Определение № 11-13607/17 от 31.12.9999 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-13607/2017

Судья Бас И.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.,

судей Марченко А.А., Шалиевой И.П.,

при секретаре Цыпине И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Кузнецова Андрея Анатольевича на решение Миасского городского суда Челябинской области от 02 августа 2017 года по иску Кузнецова Андрея Анатольевича к Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании недействительной сделки, применении последствий ее недействительности.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителей истца Кузнецова А.А. - Петровой И.В., Соловьевой А.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика- администрации Миасского городского округа - Валетова C.O., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецов А.А. обратился в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее по тексту - администрация МГО) о признании недействительной односторонней сделки по отказу от исполнения договора аренды земельного участка № ПХ 296 от 24 декабря 2010 года в отношении земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***; применении последствий недействительности сделки в виде восстановления действия вышеуказанного договора аренды земли; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора от 24 декабря 2010 года аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что Кузнецов А.А. являлся арендатором вышеуказанного земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, в соответствии с договором аренды № ПХ от 24 декабря 2010 года. По истечении срока действия договора - 24 декабря 2013 года истец продолжал использовать земельный участок по назначению, при отсутствии возражений арендодателя против использования участка арендатором. В связи чем, считает, что договор

2

аренды является заключенным на тех же условиях на неопределенный срок. Истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке, право собственности зарегистрировано в установленном порядке. 24 октября 2016 года Кузнецов А.А. обратился в администрацию МГО с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка на три года без проведения торгов в целях завершения строительства, которое оставлено ответчиком без ответа. 13 февраля 2017 года Кузнецов А.А. обратился в администрацию МГО с заявлением о внесении изменений в Постановление № 1046-1 от 09 сентября 2009 года и об утверждении новой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в чем ему было отказано. Одновременно администрация МГО указала о направлении Кузнецову А.А. 28 ноября 2016 года письма об отказе от договора аренды земельного участка. Полагает, что предупреждение Администрации МГО об отказе от договора аренды является односторонней сделкой, которая нарушает права и законные интересов Кузнецова А.А. как арендатора земельного участка и как собственника объекта незавершенного строительства.

Истец Кузнецов А.А., его представители по доверенности Петрова И.В., Соловьева А.В., в судебном заседании суда первой инстанции поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика- Администрации МГО по доверенности Валетов О.С. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, на использование истцом земельного участка не по целевому назначению.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании при надлежащем уведомлении не участвовал.

Суд постановил решение об отказе Кузнецову А.А. в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Кузнецов А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что 24 октября 2016 года обратился в администрацию МГО с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка на три года без проведения торгов в целях завершения строительства, тем самым высказав намерение в установлении арендных отношений в части земельного участка. Однако, Администрация МГО отказала в удовлетворении заявления, сославшись на то, что земельный участок не осваивается и строительство на нем не ведется. Между тем, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства в объеме 10 % готовности. Указывает, что имел намерение продолжить арендные отношения, следовательно, администрация МГО при поступлении такого заявления должна была либо продлить договор аренды, либо заключить

новый договор, однако этого сделано не было. Полагает, что администрация МГО лишила его возможности завершить строительство жилого дома, учитывая, что срок разрешения на строительство не истек. Указывает, что ссылка в решении суда на п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса РФ» является недействительной, поскольку данная норма имеет указание на право приобретения земельного участка в аренду собственником объекта незавершенного строительства, при этом, указанная норма не содержит четких указаний на то, что арендные отношения могут быть установлены исключительно путем заключения нового договора аренды. Полагает, что суд отказал в удовлетворении исковых требований лишь по формальным основаниям, что не обеспечило должной защиты прав истца Кузнецова А.А.

Истец Кузнецов А.А., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 24 декабря 2010 года на основании Постановления Администрации МГО № 3936 от 24 декабря 2010 года между Администрацией Миасского городского округа и Сошниковой Е.М. был заключен договор № ПХ 296 аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, для индивидуального жилищного строительства. По условиям договора срок действия договора установлен с 24 декабря 2010 года по 24 декабря 2013 года (л.д.24-26).

18 сентября 2012 года между Сошниковой Е.М. и Кузнецовым А.А. был заключен договор переуступки права аренды, по условиям которого Сошникова Е.М. уступает, а Кузнецов А.А. принимает права по договору аренды земельного участка общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***. Кузнецовым А.А. 29 ноября 2012 года был получен градостроительный план вышеуказанного земельного участка.

4

23 января 2013 года Кузнецовым А.А. получено разрешение № RU743 08000-7 на строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ***, со сроком действия до 23 января 2023 года (л.д. 20). 25 февраля 2015 года зарегистрировано право собственности Кузнецова А.А. на объект незавершенного строительства площадью 108,9 кв. м. степенью готовности 10%, расположенный по адресу: ***.

24 октября 2016 года Кузнецов А.А. обратился в администрацию МГО с заявлением о продлении срока договора № ПХ 296 от 24 декабря 2010 года аренды земельного участка с кадастровым номером *** без проведения торгов в целях завершения строительства (л.д. 11). Письмом от 28 ноября 2016 года за № 4805/17 администрация МГО уведомила Кузнецова А.А. об отказе от договора аренды земельного участка № ПХ 296 от 24 декабря 2010 года с предложением освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи, мотивировав тем, что земельный участок не используется по целевому назначению, границы земельного участка на местности не закреплены, что противоречит пункту 4.4.2 договора аренды.

13 февраля 2017 года Кузнецов А.А. обратился в администрацию МГО с заявлением о внесении изменений в постановление администрации МГО Челябинской области №1046-1 от 09 сентября 2009 года и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную по результатам землеустроительных работ, выполненных в процессе межевания земель и с учетом согласования границ со смежными землепользователями (л.д. 12).

Администрации МГО письмом от 21 марта 2017 года № 1242/17 указала Кузнецову А.А., что внесение изменений в постановление администрации МГО № 1046-1 от 09 сентября 2009 года об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного по адресу: ***, не представляется возможным, по причине несоответствия схемы расположения земельного участка требованиям действующего законодательства. Кроме того указано, что в адрес Кузнецова А.А. 28 ноября 2016 года направлено письмо № 4805/1.7 с извещением об отказе от договора аренды спорного земельного участка, с требованием освободить земельный участок и передать его администрации МГО по акту приема-передачи (л.д.9). Администрацией МГО представлены в материалы дела акты обследования земельного участка, расположенного по адресу: ***, от 09 марта 2016 года, 10 ноября 2016 года, 04 июля 2017 года с приложением фототаблиц. Согласно указанным актам на земельном участке с кадастровым номером ***, границы которого на местности не обозначены, расположено металлическое сооружение, насыпи грунта; согласно сведениям публичной кадастровой карты на участке расположен объект недвижимости степенью готовности

10%. С западной стороны от указанного участка используется дополнительный земельный участок ориентировочной площадью 650 кв.м., на котором расположен объект незавершенного строительства, по признакам напоминающим цокольный этаж здания из фундаментных блоков.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, том, что реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не нарушает прав арендатора, имеющего при наличии предусмотренных законом оснований право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии нарушений прав истца действиями администрации МГО по прекращению договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что реализуя свое право, администрация МГО 28 ноября 2016 года направила в адрес Кузнецова А.А. предупреждение об отказе от договора аренды № ПХ 296 от 24 декабря 2010 года (л.д.71). Указанное предупреждение было возвращено отправителю органом связи в связи с истечением срока хранения. В силу положений ст. 165.1

6

Гражданского кодекса Российской Федерации вышеуказанное предупреждение считается доставленным Кузнецову А.А.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенной выше правовой позиции, и установленных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе Кузнецову А.А. в удовлетворении исковых требований. При этом суд обоснованно учел, что истец с требованиями о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** по правилам ст.ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации не обращался, отказ в заключении нового договора аренды истцом не обжаловался в судебном порядке. Сам по себе отказ администрации МГО от заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка не лишает истца прав на обращение в установленном законом порядке с заявлением о заключении нового договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы Кузнецова А.А. о том, что 24 октября 2016 года истцом было подано заявление в администрацию МГО в порядке требований пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация МГО отказала в удовлетворении заявления, чем нарушила права истца, не принимаются судебной коллегией. Поскольку истцом по настоящему делу не оспаривается отказ администрации МГО в заключении нового договора аренды для завершения строительства, а оспаривается право администрации на прекращение договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.

Не влекут отмены обжалуемого решения суда доводы апелляционной жалобы о том, что администрация МГО при поступлении заявления истца от 24 октября 2016 года о продлении срока договора аренды должна была либо

7

продлить договор аренды, либо заключить новый договор, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку договор аренды с истцом был заключен на неопределенный срок, в связи с чем арендодатель на основании пункта 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время реализовать свое право на прекращение договора аренды, предупредив арендатора за три месяца. Кроме того, как правильно указал суд, Кузнецов А.А. не обращался в администрацию МГО с заявлением о заключении нового договора аренды на срок три года для завершения строительства объекта недвижимости.

Доводы жалобы о том, что администрация МГО лишила Кузнецова А.А. возможности завершить строительство жилого дома, отклоняются судебной коллегией, поскольку отказ в заключении нового договора аренды для завершения строительства не являлся предметом исследования суда первой инстанции.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд отказал в иске по формальным основаниям, что не обеспечило должной защиты прав истца, не свидетельствует о нарушении судом норм материального и процессуального права. Поскольку суд разрешает спор по заявленным истцом исковым требованиям, выбор способа защиты права принадлежит только истцу.

Обжалуемое решение суда основано на имеющихся в деле доказательствах, соответствует закону, регулирующему спорные правоотношения, и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 02 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова Андрея Анатольевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: