2009-362 об ипотеке права аренды земельного участка кадастровый номер 40:03:068315:25, расположенного по адресу Калужская область Боровский район, Добринская с/а, полоса отвода федеральной автомобильной дороги М-3 №Украина» 89км+800м, произведенную Управлением федеральной регистрационной службы по Калужской области 05.03.2009. Расходы по государственной пошлине просил отнести на ответчика. Пояснил, что обременение в виде ипотеки было зарегистрировано на основании закона в пользу предыдущего арендатора Андреева В.В. ввиду наличия в соглашении об уступке права требования отсрочки платежа, данный платеж был осуществлен 11.03.2010, денежные средства получены были последним в этот же день, но 12.03.2010 Андреев В.В. умер, истец совместно с наследником умершего обратился за погашением записи об ипотеки, но регистратором было правомерно отказано, отказ не обжаловался; ипотека в силу закона действует по день оплаты, право ипотеки к наследнику не переходило.

Представитель ответчика не возражал против уточнения. Пояснил о правомерности отказа в регистрации, возражений по существу иска не заявил. Указал на освобождение ответчика как госоргана от уплаты государственной пошлины, отсутствие своей вины в невозможности данной регистрации.

Представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области г. Калуга также пояснил, что возражений по существу заявленного иска не имеет, иного способа защиты у истца не имеется, о наличии совершенных уступок арендодатель извещен, счета на оплату выставлялись новым арендаторам.

Третьи лица Андреева Л.В. и Андреева О.Е. в судебное заседание не явились, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений по существу иска не заявили. Андреева Л.В. просила телефонограммой провести судебное заседание в свое отсутствие, отзывом по делу поддержала исковые требования.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, и на основании ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствие указанных третьих лиц.

На основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принимается заявленное уточнение предмета иска.

Дело рассмотрено судом в пределах уточненных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области г. Калуга(арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Андреевой О.Е. был заключен договор аренды от 17.08.2004 (т.1л.д.9-14) земельного участка кадастровый номер 40:03:068315:25, расположенного по адресу Калужская область Боровский район, Добринская с/а, полоса отвода федеральной автомобильной дороги М-3 №Украина» 89км+800м сроком с 12.04.2004 по 11.04.2006 с расчетом арендной платы, передаточным актом и кадастровым планом земельного участка (т.1л.д.13-16).

Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Калужской области 23.08.2004 регистрационная запись 40-01/03-08/2004-739.

Дополнительным соглашением к нему указанными сторонами срок договора аренды был установлен с 11.04.2006 по 11.04.2055 (т.1л.д.17).

Данное соглашение было зарегистрировано в УФРС по Калужской области 12.04.2007 регистрационная запись 40-40-03/01-1/2007-095.

Соглашением от 11.01.2009 (т.1л.д.90) Андреева О.Е. уступила, а Андреев В.В. принял все права и обязанности Андреевой О.Е как арендатора по указанному выше договору аренды, цена перевода входит в стоимость по договору купли-продажи от 25.08.2007 придорожного сервис-кафе с замощением.

Данное соглашение значится зарегистрированным в УФРС по Калужской области 03.02.2009 регистрационная запись 40-40-03/001/2009-115.

Впоследствии права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка по соглашению от 17.02.2009 (т.1л.д.8) были Андреевым В.В. уступлены истцу по цене 100 000руб. с оплатой в течение 5 банковских дней с даты регистрации данного соглашения.

Данное соглашение значится зарегистрированным в УФРС по Калужской области 05.03.2009 регистрационная запись 40-40-03/009/2009-362.

Данные соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора от 11.01.2009 и от 17.02.2009 соответствуют нормам ст. 382,384,385,388-390 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации - о праве арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка сроком свыше 5 лет на передачу прав и обязанностей по этому договору другому лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Арендодателем - третьим лицом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области г. Калуга данные уступки не оспариваются, об их совершении арендодатель, как следует из пояснений представителя, был уведомлен.

Согласно нормам ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Указанное выше соглашение об уступке прав и обязанностей от 17.02.2009 было зарегистрировано в установленном законом порядке 05.03.2009 с обременением права – ипотека права аренды в пользу Андреева В.В, о чем имеется регистрационная запись от 05.03.2009 № 40-40-03/009/2009-362 и не противоречит нормам п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, и соответствует нормам п.1.1 ч.1 ст.62 Федерального закона «Об ипотеке».

Как указано в ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, ипотека аренды подлежала государственной регистрации.

Правомерность регистрации сторонами не оспаривается.

Согласно п.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как предусмотрено в ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Из материалов дела следует, что истцом Андрееву В.В. во исполнение обязательств по соглашению об уступке от 17.02.2009 пл.поручением № 112 от 11.03.2009 были перечислены денежные средства в сумме 100 000руб.

В связи с чем, в силу закона истец имеет право на погашение регистрационной записи об ипотеке, поскольку ипотека сохраняется в этом случае до дня оплаты, как это предусмотрено нормами п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время, залогодержатель – предыдущий арендатор Андреев В.В. умер 12.03.2009, что подтверждается свидетельством о смерти от 13.03.2009.

За получением наследства обратилось единственное лицо Андреева Л.В., о чем ей была выдана нотариусом соответствующая справка от 20.05.2010 (л.д.20).

Истец совместно с Андреевой Л.В. обратился в УФРС по Калужской области за погашением записи об ипотеке, последнее сообщением от 27.05.2010 отказало в погашении записи об ипотеке ввиду отсутствия совместного заявления залогодателя и залогодержателя, что соответствует требованиям ст. 25,29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правомерность данного отказа истцом не оспаривается.

В соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Из отзыва третьего лица и свидетельств о праве на наследование по закону (т.1л.д.58-60) усматривается, что Андреева Л.В. данное право ипотеки не наследовала, а нотариусом было отказано в выдаче свидетельства о наследовании в указанной части.

Учитывая, что залогодержатель умер 12.03.2009, ипотека сохраняла свое действие до момента оплаты 11.03.2009, наследнику отказано в принятии по наследству данного права, обращение сторон соглашения за погашением записи об ипотеке в соответствии с нормами закона невозможно.

В то же время, поскольку цель данной ипотеки обеспечить исполнение истцом его обязанности по оплате достигнута и ипотека прекращена в связи с оплатой, дальнейшее сохранение записи об ипотеки нарушает права и законные интересы истца.

В связи с изложенным, суд считает необходимым применить аналогию закона и вынести решение о погашении регистрационной записи об ипотеке

С учетом, изложенного на основании ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании ст.ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат возврату истцу из федерального бюджета ввиду освобождения ответчика от уплаты последней.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить регистрационную запись № 40-40-03/009/2009-362 об ипотеке права аренды земельного участка кадастровый номер 40:03:068315:25, расположенного по адресу Калужская область Боровский район, Добринская с/а, полоса отвода федеральной автомобильной дороги М-3 №Украина» 89км+800м, произведенную Управлением федеральной регистрационной службы по Калужской области 05.03.2009.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Новое слово» г. Москва из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000руб., перечисленную пл.поручением № 134 от 17.06.2010.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья подпись С.А. Осипенко