Гражданский кодекс часть 1

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Холодковой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда, гражданское дело по исковому заявлению Хачатрян Л.А., Хачатрян О.М. к Администрации города-курорта Кисловодска о сохранении самовольно реконструированного жилого дома и признании права собственности на реконструированный жилой дом,

установил:

Истцы Хачатрян Л.А. и Хачатрян О.М. обратились с исковым заявлением о сохранении самовольно реконструированного жилого дома и признании права собственности на реконструированный жилой дом по адресу: <адрес>.

В обосновании заявленных требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 132 кв.м., кадастровый №, этажностью 2, в том числе 1 подземный.

Хачатрян Л.А. принадлежит 7/16 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 07.07.2010г.

Хачатряну О.М. принадлежит 1/16 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 07.07.2010г. и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, (регистрация № от 16.04.1993г. нотариус Гуркина В.В.).

Жилой дом расположен на земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью 843 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для объектов жилой застройки.

Истцы используют земельный участок на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска № от 19.08.2020г. и дополнительного соглашения № от 30.10.2020г., являющегося приложением № к договору аренды земельного участка № от 19.08.2020г., <адрес>.

В 2004 году истцом Хачатряном О.М. была произведена самовольная реконструкция указанного жилого дома и пристроены следующие помещения в цокольном этаже: помещение №2 – постирочная – 7,2 кв.м.; помещение №3б – туалет- 3,7 кв.м.; было переустроено помещение №1 в кухню, площадью 14,8 кв.м.

На 1-м этаже были пристроены следующие помещения: №17 – холл, площадью 14,3 кв.м.;помещение №9 – жилая комната – 8,0 кв.м.; помещение №10 – жилая комната – 14,4 кв.м.; помещение №11 – прихожая – 14,0 кв.м.

Указанный индивидуальный жилой дом литер А, после проведенной реконструкции и переустройства, состоит из следующих помещений: пом.№1 – кухни – 14,8 кв.м.; пом.№2 – постирочной – 7,2 кв.м; пом.№3 – коридора – 4,4 кв.м.; пом.№3а – котельной – 2,4 кв.м.; пом.№3б – туалета – 3,7 кв.м.; №4 – жилой комнаты – 27,0 кв.м.; №6 – жилой комнаты – 16,1 кв.м.; №7 – холла- 14,3 кв.м.; №8 – с/узла – 5,8 кв.м.; №9 – жилой комнаты – 8,0 кв.м.; №10 – жилой комнаты – 14,3 кв.м; №11 – прихожей – 14,0 кв.м.

В целях легализации самовольно проведенных строительных работ, истцы обратились к третьему лицу – Управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска с заявлением от 15.02.2021 года о возможности согласования реконструкции индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес>.

На данное заявление УАиГ администрации города-курорта Кисловодска ответила отказом и рекомендовал обратиться в суд.

Самовольная реконструкция жилого дома произведена с учетом всех необходимых требований, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Кроме того, владелец соседнего земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый № - Джуккаева З.Х. дала согласие истцам на реконструкцию и дальнейшее узаконение жилого дома по адресу: <адрес> по меже с ее участком.

Просили суд, сохранить самовольно реконструированный индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 132 кв.м., кадастровый № в реконструированном состоянии и признать на него право общедолевой собственности в тех же долях.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Каппушева В.М. исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представить ответчика Администрации города-курорта Кисловодска Кащенко Е.Н. исковые требования не признала, просила суд отказать, так как истцы без получения соответствующих разрешений, в нарушении градостроительного законодательства, самовольно провели реконструкцию жилого <адрес> в <адрес>.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации города-курорта Кисловодска Шурупова Т.В. просила суд отказать в исковых требованиях, доводы ответчика поддержала в полном объеме.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцы являются собственником индивидуального жилого <адрес> в <адрес>.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью 843 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для объектов жилой застройки.

Согласно данным технического паспорта от 06.11.2020г. жилой дом литер А, после проведенной реконструкции и переустройства, состоит из следующих помещений: пом.№1 – кухни – 14,8 кв.м.; пом.№2 – постирочной – 7,2 кв.м; пом.№3 – коридора – 4,4 кв.м.; пом.№3а – котельной – 2,4 кв.м.; пом.№3б – туалета – 3,7 кв.м.; №4 – жилой комнаты – 27,0 кв.м.; №6 – жилой комнаты – 16,1 кв.м.; №7 – холла- 14,3 кв.м.; №8 – с/узла – 5,8 кв.м.; №9 – жилой комнаты – 8,0 кв.м.; №10 – жилой комнаты – 14,3 кв.м; №11 – прихожей – 14,0 кв.м.

Письмом УАиГ Администрации города-курорта Кисловодска №254-01 от 16.03.2021г. на заявление от истцов от 15.02.2021 г. о легализации самовольной реконструкции было разъяснено, что реконструкция выполнена в нарушение действующего градостроительного законодательства, вопросы признания права собственности на самовольные постройки либо самовольную реконструкцию объекта капитального строительства не входят в ведение органа местного самоуправления, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Статьей 35 Конституции РФ провозглашено конституционное право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, регулирующей общие основания приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2).

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ, действующей с 01.09.2015) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из указанной нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Существенное значение имеет целевое назначение земельного участка, на котором возведен спорный объект. Самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 3).

Следовательно, иск о сносе постройки может быть удовлетворен на основании ст. 222 ГК РФ в том случае, если постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, ее наличие нарушает права третьих лиц: постройка нарушает права владельца смежного земельного участка, либо постройка угрожает его жизни и здоровью, при этом нарушение его прав может быть устранено лишь путем сноса данной постройки.

Указанная правовая позиции отражена в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором обращается внимание на необходимость выяснения при рассмотрении споров того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.

Как следует из материалов дела, истцы являются арендаторами земельного участка № по <адрес> в <адрес> на основании договора аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска № от 19.08.2020г. и дополнительного соглашения № от 30.10.2020г., являющегося приложением № к договору аренды земельного участка № от 19.08.2020г.

В рамках рассмотрения данного гражданского дела судом была назначена комплексная судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза.

По заключению судебных экспертов Бессонова у Д.В. и Савенко А.В. Негосударственный Судебный эксперт «СУДЭКС» №211/Стз-18 от 24.09.18г., самовольно реконструированный жилой дом литер «А» по <адрес> в <адрес>, общей площадью 132,6 кв.м. соответствует строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, расположен в переделах земельного участка, находящегосяуистцом на праве аренды и не противоречит требованиям Водного кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 11 и 59 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.26 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа виске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При реконструкции индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> не допущено нарушения градостроительных и строительных норм и правил, требований санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности. Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не имеется.

Истцы выполнили все необходимые условия для сохранения реконструированного индивидуального жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированный жилой дом:

- истцы являются арендаторами земельного участка, на котором произведена реконструкция; согласовали реконструкцию индивидуального жилого дома в Азово-Черноморском территориальном управлении Федерального агентства рыболовства; реконструированный жилой дом не нарушает права и законные интересы третьих лиц; истцами была предпринята попытка легализации реконструированного индивидуального жилого дома; истцы получили согласие от собственника смежного земельного участка на узаконение проведенной реконструкции; индивидуальный жилой дом имеет подключение к центральной системе водоотведения; вид разрешенного использования земельного участка по адресу: <адрес> допускает размещения на нем индивидуальных жилых домов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Хачатрян Л.А. и Хачатрян О.М. –удовлетворить:

- сохранить самовольно реконструированный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 26:34:040206:194 по адресу: <адрес> (литер «А»), общей площадью 132,6 кв.м., в том числе жилой площадью 65.4 кв.м. в реконструированном виде.

Признать право общедолевой собственности на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 132.6кв.м., кадастровый № за Хачатрян Л.А. и Хачатрян О.М. .

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение можно обжаловать в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения, путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 июня 2021г.

Судья А.В. Коротыч