Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании от 14 сентября 2015 года дело по апелляционной жалобе Висковой С.Е. и Вискова С.А. на решение Советского районного суда г.Тамбова от 29 мая 2015 года по делу по иску Висковой С.Е. к Земцову Н.В., администрации г.Тамбова о признании недействительными договора купли-продажи, доверенности, постановления, исключении записи из реестра прав, по иску Земцова Н.В. к Висковой С.Е., Вискову С.А., Вискову А.С. о выселении.

Заслушав доклад судьи Курохтина Ю.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

03.09.2013 года Соколова В.П. обратилась в суд с иском к Земцову Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи дома, расположенного по адресу: *** Г, заключенного *** между Висковым С.А., действовавшим от ее имени на основании доверенности, и ответчиком, применении последствий недействительности сделки, признании за ней права собственности на указанный объект недвижимости.

В основание своих требований истица указывала, что с 2003 года она являлась собственником вышеназванного домовладения. В данном доме проживали ее племянница Вискова С.Е. с супругом Висковым С.А. и сыном. В ноябре 2009 года Соколовой В.П. на имя Вискова С.А. была выдана доверенность на совершение определенных действий в отношении спорного имущества от ее имени. В связи с возникшей необходимостью, в конце 2009 года, Висков С.А. взял у Земцова Н.В. *** руб. в долг под залог недвижимости, а именно, принадлежащего ей дома. Однако, перед совершением данной сделки Земцов Н.В. отказался оформить договор займа с залоговым обеспечением, а предложил для видимости заключить договор купли-продажи названного дома на его имя. При этом между сторонами было оговорено, что после возвраты суммы займа и процентов, дом будет вновь переоформлен на прежнего собственника, т.е. истицу по делу.

02.02.2010 г. между Земцовым Н.В. и Висковым С.А. был заключен договор купли- продажи, в этот же день Земцов Н.В. передал Вискову С.А. деньги в размере *** руб., о чем была составлена расписка и указаны обязательства сторон по дальнейшему переоформлению дома на Соколову В.П.. Данная расписка была составлена при свидетелях Висковой С.Е и Бросалине В.А., в одном экземпляре и осталась у займодавца.

Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке и *** Земцовым Н.В. было получено свидетельство о регистрации права собственности на спорный дом.

Начиная с декабря 2010 г. Висков С.А. неоднократно предпринимал попытки вернуть долг Земцову Н.В., однако последний постоянно уклонялся от их получения, при этом затягивал совершение новой сделки.

В феврале 2013 года Соколова В.П. обратилась в суд с иском к Земцову Н.В. о признании названного договора купли-продажи недействительным по основаниям ч.2 ст.170 ГК РФ (притворности сделки). Решением Советского районного суда г.Тамбова от 18 апреля 2013 г., вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ей было отказано.

Однако после решения суда истице была передана копия указанной расписки о займе, из которой следует, что Земцов Н.В. умышленно ввел в заблуждение Вискова С.А., преднамеренно создал у последнего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, влияющих на его решение. Кроме того, Висков С.А., в силу стечения тяжелых обстоятельств, был вынужден заключить 02.02.2010 года договор купли-продажи на крайне невыгодных условиях, чем Земцов Н.В. и воспользовался. Рыночная цена дома на тот момент составляла около *** руб., что в семь раз меньше, чем было получено продавцом от покупателя.

На основании изложенного истица просила признать вышеназванный договор купли-продажи *** Г по *** недействительным по основаниям, предусмотренным ст.ст. 168 и 1279 ГК РФ, и применить последствия недействительности сделки.

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 26.03.2015г. в связи со смертью Соколовой В.П. произведена замена истца на правопреемников - Вискову С.Е. и Соколова А.В.

В процессе рассмотрения дела Вискова С.Е. уточнила исковые требования, в итоге просила признать недействительными:

договор купли-продажи от 02 февраля 2010 г., заключенного между Висковым С.А., действовавшим от имени Соколовой В. П. на основании доверенности, и Земцовым Н.В.;

доверенность *** от ***, выданной Соколовой В.П. на имя Вискова С.А. на право распоряжением имущества, расположенного по адресу: Тамбов, *** Г;

постановление администрации г.Тамбова *** от *** о продаже Земцову Н.В. земельного участка, площадью 497 кв.м, расположенного по адресу: ***Г и договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от ****** заключенный между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова и Земцовым Н.В.;

исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации *** от *** на спорное домовладение и *** от *** на земельный участок, площадью 497 кв.м, по тому же адресу.

В обоснование уточненных требований Вискова С.Е. указывала, что не предполагая обмана со стороны Земцова Н.В. и будучи уверенными в том, что после выплаты ими суммы займа с процентами дом вновь будет оформлен на законного владельца Соколову В.П., они продолжали проживать в данном доме. В период с 2010 года по июнь 2012 года ими были произведены ряд работ по улучшению дома: по всему периметру был вырыт новый фундамент, возведены новые стены, построена мансарда, покрыта крыша, произведена внутренняя отделка домовладения с разбором ранее существующих стен.

Таким образом, ранее существующего строения уже не существует, а на его месте возведен новый дом, площадью *** кв.м. Согласно информационной справке агентства недвижимости рыночная стоимость домовладения ****** на данное время составляет *** рублей.

Кроме того, построена капитальная бревенчатая баня площадью 32,3 кв.м, и капитальные кирпичные вольеры для содержания собак, площадью *** кв.м. Если бы они продали Земцову Н.В. домовладение без права последующего переоформления сделки на прежнего владельца, то они не вложили бы денежные средства в строительство дома и надворных построек.

Более того, на основании договора аренды *** от *** года, арендатором земельного участка под домовладением ***, площадью 497 кв.м, являлась Вискова С.Е. Срок аренды 15 лет. После заключения договора купли-продажи спорного дома, Земцов Н.В., сославшись на наличие у него возможности, предложил оформить земельный участок в собственность, чтобы в последующем при переоформлении и дом и земля были оформлены у них надлежащим образом.

На её предложение оформить земельный участок на её имя он сказал, что это сделать невозможно, так как дом в настоящий момент оформлен на него. В земельном комитете администрации г.Тамбова, куда она пришла вместе с Земцовым Н.В. ей никто не объяснил последствия отказа от договора аренды.

Как впоследствии ей стало известно, постановлением администрации г.Тамбова *** от *** земельный участок, площадью 497 кв.м, расположенный по адресу: ***Г был продан Земцову Н.В. за *** рубля. А *** между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова и Земцовым Н.В. был заключен договор *** купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости. Данные договоры прошли регистрацию в установленном законом порядке и ответчиком получены свидетельства о праве собственности на указанные земельные участки.

В настоящее время Земцов Н.В. отказывается переоформить земельный участок на прежнего собственника, предлагая выкупить его за *** рублей.

04.07.2012 года Земцов Н. В. обратился в суд с иском к Висковым С.А. С.Е. и А.С. о выселении, указав, что на основании договора купли-продажи от 02 февраля 2010 г. он является собственником *** Г по ***. До заключения данного договора в указанном доме с 1997 г. проживают Висков С.А. с супругой и сыном. После перехода к истцу права собственности на указанный объект недвижимости, ответчики освободить жилое помещение не желают, на неоднократное к ним обращение с просьбой выехать, не реагируют. На основании изложенного, истец, со ссылкой на п.1 ст. 35 ЖК РФ, просил выселить ответчиков из спорного жилого дома.

Определением Советского районного суда г.Тамбова от 22.04.2015г. указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Советского районного суда г.Тамбова от ****** в удовлетворении исковых требований Висковой С.Е. отказано.

Исковые требования Земцова Н.В. о выселении Висковых удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Висковы С.А. и С.Е. считают данное решение незаконным, подлежащим отмене. Указывают, что при принятии оспариваемого решения, суд признал представленную ксерокопию расписки, недостоверным доказательством при этом сославшись на имеющиеся в материалах дела экспертные заключения. Однако, по мнению авторов жалобы, данные заключения не содержат однозначно утвердительного ответа по вопросам подлинности.

Кроме того, судом не приняты во внимание доводы о том, что Земцовым Н.В. было дано объявление в газете о даче денег под залог недвижимости, а не о покупке недвижимости. Так же, согласно информационной справки агентства недвижимости рыночная стоимость домовладения на момент продажи дома составляла *** рублей. Данное обстоятельство судом не исследовалось, не выяснялось и не дано оценки, почему домовладение было продано фактически в семь раз меньше, чем его действительная цена.

Так же суд, отказывая в удовлетворении их требований, указал, что для дела не имеет значения, что объекта сделки купли-продажи не существует, поскольку Земцов Н.В. является собственником земельного участка и дома, расположенных по адресу: ***, данные выводы являются несостоятельными. Никакими доводами суд не опроверг в решении доводы Висковых о том, что, не предполагая обмана со стороны Земцова Н.В. и будучи уверенными в том, что после выплаты ими *** рублей с процентами указанная недвижимость будет переоформлена на законного владельца Соколову В.П., они произвели значительные улучшения домовладения и надворных строений.

Более того, суд счел недоказанным довод о наличии виновного поведения Земцова Н.В. свидетельствующего об обмане продавца при совершении сделки купли-продажи, поскольку он надлежащим образом в установленном законом порядке, оформил право собственности на домовладение. Однако, судом не было учтено, что перед совершением сделки ответчик не осматривал ни дом ни земельный участок.

Так же авторы жалобы указывают, что спорное имущество никогда Земцову не передавалось, помещение не освобождалось, передаточный акт не подписывался.

Суд также в решении указал, что действия Висковой С.Е. по распоряжению земельным участком опровергают её доводы об обманных действиях со стороны Земцова Н.В., однако при этом суд не привел ни одного аргумента, почему она добровольно отказалась от данного земельного участка, на котором проживает она с членами семьи и содержатся десять сторожевых собак в вольерах. Обстоятельства, влекущие добровольный отказ от земельного участка, кроме обмана - отсутствуют.

В дополнительной апелляционной жалобе Вискова С. Е. указывает, что исковые требования были заявлены по двум основаниям, в качестве которых приведены: совершение сделки под влиянием обмана, а также то, что сделка совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) по ст. 179 ГК РФ.

В возражениях на апе6лляционную жалобу прокурор Советского района г. Тамбова и Земцов Н. В. указывают о законности вынесенного судебного решения и полагают доводы апелляционной жалобы не состоятельными.

Проверив материалы дела, выслушав Вискова С. А., представителя Висковых С.Е., С.А., А.С. – Колмакову Г. Д., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Земцова Н. В. и его представителя Сычкову С. М., прокурора Лесняк Е. Н., полагавших решение правильным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного постановления.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента его регистрации.

В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указания закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, намеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быт признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Решением Советского районного суда г.Тамбова от 18 апреля 2013 г., вступившим в законную силу, в иске Соколовой В.П. к Земцову Н.В. о признании недействительным договор купли-продажи *** Г по ***, заключенного *** между ее представителем по доверенности Висковым С.А. и Земцовым Н.В., применении последствий недействительности сделки, отказано.

Указанным решением суда установлено, что сделка не являлась притворной, договор купли-продажи был заключен в действительности.

По настоящему делу правопреемник Соколовой В.П. - Вискова С.Е. оспаривает сделку по иным основаниям.

Как видно из материалов дела, и это не оспаривается сторонами Висков С.А., действуя по доверенности от имени собственника домовладения Соколовой В. П. познакомился с Земцовым Н. В. на основании объявления в газете о том, Земцов Н. В. предлагал в долг денежные средства под залог недвижимости.

Обратившись к Земцову Н.В. Висков договорился с ним о займе при обстоятельствах, изложенных выше.

Однако судебная коллегия не может согласиться с доводами Висковых о доказанности совершения Земцовым Н. В. обмана при совершении сделки купли-продажи имущества, как не может согласиться с доводами о доказанности совершения данной сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).

Так, из представленного объявления в газете следует, что оно было опубликовано в Тамбовском выпуске газеты «Из рук в руки от ****** (666). Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается показаниями Земцова Н. В. о времени знакомства и договоренности с Висковым, что также согласуется и с датой совершения самой сделки купли-продажи жилого дома с надворными постройками и сооружениями от 02.02.2010 года (дата регистрации 15.02.2010 года).

Вместе с тем, нотариальная доверенность, выданная Соколовой В. П. Вискову С. А., на основании которой и была совершена сделка купли-продажи, была удостоверена нотариусом г. Тамбова К.Е.П. (реестр № 6180) от ***. Таким образом, между собственником домовладения Соколовой В. П. и представителем Висковм С. А. уже на дату оформления доверенности имела место договоренность о продаже (отчуждении) данного дома. И эта договоренности состоялась ориентировочно за два месяца до опубликования Земцовым объявления о даче в долг денежных средств под залог недвижимости. Таким образом, объективных оснований полагать о том, что Висков С. А., общаясь с Земцовым Н. В. и не предполагал об отчуждении домовладения, у суда не имеется оснований.

При этом доказательств, свидетельствующих о наличии договоренности о займе в размере *** рублей у Земцова Н. В., а не получение этих денежных средств Висковым С. А. в качестве выкупной цены также не имеется.

Суд первой инстанции, анализируя доводы обеих сторон, пришел к правильному выводу об отсутствии доказательств того, что Земцовым были обмануты Висковы, Соколова В. П. Судом дана правильная оценка исследованным в судебном заседании доказательствам в их совокупности, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Наличие стечения тяжелых обстоятельств в семье Висковых и заключение на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) оспариваемой сделки купли-продажи, не подтверждено в судебном заседании ни одним доказательством.

Доводы о заболевании онкологическим заболеванием Соколовой В. П. в указанный период времени и необходимость в незамедлительном лечении (операция, терапия и т.д.) не подтверждено ни одним медицинским документом, кроме того эти обстоятельства не согласуются и с показания самих Висковых, согласно которым именно в это время они строили на месте старого дома новый дом, требующий значительных финансовых вложений. В подтверждение своих доводов предоставили в суд договор подряда от ***, то есть до сделки по отчуждению дома, на общую сумму *** рублей. Хотя данный договор и смета к нему сторонами по договору не подписаны, Висковы в судебном заседании, в исковом заявлении подтвердили, что фактически строительство нового дома закончилось в 2012 году, что согласуется со сведениями, содержащимися в техническом паспорте жилого дома по указанному выше адресу.

Кроме того, о последовательности действий по отчуждению дома свидетельствует также и то обстоятельство, что Вискова С. Е., имея права аренды на земельный участок, на котором расположен спорный дом, в заявительном порядке отказалась от права аренды, что легло в основу решения о предоставлении, а затем и выкупе данного участка Земцовым.

При этом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Висковых, как в части, так и в полном объеме, что согласуется с совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств.

Вывод суда о невозможности положит в основу решения копию расписки, представленную Висковыми, обоснован, соответствует требованиям ст. 67, 187 ГПК РФ, и согласуется с заключениями проведенных по делу экспертиз, приведенных в обжалуемом решении суда. При этом эксперт не исключил, что при создании копии расписки от 02 февраля 2010г. могли быть применены приемы монтажа - при условии объяснения выявленных различий технологией получения изображений и искажениями этих изображений в связи с низким качеством представленной копии расписки.

Доводы апелляционной жалобы по существу не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Судом при рассмотрении дела правильно определены имеющие значение обстоятельства, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем предусмотренных 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Тамбова от 29 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Висковой С.Е. и Вискова С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: