Дело № 11-15204/2015 Судья: Хорошевская МБ. АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего Уфимцевой Т.Д., судей Щербаковой Е.А., Кузнецовой Л.А., при секретаре Бабкине С.А., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 08 декабря 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе Левченковой Н.А.на решение Советского районного суда г. Челябинска от 18 сентября 2015 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» к Левченковой Н.А.о взыскании задолженности по договору. Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: ООО «Строительная компания «НИКС» (далее - ООО «СК «НИКС») обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к Левченковой Н.А. о взыскании задолженности по уплате денежных средств за превышение метража в размере ***руб., пени за просрочку внесения платежа за лишний метраж за период со 02 мая 2015 года по 14 сентября 2015 года в размере ***руб., расходов по оплате госпошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве в размере ***руб., пени за просрочку внесения компенсации госпошлины за период со 02 февраля 2015 года по 14 сентября 2015 года в размере ***руб., расходов на получение кадастрового паспорта на квартиру и постановку на кадастровый учет в размере *** руб., пени за просрочку внесения компенсации расходов на получение кадастрового паспорта на квартиру и постановку на кадастровый учет со 02 февраля 2015 года по 14 сентября 2015 года в размере ***руб. В обоснование иска указало, что 19 мая 2014 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ***, согласно условиям которого, застройщик ООО «СК «НИКС» обязался за плату построить и передать в собственность Левченковой Н.А. двухкомнатную квартиру №***(строительный номер) переменной этажности по индивидуальному проекту с помещениями общественного назначения, по строительному адресу: г. Челябинск, ул. ***, общей приведенной площадью 62,19 кв.м., в том числе 1/2площади балкона (лоджии), площадью 2,34 кв.м. согласно п. 2.5 указанного договора в случае, если после произведенных обмеров фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной, производится, либо доплата стоимости квартиры, либо возврат излишне уплаченной суммы. Поскольку после обмеров фактическая площадь | ||
1 | ||
квартиры превысила оплаченный метраж на 1,15 кв.м., но до настоящего времени разницу в площадях квартиры Левченкова Н.А. не оплатила, то просит взыскать пени за просрочку платежа. Кроме того, согласно условиям договора заказчик обязался компенсировать застройщику расходы за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве, а также расходы на получение кадастрового паспорта на квартиру и постановку на кадастровый учет. Поскольку ответчиком не внесены в установленный срок указанные суммы, с Левченковой Н.А. подлежат также взысканию пени за просрочку указанных платежей. Представители истца - Мацарская М.Л., Нохрина Д.М. в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования. Ответчик Левченкова Н.А. в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв, доводы которого поддержала. Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований. Взыскал с Левченковой Н.А. в пользу ООО «СК «НИКС» денежные средства в счет передачи большей площади объекта -***руб., пени за просрочку внесения платежа в размере ***расходы по договору в сумме ***руб., пени за просрочку платежа в размере ***руб., расходы по оплате госпошлины в размере ***руб. В апелляционной жалобе Левченкова Н.А. просит решение суда отменить в части взыскания расходов по договору в сумме ***рублей, пени за просрочку платежей в размере ***руб., расходы по оплате госпошлины в размере***руб. Ссылается на то, что вывод суда об обязанности участника выплатить все доплаты и компенсации в срок до 01 мая 2015 года ошибочен, поскольку указанная дата относима к обязанности истца передать квартиру. Указывает на то, что договор не содержит условия, прямо указывающего на обязанность участника строительства компенсировать расходы истца. Необходимость составления технического плана здания обусловлена обязанностью, и не услугой застройщика поставить на кадастровый учет все помещения, входящие в состав многоквартирного дома. Считает, что ФЗ «О государственном кадастровом учете» не предусматривает уплату за постановку на кадастровый учет, а за предоставление бумажного носителя кадастрового паспорта оплата составляет для физического лица *** руб. Выражает несогласие с выводом суда об обоснованности взыскания *** руб. в счет возмещения расходов истца на государственную пошлину, поскольку ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возлагает обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве на обе стороны договора. Условие договора долевого строительства, предусматривающее обязанность участника возместить расходы застройщика по регистрации | ||
2 | ||
данного договора, является незаконным, нарушающим требования законодательства и ущемляет права ответчицы как потребителя. Стороны о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, 19 мая 2014 года между ООО «СК «НИКС» и Левченковой Н.А. был заключен договор участия в долевом строительстве № *** (л.д. 39-46), по условиям которого застройщик ООО «СК «НИКС» обязался за плату построить и передать в собственность Левченковой Н.А. двухкомнатную квартиру №***(строительный номер) переменной этажности по индивидуальному проекту с помещениями общественного назначения, по строительному адресу: г. Челябинск, ул. ***, общей приведенной площадью 62,19 кв.м., в том числе Уг площади балкона (лоджии) площадью 2,34 кв.м., общая площадь квартиры без лоджии составляет 59,85 кв.м. (п. 2.1 договора). Согласно п. 2.5 договора по результатам обмеров органом технической инвентаризации площадь квартиры может уменьшиться (увеличиться) по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 2.1 договора. В случае, если после произведенных обмеров фактическая площадь квартиры отличается от проектной, производится либо доплата стоимости квартиры, либо возврат излишне уплаченной суммы. Метраж балкона не пересчитывается. Цена квартиры согласно договору составляет ***рублей, исходя из стоимости квадратного метра в сумме ***рублей. По договоренности сторон оплачиваемая стоимость лоджии учитывается с применением коэффициента 0,5. | ||
з | ||
Заказчик несет в полном объеме все расходы, связанные с регистрацией права собственности на квартиру, расходы на получение кадастрового паспорта, компенсирует застройщику расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. за государственную регистрацию настоящего договора (п. 4.3 договора). 03 июня 2014 года Левченкова Н.А. предусмотренную договором стоимость объекта долевого строительства уплатила ООО «СК «НИКС» в полном объеме - в сумме ***рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами, платежным поручением и не оспаривалось сторонами (л.д. 53-55). Площадь квартиры № ***в г. Челябинске (адрес строительный №***(строительный номер) по строительному адресу: г. Челябинск, ул. ***) после проведения работ по обследованию (паспортизации) и кадастровых работ согласно техническому паспорту составила 61,0 кв.м., балкон - 4,2 кв.м. с понижающим коэффициентом 1,3 (л.д. 61-74). Удовлетворяя исковые требования ООО «СК «НИКС» о взыскании денежных средств в счет передачи большей площади объекта - квартиры №***в г. Челябинске в размере***рублей, суд первой инстанции исходил из того, что Левченкова Н.А. приняла объект долевого строительства на 0,07 кв.м. больше, чем площадь, предусмотренная проектом и содержащаяся в договоре долевого строительства, в связи с чем на ответчице лежит обязанность по выплате стоимости разницы площади объекта. Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона. В указанной части решение суда первой инстанции сторонами дела не обжалуется. Доводы апелляционной жалобы Левченковой Н.А. о том, что договор долевого строительства не содержит условия, прямо указывающего на обязанность участника строительства компенсировать расходы истца, о том, что необходимость составления технического плана здания обусловлена обязанностью застройщика поставить на кадастровый учет все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, а не услугой, о том, что ФЗ «О государственном кадастровом учете» не предусматривает уплату за постановку на кадастровый учет, а за предоставление бумажного носителя кадастрового паспорта оплата составляет для физического лица *** руб., не могут служить основаниями к отмене решения суда исходя из следующего. В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон №221-ФЗ), государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают | ||
4 | ||
существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с положениями пункта 4 статьи 25 Закона N 221-ФЗ, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Частями 1, 3 статьи 20 Закона №221-ФЗ установлено, что с заявлениями о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости вправе обратиться как собственники таких объектов недвижимости или их представители, так и любые иные лица, в том числе застройщик указанного здания. Состав документов, необходимых для осуществления кадастрового учета, определен в статье 22 Закона N 221-ФЗ. Необходимыми для кадастрового учета документами являются, в том числе, технический план здания или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.03.2013 г. N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", вступившим в законную силу с 12.03.2013 г., установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона о кадастре. Пунктом 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон 122-ФЗ) установлен запрет на осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. В силу указания пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом № 122-ФЗ и содержащий | ||
5 | ||
описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Поскольку вновь возведенный жилой дом, введенный в эксплуатацию 31 марта 2015 года, в законном порядке должен быть постановлен на кадастровый учет, требующий получения кадастрового паспорта и технического плана, то в отсутствие указанной процедуры и документации собственникам объектов долевого строительства будет отказано в проведении государственной регистрации права собственности на объект. Таким образом, необходимость постановки на кадастровый учет квартиры, так или иначе, была бы возложена на дольщиков, желающих зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке. Работы, проводимые подрядчиком ООО «ЮжУралБТИ» по обследованию (паспортизации) и кадастровые работы, являются платной услугой. Согласно договору №2183-инв от 14.10.2014 г., техническому заданию на выполнение работ в отношении здания, сметы, стоимость работ по обследованию (паспортизации) и кадастровых работ заказчику - ООО «СК «НИКС» стоило ***рублей, в том числе ***руб. за паспортизацию квартир (из расчета***руб. за 147 квартир) (л.д. 125-127, 128-129, 130, 124). Результатом проведения кадастровых работ является: кадастровый паспорт на здание, кадастровые паспорта на квартиры и нежилые помещения, технический план здания (л.д. 129). В соответствии со ст. ст. 2, 8, 12 ГК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу пункта 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421). Согласно пункту 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. | ||
6 | ||
В соответствии с п. 4.3 договора №*** об участии в долевом строительстве от 19.05.2014 г. участник долевого строительства несет в полном объеме все расходы, связанные с получением кадастрового плана на квартиру (л.д. 41). Застройщиком было организовано проведение кадастровых работ, однако прямая обязанность по постановке на кадастровый учет вновь возведенного и введенного в эксплуатацию здания многоквартирного жилого дома несение расходов по постановке законодательством РФ только лишь на застройщика не возложена. Поскольку императивно обязанность застройщика по организации обследования и проведения кадастровых работ на квартиры в многоквартирном жилом доме законодательно не установлена, а договор долевого строительства содержит соглашение сторон относительно компенсации расходов застройщика на получение кадастровых паспортов за счет участника долевого строительства, то бремя компенсации расходов застройщика на проведение работ по получению кадастрового паспорта и постановке на первичный кадастровый учет квартиры №*** лежит на Левченковой Н.А. Довод апелляционной жалобы о том, что при обращении за кадастровым паспортом Левченкова Н.А. как физическое лицо несла бы расходы только в размере *** рублей, несостоятелен, поскольку приведенный тариф установлен за получение на бумажном носителе кадастрового паспорта объекта недвижимости тех сведений, которые ранее уже были внесены в государственный кадастр недвижимости. Тогда как истцом - ООО «СК «НИКС» были понесены расходы на составление кадастрового паспорта - документа, на основании которого вносятся первичные сведения о возведенном здании в государственный кадастр недвижимости. Установив, что условия договора о включении в размер расходов на получение кадастрового паспорта соответствуют принципу свободы договора, права ответчицы как потребителя не нарушены; условие не противоречит нормам закона, суд правомерно удовлетворил исковые требования о компенсации расходов истца на получение кадастрового паспорта. Вместе с тем, судебная коллегия, не может согласиться с выводом суда об обоснованности требований истца в части возмещения компенсации расходов, связанных с оплатой застройщиком государственной пошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве в размере 2 000 рублей и взыскания пени за нарушение срока исполнения договорного обязательства, исходя из следующего. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). | ||
7 | ||
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (п. 4 ст. 166 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). В соответствии со ст. 11 Закона № 122-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Согласно п. 30 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (действующего на момент регистрации договора об участии в долевом строительстве) за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве размер государственной пошлины составлял: для физических лиц - *** рублей; для организаций - ***рублей. При этом п. 2 ст. 333.18 НК РФ установлено, что в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. Таким образом, если договор об участии в долевом строительстве заключен между организацией и физическим лицом, то государственная пошлина за совершение данного юридически значимого действия уплачивается организацией в сумме ***рублей, а физическим лицом - *** рублей. Применительно к настоящему делу стороны вправе включать в договор долевого строительства условия, не противоречащие императивным нормам закона. Поскольку, на момент заключения договора №*** об участии в долевом строительстве от 19.05.2014 г. действовали вышеуказанные нормы об оплате сторонами договора государственной пошлины в равных долях, то требование о компенсации расходов застройщика по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве противоречит закону, в частности Закону № 122-ФЗ и Налоговому кодексу РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или | ||
8 | ||
иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Наличие пункта правил, ухудшающего положение ответчика как потребителя, противоречит действующему законодательству Российской Федерации и не подлежит применению в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Следовательно, указанное положение пункта 4.3 договора №*** об участии в долевом строительстве от 19.05.2014 г. в части компенсации участником расходов застройщика по регистрации договора долевого участия в строительстве ущемляет Левченковой Н.А. права как потребителя, следовательно, договор в этой части противоречит закону, является ничтожным, не влечет правовых последствий. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые и фактические основания для взыскания с Левченковой Н.А. в пользу ООО «СК «НИКС» компенсации расходов застройщика по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве, а также для привлечения Левченковой Н.А. к гражданско-правовой ответственности в виде неустойки за нарушение срока, в связи с чем в указанной части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Советского районного суда г. Челябинска от 18 сентября 2015 года в части взыскания с Левченковой Н.А.в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» расходов по договору в сумме ***рублей, пени за просрочку платежа в размере***копеек отменить. Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» о возмещении расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора №*** об участии в долевом строительстве от 19 мая 2014 года в размере ***рублей, пеней за несвоевременное возмещение указанных расходов в размере ***копеек - отказать. Решение Советского районного суда г. Челябинска от 18 сентября 2015 года в части взыскания с Левченковой Н.А.в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» пени за несвоевременное возмещение расходов за получение кадастрового паспорта на квартиру и постановку на кадастровый учет квартиры №***в г. Челябинске, - изменить. | ||
9 | ||
Взыскать с Левченковой Н.А.в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» пени за несвоевременное возмещение расходов на получение кадастрового паспорта и постановку на кадастровый учет квартиры №***в г. Челябинске в размере ***копеек. Решение Советского районного суда г. Челябинска от 18 сентября 2015 года в части взыскания с Левченковой Н.А.в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» государственной пошлины изменить. Взыскать с Левченковой Н.А.в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «НИКС» государственную пошлину в размере ***копеек. В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Левченковой Н.А.- без удовлетворения. Председательствующий Судьи | ||
ю | ||