Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Канахиным Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)

к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Микаелу Генриковичу (ИНН 410100660865, ОГРН 319410100017884)

об изъятии путем выкупа нежилых помещений;

о прекращении права собственности;

о признании утратившим права пользования;

о признании права собственности на нежилые помещения

третьи лица: администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101036106, ОГРН 1024101022010); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)

при участии:

от истца: Исакова В.А. – представитель по доверенности от 07.12.2021 № 21-2021 (сроком по 31.12.2022), диплом – до перерыва;

от ответчика: Хачатрян М.Г. – лично, паспорт гражданина; Ушакова И.А. – представитель по доверенности от 10.04.2019 № 41 АА 0640690 (сроком на пять лет); Восканян М.Г. – представитель по доверенности от 10.01.2022 № б/н (сроком на один год);

от третьих лиц: не явились,

установил:

Петропавловск-Камчатский городской округ в лице Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – истец, Управление экономического развития и имущественных отношений) обратилось в Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Микаелу Генриковичу (далее – ответчик, ИП Хачатрян М.Г., предприниматель):

об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность Петропавловск-Камчатского городского округа нежилых помещений поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 5 805 000 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет Хачатрян М.Г. в течение 20 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда;

об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность Петропавловск-Камчатского городского округа нежилых помещений поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 3 216 000 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет Хачатрян М.Г. в течение 20 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда;

о прекращении права собственности Хачатрян М.Г. на нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271;

о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271;

о признании за Петропавловвск-Камчатским городским округом права собственности на нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

о признании за Петропавловвск-Камчатским городским округом права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271;

о признании Хачатрян М.Г. утратившим право пользования нежилыми помещениями поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом;

о признании Хачатрян М.Г. утратившим право пользования долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом;

о прекращении права собственности Хачатрян М.Г. на нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496;

о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496;

о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом право собственности на нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496;

о признании Хачатрян М.Г. утратившим право пользования нежилыми помещениями поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом;

о признании Хачатрян М.Г. утратившим право пользования долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом.

Определением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 12.08.2021 указанное дело № 2-4258/2021, возбужденное по исковому заявлению Управления экономического развития и имущественных отношений к ИП Хачатряну М.Г. об изъятии путем выкупа нежилых помещений, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования, признании права собственности на нежилые помещения передано по подсудности в Арбитражный суд Камчатского края

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 10.09.2021 указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Камчатского края, возбуждено производство по делу № А24-4316/2021.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 13.10.2021 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято изменение наименования истца с Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение на Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291).

Определением суда от 10.11.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Администрация, Управление Росреестра по Камчатскому краю, третьи лица).

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 235, 239, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В возражениях на исковое заявление ИП Хачатрян М.Г. требования истца не признал, не согласившись с выкупной ценой, указанной в исковом заявлении. Ответчик полагал, что указанная истцом выкупная цена занижена. Фактическая разница между отчетами истца и отчетами, выполненными по заказу предпринимателя, составляет 7 304 161 руб., что является существенной разницей. По результатам рецензирования отчетов истца специалистом ООО «Московская служба экспертизы и оценки» сделано заключение о несоответствии указанных отчетов требованиям, регламентирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Кроме того, ответчик полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку проекты соглашений о возмещении за нежилые помещения направлены предпринимателю 10.02.2021, в исковое заявление в Петропавловск-Камчатский городской суд поступило 28.04.2021.

Определением суда от 20.12.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, порученной обществу с ограниченной ответственностью «Камчатский центр независимой оценки» (ИНН 4101173078, ОГРН 1054100031402), эксперту Щербакову Андрею Николаевичу.

22.02.2022 в Арбитражный суд Камчатского края поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Камчатский центр независимой оценки» Щербакова А.Н. от 21.02.2022 № 26/22 о результатах проведения судебной экспертизы по делу № А24-4316/2021.

Судом в порядке статьи 146–147 АПК РФ с учетом мнения представителей истца и ответчика вынесено протокольное определение от 20.04.2022 о возобновлении производства по делу.

Определением суда от 20.04.2022 в судебной заседание для дачи пояснений по заключению от 21.02.2022 № 26/22 вызван эксперт общества с ограниченной ответственностью «Камчатский центр независимой оценки» Щербаков Андрей Николаевич (далее – эксперт).

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам статей 121–123 АПК РФ.

Суд в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие указанных лиц.

До начала судебного заседания от эксперта поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала
в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

ИП Хачатрян М.Г. и его представители требования заявителя не признали
по доводам, изложенным в отзыве на заявление. Заявили устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (светокопии письма Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 18.04.2022, письма Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Камчатскому краю от 01.06.2021 о средних ценах, акта сдачи-приема выполненных работ по договору подряда на выполнение ремонтных работ от 25.12.2020, договора подряда на выполнение подрядных работ от 28.10.2022, налоговых деклараций за 2019, 2020, 2021 годы) и о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы по настоящему делу. Представили письменные возражения на экспертное заключение.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил к материалам дела представленные ответчиком документы частично, в приобщений остальных документов суд отказал как не имеющих отношения к рассматриваемому спору.

Судом рассматривалось ходатайство ИП Хачатряна М.Г. и его представителей
о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы по делу.

Представитель истца относительно удовлетворения ходатайства о назначении дополнительной и повторной судебной экспертизы возражала.

Представители ИП Хачатряна М.Г. и его представители не поддержали ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта, поскольку не согласны с выводами эксперта в целом, полагали, что выкупная стоимость в заключении эксперта также занижена.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство эксперта общества
с ограниченной ответственностью «Камчатский центр независимой оценки»
Щербакова А.Н. об объявлении перерыва в судебном заседании.

В судебном заседании 04.05.2022 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв
до 10 часов 00 минут 06.05.2022, о чем вынесено протокольное определение. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. Суд довел до сведения представителей лиц, участвующих в деле, что вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы будет разрешен после заслушивания пояснений эксперта.

После перерыва заседание суда продолжено в том же составе суда при участии представителей ответчика. Истец, третьи лица участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Во время перерыва от эксперта поступило ходатайство о переносе вызова эксперта в связи с отъездом эксперта Щербакова А.Н. в отпуск с 05.05.2022 по 10.05.2022.

Правовая позиция ИП Хачатряна М.Г. и его представителей после объявленного перерыва не изменилась. Представители поддержали ранее заявленное ходатайство о проведении дополнительной экспертизы по делу. Отказались от постановки перед экспертом дополнительных вопросов в судебном заседании. Представили на обозрение суда справки о доходах ИП Хачатряна М.Г. и общества с ограниченной ответственностью «Ной» за 2016 год, ходатайствовали о их приобщении к материалам дела.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела представленных документов судом рассмотрено и в его удовлетворении отказано, поскольку представленные документы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и не относятся к рассматриваемому периоду. Представленные документы возвращены представителям ответчика.

Ответчик и его представили для приобщения к материалам дела светокопии переписки ИП Хачатряна М.Г. с Управлением коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, администраций Петропавловск-Камчатского городского округа, Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил представленные документы к материалам дела.

Рассмотрев ходатайство ИП Хачатряна М.Г. и его представителей о проведении дополнительной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Учитывая, что в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначение и проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, поскольку из материалов дела, в том числе из имеющегося в деле заключения судебной экспертизы, усматривается, что имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему спору, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении дополнительной экспертизы суд отказывает. Также судом не установлено оснований для назначения повторной экспертизы

Какие-либо иные аргументы в поддержку своего ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы, а равно и дополнительные доказательства в обоснование потребности в ее проведении ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении дополнительной судебной экспертизы не имеется,

Рассмотрев ходатайство эксперта об отложении судебного разбирательства на более поздний срок, учитывая, что по ходатайству эксперта в судебном заседании объявлялся перерыв для обеспечения его явки в судебное заседание, суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

ИП Хачатрян М.Г. и его представители заявили устное ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в целях вызова в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью ««Камчатский центр независимой оценки» Щербакова А.Н. для дачи ответов на вопросы по заключению эксперта по настоящему делу и в целях подготовки рецензии на заключение экспертизы по настоящему делу.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе, при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данная норма не носит императивного характера, а ни одна из причин, указанных в ходатайстве, не является для суда безусловно уважительной. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела.

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и в его удовлетворении отказано, поскольку материалы настоящего дела располагают достаточным объемом доказательств, позволяющим рассмотреть спор по существу. В рассматриваемом случае, у ответчика имелось достаточно времени для ознакомления с материалами дела, в том числе с заключением эксперта, в порядке реализации предоставленных статьей 41 АПК РФ, которым ответчик воспользовался, а также подготовки правовой позиции по делу.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ИП Хачатряну М.Г. на праве собственности принадлежат нежилые помещения, поз. 19-34 цокольного этажа, площадью 179,3 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010117:9271, а также нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа, площадью 91,9 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010117:4496, расположенные в жилом доме по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, что подтверждается выписками их Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.12.2021 (т. 7, л.д. 64–68), а также свидетельствами о государственной регистрации права от 17.12.2015 (т. 7, л.д. 4–5).

Многоквартирный жилой дом № 4 по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском расположен на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010117:477, площадью 2526 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.12.2021 (т. 7, л.д. 76–97). В выписке из ЕГРН от 13.12.2021 в отношении указанного земельного участка в разделе «Особые отметки» указано, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна размеру общей площади помещений (т. 7, л.д. 69–75).

Постановлением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 05.11.2013 № 3195 данный многоквартирный дом, в состав которого входят указанные нежилые помещения, включен в муниципальную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Петропавловск-Камчатского городского округа на 2014–2017 годы».

В соответствии с постановлением Правительства Камчатского края от 22.11.2013 № 520-П многоквартирный дом № 4, расположенный по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском подлежит расселению и сносу в рамках подпрограммы 2 "Повышение устойчивости жилых домов и систем жизнеобеспечения в Камчатском крае" государственной программы Камчатского края "Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края на 2014-2018 годы".

По результатам обследования межведомственной жилищной технической комиссии Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.02.2019 № 4866 распоряжением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 17.05.2019 № 71-р многоквартирный дом по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л.д. 32).

31.05.2019 предприниматель обратился к главе Петропавловск-Камчатского городского округа с требованием произвести изъятие нежилых помещений и земельного участка путем выкупа.

27.06.2019 администрацией подготовлен ответ на претензию № 01020201/5469/19, в котором со ссылками на часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указано на то, что Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа подготавливается к принятию решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом № 4 по ул. Дзержинского.

Администрация письмом от 20.01.2020 № 01020201/451/20 на обращение ИП Хачатрян М.Г., поступившее в ходе личного приема сообщила, что распоряжением администрации от 17.05.2019 № 71-р «О признании многоквартирного дома № 4 по улице Дзержинского аварийным и подлежащим сносу» заявителю, как собственнику нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме № 4 по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском, посредством почтовой связи Управлением коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации 07.06.2019 исх. № 01-12-0/4532/19 было направлено требование о принятии мер к сносу аварийного дома. В требовании о сносе указано, что в соответствии с законодательством Российской Федерации собственникам необходимо принять меры к сносу аварийного дома № 4 по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском в срок до 01.11.2019, и в случае неосуществлении сноса дома установленный срок, земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Собственники аварийного жилого многоквартирного дома по состоянию на 10.01.2020 не приняли мер к его сносу. Управлением экономического развития и имущественных отношений администрации подготовлен проект постановления об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 и нежилых помещений в спорном многоквартирном доме, который находится на согласовании в органах администрации.

Бездействие администрации по выкупу земельного участка и нежилого помещения явилось основанием для обращения заявителя за судебной защитой.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2020 по делу № А24-1892/2020 на Администрацию возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, и нежилых помещений, принадлежащих ИП Хачатрян М.Г. на праве собственности, расположенных в цокольном этаже по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, поз. 19-34 общей площадью 179,3 кв. м, и поз. 35-40 - общей площадью 91,9 кв. м; обязал администрацию провести процедуру изъятия нежилых помещений, принадлежащих ИП Хачатрян М.Г. на праве собственности и расположенных в цокольном этаже по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, поз. 19-34 общей площадью 179,3 кв. м, и поз. 35-40 - общей площадью 91,9 кв. м, в установленном законом порядке.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2020 по делу № А24-1892/2020 изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: «Признать незаконным бездействие Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа по непринятию решения об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4 и нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю Хачатряну Микаелю Генриковичу на праве собственности, расположенных в цокольном этаже по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, поз. 19-34 общей площадью 179,3 кв. м, и поз. 35-40 - общей площадью 91,9 кв. м. Обязать Администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа в месячный срок с момента принятия постановления суда по настоящему делу принять решение об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, и уведомить Хачатряна Микаеля Генриковича о принятом решении об изъятии земельного участка».

Постановлением Администрации от 29.12.2020 № 2475 для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа изъят земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, улица Дзержинского, дом 4, находящийся в собственности собственников помещений многоквартирного дома, общей площадью 2526 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома. В соответствии с указанным постановлением на Управление экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа возложена обязанность по выкупу нежилых помещений, указанных в приложении к настоящему постановлению, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, признанного аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л.д. 33–35).

Из приложения к постановлению Администрации от 29.12.2020 № 2475 следует, что в перечень нежилых помещений в многоквартирном доме № 4 по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском включены, в том числе принадлежащие ИП Хачатряну М.Г. нежилые помещения:

– нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже (поз. 35–40), кадастровый номер 41:01:0010117:4496, общей площадью 91,9 кв.м;

– нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже (поз. 19–34), кадастровый номер 41:01:0010117:9271, общей площадью 179,3 кв.м.

Во исполнение постановления Администрации от 29.12.2020 № 2475 Администрацией в лице Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа разработаны проекты соглашений о возмещении рыночной стоимости за нежилые помещения поз. 19–34 и 35–40 цокольного этажа в жилом доме № 4 по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском.

Согласно расписке на сопроводительном письме Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 10.02.2021 № б/н указанные проекты соглашений получены предпринимателем лично 12.02.2021 (т. 1, л.д. 43; т. 3 л.д. 52).

Кроме того, названные проекты соглашений, выкопировки из отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости с сопроводительным письмом от 26.01.2021 № 01-06-01/230/21 направлены в адрес предпринимателя почтовой связью и согласно сервису об отслеживании почтового отправления, размещенному на сайте АО «Почта России», (почтовый идентификатор отправления 68302455681686) получены адресатом 02.02.2021 (т. 3, л.д. 53–54).

Из обращения ИП Хачатряна М.Г., адресованного главе Петропавловск-Камчатского городского округа, поступившего в службу «Одного окна» и зарегистрированного за № 13-02-02-00/2888/21 от 19.02.2021, следует, что предприниматель выразил несогласие с оценкой стоимости выкупаемых нежилых помещений (т. 1, л.д. 44).

Согласно расписке на письме Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 24.02.2021 № 01-06-01/982/21 отчеты ООО «Кариоко» от 11.12.2020 № 140-12/2020, 141-12/2020 получены предпринимателем лично 26.02.2021 (т. 1, л.д. 45).

Из текста обращения предпринимателя, адресованного администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, поступившего в службу «Одного окна» и зарегистрированного за № 13-02-02-00/6073/21 от 07.04.2021, следует, что указанная в проекте соглашения сумма ниже рыночной стоимости равноценных помещений на рынке недвижимости г. Петропавловска-Камчатского. Кроме того, предприниматель просит изложить текст соглашения в своей редакции (т. 1, л.д. 46).

Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения о размере компенсации в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, Управление обратилась в суд с настоящим иском.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ((далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Постановление № 47).

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся в пунктах 33–41 Постановления № 47.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обосновано, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как разъясняется в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

На основании изложенного в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Указанная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598 и от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Из материалов дела следует, что по результатам обследования межведомственной жилищной технической комиссии Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.02.2019 № 4866 распоряжением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 17.05.2019 № 71-р многоквартирный дом по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, признан аварийным и подлежащим сносу.

Факт того, что многоквартирный дом № 4 по ул. Дзержинского в г. Петропавловске-Камчатском с 2019 года являлся аварийным и подлежащим сносу, сторонами не оспаривается.

В рассматриваемом случае, Управление и предприниматель не заключили соглашение об изъятии помещений для государственных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа ввиду возникновения между ними спора о размере возмещения за изымаемое у собственника имущество.

При таких обстоятельствах у истца имеется в рассматриваемой ситуации право на предъявление иска к ответчику об изъятии помещений путем их выкупа.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием помещения для государственных нужд, в обоснование которого каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости помещения и убытков.

Так, Управлением экономического развития и имущественных отношений с обществом с ограниченной ответственностью «Кариоко» (далее – ООО «Кариоко») заключены договоры от 20.11.2020 № 21/20 о возмездном оказании услуг об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Согласно отчету № 140-12/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения – поз. 19–34 цокольного этажа, площадью 179,3 кв.м, адрес: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, составленного ООО «Кариоко» по состоянию на 25.11.2020, рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 5 805 000 руб., в том числе: нежилых помещений – поз. 19–34 цокольного этажа – 5 246 000 руб., доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади указанных нежилых помещений – 559 000 руб.

Согласно отчету № 141-12/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения – поз. 35–40 цокольного этажа, площадью 91,9 кв.м, адрес: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, составленного ООО «Кариоко» по состоянию на 25.11.2020, рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 3 216 000 руб., в том числе: нежилых помещений – поз. 35–40 цокольного этажа – 2 928 000 руб., доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади указанных нежилых помещений – 288 000 руб.

Из представленного ответчиком в материалы дела отчета № 34/21-Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, назначение: нежилое, площадь 179,39 кв.м, этаж: цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг-центр» по состоянию на 17.01.2019, следует, что итоговая стоимость объекта оценки с учетом допущений и ограничивающих условий по состоянию на 17.01.2019 составляет (округленно) 12 385 320 руб.

Из отчета № 35/21-Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, назначение: нежилое, площадь 91,9 кв.м, этаж: цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг-центр» по состоянию на 17.01.2019, следует, что итоговая стоимость объекта оценки с учетом допущений и ограничивающих условий по состоянию на 17.01.2019 составляет (округленно) 6 882 834 руб.

Из отчета № 27/19-З об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: земельный участок кадастровый номер 41:01:0010117:477, площадью 215,083 кв.м (размер доли: доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения), расположенного по адресу (описание местоположения): Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4; земельный участок кадастровый номер 41:01:0010117:477 площадью 419,63 кв.м (размер доли: для в праве пропорциональна размеру общей площади помещения), расположенный по адресу (описание местоположения): Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг-центр» по состоянию на 16.04.2019, следует, что рыночная стоимость объектов оценки, определенная сравнительным подходом методом сравнения продаж, с учетом дополнений и ограничивающих условий по состоянию на дату оценки составит округленно (без учета НДС): в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, площадью 215,083 кв.м – 371 000 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, площадью 419,63 кв.м – 723 841 руб.

Кроме того, ответчиком представлены заключения специалиста общества с ограниченной ответственностью «Московская служба экспертизы и оценки» от 07.07.2021 № 0311Р/1/2021, 0311Р/2/2021 по результатам рецензирования Отчета № 140-12/2020 от 11.12.2020 и Отчета № 141-12/2020 от 11.12.2020, из которых следует, что указанные отчеты не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также приведен вывод, что указанную в отчетах величину рыночной стоимости объектов оценки нельзя признать обоснованной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее – Обзор от 10.12.2015), по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемые помещения, суд по ходатайству истца определением суда от 20.12.2021 назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости изымаемых помещений, земельного участка пропорционально доле нежилого помещения и размера убытков, причиненных собственнику помещений их изъятием для государственных нужд, поручив ее обществу с ограниченной ответственностью «Камчатский центр независимой оценки» эксперту Щербакову А.Н.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36–38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Камчатский центр независимой оценки» от 21.02.2022 № 26/22 эксперт пришел к следующим выводам:

1. Размер возмещения изымаемых нежилых помещений поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, составляет 9 154 333,39 руб., из них:

– 8 074 480 руб. – рыночная стоимость помещений поз. 19–34 с учетом доли нормативного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально доле нежилого помещения, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– 447 969,39 руб. – рыночная стоимость земельного участка, превышающего нормативный пропорционально доле нежилого помещения;

– 631 884 руб. – убытки, причиненные собственнику изъятием нежилых помещений, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

2. Размер возмещения изымаемых нежилых помещений поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, составляет 5 329 178,26 руб., из них:

– 4 716 827 руб. – рыночная стоимость помещений поз. 35–40 с учетом доли нормативного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально доле нежилого помещения, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– 232 179,26 руб. – рыночная стоимость земельного участка, превышающего нормативный пропорционально доле нежилого помещения;

– 380 172 руб. – убытки, причиненные собственнику изъятием нежилых помещений, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В соответствии с главой 7 АПК РФ экспертиза является одним из видов доказательств. Однако в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Таким образом, целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 АПК РФ.

Суд, оценив представленное заключение в совокупности с собранными по делу доказательствами, признал заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, методы исследования, а также сделанные экспертом выводы научно обоснованы, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

Ответчик, ознакомившись с заключением эксперта, не согласился с его выводами. Полагал, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, поскольку он в ходе судебного разбирательства возражал против ее проведения. Указал необходимым принять в качестве доказательства по делу приставленные им отчеты № 34/21-Н, 35/21-Н об оценке, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг-центр» по состоянию на 17.01.2019.

Приведенный довод ответчика суд признает несостоятельным, поскольку, как указано выше, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Доводы ответчика об изменении рынка недвижимости после даты составления заключения эксперта от 21.02.2022 в рассматриваемом случае не имеют правового значения, поскольку экспертом заключение составлено в пределах сроков, установленных определением суда.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация об объектах-аналогах, расположенных в спальном районе города, в центре, административном центре, на цокольном этаже, находящихся в удовлетворительном состоянии (т. 9, л.д. 90-93).

Использованная информация в виде отобранных экспертами объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Исключение из анализа состояния рынка недвижимости объекта-аналога с наиболее низкой ценой в целях увеличения рыночной стоимости объекта оценки не основано на нормативных положениях вышеуказанных актов.

Доводы ответчика о необходимости включения в размер возмещения убытков, связанных с пожарами и залитиями нежилых помещений, подтвержденные многочисленными справками и переписками с государственными органами, были предметом рассмотрения по судебным делам, по результатам рассмотрения которых вынесены соответствующие акты – решение Арбитражного суда Камчатского края от 31.07.2020 по делу № А24-682/2020, решение Петропавловск-Камчатского городского суда от 25.10.2019 по гражданскому делу № 2-3328/2019.

Повторное предъявление к возмещению указанных убытков не признается судом добросовестным поведением стороны.

Предъявление к возмещению упущенной выгоды в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений судом признается необоснованным. Суд соглашается с выводами эксперта, о том собственник Хачатрян М.Г. не занимался розничной торговлей, а сдавал помещения магазина в аренду, что подтверждается решением Арбитражного суда Камчатского края от 22.10.2020 по делу № А24-4331/2020 о взыскании с Петропавловск-Камчатского городского суда в пользу Хачатряна М.Г. 2 000 000 руб. упущенной выгоды в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений сроком с 28.01.2019 по 31.12.2019, заключенного между собственником оцениваемых помещений и ИП Джавршян А.М.

Так же из заключения эксперта следует, и с приведенными выводами соглашается суд, что упущенная выгодна в виде потери дохода, связанная с деятельностью магазина по розничной торговле, отсутствует, а ущерб, причиненный нарушением хозяйственных договоров, кроме упущенной выгоды (санкций в виде штрафов, пеней, неустоек) заключается в расторжении договора аренды нежилых помещений на момент проведения экспертизы.

Кроме указанного договора аренды в материалах дела имеется договор аренды нежилых помещений от 01.11.2020 на основании которого Хачатрян М.Г. передает в аренду ИП Джавршяну А.М. нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, и поз. 35–40, общей площадью 91,9 кв.м на срок с 01.12.2020 по 31.10.2021.

Вместе с тем, согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Несмотря на то, что постановление Администрации Петропаловск-Камчатского городского округа «Об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, дом № 4» № 2475 было принято 29.12.2020, решение об изъятии для муниципальных нужд указанного земельного участка принято на основании решения Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2020 по делу № А24-1892/2020, то есть более, чем за два месяца до заключения договора аренды между Хачатрян М.Г. и Джавршян А.М.

С учетом изложенного, добросовестный арендодатель и осведомленный арендатор не могли заключить данный договор на рыночных условиях, обладая информацией о том, что в ближайшее время решение Арбитражного суда Камчатского края будет исполнено, и Администрация примет решение об изъятии указанного земельного участка. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 (резолютивная часть от 27.10.2020) по делу № А24-1892/2020 решение суда от 20.08.2020 изменено в части.

Следовательно, собственник помещения Хачатрян М.Г. на момент заключения договора аренды от 01.11.2020 фактически был уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка и принадлежащих ему помещений, и как добросовестный арендодатель не должен был заключать договор аренды 01.11.2020. При таких обстоятельствах ущерб от расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.11.2020 не подлежит учету на основании частью 56.8 ЗК РФ.

Расчет размера убытков, подлежащих возмещению ответчику, приведен экспертом в заключении на странице 118 (т. 9, л.д. 122), оснований не доверят указанному расчету у суда не имеется, расчет эксперта признается судом обоснованным.

Иные убытки, указанные ответчиком, возмещению не подлежат, поскольку убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, определяются в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Приведенные выводы эксперта ответчик нормативно не опроверг и не указал какие-либо иные пороки, наличие которых могло привести к неправильному определению рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и убытков.

Таким образом, суд руководствуясь статьей 281 ГК РФ, статьей 56.8 ЗК РФ, принимая во внимание разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, в пункте 7 Обзора от 10.12.2015, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о том, что размер возмещения в связи с изъятием помещения для государственных нужд подлежит установлению исходя из рыночной стоимости помещения на дату рассмотрения дела и величины убытков, определенных в результате проведения судебной экспертизы.

Вопреки доводам ответчика о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка в виде заблаговременной подачи иска, то есть до истечения срока (90 дней) со дня получения проекта соглашения об изъятии, предусмотренного частью 2 статьи 282 ГК РФ, такое несоблюдение может быть квалифицировано только как процессуальное нарушение, которое привело или могло повлечь принятие ошибочного судебного акта (часть 3 статья 288 АПК РФ). Вместе с тем, учитывая наличие и получение претензии истца, длительность рассмотрения спора, а также отсутствие каких-либо сведений о намерении ответчика урегулировать спор во внесудебном порядке, указанные последствия отсутствуют.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 20 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Из содержания вышеприведенных положений следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер компенсации, подлежащий выплате собственнику жилого помещения.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6000 руб. относится на ИП Хачатряна М.Г. и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

При указанных обстоятельства и с учетом положений статьи 110 АПК РФ расходы истца по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению ему за счет ответчика в полном объеме в размере 80 000 руб.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича путем выкупа для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 с установлением суммы выкупа и убытков в размере 9 154 333,39 руб., из них:

Изъять у индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича путем выкупа для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 с установлением суммы выкупа и убытков в размере 5 329 178,26 руб., из них:

Возложить на Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение обязанность в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу перечислить на расчетный счет индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича 14 483 511,65 руб. возмещения за изымаемые объекты.

После перечисления индивидуальному предпринимателю Хачатряну Микаелу Генриковичу в полном объеме возмещения за изымаемые объекты:

– прекратить в связи с изъятием объектов недвижимого имущества право собственности индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича на объекты:

нежилые помещения поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477;

нежилые помещения поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477;

– признать за Петропавловск-Камчатским городским округом право собственности на объекты:

– признать индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича утратившим право пользования:

нежилыми помещениями поз. 19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв. м, расположенными по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477;

нежилыми помещениями поз. 35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенными по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Дзержинского, д. 4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение 80 000 руб. расходов на оплату стоимости экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хачатряна Микаела Генриковича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Е.Ю. Лебедева