Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Крымского межрайонного прокурора Вербицкого М.С., истицы Дьяконова Л.Н., истца Дьяконов Н.С., представителя истца Дьяконов Н.С. – Юриной Н.В., ответчика Авакян А.С., представителя ответчика Авакян А.С. – Кошелева М.Ю., представителя ответчика администрации муниципального образования Крымский район Ковтюх А.Г., представителя третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора – администрации Крымского городского поселения Крымского района Краснодарского края Ивановой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крымского межрайонного прокурора в интересах Российской Федерации, муниципального образования и Дьяконова Л.Н. к Авакян А.С., администрации муниципального образования Крымский район об аннулировании регистрационной записи, признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, сносе жилого дома, признанного в установленном законом порядке непригодным для проживания, снятии с кадастрового учета незавершенного строительством объекта недвижимости, и по иску Дьяконов Н.С. к Авакян А.С. о признании незавершенного строительством объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе,

УСТАНОВИЛ:

Крымский межрайонный прокурор обратился в суд в интересах Российской Федерации, муниципального образования и Дьяконова Л.Н. с иском к Авакян А.С., администрации муниципального образования Крымский район об аннулировании регистрационной записи, признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, сносе жилого дома, признанного в установленном законом порядке непригодным для проживания, снятии с кадастрового учета незавершенного строительством объекта недвижимости.

Свои требования мотивируют тем, что Крымской межрайонной прокуратурой при осуществлении надзорных полномочий, определенных Федеральным законом «О прокуратуре Российской Федерации» установлено, что 23.12.2014г. между муниципальным образованием Крымский район и Авакян А.С., в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности, на котором расположено здание, строение, сооружение.

Основанием к заключению договора явилось заявление Авакян А.С. и представленное им свидетельство от 17.05.2007г. о государственной регистрации права собственности на жилой дом литер АА1, общей площадью 49,8 кв.м. (в т.ч., жилой 28,6 кв.м.) с условным номером №, находящийся по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права на земельный участок состоялась 30.12.2014г.

В силу ч.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент заключения договора), договор купли-продажи земельного участка в порядке указанной нормы (т.е. без проведения торгов) может быть заключен от имени покупателя только лицом, обладающим правом собственности на объект недвижимости.

Как следует из материалов проверки, спорный земельный участок находился в зоне затопления, образованной в результате стихийного бедствия 06-07 июля 2012 года, утвержденной постановлением главы Крымского городского поселения от 11.07.2012 № 630 «Об утверждении границ зоны затопления на территории Крымского района в результате наводнения 7 июля 2012года».

Заключением № от 31.07.2012г. домовладение по <адрес> признано подлежащим капитальному ремонту. По состоянию на 31.12.2012г. Авакян А.С. перечислено и им получено на капитальный ремонт дома 249 тысяч рублей.

Впоследствии Авакян А.С. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа органа местного самоуправления в признании домовладения аварийным и подлежащим сносу и решением Крымского районного суда от 14.04.2014г. на администрацию Крымского городского поселения возложена обязанность включить домовладение по <адрес> в список непригодных для проживания, с целью получения Авакян А.С. и членами его семьи социальной выплаты на приобретение жилья.

16.07.2014г решение суда исполнено, Авакян А.С. и члены его семьи включены в утвержденный главой муниципального образования Крымский район список на получение социальной выплаты на приобретение жилья под номером №.

На полученную социальную выплату 12.09.2014г. семья Авакян приобрела в долевую собственность жилой дом с земельным участком по <адрес>.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В случае утраты недвижимостью свойства объекта гражданских прав, в данном случае – в связи со стихийным бедствием, исключающей возможность его использования в соответствии с назначением, право собственности на него у правообладателя прекращается.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абз. 6 п.1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Прекращение права собственности на имущество означает последующее прекращение или исключение данного имущества из государственного реестра прав, поэтому запись о праве собственности на указанное жилье не может быть сохранено в реестре по причине ее недостоверности.

Таким образом, по состоянию на 23.12.2014 объект по <адрес>, право на который зарегистрировано как на жилой дом, утратил признаки жилого ввиду непригодности для проживания и другой статус не приобрел.

Разрушенное жилье, непригодное для проживания, не обладает надежными элементами конструкции, в связи с чем, создает опасность для неопределенного круга лиц, нарушает правила благоустройства поселения.

Право собственности у правообладателя аварийного, непригодного для проживания жилого объекта подлежит прекращению, а аварийное жилье сносу.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности, на котором расположено здание, строение, сооружение, заключенный 23.12.2014 между муниципальным образованием Российской Федерации, является ничтожным в силу чего подлежит применению последствия его недействительности в виде возврата Авакян А.С. земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в государственную собственность.

Одновременно установлено, что Авакян А.С. осуществляет самовольное строительство жилого дома по <адрес> при отсутствии на то разрешения органа местного самоуправления, то есть, с нарушением ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

До начала строительства жилого дома Авакян А.С. за разрешением на его строительство в администрацию Крымского городского поселения не обращался, строительство осуществляет с нарушением градостроительных регламентов.

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета Крымского городского поселения Крымского района от 10 ноября 2011 года № 144 (в редакции решения № 320 от 25.08.2014) земельный участок расположен в зоне «Ж-1Б Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы».

В соответствии с градостроительным регламентом минимальные отступы от границ земельных участков для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений для жилых и общественных зданий составляют 3 метра.

В силу п. 1-3 ч.1 ст. 27 Закона Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ (ред. от 08.05.2015) «Градостроительный кодекс Краснодарского края» целью разработки Правил землепользования и застройки являются:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований в Краснодарском крае, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) 2) создания условий для планирования территорий муниципальных образований края;

3) 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу ч.3 ст. 29 Градостроительного кодекса Краснодарского края действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В ходе проверки установлено, что расстояние от стены строящегося жилого дома до границы с земельным участком по <адрес> составляет 0,8 метра.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу ч.2, ч.4 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах затопления, подтопления запрещаются.

При этом границы зон затопления определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти с участием заинтересованных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Решением Крымского районного суда от 26.11.2014 года, до установления границы зоны затопления в указанном выше порядке, запрещено выдавать разрешения на строительство на земельных участках, входящих в зону затопления на основании постановления администрации Крымского городского поселения Крымского района от 11.07.2012 № 630 «Об утверждении границ зоны затопления на территории Крымского района в результате наводнения 7 июля 2012 года».

27.02.2015 администрацией Крымского городского поселения выдано предписание Авакян А.С. о приостановлении строительных работ, срок исполнения установлен до 28.02.2015. В установленные сроки Авакян А.С. об исполнении предписания орган местного самоуправления не уведомил, строительство не приостановил.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

25.05.2015г. Авакян А.С. зарегистрировал право собственности на вновь созданный объект – жилой дом по <адрес> подав в Крымский отдел Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю кадастровый паспорт о наличии на земельном участке жилого дома с кадастровым номером №, то есть, осуществил регистрацию в упрощенном порядке.

В соответствии с ч.4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним» документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

Таким образом, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодатель разделяет два понятия – объект индивидуального жилищного строительства и незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства (пункт 4 статьи 25.3 Закона).

Градостроительный кодекс также разделяет понятия завершенного и незавершенного строительством объекта, поскольку как в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень объектов – здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

До 1 марта 2018 года разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается (дачная амнистия).

Упрощая порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, законодатель установил исключение для регистрации объектов незавершенного строительства, указывая, что в случае обращения за их регистрацией необходимым документом для регистрации прав на них является разрешение на строительство и кадастровый паспорт.

Авакян А.С. представил в Крымский отдел Росреестра кадастровый паспорт от 20.05.2015г., согласно которому регистрации подлежало право на жилой дом с кадастровым номером №, то есть на оконченный строительством объект.

03.06.2015г. Крымской межрайонной прокуратурой совместно с работниками филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Крымску и Крымскому району произведен выезд и осмотр объекта строительства, во время которого установлено, что строительство объекта не закончено. Отсутствуют перекрытия, крыша, внутренняя отделка, полы, проемы, внутренние сантехнические устройства, строительство стен выполнено на 50%.

Согласно акту готовности объекта незавершенного строительства составленному техником-инвентаризатором филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по г. Крымску и Крымскому району от 03.06.2015г. степень готовности объекта составляет 28%, то есть объект не мог быть поставлен на кадастровый учет как жилой дом и упрощенный порядок регистрации прав (дачная амнистия) к данному объекту неприменим.

Данные обстоятельства также установлены актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленный начальником отдела архитектуры и градостроительств администрации Крымского городского поселения Крымского района Б.М.О., информацией начальника управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Крымский район Рогов А.А.

Будучи опрошенным 04.06.2015г. кадастровый инженер Г.А.В. пояснил, что в марте 2015 года к нему обратился Авакян А.С. по вопросу подготовки технического плана на дом. Во второй половине марта 2015 года они заключили договор на изготовление технического плана, состоящего из текстовой и графической части, на строящийся дом по <адрес>.

При осмотре объекта в марте 2015года Г.А.В. увидел недостроенный 1 этаж дома и сказал, что на такое здание нельзя оформить технический план, поскольку объект не является жилым домом, пригодным для проживания. Договор не расторгали.

В апреле 2015года Авакян А.С. повторно обратился к нему пояснив, что готовит дом для проживания и необходимо изготовить технический план на дом. в первой половине апреля 2015 года Г.А.В. выехал на объект и увидел, что устанавливаются рамы в окна, ставится дверь во входной проем и готовятся деревянные конструкции для заливки бетонного перекрытия на потолок 1 этажа.

Со слов Г.А.В. им выполнены замеры и составлен технический план на дом (в общей сложности 10-15 листов), в котором отражено, что объектом учета является жилой дом, то есть дом, пригодный для проживания и законченный строительством. Данные сведения не соответствовали действительности, поскольку на момент составления технического плана и получения кадастрового паспорта на земельном участке имелся в наличии объект незавершенного строительства – фундамент и недостроенный 1 этаж, при отсутствии отделочных работ, сантехники, крыши и т.д.

Будучи опрошенным 05.06.2015г. заместитель начальника Кадастрового отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК (Росреестра) Р.С.Д. пояснил, что кадастровый паспорт объекта строительства можно заказать как на завершенный строительством объект, как и на объект, строительство которого не завершено.

Обязательным является отражение в кадастровом паспорте сведений о том, является ли объект жилым домом либо это незавершенный строительством объект.

Кадастровые паспорта составляются на основании технических планов, составленных кадастровыми инженерами. В этих целях кадастровый инженер обязан заключить договор с заказчиком, выйти на место строительства объекта, произвести геодезическую съемку для установления границ объекта и необходимые измерения.

После изготовления технического плана он направляется через различные структуры (БТИ, Ростехинвентаризация) в ФГБУ (ФКП Росреестр) по Краснодарскому краю, расположенное по <адрес> для постановки на кадастровый учет и выдачи кадастрового паспорта на объект.

Кадастровый паспорт объекта выдается как свидетельство постановки на кадастровый учет, а технический план является основанием для постановки на кадастровый учет.

Кадастровый паспорт объекта является документом, без которого регистрация на вновь созданный объект (жилой дом, незавершенный строительством объект) невозможна.

В соответствии с ч.4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

Таким образом, для регистрации прав на завершенный строительством жилой дом в упрощенном порядке (дачная амнистия) до ДД.ММ.ГГГГ наличие разрешения на строительство органом регистрации не требуется и отсутствие такого разрешения не может служить основанием для отказа в регистрации прав.

В то же время, при регистрации прав на незавершенный строительством объект разрешение на строительство является одним из правоустанавливающих документов и при его отсутствии регистрация прав невозможна.

С декабря 2011 года прием документов на регистрацию прав в Росреестре осуществляют специалисты МАУ МФЦ.

Как следует из расписки, заявление о государственной регистрации права на жилой дом по <адрес> и кадастровый паспорт как приложение, поступили от Авакян А.С.ДД.ММ.ГГГГ в ФГБУ ФКП Росреестра, расположенного по <адрес>.

В этом случае, если установлено, что технический план и изготовленный на его основе кадастровый паспорт объекта содержат недостоверные данные, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с исковым заявлением о снятии объекта с кадастрового учета ФГБУ ФКП Росреестра и аннулировании записи о регистрации права в Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК (Росреестра).

Аналогичные пояснения дал начальник Крымского отдела филиала ФГБУ (ФКП Росреестр) по Краснодарскому краю М.Т.Т.

По смыслу ч.3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а так же иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе. При этом, сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке документов (ч.5 ст. 4 Закона о кадастре).

Согласно ч.4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости « кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Законом сведения об объекте недвижимости.

Как установлено проверкой, кадастровый паспорт на объект по <адрес> не содержит уникальные характеристики объекта, поскольку при изготовлении технического плана, послужившего основанием для постановки на кадастровый учет и выдачи кадастрового паспорта в документ внесены сведения, не соответствующие действительности.

Помимо прочего, в ч.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ определено, что ГКН является федеральным государственным информационным ресурсом. Данное положение согласуется с нормой ч.9 ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2006г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», в соответствии с которой информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющие в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами. В указанной норме установлено, что информация, содержащаяся в государственный информационных системах, является официальной; государственные органы, определенные в соответствии с нормативным правовым актом, регламентирующим функционирование государственной информационной системы, обязаны обеспечить достоверность и актуальность информации, содержащиеся в данной информационной системе.

В силу ч.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку постановка на кадастровый учет и последующая регистрация прав Авакян А.С. на жилой дом по <адрес>, фактически являющийся объектом незавершенного строительства, представление земельного участка при отсутствии на то основания и с нарушением процедур, не соответствуют задачам и принципам существования государственных органов и официальных ресурсов, самовольное строительство жилого дома в зоне затопления нарушает законодательство Российской Федерации, интересы муниципального образования и граждан, то в силу ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением о защите соответствующих интересов.

Просит аннулировать регистрацию за Авакян А.С. права собственности на жилой дом литер АА1, общей площадью 49,8 кв.м. (в том числе жилой 28,6 кв.м.) с условным номером №, находящийся по адресу: <адрес>, признанный в установленном порядке непригодным для проживания.

Обязать Авакян А.С. в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести жилой дом, признанный в установленном законом порядке непригодным для проживания, под литером АА1, общей площадью 49,8 кв.м. (в том числе жилой 28,6 кв.м.) с условным номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

Признать в соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ недействительным в виде ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности и применить последствия признания сделки недействительной в виде аннулирования записи о собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав.

Снять с государственного кадастрового учета поставленный на учет как жилой дом незавершенный строительством объект с кадастровым номером № по <адрес>.

Прекратить право собственности Авакян А.С. на оформленный как жилой дом недостроенный объект, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и аннулировать запись о регистрации права собственности Авакян А.С. на жилой дом с кадастровым номером № по <адрес>, внесенную в Единый государственный реестр прав.

Обязать Авакян А.С. в течение месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, зарегистрированный как жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Дьяконов Н.С. также обратился в суд к Авакян А.С. с иском о признании незавершенного строительством объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе.

Свои требования мотивирует тем, что на основании постановления главы администрации г. Крымска и Крымского района Краснодарского края №-п от ДД.ММ.ГГГГг. и решения исполнительного комитета Крымского Городского Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГг. он является собственником домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, о чем в Крымском бюро технической инвентаризации имеется регистрационная запись № на странице № реестровой книги № и выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом и свидетельство на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГг. (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГг. сделана запись о регистрации № относительно земельного участка, ДД.ММ.ГГГГг. – запись регистрации № относительно жилого дома).

Ответчик является собственником домовладения, расположенного по соседству с его, по адресу: <адрес>.

По правилам статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ право осуществлять строительство жилого дома возникает у застройщика в результате получения разрешения на строительство.

Согласно пункту 2.2.58 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных постановлением Законодательного собрания Краснодарского края № 1381-П от 24 июня 2009г., расстояние от жилого дома до границы соседнего приквартирного участка должно быть не менее трех метров.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В 2014 году без соответствующего разрешения органа местного самоуправления Авакян А.С. начал строительство жилого дома в глубине своего земельного участка и в непосредственной близости от его межи, в результате чего на его земельном участке стала скапливаться дождевая вода, затапливающая его хозяйственные постройки. Упомянутые нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются существенными, позволяющими квалифицировать возводимый Авакян А.С. объект незавершенного строительства (жилой дом) в качестве самовольной постройки и требовать его сноса.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Крымского городского поселения Крымского района Краснодарского края вынесено предписание № по вопросу самовольного строительства Авакян А.С. Начиная с марта 2015г. орган местного самоуправления и прокуратура района принимают различные административные меры, направленные на пресечение самовольного строительства ответчиком. Все они до настоящего времени остаются безрезультатными, в связи с чем он вынужден передать возникший спор на рассмотрение суда.

Просит признать объект незавершенного строительства, возведенный Авакян А.С. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.

Устранить ему – Дьяконов Н.С. препятствия в пользовании домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, обязав Авакян А.С. своими силами и за свой счет снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес>.

Определением суда от 10.08.2015г. гражданские дела были соединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца Крымского межрайонного прокурора Вербицкий М.С. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.

Истица Дьяконова Л.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме.

Истец Дьяконов Н.С. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца Дьяконов Н.С. – Юрина Н.В. в судебном заседании исковые требования Дьяконов Н.С. поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что она и ее доверитель Дьяконов Н.С. поддерживают требования Крымского межрайонного прокурора. В материалах дела имеется акт обследования земельного участка ее доверителя по адресу: <адрес>, смежного с земельным участком ответчика Авакян А.С., расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому подтверждается факт подтопления земельного участка ее доверителя, и находящихся на нем построек, вследствие осуществляемого ответчиком Авакян А.С. незаконного строительства объекта капитально строения – жилого дома.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ право осуществлять строительство жилого дома возникает у застройщика в результате получения разрешения на строительство. Авакян А.С. осуществляет строительство без соответствующего на то разрешения.

Кроме того, Авакян А.С. осуществляет строительство жилого дома в нарушении п. ДД.ММ.ГГГГ Нормативов градостроительного проектирования, утвержденных постановлением ЗСК Краснодарского края № 1381-П от 24.06.2009г. в соответствии с которым расстояние от жилого дома до границы соседнего приквартирного участка должно быть не менее трех метров. В результате строительства жилого дома на земельном участке ее доверителя Дьяконов Н.С. скапливается дождевая вода, происходит подтопление домовладения. Действия Авакян А.С. нарушают права ее доверителя в пользовании домовладением.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора – администрация Крымского городского поселения Иванова А.М. в судебном заседании исковые требования Крымского межрайонного прокурора и Дьяконова Л.Н. поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес>Авакян А.С. не выдавалось. Наоборот, администрация города неоднократно выносила предписания на запрет строительства и сносе возведенного дома, составлялись акты. Так согласно акту обследования земельного участка от 17.03.2015г. установлены нарушения ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в результате строительства объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, выдано предписание № от 27.02.2015г. данное предписание Авакян А.С. не выполнено. В связи с этим администрация Крымского городского поселения обращалась в Крымский районный суд с иском к Авакян А.С. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Крымский район Ковтюх А.Г. исковые требования Крымского межрайонного прокурора, заявленные в интересах Российской Федерации, муниципального образования и Дьяконова Л.Н., и исковые требования Дьяконов Н.С. признала в полном объеме. Суду пояснила, что 23.12.2014г. между МО Крымский район и Авакян А.С. заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположен жилой дом литер АА1, общей площадью 49,8 кв.м. Основанием для заключения сделки явилось заявление Авакян А.С., к которому было приложено свидетельство о праве собственности на данный жилой дом. В упрощенном порядке, т.е. без проведения торгов, сделка состоялась и земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101027:52 по адресу: <адрес> перешел в собственность Авакян А.С.

В документах, поступивших в администрацию, отсутствовал договор аренды земельного участка между Авакян А.С. и администрацией МО Крымский район. Каких либо данных о наличии данного договора аренды в администрации района не имеется. На каком праве Авакян А.С. владел спорным земельным участком, пояснить не смогла. В настоящее время постановление администрации муниципального образования Крымский район № от 22.12.2014г. «О предоставлении Авакян А.С. в собственность за плату земельного участка по адресу: <адрес>», которым Авакян А.С. предоставлен земельный участок за плату, отменено постановлением администрации муниципального образования Крымский район от 09.07.2015г. №.

Согласна с позицией Крымского межрайонного прокурора в том, что администрация муниципального образования Крымский районе не имела права заключать с Авакян А.С. договор на отчуждение земельного участка.

Ответчик Авакян А.С. в судебном заседании исковые требования Крымского межрайонного прокурора, заявленные в интересах Российской Федерации, муниципального образования и Дьяконова Л.Н., и исковые требования Дьяконов Н.С. не признал, пояснить что-либо по данному иску не смог, так как не компетентен в этих вопросах. Предписание администрации Крымского городского поселения он не получал. К нему приезжал главный архитектор администрации Крымского городского поселения Б.О.М., который приостановил строительство дома. За разрешением на строительство дома он не обращался.

Представитель ответчика Авакян А.С. – Кошелев М.Ю. исковые требования не признал. Суду пояснил, что Крымским межрайонным прокурором при обращении в суд с исковым заявлением в интересах Российской Федерации, муниципального образования и Дьяконова Л.Н. не указано какие именно права нарушены, почему он обращается в ее интересах. В исковом заявлении не указаны конкретные нормы права, которые нарушены в отношении Российской Федерации. Требования прокурора об аннулирования регистрации права собственности на жилой дом литер АА1 общей площадью, 49,8 кв.м. (в том числе жилой 28.6 кв.м.), находящийся по адресу <адрес> незаконны, поскольку запись о регистрации не нарушает чьих-либо прав. Кроме того, заключением эксперта дом признан аварийным, но не подлежащим сносу. Строительство нового дома на земельном участке по адресу: <адрес> производится в соответствии с градостроительными нормами и правилами. Считает, что если бы дали Авакян А.С. достроить новый дом, то на сегодняшний день, никаких нарушений не было, ничьи права не были бы нарушены. Требования Дьяконов Н.С. незаконны и необоснованны, нет связи между строительством нового дома затоплением земельного участка и домовладения Дьяконовых, в деле отсутствуют доказательства, что строительство дома привело к затоплению. Просит в удовлетворении исковых требований Крымскому межрайонному прокурору и Дьяконов Н.С. отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора - Крымского отдела Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель ФГБУ ФКП по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Выслушав стороны исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Крымского межрайонного прокурора, заявленные в интересах Российской Федерации, муниципального образования Крымский район и Дьяконова Л.Н., а также исковые требования Дьяконов Н.С. подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что решением Крымского районного суда от 28.03.2007г. сделка купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> заключенная между Авакян А.С. и Ляшенко В.В. признана действительной. За Авакян А.С. признано право собственности на жилой дом, общей площадью 49,8 кв.м. (в том числе жилой 28,6 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес> (л.д.16). Земельный участок, на котором расположен жилой дом, предметом сделки не являлся.

17.05.2007г. ответчику Авакян А.С. на данный жилой дом выдано свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (л.д.18).

В ночь с 6 на 7 июля 2012 года в г. Крымске и Крымском районе произошла чрезвычайная ситуация, вызванная наводнением, в результате которого погибли люди, пострадало имущество граждан, в том числе жилые дома.

Как следует из постановления администрации Крымского городского поселения Крымского района от 24.04.2014г. № «О внесении изменений в постановление администрации Крымского городского поселения Крымского района от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об определении границ зоны затопления на территории Крымского городского поселения Крымского района в результате наводнения 7 июля 2012 года» улица Чехова (вся) в г. Крымске числится под номером № (л.д.19).

Заключением межведомственной комиссии от 31.07.2012г. № жилой дом по адресу: <адрес> признан подлежащим капитальному ремонту, общая подтвержденная площадь 49,8 кв.м. Собственником поврежденного жилого дома в акте обследования указан Авакян А.С. (л.д.20-21).

На основании п. 3 Указа Президента Российской Федерации «О мерах по ликвидации последствий стихийного бедствия в Краснодарском крае» от 17.07.2012г. № 1015 исходя из стоимости ремонта одного квадратного метра жилья 5000 рублей и п. 3 Порядка предоставления социальной выплаты гражданам Российской Федерации, являющимися собственниками жилых помещений, собственниками доли жилого помещения, гражданам, у которых жилые помещения находятся в общей совместной собственности, для проведения капитального ремонта поврежденных жилых помещений (части жилого помещения) в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной наводнением на территориях муниципальных образований г-к Геленджик, город Новороссийск и Крымский район Краснодарского края в июле 2012 года, утвержденным постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.07.2012г. № 830 (в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 08.08.2012г. № 901) ответчик Авакян А.С. 01.01.2013г. получил социальную выплату в сумме 249000 рублей на проведение капитального ремонта поврежденного жилого дома, что подтверждается выпиской из лицевого счета № (л.д.22).

Таким образом, ответчик Авакян А.С., как собственник поврежденного в результате наводнения 6-7 июля 2012г. жилого дома, воспользовался мерой государственной поддержки, предусмотренной на капитальный ремонт, поврежденного жилья.

Решением Крымского районного суда от 14 апреля 2014 года по заявлению Авакян А.С. признано незаконным бездействие администрации Крымского городского поселения, выразившееся в не включении принадлежащего Авакян А.С. жилого дома, расположенного по адресу <адрес> в перечень домовладений, подлежащих сносу в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной наводнением 6-7 июля 2012г. (л.д.23).

На администрацию Крымского городского поселения Крымского района возложена обязанность принять соответствующее решение о включении домовладения, расположенного по адресу: <адрес> в перечень жилых домов, подлежащих сносу в связи с ЧС 6-7.07.2012г. на территории Крымского городского поселения, а Авакян А.С. включить в списки граждан, лишившихся жилья в результате наводнения 6-7 июля 2012 года, на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения в собственность гражданам, утратившим жилые помещения в результате чрезвычайной ситуации.

В соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края «Об утверждении Порядка предоставления меры государственной поддержки в денежной форме – в виде социальной выплаты на приобретение жилого помещения гражданам, утратившим жилые помещения в результате чрезвычайной ситуации, вызванной наводнением на территориях муниципальных образований города-курорта Геленджик, город Новороссийск и Крымский район Краснодарского края в июле 2012 года» от 15.07.2012г. № 820 и на основании решения суда от 14 апреля 2014 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> администрации Крымского городского поселения от 05.05.2014г. № «О внесении дополнений в постановление администрации Крымского городского поселения от 20.07.2012г. №» включен в перечень жилых домов непригодных для проживания аварийными и подлежащими сносу в связи с ЧС, вызванной наводнением 6-ДД.ММ.ГГГГ на территории Крымского городского поселения под номером 2317 (л.д. 24).

Согласно списку граждан, имеющих право на получение меры государственной поддержки в денежной форме в виде социальной выплаты на приобретение жилого помещения от 16.07.2014г. Авакян А.С. и члены его семьи включены в список под номерами № (л.д. 25-26).

Как следует из выписок Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 09.06.2015г. за Авакян А.С. и членами его семьи на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.28-29, 30-31).

Таким образом, ответчик Авакян А.С. и члены его семьи реализовали свое право, оказанное в качестве меры государственной поддержки, лицам, пострадавшим в результате чрезвычайной ситуации, вызванной наводнением 6-7 июля 2012 года на территории Крымского городского поселения и приобрели в долевую собственность взамен утраченного жилья (жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>), признанного в установленном законом порядке, непригодным для проживания и подлежащим сносу, другой жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества при утрате права собственности на имущество в иных случаях предусмотренных законом.

В случае утраты недвижимостью свойства объекта гражданских прав, в данном случае - в связи со стихийным бедствием, исключающей возможность его использования в соответствии с назначением, право собственности на него у правообладателя прекращается.

Разрушенное жилье непригодное для проживания, не обладает надежными элементами конструкции, в связи с чем, создает опасность для неопределенного круга лиц, нарушает правила благоустройства поселения.

Таким образом, объект по <адрес>, право на который зарегистрировано как на жилой дом, утратил признаки жилого ввиду непригодности для проживания и другой статус не приобрел.

Правовым последствием данного факта является снятие объекта недвижимости с кадастрового учета (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре)).

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона о кадастре прекращение существования объекта недвижимого имущества в связи с его гибелью или уничтожением подтверждает изготовленный кадастровым инженером акт обследования.

Из положений пункта 1 статьи 22 Закона о кадастре следует, что акт обследования направляется в орган кадастрового учета одновременно с заявлением о снятии с учета объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

По общему правилу, учитывая установленный Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) заявительный порядок государственной регистрации прав, запись о государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в связи с его ликвидацией вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по заявлению собственника такого объекта недвижимости на основании документа, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости.

В нарушение вышеуказанных норм ответчик Авакян А.С. обратился в администрацию Крымского городского поселения Крымского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: <адрес>, под жилым домом, который принадлежит ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 17.07.2007г. серии №) и который в установленном законом порядке признан непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Крымского городского поселения от 22.12.2014г. №, руководствуясь ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, решено предоставить Авакян А.С. в собственность за плату земельный участок по адресу: <адрес> (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства). Выкупная цена составила 12719 рублей.

Пунктом 4 данного постановления регламентировано «не допускать строительство новых объектов, реконструкции существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также оформления разрешения на строительство в установленном порядке» (л.д. 32).

23.12.2014г. на основании вышеназванного постановления администрации муниципального образования Крымский район между администрацией муниципального образования Крымский район в лице начальника управления имущественных отношений М.С.Г. (продавец) и Авакян А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером №, площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровой выписке Участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющийся его неотъемлемой частью, при объектах недвижимости, принадлежащих покупателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.05.2007г. серии №, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (л.д.33-34).

В соответствии ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 28.12.2014г. № 446-ФЗ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Право собственности на земельный участок, общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Авакян А.С., о чем 30.12.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю выдано свидетельство о государственной регистрации права серии № (запись о регистрации № (л.д.35).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» ответчик Авакян А.С. приобрел право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предоставив свидетельство о праве собственности на жилой дом, который на момент заключения договора т.е. 23.12.2014г. был признан не пригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу, т.е. утратил все признаки жилого помещения, предусмотренного ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в юридическом смысле объектом права и предметом договора купли-продажи не являлся.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, находящийся в государственной собственности, на котором расположено здание, строение, сооружение, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием Крымский район и Авакян А.С. на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является ничтожным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

09.07.2015г. администрацией муниципального образования Крымский район вынесено постановление № «Об отмене постановления администрации муниципального образования Крымский район от ДД.ММ.ГГГГг. № «О предоставлении Авакян А.С. в собственность за плату земельного участка по адресу: <адрес>» (л.д. 315).

На основании вышеизложенного применению подлежат последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка в виде возврата Авакян А.С. земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в государственную собственность. Администрация МО Крымский район обязана возвратить Авакян А.С. уплаченную им выкупную цены в сумме 12719 рублей.

2 июня 2015 года истица Дьяконова Л.Н. обратилась в Крымскую межрайонную прокуратуру с заявлением о нарушении ее прав и обращении в суд в ее интересах к Авакян А.С. о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства. Титульным владельцем земельного участка и дома по адресу: <адрес> является истец Дьяконов Н.С. Указанное имущество приобретено в период брака с истицей Дьяконова Л.Н., т.е. имеет режим совместно нажитого в период брака, следовательно, права истицы Дьяконова Л.Н. действиями ответчика Авакян А.С. также нарушены. Кроме того, Дьяконова Л.Н. является пенсионеркой и инвали<адрес> группы. В соответствии с ч.1 ст. 45 ГПК РФ прокурор обратился в суд в ее интересах.

Дьяконов Н.С. также обратился в суд с иском к Авакян А.С. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и устранении препятствий в пользовании домовладением путем его сноса.

Определением Крымского районного суда от 10.08.2015г. гражданские дела соединены в одно производство.

Обстоятельства дела таковы.

На основании постановления главы администрации г. Крымска и Крымского района №-п от 13.05.1993г. свидетельства о государственной регистрации права от 20.02.2013г., а также на основании Решения исполнительного комитета Крымского городского Совета народных депутатов № от 11.11.1988г. и свидетельства о государственной регистрации права от 20.06.2013г. Дьяконов Н.С. является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Из материалов дела следует, что земельный участок Дьяконов Н.С. смежный с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>. Дьяконов Н.С. обратился в администрацию <адрес> Крымского <адрес> по факту строительства Авакян А.С. жилого дома в непосредственной близости от межевой границы земельного участка по адресу: <адрес>.

В результате проведенной проверки и обследования начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации Крымского городского поселения 27.02.2015г. земельного участка № по <адрес> в <адрес> ответчику Авакян А.С. выдано предписание в соответствии с которым на указанном выше земельном участке возводится объект капитального строительства без соответствующего разрешения, что влечет нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Предложено устранить выявленные нарушения и приостановить производство строительных работ. Предписание вручено ответчику Авакян А.С. под роспись. О выполнении данного предписания необходимо уведомить администрацию в срок до 28.02.2015г. (л.д. 194).

Как следует из актов обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от 13.03.2015г.,17.03.2015г., 27.03.2015г., 03.06.2015г. ведется строительство объекта капитального строительства, без разрешительной документации, что является нарушением ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Залит фундамент, на расстоянии 1 метра от границы смежного земельного участка. Не соблюдены минимальные нормативные противопожарные и санитарно-эпидемиологические разрывы между зданием, строениями и сооружениями, в том числе и расположенными на соседних земельных участках, а также технические регламенты, градостроительные и строительные нормы и Правила. За разрешением на строительство собственник земельного участка не обращался. Разрешение на строительство объекта капитального строительства по адресу <адрес>, № – не выдавалось (л.д.195,196,197).

В результате мониторинга исполнения предписания от 27.02.2015г. №, выявлено, что предписание не исполнено, продолжается строительство (л.д.52).

В результате возведения фундаментов и стен жилого дома, по адресу: <адрес> в непосредственной близости от межевых границ (менее 1 м.) от земельного участка по адресу: <адрес>, в дождливую погоду, происходит подтопление земельного участка по адресу: <адрес>, находящихся на нем надворных построек, что подтверждается актами квартального комитета № ТОС № от 16.06.2015г., 25.06.2015г. (л.д.160,161).

По правила статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно Правил землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского района Краснодарского края, утвержденных решением Совета депутатов Крымского городского поселения № 144 от 10 ноября 2011г. зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1Б) выделена для обеспечения правовых, социальных, культурных, бытовых условий формирования жилых районов из отдельно строящих индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимальным разрешенным набором услуг местного значения.

Минимальные отступы от границ земельных участков для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений:

- для жилых и общественных зданий 3 м (кроме приквартирных участков в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 2 метров и менее)4

-для жилых и общественных зданий и сооружений – 1 м.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

от усадебного одно-, двухквартирного и блокированного дома – 3м;

в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 12 метров и менее для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее:

1,0м для одноэтажного жилого дома;

1,5м для двухэтажного жилого дома;

2,0м – для трехэтажного жилого дома, при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5м;

от других построек (баня, гараж и другие) – 1 м;

от стволов высокорослых деревьев – 4 м;

от стволов среднерослых деревьев – 2 м;

от кустарника – 1м.

Судом, по ходатайству представителя истца Дьяконов Н.С. – Юриной Н.В. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертное предприятие «Стройтэкс».

Как следует из выводов эксперта, исследуемое строение, незаконченное строительством, с предполагаемым назначением – жилой дом, расположенное по адресу: <адрес>, в целом не противоречит требованиям действующих строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, санитарных норм и правил, Правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского района, в том числе обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, за исключением требований Правил землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского <адрес> в части минимального отступа от границы соседнего участка, равного на момент проведения экспертного осмотра 0, 622м., что менее нормативного расстояния равного 1,0 м, данное несоответствие установлено, на длине 10м межевой границы с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>.

При определении минимального отступа от границы соседнего участка эксперт принял во внимание расстояние межевой границы (10м), тогда как Правила землепользования и застройки Крымского городского поселения предусматривает в сложившейся застройке, при ширине земельного участка (т.е. по фасаду) 12 метров и менее для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее:

1,0м для одноэтажного жилого дома;

1,5м для двухэтажного жилого дома;

2,0м – для трехэтажного жилого дома, при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ширина земельного участка (т.е. по фасаду) составляет 12,3м., а количество этажей исходя из материалов дела (фотоматериалов) не менее 2-х.

Таким образом, строительство Авакян А.С. жилого дома с нарушением градостроительных и технических норм создает собственнику земельного участка и домовладения Дьяконов Н.С. препятствие в пользовании.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как установлено в судебном заседании Авакян А.С. осуществляет строительство жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес> без получения на это необходимых разрешений и с нарушением градостроительных норм и правил, следовательно, строение имеет признаки самовольной постройки и может быть признан таковой.

Пунктами 2,3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из материалов дела следует, что Авакян А.С. осуществляет строительство на земельном участке, который находится в государственной собственности. Вышеупомянутый договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2014г., заключенный между Авакян А.С. и администрацией МО Крымский район, и дальнейшая государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок за Авакян А.С. не может случить основанием для признания права собственности на самовольную постройку (незавершенный строительством жилой дом) ввиду недействительности (ничтожности) данной сделки по основания пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На момент рассмотрения дела в суде объект не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Кроме того, постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и не может быть сохранена.

При таких обстоятельствах самовольная постройка, возводимая Авакян А.С. на земельном участке по адресу: <адрес> в виде неоконченного строительством жилого дома подлежит сносу.

Кроме того, в силу ч.2, ч.4 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах затопления, подтопления запрещаются.

Решением Крымского районного суда от 26.11.2014 года, до установления границы зоны затопления в указанном выше порядке, запрещено выдавать разрешения на строительство на земельных участках, входящих в зону затопления на основании постановления администрации Крымского городского поселения Крымского района от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении границ зоны затопления на территории Крымского района в результате наводнения ДД.ММ.ГГГГ».

Как установлено в судебном заседании право собственности на самовольно возведенный объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Авакян А.С. в органах государственной регистрации права, но как на объект жилой дом, общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2015г. и записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2015г. №. (л.д. 44).

Вся техническая документация (технический план здания, кадастровый паспорт объекта) изготовлена как на жилой дом, готовый к эксплуатации. Авакян А.С. представил в Крымский отдел Росреестра кадастровый паспорт от 20.05.2015г., согласно которому регистрации подлежало право на жилой дом с кадастровым номером №, то есть на оконченный строительством объект (л.д.26-34).

Из пояснений кадастрового инженера Г.А.В. (л.д.61) следует, что в марте 2015 года к нему обратился Авакян А.С. по вопросу подготовки технического плана на дом. Во второй половине марта 2015 года они заключили договор на изготовление технического плана, состоящего из текстовой и графической части, на строящийся дом по <адрес>.

В апреле 2015года Авакян А.С. повторно обратился к нему пояснив, что готовит дом для проживания и необходимо изготовить технический план на дом. В первой половине апреля 2015 года Г.А.В. выехал на объект и увидел, что устанавливаются рамы в окна, ставится дверь во входной проем и готовятся деревянные конструкции для заливки бетонного перекрытия на потолок 1 этажа.

В соответствии с ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

Как следует из материалов дела, заключения эксперта, фотографий объекта – объектом является строение, незаконченное строительством, с предполагаемым назначением – жилой дом, имеет прямоугольную форму размерами 10,0х17,0м, несущие наружные и внутренние стены из бетонных блоков, наружные стены обложены кирпичом и железобетонное перекрытие первого этажа, оконные и дверные блоки отсутствуют, крыши нет, внутренняя отделка отсутствует, коммуникации подведены, но не используются.

Согласно акту готовности объекта незавершенного строительства от 03.06.2015г., составленному техником-инвентаризатором филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Крымску и Крымскому району, в результате выезда на место, установлено, что на земельном участке, площадью 528 кв.м., по адресу: <адрес>, возводится одноэтажный блочный, облицованный кирпичом жилой дом лит. Б (объект незавершенного строительства), площадь по наружному периметру 175,8 кв.м., возведен фундамент, частично стены. Процент готовности объекта составляет 28% (л.д. 78).

Таким образом, в соответствии с ч.2 ст. 15 ЖК РФ объект, расположенный по адресу: <адрес> не содержит признаков жилого помещения и не может быть признан таковым.

Несмотря на данные обстоятельства, государственная регистрация объекта состоялась на основании представленных Авакян А.С. документов.

Таким образом, для регистрации прав на завершенный строительством жилой дом в упрощенном порядке (дачная амнистия) до 01.03.2018года наличие разрешения на строительство органом регистрации не требуется и отсутствие такого разрешения не может служить основанием для отказа в регистрации прав.

Согласно ч.4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Законом сведения об объекте недвижимости.

Как установлено прокурорской проверкой, кадастровый паспорт на объект по <адрес> не содержит уникальные характеристики объекта, поскольку при изготовлении технического плана, послужившего основанием для постановки на кадастровый учет и выдачи кадастрового паспорта в документ внесены сведения, не соответствующие действительности.

Таким образом, постановка на кадастровый учет и последующая регистрация прав Авакян А.С. на жилой дом по <адрес>, фактически являющийся объектом незавершенного строительства, предоставление земельного участка при отсутствии на то основания и с нарушением процедур, не соответствуют задачам и принципам существования государственных органов и официальных ресурсов, самовольное строительство жилого дома в зоне затопления нарушает законодательство Российской Федерации, интересы муниципального образования и граждан.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Крымского межрайонного прокурора, заявленные в интересах Российской Федерации, муниципального образования и Дьяконова Л.Н., а также исковые требования Дьяконов Н.С. – удовлетворить.

Аннулировать регистрацию за Авакян А.С. права собственности на жилой дом литер АА1, общей площадью 49,8 кв.м. (в том числе жилой 28,6 кв.м.) с условным номером №, находящийся по адресу: <адрес>, признанный в установленном порядке непригодным для проживания, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2007г. №.

Признать в соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ недействительным ввиду ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2014г. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности и применить последствия признания сделки недействительной в виде аннулирования записи о собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав от 30.12.2014г. №.

Признать объект незавершенного строительства, возведенный Авакян А.С. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Крымский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья: подпись