Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к БАНК о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. незаключенным,

У с т а н о в и л :

ДАТА г. между БАНК и ФИО заключен договор об ипотеке (залоге имущества), в соответствии с которым в залог передана часть незавершенного строительством объекта (часть цокольного, первого, второго, третьего и технического этажей): четырехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом; инвентарный номер - 4005-н; литер - А, А1; этажность - 4, цокольный, технический; адрес: Адрес дом №...; кадастровый (или условный) номер объекта: 21:01:01:0000:4005-н, площадью всего здания 6.849,4 кв.м., площадью закладываемой части вышеуказанного здания -1.261,4 кв.м.; в том числе основной площадью - 398,7 кв.м., вспомогательной площадью 862,7 кв.м.

Согласно п.1 ст.5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Между тем, согласно спорному договору, права на передаваемые в ипотеку помещения как на самостоятельные объекты недвижимого имущества, не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Считает, что сторонами не согласованы существенные условия договора, вследствие чего он является незаключенным.

Помещения, являющиеся предметом залога, не являются отдельными помещениями, которые как самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре. Согласно свидетельству о государственной регистрации права №... от ДАТА г. объектом недвижимости, на которое зарегистрировано право собственности, является незавершенный строительством объект- четырехэтажное кирпичное здание с техническим этажом, кирпичном цокольным этажом, площадью 6.849,4 кв.м.

Просит признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г., заключенный между ФИО и БАНК незаключенным.

В последующем, ДАТА г. истица уточнила исковые требования и просила также признать дополнительное соглашение от ДАТА г. к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. между ФИО и БАНК незаключенным; прекратить в ЕГРП запись о регистрации договора об ипотеке от ДАТА г. и дополнительного соглашения к нему от ДАТА г. л.д.78)

В судебном заседании истец ФИО и ее представитель ФИО, действующий на основании ордера №... от ДАТА г., исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме, по изложенным в нем основаниям, приведя их вновь. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика БАНК, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве от ДАТА г. л.д.16), указав, что договор об ипотеке соответствует всем требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества) и ГК РФ. Согласно технического паспорта незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Адрес, заложенная часть объекта является обособленной, имеет четкие границы в виде капитальных стен, отдельный вход, лестницы, не пересекается и не отрезает другие части здания, может эксплуатироваться автономно, соединяется с другой частью также автономной и самостоятельной частью здания лишь через дверные проемы. Следовательно, раздел помещения в натуре возможен, обе части здания могут быть использованы без изменения их назначения и могут выступать как самостоятельные предметы ипотеки.

Рекомендации Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 к рассматриваемому спору не могут применяться.

Также указал, что объект ипотеки по спорному договору, в настоящее время еще не сдан в эксплуатацию и может изменяться, поэтому заложенная часть до настоящего времени не оформлена отдельным свидетельством.

Договор об ипотеке прошел государственную регистрацию в УФРС по ЧР, проведена государственная правовая экспертиза, договор признан законным, что уже подтверждает заключенность договора.

Заемщики получили денежные средства в размере 19,4 млн. руб., но свои обязательства по возврату кредитных средств не исполнили, прекращение залоговых обязательств не наступило.

Считает, что действия истца направлены на причинение вреда кредитору, в связи с нежеланием погашать кредиторскую задолженность. Просит в иске отказать.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО, также просил в удовлетворении иска отказать по вышеизложенным основаниям.

Представитель третьего лица УФРС по ЧР в судебное заседание не явился, представив заявления о рассмотрении дела без их участия, поддерживают ранее представленный отзыв от ДАТА г. л.д.66-68), в котором указали, что ДАТА г. в ЕГРП на основании договора купли-продажи от ДАТАг. зарегистрировано право собственности ФИО на незавершенный строительством объект: четырехэтажное кирпичное здание с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом (литеры А, А1), расположенное по адресу: гАдрес

ДАТА г. ФИО и БАНК обратились с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г.

Основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали, в связи с чем, ДАТА г. в Едином государственном реестре прав зарегистрирован договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г.

ДАТА г. Управлением зарегистрировано дополнительное соглашение от ДАТА г. к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г.

Указывают, что в договоре об ипотеке содержится достаточное для идентификации предмета ипотеки описание.

Вместе с тем, в п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 г. №90 речь идет о ситуации, когда предметом ипотеки является часть площади в одном помещении, а не часть здания. Часть площади не может быть самостоятельным предметом ипотеки в силу прямого указания закона (п.4 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), поскольку раздел такого имущества в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Предметом ипотеки по оспариваемому договору ипотеки является часть незавершенного строительством объекта, площадью закладываемой части 1261,4 кв.м. Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем), а также в качестве обеспечения исполнения обязательства (залог) соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь, продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав, в рассматриваемом случае -предметом залога.

Право собственности ФИО на незавершенный строительством объект: четырехэтажное кирпичное здание с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом (литеры А, А1), расположенное по адресу: Адрес зарегистрировано в установленном законом порядке.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. не может считаться незаключенным по указанному истцом основанию, поскольку законодательством о государственной регистрации предусмотрена возможность регистрации обременения (аренды, ипотеки) права на часть объекта без необходимости разделения такого объекта (пункты 45, 47 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219). Так, согласно пункту 47 указанных Правил при заполнении подраздела III Единого государственного реестра прав, содержащем записи об ограничениях (обременениях) права, на листе записи об ипотеке в графу «Описание предмета ипотеки» заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется «Весь объект».

Удовлетворение исковых требований оставляют на усмотрение суда.

Привлеченная к участию в деле определением суда от ДАТА г. ФИО на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, своих доводов суду не представила.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться обеими сторонами. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии со ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования. Места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Согласно п.4 ст.5 указанного закона, не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Судом установлено, что ДАТА г. между БАНК и ФИО (Заемщик) заключен кредитный договор №..., по которому Банк принимает на себя обязательства выдать Заемщику кредит на потребительские цели, не связанные с предпринимательской деятельностью в сумме 12.000.000 руб. под 24% годовых до ДАТА г.

ДАТА г. между БАНК и ФИО подписано дополнительное соглашение №... к кредитному договору №... отДАТА г., в котором п.1.1 изложен в новой редакции: «Вернуть Банку полную сумму кредита в размере 12.000.000 руб. ДАТА г.»

Также ДАТА г. между БАНК и ФИО (Заемщик) заключен кредитный договор №..., по которому Банк принимает на себя обязательства выдать Заемщику кредит на потребительские цели, не связанные с предпринимательской деятельностью в сумме 7.400.000 руб. под 24% годовых до ДАТА г.

ДАТА г. между БАНК (Залогодержатель) и ФИО (Залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), который зарегистрирован в УФРС по ЧР ДАТА г.

Согласно п.1.2 договора об ипотеке, в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств по кредитным договорам №... от ДАТА г. и №... от ДАТА г. (основные обязательства) Залогодатель передает в залог Залогодержателю принадлежащий ему по праву собственности следующий объект недвижимого имущества (предмет залога):

- часть незавершенного строительством объекта (часть цокольного, первого, второго, третьего и технического этажей): четырехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом; инвентарный номер - 4005-н; литер - А, А1; этажность - 4 цокольный, технический; адрес: чувашская республика г.ФИО, Адрес, дом №...; кадастровый номер объекта: 21:01:01:0000:4005-н, площадью всего здания 6849,4 кв.м., площадью закладываемой части вышеуказанного здания - 1.261,4 кв.м. в том числе основной площадью - 398,7 кв.м. вспомогательной площадью - 862,7 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, выданным МУП «БТИ и ПЖФ» г.ФИО, выполненным ДАТА г., по данным технической инвентаризации на ДАТА г., инвентарный №...н, реестровый №....

Указанный незавершенный строительством объект принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДАТА г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №..., выданным ДАТА г. УФРС по ЧР, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА г. сделана запись о регистрации №....

ДАТА г. между ФИО и БАНК заключено дополнительное соглашение к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г., в соответствии с которым п.1.1 договора изложен в новой редакции.
Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в УФРС по ЧР ДАТА г.

ДАТА г. между БАНК (Первоначальный кредитор) и ФИО (Новый кредитор) заключен договор переуступки права (требования) №..., по условиям которого Первоначальный кредитор передает Новому кредитору право (требование): к гражданке ФИО по кредитному договору №... от ДАТА г. в редакции Дополнительных соглашений №... от ДАТА г. и №... от ДАТА г., в частности передает право требования на сумму кредита 12.000.000 руб., право на получение неоплаченных процентов, и другие связанные с требованием права.

К гражданке ФИО по кредитному договору №... от ДАТА г. в редакции Дополнительных соглашений №... от ДАТА г. и №... от ДАТА г., в частности передает право требования на сумму кредита 7.400.000 руб., право на получение неоплаченных процентов, и другие связанные с требованием права.

Также Первоначальный кредитор передает (уступает) Новому кредитору свои права по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. заключенному между Первоначальным кредитором и ФИО

Новому кредитору переходят все права по судебным актам в отношении уступаемых требований, в т.ч. вступившие и не вступившие в силу.

До настоящего времени данный договор переуступки права (требования) в УФРС по ЧР, на основании п.1.1. условий договора, не зарегистрирован.

В силу статей 421 и 432 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, самостоятельно определяют все условия договора.

В пункте 1.2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. определено, что предметом договора является часть незавершенного строительством объекта: четырехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом, инв.№...н, лит. А, А1 (часть цокольного этажа, первого, второго, третьего и технического этажей), площадью закладываемой части 1261,4 кв.м. Также в договоре перечислены все помещения, входящие в состав передаваемого в ипотеку объекта, с указанием номера и литера по плану, этажа, общей площади, в том числе вспомогательной, высота помещений.

Таким образом, в договоре об ипотеке от ДАТА г. содержится достаточное для идентификации предмета ипотеки описание.

Истец просит признать указанный договор ипотеки незаключенным на том основании, что право на имущество, являющееся предметом залога, как на самостоятельный объект недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом в обоснование заявленных требований истец ссылается на пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 г. №90.

Вместе с тем, в п.2 информационного письма речь идет о ситуации, когда предметом ипотеки является часть площади в одном помещении, а не часть здания. Часть площади не может быть самостоятельным предметом ипотеки в силу прямого указания закона (п.4 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), поскольку раздел такого имущества в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Предметом ипотеки по оспариваемому договору ипотеки является часть незавершенного строительством объекта: четырехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом, инв.№...н, лит. А, А1 (часть цокольного этажа, первого, второго, третьего и технического этажей), площадью закладываемой части 1261,4 кв.м. Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем), а также в качестве обеспечения исполнения обязательства (залог) соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь, продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав, в рассматриваемом случае - предметом залога.

Истец указывает, что в соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности ФИО на незавершенный строительством объект: четырехэтажное кирпичное здание с техническим этажом, кирпичным цокольным этажом (литеры А, А1), расположенное по адресу: Адрес зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно техническому паспорту на объект недвижимости: незавершенный строительством объект: четырехэтажное кирпичное здание с техническим этажом (литера А), кирпичным цокольным этажом (литера А1), расположенное по адресу: Адрес, заложенная часть объекта является обособленной. имеет четкие границы в виде капительных стен, отдельный вход, лестницы, не пересекается и не отрезает другие части здания, может эксплуатироваться отдельно соединяется в другой автономной и самостоятельной частью здания лишь через дверные проемы.

Следовательно, раздел помещений в натуре возможен, а оставшаяся часть объекта, общей площадью 1.261,40 кв.м. может быть использована без изменения ее назначения как неделимая вещь и может выступать как самостоятельный предмет ипотеки.

Так, в соответствии с п.9 ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимости о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми (условными) номерами. Следовательно, при прекращении залога, части разделенного залогом объекта недвижимости (например, здания) вновь подлежат объединению. Такое объединение возможно после прохождения сложной процедуры изменения условных номеров, получения технической документации, государственной регистрации прав на новый (по сути - ранее существовавший) объект. В случае необходимости передачи повторно в залог иных частей того же объекта раздел должен быть произведен вновь.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. не может считаться незаключенным по указанному истцом основанию, поскольку законодательством о государственной регистрации предусмотрена возможность регистрации обременении (аренды, ипотеки) права на часть объекта без необходимости разделения такого объекта (пункты 45, 47 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219). Так, согласно пункту 47 указанных Правил при заполнении подраздела III Единого государственного реестра прав, содержащем записи об ограничениях (обременениях) права, на листе записи об ипотеке в графу «Описание предмета ипотеки» заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется «Весь объект».

Доказательств исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита, и как следствие, прекращения залоговых обязательств суду не представлено.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В материалах дела имеется решение Ленинского районного суда г.Чебоксары ЧР от ДАТА г. о взыскании с ФИО в пользу БАНК задолженности по кредитному договору №... от ДАТА г., которое вступило в законную силу ДАТА г. и определение Ленинского районного суда г.Чебоксары от ДАТА г. о замене взыскателя с БАНК на ФИО на основании указанного решения.

А также решение Ленинского районного суда г.Чебоксары ЧР от ДАТА г. о взыскании с ФИО в пользу БАНК задолженности по кредитному договору №... от ДАТА г., которое вступило в законную силу ДАТА г. и определение Ленинского районного суда г.Чебоксары от ДАТА г. о замене взыскателя с БАНК на ФИО на основании указанного решения.

В судебном заседании истец ФИО указала, что до настоящего времени обязательства по кредитному договору не исполнены.

При таких обстоятельствах, учитывая все вышеизложенные обстоятельства в совокупности, а именно наличие в договоре предмета ипотеки (наименование), его стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, места его нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания, суд признает указанный договор заключенным, а соответственно оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО к БАНК о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДАТА г. между ФИО и БАНК, дополнительного соглашения от ДАТА г. к договору об ипотеке, незаключенными; а также прекращении в ЕГРП записи о регистрации договора об ипотеке ДАТА г. и дополнительного соглашения от ДАТА г., отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: судья Т.В.Иванова

Мотивированное решение составлено ДАТА г.