Гражданский кодекс часть 1

Судья Сормовского районного суда города Нижний Новгород Умилина Е.Н., при секретаре Сметаниной Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арташиной Т.С. к Администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на реконструированный жилой дом,

установил:

Истец обратилась в суд с иском, в котором просит признать за нею право собственности на жилой дом, находящийся по адресу: город Нижний Новгород, <адрес>, общей площадью 207,3 кв.м, в реконструированном состоянии.

В обоснование своих требований указала, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом с прилегающей территорией, площадью 429 кв.м, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, <адрес>. На данном земельном участке с 1958 года расположен одноэтажный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 69,6 кв.м. В 2016 году за счет собственных средств на принадлежащем ей земельном участке она начала реконструкцию своего жилого дома с целью увеличения жилой площади и улучшения жилищных условий. Согласно технического паспорта от 13 июля 2018 года реконструированный жилой дом стал иметь общую площадь 207,3 кв.м, состоит из Литер A, Al, А2, A3, А4, А5, и имеет два этажа. При строительстве она не получала необходимые разрешения, поскольку до внесений изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04 июля 2016 года такое разрешение не было обязательным. Реконструированный жилой дом к моменту завершения строительства стал обладать признаками самовольной постройки, так как был возведен без получения на это необходимых разрешений. Для решения вопроса в получении разрешения на реконструкцию и узаконивания реконструированного жилого дома она обратилась в Департамент градостроительного развития и архитектуры города Нижнего Новгорода и получила Градостроительный план об описании местоположения допустимого объекта капитального строительства на своем земельном участке. С этим же планом, а также собрав необходимые согласования из центрального МТУ Росавиации, филиала Нижегородского авиастроительного завода «Сокол» - АО «РСК «МиГ», из управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области она обратилась в Департамент градостроительного развития и архитектуры о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома по улице <адрес> на земельном участке с кадастровом номером №. На свое заявление она получила разрешение на реконструкцию от 22 мая 2018 года. После подготовки технического плана от 13 июля 2018 года площадь реконструированного дома оказалась превышающей допустимые параметры разрешенного строительства реконструкции объектов капитального строительства в территориальной зоне индивидуальной низкоплотной жилой застройки ТЖи-1 для вида разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Поэтому регистрация права собственности на реконструированный жилой дом была приостановлена. Чтобы получить разрешение на отклонение от допустимых параметров разрешенного строительства реконструированных объектов в части увеличения максимального процента застройки с 20% до 25% на своем земельном участке, она обратилась в департамент градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области по рассмотрению данного вопроса на публичных слушаниях, на что получила отказ. Реконструированный жилой дом не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства подтверждаются техническим заключением о соответствии реконструкции в жилом доме по улице <адрес> в Сормовском районе города Нижнего Новгорода требованиям строительных норм и правил, выполненным ООО «ВПИ «ПРОЕКТВЕРФЬ». Иным путем, кроме обращения в суд, она лишена возможности признать право собственности на реконструированный жилой дом.

18 апреля 2019 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Истец Арташина Т.С. исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что во внесудебном порядке она не может зарегистрировать свое право собственности на реконструированный жилой дом, поэтому обратилась в суд.

Представитель ответчика Администрации города Нижнего Новгорода в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика и третьего лица.

Суд, выслушав истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пп. 2 пункта 1 статья 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из материалов дела, истец является собственником жилого дома <адрес> города Нижнего Новгорода, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 30 июня 2014 года и выписки из ЕГРН.

Также истец является собственником земельного участка площадью 429 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом с прилегающей территорией, кадастровый номер №, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, улица <адрес>. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, что следует из выписки из ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне ТЖи-1 - зона индивидуальной низкоплотной жилой застройки.

22 мая 2018 года Администрацией города Нижнего Новгорода Арташиной Т.С. выдано разрешение на реконструкцию жилого дома площадью 171 кв.м.

Как следует из материалов дела, истцом своими силами и за счет собственных денежных средств была произведена реконструкция жилого дома. Ранее жилой дом состоял из Литеров A, Al, А2, А3, имел площадь 69,6 кв.м. Арташиной Т.С. в 2017году произведена реконструкция жилого дома по <адрес>, в ходе которой возведен каркасно-обшивной пристрой Литер А4 с мансардным этажом общей площадью 113,7 кв.м. Общая площадь жилого дома после реконструкции составляет 183,3 кв.м. В состав жилого дома после реконструкции входят: Литер А: жилая комната площадью 21,7 кв.м, жилая комната площадью 9,8 кв.м, коридор площадью 5,2 кв.м; Литер А1: кухня площадью 11,6 кв.м, коридор площадью 4,6 кв.м; Литер А2: котельная площадью 2,5 кв.м, шкаф площадью 0,7 кв.м, баня площадью 4,0 кв.м; Литер А3: санузел площадью 6,9 кв.м, прихожая площадью 2,6 кв.м; Литер А4 первый этаж: коридор площадью 13,2 кв.м, мансардный этаж: бильярдная площадью 59,8 кв.м, жилая комната площадью 9,6 кв.м, жилая комната площадью 12,8 кв.м, жилая комната площадью 14,9 кв.м, санузел площадью 3,4 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера Герасимова С.Г. площадь дома увеличилась на 36,3 кв.м по отношению к разрешению на строительство от 22 мая 2018 года на основании п. 8, 9 приложения № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 01 марта 2016 года № 90 и составляет 207,3 кв.м.

Истцом предприняты меры к получению разрешения на отклонение от предельных параметром разрешенного строительства реконструкции объекта капитального строительства, однако Администрацией города Нижнего Новгорода истцу отказано в направлении на публичные слушания вопроса о предоставлении данного разрешения.

Зарегистрировать право собственности на жилой дом во внесудебном порядке истец не может, так как отсутствует разрешение на строительство.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Следовательно, собственник земельного участка вправе возводить на нем жилые и иные здания, а также в соответствии с Градостроительным кодексом РФ производить реконструкцию принадлежащих ему объектов, строений и сооружений.

Судом установлено, что истцом на принадлежащем ей земельном участке, площадью 429 кв.м, реконструированы Литер A, Al,А2,А3 и возведен жилой пристрой к жилому дому Литер А4.

Согласно техническому заключению ООО «ВПИ ПРОЕКТВЕРФЬ» техническое состояние строительных конструкций и мансардной кровли пристроя в Литер А4 оценивается как исправное и возможна их дальнейшая эксплуатация. Помещения в рассматриваемом пристрое имеют достаточные размеры эвакуационных выходов. Противопожарный разрывы соблюдены. Внутренняя отделка стен, пола и потолков помещений пристроя выполнена в соответствии с требованиями СНиП и СанПиН. Сложившаяся градостроительная ситуация возведением мансардного пристроя в Литер А4 не ухудшена: пристрой возведен в контексте с окружающей застройкой над жилым домом в Литер А,А1-А3, санитарный и бытовой разрывы соблюдены. Рассматриваемый жилой дом в Литер А,А1-А4 расположен на земельном участке с местоположением по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Сормовский район, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом с прилегающей территорией, общая площадь 429 кв.м. Выполненная вертикальная планировка участка решена в соответствии с организацией рельефа. Сложившаяся градостроительная ситуация при выполнении реконструкции жилого дома в Литер А,А1-А4 существенно не ухудшена. Нарушений, влияющих на планировку, застройку, благоустройство улицы, удобство содержания смежных участков – отсутствуют. При сопоставлении произведенной реконструкции в рассматриваемом доме с требованиями нормативной литературы установлено: строительные, градостроительные, противопожарные и санитарно-эпидемиологические нормы при выполнении реконструкции дома по <адрес>, в ходе которой возведен пристрой Литер А4 – не нарушены; существующая ситуация в застройке по части градостроительных норм при возведении пристроя – не ухудшена. Обследуемый жилой пристрой представляет собой строительную систему, состоящую из несущих и ограждающих конструкций, образующие надземные объемы, тесно связано с землей через заглубленный фундамент и инженерные коммуникации. Перемещение рассматриваемого объекта без несоразмерного ущерба невозможно, следовательно, рассматриваемый объект является объектом недвижимости и имеет все признаки капитальности. Работы по возведению пристроя Литер А4 сохраняет функциональное использование жилого дома для постоянного проживания. Техническое состояние строительных конструкций рассматриваемого пристроя к дому по улице <адрес> в соответствии СП 13-102-2003 оценивается как работоспособное и позволяет осуществить оформление пристроя в собственность и включить его в общую площадь жилого дома. В результате реконструкции жилого дома, в ходе которой возведен пристрой, произошло увеличение общей площади жилого дома до 183,3 кв.м. При этом произведенные изменения не затронули характеристики надежности и безопасности всего жилого дома. Сохранение пристроя в Литер А4 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Представленное техническое заключение выполнено в соответствии с законодательством Российской Федерации, изложенная информация признается судом достоверной, объективной и соответствующей фактическим обстоятельствам, кроме того, сторонами данное заключение оспорено не было.

Доказательств, подтверждающих, что возведенный истцом жилой дом не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, и нарушает права и законные интересы других лиц, суду не представлено.

Все возведенные в результате реконструкции жилого дома строения соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, что подтверждается техническим заключением по результатам обследования жилого дома. Все постройки жилого дома расположены в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №.

Установлено, что истцом в результате реконструкции жилого дома его площадь увеличилась на 36,3 кв.м по отношению к разрешению на строительство от 22 мая 2018 года на основании п. 8, 9 приложения № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 01 марта 2016 года № 90 и составляет 207,3 кв.м, в связи с чем спорная постройка является самовольно возведенной.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, но, в то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, исходя из совокупности вышеуказанных норм и позиции Верховного Суда Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано при отсутствии разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, при соблюдении строительных норм и правил, непосредственно только за тем лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

Как следует из материалов дела, истцу было выдано разрешение на реконструкцию жилого дома площадью 171 кв.м, однако в результате реконструкции жилого дома его площадь увеличилась на 36,3 кв.м по отношению к разрешению на строительство от 22 мая 2018 года.

Истец обращалась в Администрацию города Нижнего Новгорода за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Однако ей было отказано в направлении данного вопроса на публичные слушания, так как имеется увеличение максимального процента застройки до 25% на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

В данном случае реконструированный жилой дом не превышает предельного количества этажей и предельной высоты, находится в границах земельного участка, принадлежащего истцу, сложившаяся градостроительная ситуация при выполнении реконструкции жилого дома существенно не ухудшена, нарушений, влияющих на планировку, застройку, благоустройство улицы, удобство содержания смежных участков отсутствуют. Строительные, градостроительные, противопожарные и санитарно- эпидемиологические нормы при выполнении реконструкции дома по <адрес> не нарушены, существующая ситуация в застройке по части градостроительных норм при возведении пристроя не ухудшена. Реконструированный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Таким образом, судом установлено, что истец возвела пристрои и произвела реконструкцию жилого дома для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в соответствии с целевым использованием земельного участка, существенных нарушений специально установленных норм и правил при возведении объекта недвижимости не имеется. Отсутствие разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимости. В материалах дела не содержится сведений о том, что сохранение реконструированного жилого дома может повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц, такие доказательства не представлены и ответчиком.

Права на данный дом другими лицами не заявлены, жилой дом построен в соответствии с действующими строительными нормами и иными обязательными правилами, применяющимися при строительстве данного объекта, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация указанного объекта является безопасной для жизни и здоровья граждан.

Таким образом, суд считает, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований о признания права собственности на реконструированный жилой дом.

Тем самым, суд признает за истцом право собственности на жилой <адрес> города Нижнего Новгорода, общей площадью 207,3 кв.м.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Сохранить жилой дом <адрес> города Нижнего Новгорода, общей площадью 207,3 кв.м, в реконструированном состоянии.

Признать за Арташиной Т.С. право собственности на жилой дом <адрес> города Нижнего Новгорода, общей площадью 207,3 кв.м.

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд города Нижний Новгород в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья