Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Нахапетяна Амаяка Петросовича на решение Ивановского районного суда Ивановской области от 21 декабря 2020 г. по делу по иску Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района к Нахапетяну Амаяку Петросовичу о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, расторжении договоров аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛА:

Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района Ивановской области (далее – Управление, истец) обратилось в суд с иском к Нахапетяну А.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды. Иск мотивирован тем, что 4 мая 2017 г. согласно постановлению администрации Ивановского муниципального района от 4 мая 2017 г. № истцом проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности. По итогам аукциона между Управлением и Нахапетяном А.П. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику предоставлен в аренду земельный участок сроком на 10 лет с кадастровым номером № из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «под объекты коммунально-складского назначения» площадью 1 655 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали все существенные условия: местонахождение и размер участка, его разрешенное использование, размер арендной платы, порядок ее уплаты и изменения, договор и акт приема-передачи участка подписаны сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрированы и сторонами не оспорены. Разделом 3 договора определен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения арендатором, которая должна перечисляться в бюджет ежеквартально в 1, 2, 3 кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - не позднее 15 ноября; размер арендной платы по результатам аукциона составляет 202 954 руб. 97 коп. за каждый год аренды. Сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная участником аукциона и составляющая 134 026 руб. 87 коп., учтена арендодателем в счет платежа за аренду за первый год. 8 августа 2019 г. Управление в адрес арендатора направило претензию № с требованием оплатить задолженность по арендной плате, а также предложение о расторжении договора аренды, которая оставлена ответчиком без ответа. Актом обследования земельного участка от 6 октября 2020 г. № установлено, что земельный участок не огорожен, имеются железобетонные плиты, на территории произрастает травянистая и кустарниковая растительность. В этой связи истец, с учетом заявления порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил расторгнуть договор аренды земельного участка, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 230 746 руб. 53 коп. за период с 13 июля 2017 г. по 30 июня 2019 г. включительно, неустойку за период с 16 ноября 2017 г. по 5 октября 2020 г. в размере 151 071 руб. 41 коп., задолженность по арендной плате за период с 1 июля 2017 г. по 2 октября 2020 г. включительно в размере 254 250 руб. 50 коп., неустойку за период с 1 октября 2019 г. по 2 октября 2020 г. в размере 49 274 руб. 48 коп.

Кроме того, в производстве Ивановского районного суда Ивановской области имеется дело по иску Управления к Нахапетяну А.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды. Иск мотивирован тем, что 23 июня 2017г. согласно постановлению администрации Ивановского муниципального района от 5 мая 2017 г. № истцом был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности; по итогам аукциона между Управлением и НахапетяномА.П. заключен договор аренды земельного участка № от 13 мюля 2017 г., ответчику предоставлен в аренду земельный участок сроком на 10 лет с кадастровым номером № из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «под объекты коммунально-складского назначения» площадью 1 843 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Разделом 3 договора определен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения арендатором, которая должна перечисляться в бюджет ежеквартально в 1, 2, 3 кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - не позднее 15 ноября; размер арендной платы по результатам аукциона составляет 226 009 руб. 67 коп. за каждый год аренды. Сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная участником аукциона в размере 149 251 руб. 67 коп., учтена арендодателем в счет платежа за аренду за первый год. 9 сентября 2019 г. Управление направило в адрес арендатора претензию№ с требованием оплатить задолженность по арендной плате, а также предложение о расторжении договора, которая осталась без ответа. Актом обследования земельного участка от 6 октября 2020 г. № установлено, что земельный участок не огорожен, на территории произрастает травянистая и кустарниковая растительность. В этой связи истец, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил расторгнуть договор аренды земельного участка, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 256 958 руб. 22 коп. за период с 13 июля 2017 г. по 30 июня 2019 г. включительно, неустойку за период с 16 ноября 2017 г. по 5 октября 2020 г. в размере 168 232 руб. 39 коп., задолженность по арендной плате за период с 1 июля 2017 г. по 2 октября 2020 г. включительно в размере 283 469 руб. 89 коп., неустойку за период с 1 октября 2019 г. по 2 октября 2020 г. в размере 54 871 руб. 82 коп.

Кроме того, в производстве Ивановского районного суда Ивановской области имеется дело по иску Управления к Нахапетяну А.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды. Иск мотивированы тем, что 23 июня 2017 г. согласно постановлению администрации Ивановского муниципального района от 5 мая 2017 г. № истцом проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности; по итогам аукциона между Управлением и Нахапетяном А.П. заключен договор аренды земельного участка № от 13 июля 2017 г., ответчику предоставлен в аренду земельный участок сроком на 10 лет с кадастровым номером № из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «под объекты коммунально-складского назначения» площадью 1 824 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Разделом 3 договора определен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения арендатором, которая должна перечисляться в бюджет ежеквартально в 1, 2, 3 кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - не позднее 15 ноября; размер арендной платы по результатам аукциона составляет 223 679 руб. 69 коп. за каждый год аренды. Сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная участником аукциона и составляющая 147 713 руб., учтена арендодателем в счет платежа за аренду за первый год. 9 сентября 2019 г. Управление направило в адрес арендатора претензию № с требованием оплатить задолженность по арендной плате, а также предложение о расторжении договора, которая оставлена ответчиком без ответа. Актом обследования земельного участка от 6 октября 2020 г. № установлено, что земельный участок не огорожен, на территории произрастает травянистая и кустарниковая растительность. В этой связи истец, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил расторгнуть договор аренды земельного участка, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 254 309 руб. 17 коп. за период с 13 июля 2017 г. по 30 июня 2019 г. включительно, неустойку за период с 16 ноября 2017 г. по 5 октября 2020 г. в размере 166 498 руб. 05 коп., задолженность по арендной плате за период с 1 июля 2017 г. по 2 октября 2020 г. включительно в размере 280 213 руб. 27 коп., неустойку за период с 1 октября 2019 г. по 2 октября 2020 г. в размере 54 306 руб. 14 коп.

Определением Ивановского районного суда Ивановской области от 21 декабря 2020г., занесенным в протокол судебного заседания, гражданские дела № 2-1878/2020, № 2-1879/2020, № 2-1880/2020 в соответствии с положениями ч. 4 ст. 151 ГПК РФ объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, делу присвоен № 2-1879/2020.

Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 21 декабря 2020 г. исковые требования администрации Ивановского муниципального района в лице Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района к Нахапетяну А.П. удовлетворены; договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 13 июля 2017 г., заключенный между Управлением и Нахапетяном А.П. расторгнут, с Нахапетяна А.П. в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с 13 июля 2017 г. по 30 сентября 2020 г. в размере 540 428 руб. 11 коп. и пени за период с 16 ноября 2017 г. по 2 октября 2020 г. в размере 223 104 руб. 21 коп.; расторгнут договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, № от 13 июля 2017 г., заключенный между Управлением и Нахапетяном А.П., с Нахапетяна А.П в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с 13 июля 2017 г. по 30 сентября 2020 г. в размере 534 522 руб. 44 коп. и пени за периоды с 16 ноября 2017 г. по 2 октября 2020 г. в размере 220 804 руб. 19 коп.; расторгнут договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, № от 13 июля 2017 г., заключенный между Управлением и Нахапетяном А.П., с Нахапетяна А.П. в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с 13 июля 2017 г. по 30 сентября 2020 г. в размере 484 997 руб. 03 коп. и пени за периоды с 16 ноября 2017 г. по 2 октября 2020 г. в размере 200 345 руб. 89 коп.; с Нахапетяна А.П. в бюджет Ивановского муниципального района Ивановской области взыскана государственная пошлина в размере 19 221 руб.

С решением суда не согласен ответчик Нахапетян А.П., в апелляционной жалобе с учетом уточнений и дополнений, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности по арендной плате, принять в указанной части по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Нахапетяна А.П. по доверенности Кузнецов А.Н., поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней и дополнениях к ней, представитель истца Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района по доверенности Бирюкова Е.Н. на жалобу возражала по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, просила решение суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Истец Нахапетян А.П. в заседание суда апелляционной инстанции не явился, будучи извещенным надлежащим образом в порядке главы 10 ГПК РФ его времени и месте, об уважительности причин неявки не известил, доказательств невозможности участия в деле не представил, ходатайств об отложении дела не заявлял. Судебная коллегия, руководствуясь статьями 6¹, 35, 113, 118, ч.3 ст.167 ГПК РФ, ст. 165¹ ГК РФ, признала судебные извещения доставленными, в соответствии с ч. 3 ст.167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела на основании ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что на основании постановлений администрации Ивановского муниципального района Ивановской области от 4 мая 2017 г. №, от 5 мая 2017 г. №, № Управлением координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района Ивановской области проведены аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>.

По результатам проведенных аукционов 13 июля 2017 г. между Управлением и Нахапетяном А.П. заключены договоры аренды земельных участков №, № и №, по условиям которых истцом ответчику предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № соответственно, в границах, указанных в кадастровых выписках о земельном участке от 13 апреля 2017 г. №, от 25 апреля 2017 г. №, от 26 апреля 2017 г. №, из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «под объекты коммунально-складского назначения», площадью 1655 кв.м, 1843 кв.м, 1824 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет каждый (с 13 июля 2017 г. по 13 июля 2027 г.). Земельные участки переданы арендодателем арендатору 13 июля 2017 г. по актам приема-передачи, в которых оговорено, что принятые земельные участки соответствуют условиям договоров аренды от 13 июля 2017 г., претензий по передаваемым земельным участкам стороны друг к другу не имеют.

Разделом 3 договора № от 13 июля 2017 г. определен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения арендатором, которая должна перечисляться в бюджет Ивановского муниципального района ежеквартально в 1, 2, 3 кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал – не позднее 15 ноября; размер арендной платы по результатам аукциона составляет 202 954 руб. 97 коп. за каждый год аренды. Сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная участником аукциона и составляющая 134 026 руб. 87 коп., учтена арендодателем в счет платежа за аренду за первый год, оставшуюся сумму арендной платы в размере 68 928 руб. 10 коп. ответчик обязался внести равными платежами согласно условиям п.п. 3.4.1, 3.4.2 договора.

Разделом 3 договора № от 13 июля 2017 г. определен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения арендатором, которая должна перечисляться в бюджет ежеквартально в 1, 2, 3 кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал – не позднее 15 ноября; размер арендной платы по результатам аукциона составляет 226 009 руб. 67 коп. за каждый год аренды. Сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная участником аукциона и составляющая 149 251 руб. 67 коп., учтена арендодателем в счет платежа за аренду за первый год, оставшуюся сумму арендной платы 76 758 руб. ответчик обязался внести равными платежами согласно условиям п.п. 3.4.1, 3.4.2 договора аренды.

Разделом 3 договора № от 13 июля 2017 г. определен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения арендатором, которая должна перечисляться в бюджет ежеквартально в 1, 2, 3 кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за 4 квартал – не позднее 15 ноября; размер арендной платы по результатам аукциона составляет 223 679 руб. 69 коп. за каждый год аренды. Сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная участником аукциона и составляющая 147 713 руб., учтена арендодателем в счет платежа за аренду за первый год, оставшуюся сумму арендной платы в размере 75 699 руб. 69 коп. ответчик обязался внести равными платежами согласно условиям п.п. 3.4.1, 3.4.2 договора аренды.

Пунктом 5.1.1 указанных договоров аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при существенном нарушении сроков внесения арендной платы (более шести месяцев).

В пункте 7.2 договоров сторонами определено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 5.1.1.

Пунктами 5.4.2 и 5.4.3 договоров определены обязанности арендатора, в том числе, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату и предоставлять копии платежных поручений.

В соответствии с пунктом 6.2 договоров, за нарушение срока внесения арендной платы по договору начисляются пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Заключенные между сторонами договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается Выписками из ЕГРН об объектах недвижимости – земельных участках с кадастровыми номерами №, № и №, расположенных по адресу: <адрес>.

6 октября 2020 г. на основании приказа начальника Управления от 1 октября 2020 г. № проведено обследование вышеуказанных земельных участков. В ходе проведения обследования установлено, что земельные участки не огорожены. Здания, строения, сооружения на обследуемых земельных участках отсутствуют. На территории земельных участков произрастает травянистая и кустарниковая растительность. В западной части земельного участка № расположены железобетонные плиты.

Управлением в адрес Нахапетяна А.П. направлены претензии 8 августа 2019 г. по договору №, 9 сентября 2019 г. по договору №, 9 октября 2020 г. по договору № с расчетами образовавшейся задолженности по арендной плате и неустойке, предложениями о досрочном расторжении договоров аренды и освобождении спорных земельных участков, которые оставлены ответчиком без ответа.

Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом оценки представленных сторонами доказательств и установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями статей 309-310, 333, 450, 452, 606, 609, 614-615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу, что истец правомерно воспользовался своим правом требования взыскания задолженности по договору аренды с должника, поскольку факт использования ответчиком арендованного имущества подтвержден материалами дела; обязательства арендатором по внесению арендных платежей надлежащим образом и в полном объеме не исполнялись ни в сроки установленные договором аренды, ни на момент рассмотрения дела, что явилось основанием для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды.

В суде второй инстанции ответчиком, его представителем не оспаривалась правомерность выводов районного суда о наличии в настоящем деле правовых оснований для расторжения договоров аренды земельных участков. Оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы и проверки решения суда в части разрешения требований истца о расторжении договоров аренды земельных участков судебная коллегия не усматривает.

В апелляционной жалобе ответчик Нахапетян А.П., оспаривая выводы районного суда, указывает, что разрешенное использование земельных участков предполагает строительство на них зданий, строений, сооружений коммунального и складского назначения; ответчиком предпринимались меры для осуществления строительства на предоставленных участках, получение разрешительной документации, градостроительного плана, в выдаче которого ему было отказано, что свидетельствует о невозможности использования арендованных земельных участков по назначению и наличия неправомерных действий со стороны истца; должник должен нести ответственность за неисполнение обязательства, если неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора; действия ответчика при заключении договоров аренды свидетельствовали о его намерении осуществлять строительство на спорных земельных участках.

Судебная коллегия согласиться с выводами суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате не может, полагая заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из смысла положений статей 606, 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного 26 июня 2015г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного 25 ноября 2020 г.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Сведения о предмете аукциона, правах на него, ограничениях этих прав и обременениях недвижимого имущества являются основополагающими, влияющими на представление о предмете торгов, в частности таких его свойствах и качествах, которые в обороте рассматриваются как существенные, непосредственно влияют на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов, выразившего волю на приобретение вещи с конкретными потребительскими свойства. Именно поэтому в отношении земельных участков, предназначенных для застройки, основополагающими сведениями являются также сведения об условиях и параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Перечень информации о предмете аукциона, приведенный в п/п 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ не является исчерпывающим, в извещении должна быть приведена вся известная организатору торгов информация о предмете, существенно влияющая на возможность его использования в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, в данном случае - «под объекты коммунально-складского назначения». Иное будет свидетельствовать о введении участников аукциона в заблуждение относительно предмета сделки.

Информационные карты, подготовленные администрацией Ивановского муниципального района в лице Управления, для проведения аукциона на право заключения договора аренды спорных земельных участков содержали сведения о земельных участках, которые имелись в публичном реестре недвижимости, а именно категория земель – «Земли населенных пунктов», разрешенный вид использования «под объекты коммунально-складского назначения», адрес: <адрес>, а так же наличие технической возможности подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе технологическая возможность подключения к электрическим сетям Ивановского РЭС филиала «Ивэнерго» ПАО «МРСК Центра и Приволжья» при условии строительства 6 кВ, трансформаторной подставнции ВЛ-0,4 кВ; в информационных картах указано на отсутствие ограничений и обременений, не имеется сведений, что земельный участок предназначен для целей не связанных со строительством, в то же время предельные параметры разрешенного строительства не определены.

Спорные договоры аренды земельных участков, заключенные между Управлением и Нахапетяном А.П. по результатам аукционов, носили целевой характер – использование «под объекты коммунально-складского назначения», заключены на 10 лет, с возложением на арендатора обязанности освоить земельный участок в течение трех лет с момента заключения договора, зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 19 июля 2017 г. (пункты 2.1, 5.4.9 договора).

Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (действовавший в период возникновения спорных правоотношений), Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (действующим в настоящее время) утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому вид разрешенного использования «под объекты коммунально-складского назначения» предполагает размещение объектов капитального строительства, а именно размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами (п. 3.1), размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов (п.6.9).

Таким образом, заключенные между Управлением и Нахапетяном А.П. по результатам аукционов договоры аренды земельных участков, предполагали передачу арендатору земельных участков пригодных для строительства объекта коммунально-складского назначения, вопреки доводам истца, полагавшего, что земельные участки подлежали использованию для организации складов без возведения объектов капитального строительства (навес, открытых складов для грузов (товаров) не требующих защиты от атмосферных и температурных воздействий и т.п.).

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного кодекса.

Нахапетян А.П. 20 февраля 2018 г. обратился в Управление с заявлением о выдаче градостроительного планом земельного участка (далее – ГПЗУ) в целях получить отсутствующие в информационных картах сведения о земельных участках, а так же соблюдения установленной законом процедуры проектирования, получения разрешения на строительство и осуществления непосредственно строительства объекта.

Письмом № от 21 марта 2018 г. Управление отказало Нахапетяну А.П. в выдаче ГПЗУ, указав, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находится в полосе воздушного подхода аэродрома гражданской авиации Иваново (Южный). Приаэродромная территория аэродрома Иваново (Южный) в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» не установлена. В целях получения ГПЗУ необходимо исполнить требования ч.ч. 3, 4 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны». При этом отказывая в выдаче ГПЗУ, Управление в письме № от 21 марта 2018 г. не указывало, что разрешенный вид использования земельных участков «под объекты коммунально-складского назначения» не предполагает возведение объектов капитального строительства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. На приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с настоящим Кодексом (далее – ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности). Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

Пунктом 58 Правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11 марта 2010 г. №138 (действовавших на момент заключения договоров аренды), было предусмотрено, что для каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория, границы которой определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов – окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома. Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории.

В силу статьи 3 Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 135 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом (в редакции настоящего Федерального закона), архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах приаэродромных территорий или полос воздушных подходов на аэродроме, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более, чем тридцать дней: с организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, - для аэродрома экспериментальной авиации; с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, - для аэродрома государственной авиации; с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации), - для аэродрома гражданской авиации.

Пунктом 3 ст. 47 ВК РФ закреплено, что на приаэродромной территории могут выделяться подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2017 г. № 1460 утверждены Правила установления приаэродромной территории, Правила выделения на приаэродромной территории подзон и Правила разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти, при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории.

Так, Правилами выделения на приаэродромной территории подзон установлено, что в первой подзоне запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов; во второй подзоне запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта; в третьей подзоне, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный федеральный орган) при установлении соответствующей приаэродромной территории; в четвертой подзоне, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны; в пятой подзоне запрещается размещать опасные производственные объекты, определенные Федеральным законом «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов; в шестой подзоне запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц; в седьмой подзоне ввиду превышения уровня шумового и электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе запрещается размещать объекты, виды которых в зависимости от их функционального назначения определяются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено федеральными законами.

Нахапетян А.П. 15 мая 2018 г. обратился в ООО «Центр Авиа» с заявлением о согласовании размещения объектов – складских помещений из металлоконструкций высотой не выше 9 метров на земельных участка, расположенных по адресу: <адрес>. Официального ответа на данное обращение Нахапетян А.П. не получил, однако в устном порядке в ходе телефонного разговора сотрудник ООО «Центр Авиа» сообщил, что для получения соответствующего согласования необходимо обратиться в Межрегиональное территориальное управление воздушного транспорта и представить санитарно-эпидемиологическое заключение.

В июне 2018 г. ответчик обратился к индивидуальному предпринимателю КапустинойМ.С. для выполнения проекта обоснования санитарно-защитной зоны для складов по адресу: <адрес>, в отношении 4 земельный участков, в целях получения положительных экспертных и санитарно-эпидемиологических заключений о возможности строительства складов, проектная документация была выполнена и получена в августе 2018 г.

Экспертными заключениями ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту» от 5 и 9 октября 2018 г. на основании проведенной санитарно-эпидемиологической экспертизы установлено, что Проекты обоснования санитарно-защитной зоны для склада по адресу: <адрес>, соответствуют санитарным правилам и нормативам и иным требованиям.

Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ивановской области выданы санитарно-эпидемиологические заключения №, № от 25 октября 2018 г., которыми удостоверено, что требования, установленные в проектной документации «Проекты обоснования санитарно-защитной зоны для склада по адресу: <адрес>», выполненной индивидуальным предпринимателем ФИО1, соответствуют государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Нахапетян А.П. 1 февраля 2019 г. обратился в Межрегиональное территориальное управление воздушного транспорта с заявлением о согласовании размещения объектов – складских помещений из металлоконструкций высотой не выше 9 метров на земельных участка, расположенных по адресу: <адрес>, приложив Проекты обоснования санитарно-защитной зоны для склада по адресу: <адрес>, санитарно-эпидемиологические заключения №, № от 25 октября 2018 г., которое было получено адресатом 13 февраля 2019 г. Официального ответа на данное обращение Нахапетян А.П. не получил, однако в устном порядке в ходе телефонного разговора специалист Межрегионального территориального управления воздушного транспорта пояснил, что данное заявление не может быть рассмотрено ввиду отсутствия утвержденного проекта приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иваново (Южный).

Приказом Росавиации от 23 июня 2020 г. № 599-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Иваново (Южный)» установлена приаэродромная территория аэродрома Иваново (Южный).

В ходе рассмотрения дела по апелляционной жалобе судебной коллегией в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» получены дополнительные доказательства по делу.

Так, в феврале 2021 г. Нахапетян А.П. повторно обратился в Управление с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, письмами от 4 марта 2021 г. №, от 5 марта 2021 г. №, № в выдаче ГПЗУ отказано, поскольку спорные земельные участки полностью расположены в третьей, четвертой, пятой, шестой, седьмой подзонах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иваново, в том числе в зоне полного ограничения застройки от ПРТО, строительство объектов капитального строительства на данных участках запрещено.

Согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, составленной кадастровым инженером ФИО2, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, № полностью входят в 200 м зону 4 подзоны приаэродромной территории аэродрома Иваново (Южный), в границах которой полное ограничение застройки.

Таким образом, судебной коллегией с достоверностью установлено, что спорные земельные участки расположены в полосе воздушного подхода аэродрома гражданской авиации Иваново (Южный) и приаэродромной территории аэродрома Иваново (Южный).

До момента внесения сведений о зонах с особыми условиями использования территории в публичный реестр запрет осуществления какой-либо деятельности в охранной зоне обусловлен напрямую специальными действующими нормами и правилами, в частности, ст. 47 ВК РФ, ст. 4 Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 135-ФЗ, Правилами выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2017 г. № 1460. Все данные нормы предусматривают ограничения в осуществлении строительства в соответствующей зоне – либо запрет, либо необходимость получения дополнительных согласований.

Из обстоятельств дела следует, что уполномоченный орган (Управление) должен был знать о существующих ограничениях в использовании земельных участков, в том числе, в их застройке, поскольку должен был получить до проведения аукциона всю соответствующую информацию об условиях и параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения от администрации муниципального образования и от ресурсоснабжающих организаций.

Оснований полагать, что ответчиком нарушены требования разумности и осмотрительности при участии в торгах, судебная коллегия не усматривает. Информация об обременениях и ограничениях в использовании участков в информационных картах не содержалась. Возможности предварительного получения градостроительного плана земельных участков у ответчика в отсутствие прав на земельный участок не было. Данные обстоятельства указывают на неполное раскрытие информации о предмете торгов, ограничениях в его использовании и обременениях прав, что, повлияло на формирование ошибочного представления ответчика как участника торгов о характеристиках и качестве предмета сделки.

Доводы истца в части того, что у ответчика было достаточно времени для получения ГПЗУ (с момента получения санитарно-эпидемиологического заключения и до установления границы приаэродромной территории аэродрома Иванов (Южный) 1 год 7 месяцев 28 дней), освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, оспариванием отказа в выдаче ГПЗУ, что, по мнению истца, подтверждает недобросовестность ответчика, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку договоры аренды заключены на 10 лет, с возложением на арендатора обязанности освоить земельные участки в течение 3 лет с момента заключения договоров; на момент принятия Приказа Росавиации от 23 июня 2020 г. № 599-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Иваново (Южный)» трехлетний срок, установленный договорами аренды не истек, обращение в судебные органы с заявлением об оспаривании действий, решений органов власти является правом стороны, а не обязанностью, тем более учитывая, что на момент первоначального обращения за ГПЗУ действующее законодательство предусматривало необходимость получения как санитарно-эпидемиологического заключения, так и обращения в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации), в целях согласования размещения объектов, что и было выполнено ответчиком. Таким образом, указанное, в целом свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчика и злоупотреблении правом не может, напротив, начало строительства объектов без получения в установленном законом порядке всей необходимой разрешительной документации, свидетельствовало бы о неправомерных действиях ответчика и могло бы повлечь для него возникновение убытков, в виду необходимости сноса возведенных объектов, построенных на приаэродромной территории аэродрома Иваново (Южный), в границах которой установлено полное ограничение застройки.

По смыслу ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность. В данном случае таких обстоятельств не установлено. В силу закона добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, напротив, злоупотребление правом не предполагается, а подлежит доказыванию в каждом конкретном случае. Бремя доказывания намерения должника, не исполняющего обязательства по договору, употребить свое право во зло взыскателю, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ лежит на самом взыскателе.

Поскольку невозможность получения разрешительной документации для начала строительства и освоение земельных участков вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Передача по актам приема-передачи спорных земельных участков подтверждает лишь переход во владение арендатора земельных участков, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. В отсутствие возможности пользоваться арендованными участками, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст.167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

При этом сам по себе факт направления Нахапетяном А.П. в 2016 г. заявления в администрацию Коляновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области по вопросу предоставления земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, для размещения объектов коммунально-складского назначения, с указанием, что строительство зданий и сооружений на них осуществляться не будет, не свидетельствует о том, что ответчик был достоверно осведомлен о невозможности осуществления строительства на земельных участках, и не имел намерения его осуществлять в будущем, поскольку на 2016 г. земельные участки, которые впоследствии были приобретены ответчиком с аукциона по результатам торгов, не были сформированы и поставлены на кадастровый учет, их характеристики (площадь, конфигурация, месторасположения) не были известны, заявления написаны за 9 месяцев до проведения аукциона, адресованы иному лицу, отображали предварительные намерения ответчика. Более того, из переписки НахапетянаА.П. и администрации Коляновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области усматривается, что муниципальное образование обращалось в ООО «Центр Авиа» с вопросом согласования месторасположения земельных участков, однако ответа так и не получила, в то время как в администрации находились на рассмотрение и утверждение схемы расположения иных земельных участков по адресу: <адрес>, для строительства объектов торгового назначения, кафе-закусочной, которые примыкали к земельным участкам, испрашиваемым Нахапетяном А.П., что давало последнему основания полагать о возможности осуществления строительства капитальных объектов на спорных земельных участках.

С учетом конкретных обстоятельств дела, анализа характера правоотношений между сторонами, всех собранные по делу доказательств в их совокупности и взаимосвязи, с точки зрения относимости, допустимости и достоверности судебная коллегия приходит к выводу, что в силу приведенных норм действующего законодательства, условий договоров аренды земельных участков, приведенные в аукционной документации характеристики земельных участков не соответствовали фактическим параметрам строительства на участках; земельные участки расположены в границах приаэродромной территории и полосе воздушных подходов аэродрома Иваново (Южный), которые не были оговорены в аукционной документации и договорах аренды; истцом отказано ответчику в выдаче ГПЗУ и согласовании строительства объектов капитального строительства (складов) в границах приаэродромной территории и полосе воздушных подходов аэродрома Иваново (Южный); арендодатель (Управление) при выставлении на аукцион права аренды земельных участков предоставил неполную информацию, предоставленные ответчику по итогам аукциона в аренду земельные участки невозможно использовать по целевому назначению; ввиду неисполнения арендодателем обязанности по передаче в аренду земельных участков, пригодных для их использования по целевому назначению, оснований для взыскания с ответчика арендной платы не имеется.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем истцом каких-либо относимых и допустимых доказательств возможности использования земельных участков ответчиком с момента заключения договоров аренды в соответствии с их целевым назначением ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, указанные утверждения истца являются субъективными суждениями, основаны исключительно на факте отрицании факта невозможности использования земельных участков по целевому назначению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по договорам аренды земельных участков.

Ввиду изложенного решение суда о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков в пользу истца нельзя признать законным, оно принято с нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя апелляционной жалобы, что в силу ч. 1, ч. 2 ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены решение суда в части взыскания задолженности по договорам аренды земельных участков с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Доводов о не согласии с решением суда в остальной части апелляционная жалоба не содержит, а потому судебная коллегия не усматривает оснований для выхода за пределы доводов жалобы и проверки законности и обоснованности решения суда в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ивановского районного суда Ивановской области от 21 декабря 2020 г. отменить в части взыскания задолженности по договорам аренды земельных участков, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района к Нахапетяну Амаяку Петросовичу о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков отказать.

В остальной части решение Ивановского районного суда Ивановской области от 21 декабря 2020 г. оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: