Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, в обоснование иска, указав следующее.

Она на основании договора дарения части квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, вторым собственником ? доли квартиры является ее бывший муж ФИО2 Их брак ДД.ММ.ГГГГ был прекращен. От брака у них имеется сын ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Когда ответчик отбывал наказание в местах лишения свободы, она с ребенком проживала по вышеуказанному адресу. Мать ответчика ФИО4, которая ранее являлась собственником ? доли квартиры, попросила ее привести квартиру в надлежащий вид (сделать ремонт квартиры, улучшить жилищные условия для проживания ребенка), пояснила, что в дальнейшем она свою долю оформит на ФИО1 и внука. После освобождения из мест лишения свободы ответчик в квартире не проживал и в настоящее время не проживает. Совместное проживание с ответчиком невозможно, произвести раздел квартиры в натуре не представляется возможным по техническим условиям жилого помещения. Она предлогала ответчику выкупить принадлежащую ему долю в квартире за <данные изъяты>. Решить вопрос мирным путем не представляется возможным.

Просила возложить на ФИО2 обязанность заключить договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить требования, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В судебном заседании пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ у них с ответчиком родился ребенок, они решили купить квартиру. Квартиру оформили пополам их матери. Позже ее мать Синюгина подарила свою долю ей На протяжении 10 лет она оплачивала коммунальные услуги, сделала ремонт. С ответчиком они не проживают длительное время. Ранее он был осужден, отбывал наказание в виде лишения свободы, в квартире никогда не проживал. В ДД.ММ.ГГГГ брак с ответчиком они расторгли. После освобождения из мест лишения свободы ответчику ? доли в спорной квартире свекровь подарила ответчику. Он решил ее продать, ей направил уведомление с предложением купить его долю за <данные изъяты>. Она полагает, что указанная цена завышена, предложила ему приобрети долю за <данные изъяты> в письменном ответе. Указала, что, по ее мнению, доля не стоит более <данные изъяты>. Также при определении цены следует учесть, что она проживает в квартире с несовершеннолетним ребенком, в течении длительного времени содержала квартиру, делала ремонт, провела газовое отопление и т.д. Проживать совместно в одном жилом помещении они совместно с ФИО2 не могут. Выделить долю в натуре не представляется возможным. С предложением ответчика она не согласна. Денежных средств для выплаты ответчику у нее в настоящее время не имеется. Однако, в случае вынесения судом решения об удовлетворении ее требований, она намерена найти требуемую сумму. Надлежащей договоренности относительно стоимости доли в квартире они не достигли, но с учетом всех изложенных обстоятельств она полагала, что на ответчика следует возложить обязанность по заключению соответствующего договора.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, в целом не отрицал все обстоятельства относительно покупки квартиры и дальнейшей судьбы долей в праве собственности. Суду пояснил, что он не намерен проживать в спорной квартире, выделять в натуре долю также не намерен. Ввиду финансовых трудностей он решил продать свою долю, предложив в первую очередь купить ее истцу. Он направил ей письменное уведомление, в котором указал стоимость доли в <данные изъяты>. Согласия по условиям договора они не достигли, в связи с этим, не имеется оснований обязать его заключить договор, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности праве требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допустим законом или невозможен без несоразмерного ущерба имущества, находящегося в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случаях недостижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Согласно п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями п. п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.

Указанная доля принадлежит истцу на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5; государственная регистрация права истца подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчику также принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.

Указанные сведения также подтверждаются сведениями из ЕГРП.

Из представленного свидетельства о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ следует, что брак между ФИО1 и ФИО2 расторгнут (л.д. 10).

Согласно справке о составе семьи, выданной администрацией Красноярского городского поселения Любинского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 14) ФИО1, ФИО6, ФИО2 зарегистрированы в спорном жилом помещении, ФИО2 фактически в данном жилом помещении не проживает.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 направил ФИО1 письмо, в котором предложил ей заключить договор купли-продажи ? доли квартиры. При этом, ответчик предложил приобрети долю за 400 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 дает согласие на приобретение ? доли квартиры, принадлежащей ФИО7, за <данные изъяты>.

Продать долю в квартире за указанную сумму ответчик не согласен, о чем сообщил письменно.

Данные обстоятельства подтвердили стороны и в судебном заседании.

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 436 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Из буквального толкования положений ст.250 ГК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 438 ГК РФ следует, что при использовании своего преимущественного права путем согласия на приобретение доли в праве собственности, участник долевой собственности должен приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения о продаже по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, иначе продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Проанализировав заявление ФИО2, направленное в адрес ФИО1, суд приходит к выводу о том, что проект договора либо предварительный договор, содержащий все существенные условия, истцу со стороны ответчика не направлялся. Письмо, направленное в адрес ФИО1 ответчиком, ставило в известность ее, как участника долевой собственности, имеющего преимущественное право покупки, о намерении ФИО2 продать свою долю. Данное письмо не представляется возможным расценивать, как предложение заключить договор именно с истцом, носящее обязательный для ответчика характер.

К соглашению о стоимости доли квартиры стороны не пришли. По мнению суда, истец, заявляя соответствующие требования, просил суд определить в их споре с ответчиком стоимость спорной доли в квартире, к согласию относительно которой стороны до настоящего времени не пришли.

Доказательств наличия у истца денежных средств, достаточных для оплаты стоимости спорной доли, последней суду не представлено.

Намерений проживать в спорном помещении либо выделить в натуре принадлежащую долю ответчику не высказывал, материалами дела таковые не подтверждаются. Ввиду указанного не может быть рассмотрен вопрос об обязании к выплате компенсации доли, принадлежащей ответчику. Соответствующие доводы сторонами не заявлялись.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что отказывается заключать договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.ст.554, 555 ГК РФ ответчиком истцу не направлялся.

Собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.

Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в п.2 ст.250 ГК РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора.

Суд считает, что предварительный договор купли-продажи ? доли ответчика в праве общей долевой собственности на спорную квартиру между истцом и ответчиком не заключался. В связи с чем, у ФИО2 не имеется обязанности заключить с ФИО1 договор купли-продажи принадлежащей ему доли жилого помещения на указных в ее письме условиях.

В этой связи, требования истца о возложении обязанности заключить договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, лишены правовой состоятельности и не могут быть удовлетворены судом.

Имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите определенным ею способом.

Иные доводы и возражения сторон при рассмотрении данного спора правового значения не имеют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Е.С. Кривоногова