Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Худавердиевой Н.М.,

ответчика Мохначева Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения к Мохначев Е.А. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам,

встречному исковому заявлению Мохначев Е.А. к Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения о регистрации договора аренды, признании недействительным пункта договора,

установил:

Отдел по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения обратился в суд с иском (с учетом уточненных требований) к ответчику, в котором просит: расторгнуть договор аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Отделом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения и Мохначевым Е.А., взыскать с Мохначева Е.А. в пользу Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 706 руб. 69 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7 739 руб. 59 коп., а всего взыскать 27 446 руб. 28 коп., продолжить взыскание пени с суммы задолженности 19 706 руб. 69 коп. с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической оплаты задолженности в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок, обязать Мохначева Е.А. освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение № путем подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

В обоснование требований указав, что согласно п.4.1 и 4.3 заключенного договора у ответчика возникла обязанность в срок, не позднее 15 числа текущего месяца вносить арендную плату за пользование помещением в сумме 1 500 руб.. В связи с невнесением оплат истцом начислена пени в размере 0,1 процент за просрочку и неисполнение обязательств.

Ответчик Мохначев Е.А. обратился с встречным иском в суд к Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения, в котором просил принять решение о регистрации договора аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Отделом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения и Мохначевым Е.А., признавать недействительным п.6.1 договора аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указав, что данный договор подлежит государственной регистрации, а истец уклоняется от регистрации. Также, поскольку является более слабой стороной договора, а условия государственного контракта определяет истец, то ответчик был лишен права повлиять на размер неустойки в размере 0,1 процент, который является несправедливым, пункт договора, его предусматривающий является недействительным как сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Представитель истца Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Худавердиева Н.М. поддержала заявленные требования, возражала относительно встречного иска, предоставила письменный отзыв.

Ответчик Мохначев Е.А. согласен с первоначальным иском частично, поддержал встречные исковые требования. Пояснил, что не мог пользоваться помещением ввиду отсутствия подключения к электроэнергии в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Просил не расторгать договор, так как помещение необходимо ему для получения дохода. С суммой задолженности согласен, просил снизить размер пени со ст.333 ГК РФ.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, извещен.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд находит первоначальный иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск - не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п.1.1 договора аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ на основании итогового протокола № от ДД.ММ.ГГГГ конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества Юрюзанского городского поселения Лот №, Лот №, Лот №, Лот № истец - арендодатель сдал, а ответчик - арендатор принял во временное владение и пользование часть здания (нежилое помещение № общей площадью 13,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п.4.1 и 4.3 договора, размер арендной платы составляет 1 500 руб. в месяц, которые вносятся не позднее 15 числа текущего месяца.

Также согласно п.6.1 договора в случае нарушения срока перечисления арендной платы, установленного п.4.1 настоящего договора с арендатора взыскивается пеня в размере 0,1 процент за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок.

В п.7.5 договора установлено, что если арендатор имеет задолженность по внесению арендной платы за два и более месяца, то в соответствии со ст.450 ГК РФ арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Указанное спорное помещение передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом предоставлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, а также выписка из реестра муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие право собственности МО Юрюзанское городское поселение Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области.

Также истцом предоставлен в материалы дела итоговый протокол № от ДД.ММ.ГГГГ конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества Юрюзанского городского поселения Лот №, Лот №, Лот №, Лот №, оформленный по результатам заседания аукционной (конкурсной) комиссии.

В материалы дела поступило сообщение о возбуждении процедуры внесудебного банкротства гражданина от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого сведений о кредиторе -истце и взыскиваемой задолженности, не имеется.

Арендодателем было предложено ответчику расторгнуть договор, то есть претензионный порядок расторжения договора стороной истца соблюден.

Согласно предоставленного расчета сумма задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 19 706 руб. 69 коп.. Данный расчет стороной ответчика не оспаривался.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 706 руб. 69 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7 739 руб. 59 коп..

Расчет пени, представленный истцом, выполнен в соответствии периодом просрочки и размером неоплаченных сумм, однако, по мнению суда, сумма начисленной пени 7 739 руб. 59 коп. явно несоразмерна заявленным требованиям (19 706 руб. 69 коп.). При этом также судом оценено финансовое положение ответчика, возбуждении процедуры внесудебного банкротства гражданина в отношении него.

С учетом периодов просроченной задолженности и длительности обращения истца с иском в суд, в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку оплаты задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3000 руб. 00 коп..

В связи с изложенным, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 706 руб. 69 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 000 руб., а всего взыскать 22 709 руб. 69 коп..

Доводы ответчика о невозможности использования помещения ввиду отсутствия подключения к электроэнергии в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ значения по делу не имеют, поскольку они выходят за пределы заявленного истцом искового периода.

В соответствии с условиями заключенного договора и норм ГК РФ, истец имеет право на получение с ответчика пени на сумму задолженности в размерах и в порядке, определенных договором.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить требования истца в части продолжения взыскания пени, начисляемые на сумму задолженности, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической оплаты задолженности в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок.

Также в силу условий заключенного договора и норм ГК РФ, суд полагает возможным расторгнуть договор аренды части здания № 6 от 16.10.2018 года, заключенный между Отделом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения и Мохначев Е.А., поскольку ответчиком допущено невнесение арендных платежей более 2 месяцев.

В связи с этим следует обязать ответчика освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение №.

В соответствии со ст.651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд соглашается с доводами встречного иска о том, что данный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Отделом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения и Мохначевым Е.А., подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст.51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, ответчик не лишен был права обратиться с самостоятельным заявлением о государственной регистрации заключенного договора. Кроме того, стороной истца предоставлена в суд расписка от ДД.ММ.ГГГГ о сдаче документов, в том числе договора аренды № части здания от ДД.ММ.ГГГГ для государственной регистрации. В связи с этим, суд считает, что права ответчика в данной части не нарушены, а потому удовлетворению не подлежат.

Письменная форма договора аренды сторонами соблюдена. Требований о признании сделки недействительной стороной ответчика в суде не заявлено, в установленном законом порядке он сторонами не оспорен.

Согласно ст.428 ГК РФ, договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения. Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

В соответствии со ст.167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из ст.169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с п.85 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми. Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно. Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, влечет общие последствия, установленные статьей 167 ГК РФ (двусторонняя реституция). В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Суд не может согласиться с доводами истца по встречному иску о том, что данная сделка в части пункта о взыскании неустойки является ничтожной, как совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, поскольку таких доказательств суду не предоставлено.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, возможность взимания неустойки прямо предусмотрена законом.

Стороной ответчика по встречному иску в суд предоставлено постановлением Главы Юрюзанского городского поселения Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ, которым утверждена типовая форма договора аренды муниципального имущества, согласно п.5.1 которого размер неустойки для всех арендаторов составляет 0,1 процент за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок.

Кроме того, судом учтено, что оспариваемый договор заключен по результатам проведенного конкурса в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». При этом, заявки на участие в конкурсе содержат все существенные условия заключаемого контракта. Также, в случае несогласия с какими-либо условиями участники конкурса не лишены права оформления протокола разногласий в соответствии с указанным законом, однако, каких-либо доказательств его направления арендодателю арендатором в суд не предоставлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истцом при подачи иска в суд государственная пошлина не оплачивалась, поскольку суд удовлетворил исковые требования, то с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 181 руб. 29 коп., из расчета 881 руб. 29 коп. сумма государственной пошлины с имущественных требований + 300 руб. государственная пошлина с неимущественных требований.

На основании изложенного руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения к Мохначев Е.А. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Отделом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения и Мохначевым Е.А.

Взыскать с Мохначев Е.А. в пользу Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 706 руб. 69 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 000 руб., а всего взыскать 22 709 (двадцать две тысячи семьсот девять) руб. 69 коп..

Продолжить взыскание в пользу Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения с Мохначевым Е.А. пени, начисляемые на сумму задолженности, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической оплаты задолженности в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок.

Обязать Мохначев Е.А. освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>.

В остальной части иска отказать.

Встречное исковое заявление Мохначев Е.А. к Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения о регистрации договора аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Отделом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения и Мохначевым Е.А., признании недействительным п.6.1 договора аренды части здания № от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Мохначев Е.А. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 1 181 (одна тысяча сто восемьдесят один) руб. 29 коп..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Катав-Ивановский городской суд Челябинской области.

Судья: подпись Ю.С.Меркулова

Копия верна:

Судья: Ю.С.Меркулова

Секретарь Ю.А.Фатхинурова

<данные изъяты>