Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегионального территориального управления Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае к Фёдорову Олегу Анатольевичу о взыскании задолженности,

по встречному иску Фёдорова Олега Анатольевича к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае и ГБОУ ВПО ИГМУ Минздрава России о взыскании убытков

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней Фёдорова Олега Анатольевича на решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 3 августа 2017 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование искового требования истец указал, что 02.12.2011 на срок по 02.12.2016 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и Фёдоровым О.А. был заключен договор аренды земельного участка Номер изъят, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером Номер изъят, находящийся по адресу: <адрес изъят>, с разрешенным использованием: для строительства реабилитационного центра и базы отдыха, площадью 35 000 кв.м. (далее по тексту спорный земельный участок), сроком

В соответствии с п.5.1 договора расчёт арендной платы определен на основании протокола от 01.12.2011 № 5-И о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в течение всего периода действия договора и указан в приложении 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Годовой размер арендной платы составляет 516 600 руб., за полугодие подлежит к оплате 258 300 руб.

15 февраля 2017 года в адрес Фёдорова О.А. направлена претензия с требованиями о погашении арендной платы в размере 470021,31 руб. в срок до 10.03.2017.

До настоящего времени Фёдоров О.А. не выполнил требования о погашении арендной платы.

Истец просил суд взыскать с Фёдорова О.А. в пользу Межрегионального территориального управления Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.12.2011 Номер изъят за период с 01.01.2016 по 27.11.2016 в размере 470021,31 руб.

В обоснование встречного иска Фёдоров О.А. указал, что 16.01.2010 распоряжением № 10-р Правительства Российской Федерации участок лесного фонда с кадастровым номером Номер изъят, находящийся по адресу: <адрес изъят> был переведен в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) для строительства реабилитационного центра и базы отдыха.

В соответствии с результатами аукциона на право аренды этого земельного участка 02.12.2011 договор аренды сроком на 5 лет был заключен с Фёдоровым О.А.

27 апреля 2012 года Федоров О.А. получил градостроительный план, и 19.12.2012 администрацией Марковского муниципального образования было выдано разрешение на строительство реабилитационного центра и базы отдыха.

Генеральный план строительства базы отдыха предусматривал въезд на базу около береговой линии более чем в 20 метрах от уреза воды, что в полной мере соответствует статье 6 Водного кодекса Российской Федерации.

Технические условия для присоединения к электрическим сетям, предусматривают строительство ЛЭП ВЛ-10кВ от концевой опоры отпайки «Медик» до границы земельного участка с кадастровым номером Номер изъят.

Спорный земельный участок граничит с территорией базы практики студентов фармацевтического факультета ИГМУ (участки с кадастровыми (учетными) номерами Номер изъят и Номер изъят, относящиеся к собственности Российской Федерации и находящиеся в бессрочном пользовании ГБОУ ВПО «Иркутский государственный медицинский университет»). Единственный доступ к ранее арендованному ответчиком участку возможен только через участок, находящийся в пользовании указанного юридического лица.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации такая ситуация требует предоставления сервитута от владельца земельного участка Номер изъят в интересах пользователя земельного участка с кадастровым номером Номер изъят. Сервитут необходим для осуществления прохода, проезда и строительства линии электропередач (ВЛ-10кВ L-300м.). Без предоставления сервитута реализация целей, для которых был предоставлен в аренду земельный участок, невозможна. Ответчик неоднократно обращался с письмами на имя ректора Иркутского государственного медуниверситета, однако ответа на эти письма не получил. Фактически работники ИГМУ препятствуют свободному доступу и проезду строительной техники на площадку.

С момента заключения договора аренды и по настоящее время Федоров О.А. фактически лишен возможности использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым предназначением. Дважды за прошедший период он обращался с исками об установлении сервитута в Иркутский районный суд Иркутской области, однако решениями по делам Номер изъят от 20.07.2015 и Номер изъят от 09.08.2016 в удовлетворении исков об установлении сервитутов отказано.

При этом, оба судебных решения подтверждают фактическую необходимость установления сервитута для доступа на спорный земельный участок.

Полагая, что обязанность по предоставлению сервитута в период с 02.12.2011 по 30.04.2015 лежала на собственнике земельного участка, то есть на Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества в Иркутской области, с 01.03.2015 эта обязанность возложена на землепользователя, то есть на ГБОУ ВПО ИГМУ, при этом в течение срока действия договора аренды Номер изъят от 02.12.2011 Федоровым О.А. вносились арендные платежи за земельный участок, который фактически не имел возможности использовать в соответствии с его целевым предназначением, Фёдоров О.А. просил суд взыскать с Межрегионального территориального управления Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, Государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Иркутский государственный медицинский университет» в пользу Фёдорова О.А. убытки в виде уплаченных и взысканных с Фёдорова О.А. арендных платежей на 05.06.2017 в сумме 2 578143,71 руб.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 3 августа 2017 года с Фёдорова О.А. в пользу Межрегионального территориального управления Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.12.2011 Номер изъят за период с 01.01.2016 по 27.11.2016 в размере 470021,31 руб.; в бюджет муниципального образования «город Иркутск» взыскана государственная пошлина в сумме 23140,83 руб.; в удовлетворении встречного иска Фёдорову О.А. отказано.

В апелляционной жалобе Фёдоров О.А. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней Федоров О.А. указал на то, что реализовал своё право, предусмотренное статьей 274 ГК РФ, направив обязанным лицам (ТУ Росимущества, как собственнику, и ГБОУ ВПО ИГМУ, как правообладателю) требование о предоставлении сервитута. Обязанные лица напротив не исполнили предписанной ч.3 ст.274, ч.1 ст.435 ГК РФ, ч.1 ст.39.25 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности по направлению Фёдорову О.А. оферты, содержащей существенные условия соглашения о сервитуте. Бездействие обязанных сторон образует гражданско-правовой деликт, влекущий предписанную статьей 15 ГК РФ ответственность – возмещение понесенных управомоченной стороной убытков, что в данном случае и было заявлено в качестве предмета иска и в удовлетворении чего суд без законных к тому оснований отказал.

Заслушав доклад по делу, объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При разрешении возникшего спора установлено, что 02.12.2011 сроком действия по 02.12.2016 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (арендодатель) и Фёдоровым О.А. (арендатор) на основании протокола от 01.12.2011 № 5-И об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка заключен договор Номер изъят аренды земельного участка.

По условиям договора аренды арендодатель предоставляет по акту приема-передачи, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 38:06:152301:339, находящийся по адресу: <адрес изъят>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, с разрешенным использованием: для строительства реабилитационного центра и базы отдыха, площадью 35 000 кв.м. (п.п.1.1, 4.1).

Расчет арендной платы определяется сторонами на основании протокола от 01.12.2011 Номер изъят о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в течение всего периода действия договора и указан в приложении 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью; арендатор перечисляет арендную плату за каждые шесть месяцев, исчисляемые с даты заключения договора, не позднее десятого июня и десятого декабря текущего года (п.п.5.1, 5.2).

Годовой размер арендной платы, в соответствии с приложением Номер изъят к договору составляет 516 600 руб., за полугодие подлежит к оплате 258 300 руб., что не оспаривается.

Арендатор обязан, в том числе возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации (п.6.3.1), проводить мелиоративные и иные мероприятия, направленные на улучшение и повышение плодородия почвы на участке (п.6.2.2), нести бремя содержания участка (6.4.1), а также своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, арендатор обязан в трехдневный срок с момента предъявления в банк поручения либо внесения денежных средств, представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка, приложив копии указанных платежных поручений (квитанций) (п.6.4.7).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора, виновная сторона обязана возместить причиненные другой стороне убытки.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 25.01.2012.

27 апреля 2012 года Фёдоров О.А. получил градостроительный план, и 19.12.2012 администрацией Марковского муниципального образования было выдано разрешение на строительство реабилитационного центра и базы отдыха.

Решениями Иркутского районного суда Иркутской области от 20.07.2015 и 09.08.2016 отказано в удовлетворении исков Федорова О.А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Иркутский государственный медицинский университет» о возложении обязанности предоставить бессрочный частный сервитут по предложенному Федоровым О.А. варианту.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 07.06.2016 с Фёдорова О.А. в пользу Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области взыскана арендная плата за периоды с 01.01.2015 по 30.06.2015, с 01.07.2015 по 31.12.2015 в размере 515861,20 руб.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 20.10.2016, вступившим в законную силу 29.11.2016, договор аренды земельного участка от 20.12.2011 Номер изъят между сторонами расторгнут в связи с не внесением арендной платы ответчиком с 01.01.2015 по 30.06.2015.

15 февраля 2017 года истцом в адрес Фёдорова О.А. направлена претензия с требованиями о погашении арендной платы в размере 470021,31 руб. за период с 01.01.2016 по 27.11.2016 в срок до 10.03.2017, что подтверждено почтовым уведомлением.

До настоящего времени Фёдоров О.А. не выполнил требования о погашении арендной платы за указанный период.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), придя к выводу, что условия договора аренды спорного земельного участка в части внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 27.11.2016 нарушены ответчиком без законных к тому оснований, поскольку в указанный период времени ответчик требований о расторжении договора аренды земельного участка не выдвигал, оставляя за собой право его использования, и, избрав определенный законом способ решения вопросов по его использованию, при отсутствии доказательств неправомерных действий со стороны арендодателя спорного земельного участка, злоупотребления со стороны ответчиков с целью причинения Федорову О.А. убытков, пришел к обоснованному выводу о необходимости защиты права арендодателя по получение арендной платы и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления о взыскании убытков в виде уплаченной Федоровым О.А. арендной платы.

Проверяя обоснованность довода Фёдорова О.А. о невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым предназначением, суд первой инстанции, принимая во внимание вступившие в законную силу решения Иркутского районного суда Иркутской области от 20.07.2015 и 09.08.2016, содержание апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 07.06.2016, указал, что указанное обстоятельство вызвано, в первую очередь, несогласием Фёдорова О.А. с предложенной арендодателем схемой организации сервитута и отсутствием условий, определенных статьей 274 ГК РФ для организации сервитута по предложенным Федоровым О.А. вариантам.

Выводы суда подробно мотивированы, основаны на нормах действующего законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, доводами апелляционной жалобы и дополнений к ней под сомнение поставлены быть не могут.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют доводы встречного иска Федорова О.А., которые являлись предметом судебного исследовании, и, которым в решении суда дана правильная, основанная на всестороннем, полном, непосредственном и всестороннем исследовании фактических обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств оценка.

При оценке доводов Федорова О.А. судебная коллегия учитывает положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Материалы гражданского дела не содержат относимых и допустимых доказательств обращения Федорова О.А., как определенного выше приведенной нормой закона способа защиты нарушенного права, к истцу по вопросу расторжения договора аренды в связи с существенными недостатками переданного в аренду земельного участка, делающими невозможным его целевое использование.

Материалы гражданского дела содержат два судебных решения, подтверждающих неправомерность требований Федорова О.А. об установлении определенной схемы сервитута, что исключает вину ответчиков по встречному иску Федорова О.А. как одну из составляющих, необходимых для возникновения ответственности в виде возмещения Федорову О.А. убытков частей.

Более того, предметом встречного искового заявления Федорова О.А. являются в части денежные суммы, взысканные вступившими в законную силу судебными актами, при вынесении которых проверялась правомерность заявленных к Федорову О.А. исковых требований, давалась оценка доводам Федорова О.А. о невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению в качестве основания для освобождения его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды Номер изъят, что исключает переоценку выводов ранее состоявшихся судебных решений в данном судебном разбирательстве.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 3 августа 2017 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу и дополнения к ней – без удовлетворения.

Председательствующий	И.В. Скубиева

Судьи
	Д.В.Стефанков Л.В.Горбачук