Гражданский кодекс часть 1

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Подкопаеве В.В. с участием представителя истца Бишкиной Е.А., представителя ответчика Рассадиной О.Д., представителя третьего лица Управления муниципальным жилищным фондом Администрации г.Костромы Тихомирова А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акуловой Ольги Анатольевны к Администрации города Костромы о сохранении в реконструированном виде многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации,

УСТАНОВИЛ:

Акулова О.А., Акулов И.А. обратились в Свердловский районный суд г. Костромы с иском к Администрации города Костромы. В обоснование заявленных требований указали, что на основании договора социального найма жилого помещения №373 от <дата> и дополнительного соглашения от <дата> к договору социального найма жилого помещения № 373 от <дата> являются нанимателями квартиры по адресу: <адрес>. Жилое помещение было передано нанимателям в бессрочное владение и пользование общей площадью ... кв.м., что подтверждается копией договора социального найма жилого помещения и копией дополнительного соглашения к указанному договору. Земельный участок с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом, общая площадь ... кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находится в долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме. На указанном земельном участке расположен многоквартирный дом. В 2009 году Акулова О.А. на указанном земельном участке сделала реконструкцию указанного жилого дома, возвела пристройку. Общая площадь жилого помещения стала составлять ... кв.м. Перед началом реконструкции наниматели заказывали проектную документацию многоквартирного дома, но Акулова О.А. не получила необходимые разрешения. Возведённая постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной достройки не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. В октябре 2022 года Акулова О.А. обратилась с письменным заявлением в Управление архитектуры и градостроительства г. Костромы с просьбой выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес><адрес>. 27.10.2022 Управление архитектуры и градостроительства (исх. №) дало ответ, что поскольку разрешение на строительство не выдавалось, соответственно выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможной. Иным путем, кроме обращения в суд, Акулова О.А. лишена возможности признать право собственности на самовольную постройку. Согласно выкопировке из плана 1 этажа одноэтажного жилого дома <адрес>, выданной <дата> «Костромаоблкадастр - Областное БТИ», в <адрес>, занимаемой истцом, была произведена перепланировка холодного коридора, туалета, подсобной холодной, в результате чего была увеличена площадь жилого помещения до ... кв.м. Согласно техническому паспорту от 06.04.2009, жилое помещение истцов <адрес> состояло из следующих помещений: коридора - ... кв.м., кухни - ... кв.м., коридора - ... кв.м., туалета ... кв.м., жилой комнаты - ... кв.м., жилой комнаты - ... кв.м. Общая площадь всех помещений составляла ... кв.м. Согласно техническому паспорту на <адрес> по адресу: <адрес><адрес> после реконструкции, жилое помещение истцов стало иметь следующие помещения: прихожая - ... кв.м., жилая комната - ... кв.м., жилая комната - ... кв.м., коридор ... кв.м., санузел - ... кв.м., кухня ... кв.м., жилая комната - ... кв.м. Общая площадь всех помещений составляет ... кв.м. Соседи в многоквартирном доме не возражали против реконструкции жилого дома, не препятствовали истцу в проведении реконструкции жилого дома, не обращались в компетентные органы с заявлениями о нарушении прав, предусмотренных ст. 245 ГК РФ. Улучшения дома произведены за счет истца Акуловой О.А. В результате реконструкции произошло увеличение общей площади дома. Таким образом, следует, что неотделимые улучшения общего имущества в виде реконструкции дома были произведены с соблюдением установленного его собственниками порядка пользования, без возражений участников общей долевой собственности на их выполнение за счет другого участника, т.е. силами и средствами Акуловой О.А. На основании изложенного просила сохранить жилой дом в реконструированном виде; обязать Администрацию г. Костромы внести соответствующие изменения в договор социального найма жилого помещения № 373 от <дата> и дополнительное соглашение от <дата>.

В ходе рассмотрения дела исковые требования неоднократно уточнялись.

Определением суда от 19.06.2023 исковые требования Акулова И.А. оставлены без рассмотрения на основании ст. 222 ГПК РФ, поскольку на момент подачи иска он являлся недееспособным.

В окончательной редакции исковых требований Акулова И.А. просит сохранить жилой дом в реконструированном виде; признать право собственности за Акуловой Ольгой Анатольевной на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в порядке приватизации.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц без самостоятельных требований Управление муниципальным жилищным фондом Администрации г.Костромы, Управление опеки и попечительства Администрации г. Костромы, собственники жилых помещений в спорном многоквартирном доме Бурцева А.А. (<адрес>), Корниенко И.А., Аракелян К.Р., Корниенко Д.С. (<адрес>), Криулина Н.Г. (<адрес>), собственники помещений многоквартирного <адрес> расположенного на смежном земельном участке - Бойцова В.А. (<адрес>), Тихомирова А.А., Тихомиров В.С. (<адрес>), Смирнов И.Г. (<адрес>), Бубнова Е.А. (<адрес>).

В судебном заседании истец Акулова О.А., уведомленная о времени и месте рассмотрения дела не участвует. В ходе рассмотрения дела пояснила, что проживает в реконструированном жилом помещении совместно с братом Акуловым И.А., который признан недееспособным, является его опекуном. Реконструкцию жилого помещения произвела в 2016 году по согласованию с Администрацией ввиду ветхости дома, в пределах площади ранее существовавших холодных пристроек. С 1991 года она проживает в г. Костроме в спорном доме. Неоднократно обращалась в отдел приватизации, где ей пояснили, что не могут принять заявление о приватизации жилого помещения, поскольку необходимо представить технический паспорт, но в БТИ отказались выдать технический паспорт без решения суда о сохранении реконструкции.

Представитель истца Бишкина Е.А. уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что истцу не было известно об участии ее брата в приватизации до рассмотрения настоящего дела, на момент оформления в отношении него опеки в 2015 году у него не было в собственности жилых помещений. Изначально Акулова О.А. обращалась за разработкой проектной документацией, чтобы реконструкция была законной, с целью строительства без нарушения чьих-либо прав. Планировала приватизировать жилое помещение после легализации реконструкции. Ранее в приватизации не участвовала. Обращалась в администрацию за введением объекта в эксплуатацию, ей было отказано по формальным причинам.

Представитель ответчика Рассадина О.Д. исковые требования не признала. Полагала, что исковые требования о признании права собственности на жилое помещение за истцом в порядке приватизации заявлены безосновательно, поскольку истец в уполномоченный орган с заявлением о приватизации не обращалась и ей не было отказано. Увеличение площади объекта в результате самовольной реконструкции являлось бы основанием к отказу в приватизации. Вместе с тем, уполномоченный специалист в рамках рассмотрения заявления проверяет, помимо характеристик объекта, наличие у заявителя права на приватизацию. В отношении истца данное обстоятельство уполномоченным органом не проверялось. Администрация г. Костромы, являясь собственником жилого помещения, согласия истцу на реконструкцию не давала. В отзыве указала, что в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права. В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, и противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260). Согласно п. 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 21.10.2022 (вх. №) Акулова О.А. обратилась с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам рассмотрения заявления было сообщено, что для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо направить пакет документов, в том числе разрешение на строительство и заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации). Также было сообщено, что разрешение на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома <адрес> Администрацией города Костромы не выдавалось. В случае отсутствия разрешения на строительство выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным. В соответствии с положениями ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, получению заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 настоящего кодекса частью такой проектной документации) предшествует процедура государственного строительного надзора. Таким образом, поскольку многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> уже реконструирован, то в административном порядке легализовать спорный объект, на сегодняшний день невозможно. Однако, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Костромы, утвержденными постановлением Администрации города Костромы от 28.06.2021 № 1130 (далее по тексту - Правила) и документацией по планировке территории, ограниченной шоссе Кинешемским, улицами Окружной, Димитрова, в виде проекта планировки территории, утвержденной постановлением Администрации города Костромы от 08.06.2021 №, земельный участок <адрес> расположен в зоне смешанной жилой застройки Ж-5, в соответствии с которой малоэтажная многоквартирная жилая застройка относится к основным видам разрешенного использования. В отношении указанного земельного участка установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: минимальный размер земельного участка на одну квартиру (без площади загройки) - 0,006 га; минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; предельное количество этажей - 4 этажа; максимальный процент застройки - 30 №. На основании изложенного, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия объекта градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также что не нарушаются права и законные интересы других лиц ответчик считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица Управление муниципальным жилищным фондом Администрации г.Костромы Тихомиров А.Н. считал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что Управление не владеет информацией о наличии у истца права на приватизацию, поскольку с заявлением о приватизации с приложением необходимых документов она не обращалась и проверка данных обстоятельств не проводилась. Информации о том, что истец воспользовалась правом приватизации, Управление не имеет. Несоответствие фактических характеристик, в том числе площади, жилого помещения правоустанавливающим документам является основанием для отказа в приватизации.

Третьи лица Управление опеки и попечительства Администрации г. Костромы, Бурцева А.А., Корниенко И.А., Бойцова В.А., Тихомирова А.А., Тихомиров В.С., Смирнов И.Г., Бубнова Е.А., Аракелян К.Р., Корниенко Д.С., Криулина Н.Г., уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвуют.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено обязательное получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

На основании абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. п. 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма (ч. 2).

В соответствии с положениями ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 5).

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7).

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).

Как следует из материалов дела, 26.06.2008 между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Костромы (наймодатель) и Акуловым Игорем Анатольевичем (наниматель) заключен договор социального найма жилого помещения №. Дополнительным соглашением к договору социального найма жилого помещения № от 27.01.2011 сторона договора Акулов И.А. (наниматель) заменен на Акулову Ольгу Анатольевну.

Согласно п. 1.1 договора, наймодатель предоставляет нанимателю по договору социального найма в бессрочное владение и пользование жилое помещение, относящееся к муниципальной собственности, состоящее из двух комнат в квартире общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м. по адресу: <адрес>, которое будет использовать для проживания наниматель и члены его семьи: Акулов Игорь Анатольевич – брат.

В соответствии с п. 2.1.5 договора наниматель обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования без получения соответствующего разрешения наймодателя.

Согласно сведениям МКУ г. Костромы «Центр регистрации граждан», по адресу: <адрес> зарегистрированы по месту жительства Акулова Ольга Анатольевна (наниматель) <дата> г.р. с <дата> по <дата>, с <дата> по <дата>, с <дата> по настоящее время и Акулов Игорь Анатольевич (брат) <дата> г.р. <дата> по <дата>, с <дата> по <дата>, с <дата> по настоящее время.

Согласно адресным справками УВМ УМВД России по Костромской области, Акулова О.А. была зарегистрирована по месту жительства в период с <дата> по <дата> по адресу: <адрес>, в период с <дата> по <дата> по адресу: <адрес>, с <дата> до настоящего времени по адресу: <адрес>.

Акулов И.А. был зарегистрирован по месту жительства в период с <дата> по <дата> по адресу: <адрес>, убыл в Москву, с <дата> по <дата> по адресу: <адрес>, с <дата> по настоящее время по адресу: <адрес>.

Акулову И.А. на основании договора приватизации от <дата> передано в собственность жилое помещение – <адрес>-комнатная площадью ... кв.м. по адресу: <адрес><адрес>.

...

Согласно инвентарному делу ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ», указанный многоквартирный дом состоит из 4 квартир - №, №, № и №.

Квартира № по адресу: <адрес>, по данным обследования на 1996 год состоит из: коридора (1) площадью ... кв.м., кухни (2) площадью ... кв.м, коридора (3) площадью ... кв.м., туалета (4) площадью ... кв.м., жилой комнаты (5) площадью ... кв.м., жилой комнаты (6) площадью ... кв.м., коридора (7) площадью ... кв.м. Общая площадь жилых помещений составляет ... кв.м., из которых ... кв.м. – площадь жилых комнат... кв.м. – площадь лоджий, балконов, прочих холодных пристроек.

Как следует из иска, Акуловой О.А. в 2009 году с целью улучшения бытовых условий ею произведена реконструкция многоквартирного жилого дома путем перепланировки и возведения пристройки со стороны принадлежащей ей квартиры №.

Согласно выкопировке ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» из плана жилого дома по состоянию на 2015 год, площадь <адрес> после перепланировки, переустройства и возведения пристройки составляет ... кв.м., из которых ... кв.м. – площадь жилых комнат, ... кв.м. – площадь помещений вспомогательного использования, ... кв.м. – площадь лоджий, балконов, прочих холодных пристроек, ... кв.м. – самовольно возведенная или переоборудованная площадь. Согласно экспликации к поэтажному плану, представленной в техническом плане, <адрес> включает помещения: прихожая (1) площадью ... кв.м., жилая комната (2) площадью ... кв.м., жилая комната (3) площадью ... кв.м., коридор (4) площадью ... кв.м.; санузел (5) площадью ... кв.м., кухня (6) площадью ... кв.м., жилая комната (7) площадью ... кв.м., коридор (8) площадью ... кв.м.

Акулова О.А. <дата> обратилась к начальнику Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.

Уведомлением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы № от 19.11.2015 Акуловой О.А. отказано в выдаче разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства по следующим основаниям. Согласно сведениям выписки из ЕГРН, объектом права на указанном земельном участке является многоквартирный жилой дом. Таким образом, реконструкции подлежит многоквартирный жилой дом. Частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство и необходимых для принятия решения о предоставлении муниципальной услуги. Из данного перечня не представлены следующие документы - материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ); е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные документы в представленном пакете документов отсутствуют. В соответствии с ч. 13 ст. 51 Кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Кодекса. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Застройщик вправе приступить к строительству объекта (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Кроме того, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 55 Кодекса при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения разрешения на строительство. На основании изложенного у Администрации города Костромы будут отсутствовать правовые основания для выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, в отношении которого работы по реконструкции произведены.

По заказу Акуловой О.А. в ноябре 2016 года ООО «ПроектСтрой» разработана проектная документация на реконструкцию многоквартирного <адрес><адрес>.

Акулова О.А. <дата> обратилась к начальнику Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с произведенной реконструкцией дома и возведением пристройки.

Уведомлением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы № от 27.10.2022 Акуловой О.А. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по следующим основаниям. Перечень документов, необходимых для принятия уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пунктами 2.8. и 2.9. Административного регламента предоставления Администрацией города Костромы муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 11.10.2022 № (далее - Административный регламент). Таким образом, в настоящее время для получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, правообладателям земельного участка данного многоквартирного либо их представителям при наличии доверенности необходимо посредством Единого портала, регионального портала, личного обращения в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы или многофункциональный центр направить следующие документы: 1) Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно Приложению 1 Административного регламента (бланк прилагается - в случае представления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и прилагаемых к нему документов посредством личного обращения в уполномоченный орган, в том числе через многофункциональный центр). 2) Разрешение на строительство. 3) Акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией. 4) Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта. 5) Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 Кодекса частью такой проектной документации). 6) Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Документы, указанные в пунктах 2-5 запрашиваются органом, уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил данные документы самостоятельно. Разрешение на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома <адрес> Администрацией города Костромы не выдавалось. В случае отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможной.

Согласно Выпискам из ЕГРН от <дата>, по адресу: <адрес>, располагается земельный участок, КН № площадью ... кв.м с видом разрешенного использования многоквартирный дом.

В пределах данного земельного участка по адресу: <адрес>, располагается здание, КН ..., площадью ... кв.м., наименование и назначение: многоквартирный дом.

Квартира № по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, принадлежит на праве собственности Бурцевой Анне Анатольевне, право собственности зарегистрировано <дата>.

В отношении <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, права не зарегистрированы.

Квартира № по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, принадлежит на праве общей долевой собственности по ... доле Аракелян Катрине Робертовне, Корниенко Ирине Анатольевне, Корниенко Диане Сергеевне, право собственности зарегистрировано <дата>.

Квартира № по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, принадлежит на праве общей долевой собственности по ... доле Криулиной Наталии Геннадьевне, Криулиной Алине Алексеевне <дата> г.р., право собственности зарегистрировано <дата>.

Бурцева А.А. <дата> обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с иском к Администрации г. Костромы о сохранении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> реконструированном виде, признании за ней права собственности на <адрес> площадью ... кв.м., мотивируя требования тем, что владеет ... квартирой площадью ... кв.м., в 2009 и 2016 годах сделала реконструкцию жилого дома – возвела пристройку, в результате площадь ее квартиры составляет ... кв.м.

Решением Свердловского районного суда города Костромы от <дата> по гражданскому делу № исковые требования Бурцевой А.А. удовлетворены, сохранен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии. Признано за Бурцевой Анной Анатольевной право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м.

Указанное решение вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу ст. 61 ГПК РФ.

Согласно Выпискам из ЕГРН от <дата>, по адресу: <адрес>, располагается земельный участок, КН № площадью ... кв.м с видом разрешенного использования многоквартирный дом (смежный с земельным участком многоквартирного <адрес> со стороны квартиры истца).

В пределах данного земельного участка по адресу: <адрес>, располагается здание, КН ..., площадью ... кв.м., наименование и назначение: жилой дом.

Квартира № по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежит на праве собственности Бойцовой Вере Александровне, право собственности зарегистрировано <дата>.

Квартира № по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, принадлежит на праве общей совместной собственности Тихомировой Анне Андреевне, Тихомирову Виталию Сергеевичу, право собственности зарегистрировано <дата>.

Квартира № по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, принадлежит на праве собственности Смирнову Игорю Германовичу, право собственности зарегистрировано <дата>.

Квартира № по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., кадастровый №, принадлежит на праве собственности Бубновой Елене Александровне, право собственности зарегистрировано <дата>.

Истцом в материалы дела представлены письменные заявления собственников помещений в многоквартирном <адрес> - Бурцевой А.А., Корниенко И.А., Аракелян К.Р., Корниенко Д.С., Криулиной Н.Г., а также собственников помещений многоквартирного <адрес>, расположенного на смежном земельном участке - Бойцовой В.А., Тихомирова В.С., Тихомировой А.А., Смирнова И.Г., Бубновой Е.А., датированные <дата>-<дата>, о согласии на сохранение в реконструированном виде многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В силу статей 40, 41 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 10 ст. 55 ГрК РФ, основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ввод объекта в эксплуатацию является одной из форм обязательной оценки соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства.

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен в ст. 55 ГрК РФ.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ч. 3 ст. 55 ГрК РФ определены необходимые документы, в том числе схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (п.8); заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации) (п. 9).

Осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ предусмотрено при реконструкции многоквартирного жилого дома.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено отсутствие документов, указанных в ч. 3 настоящей статьи (п. 1 ч. 6 ст 55 ГрК).

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся разъяснения, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае, суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью установления соответствия реконструированного объекта недвижимости требованиям законодательства судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Инженер Строитель».

Экспертом ООО «Инженер Строитель» ФИО23 проведено обследование многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на предмет соответствия нормативным требованиям в реконструированном виде.

Согласно заключению эксперта № от 10.08.2023, в ходе обследования установлено, что жилой дом, расположенный на земельном участке кадастровый № по адресу: <адрес>, в результате реконструкции <адрес>, заключающейся в возведении основных пристроек литер A3 и холодной пристройки а6 на месте холодных пристроек литер а2, что увеличило общую площадь жилого помещения <адрес>... до ..., привело к переводу <адрес> из двухкомнатной в трёхкомнатную.

Согласно выводам эксперта ООО «Инженер Строитель» ФИО21, жилой дом по адресу: <адрес>, в результате реконструкции <адрес>, заключающейся в возведении основной пристройки А3 и пристройки литер а3, соответствует градостроительным нормам согласно СП №, п.7.1 и «Региональным нормативам градостроительного проектирования Костромской области», п.п.2.2.45, 2.2.48 и Градостроительному регламенту» города Костромы, согласно приложению 1 к Правилам землепользования и застройки города Костромы (Решение Думы г. Костромы № 62 от 16.12.2010 (далее ПЗЗ) за исключением двух недостатков: 1) несоответствие отступа от основной пристройки литер A3 боковым с левой стороны фасадом до границы участка домовладения <адрес>... м, что менее ... м согласно СП ..., п.7.1 ПЗЗ; спорная пристройка расположена в границах существовавшей пристройки литер а2, существовавших в техническом паспорте на плане участка от <дата>, в связи с чем месторасположение пристройки (недостаток 1) является исторически сложившимся порядком застройки участка; 2) спорная пристройка расположена на расстоянии ... м от соседнего <адрес>у, что не соответствует противопожарному разрыву ... метров согласно СП ...; месторасположение пристройки относительно соседнего дома (недостаток 2) является исторически сложившимся порядком застройки участка; Свод правил СП ... является добровольной нормой, согласно приказу Росстандарта № от <дата>. Недостатки 1 и 2 являются неустранимыми, по мнению эксперта, несущественными. <адрес><адрес> в результате реконструкции <адрес> (возведения основной пристройки литер A3 и пристройки литер а6) соответствует санитарным нормам, противопожарным нормам, требованиям безопасности, не несёт угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в помещениях, так и располагающихся поблизости от дома и проживающих в расположенных рядом домах, в связи с чем, дом пригоден для использования по прямому назначению для проживания согласно МДС ... «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденному Постановлением Правительства РФ от <дата>№. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции согласно МДС ... раздел III, п.п.33-41 отсутствуют.

Как указано в заключении эксперта и подтверждается материалами дела, общая площадь многоквартирного дома после проведенной истцом реконструкции составила ... кв.м., что соответствует сумме площадей квартир ... кв.м... кв.м... кв.м.+... кв.м.

Суд не находит оснований не доверять экспертному заключению. Данное заключение выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является достаточно полным, последовательным и обоснованным, соответствует обстоятельствам дела, подтверждается иными доказательствами. Лицами, участвующими в деле выводы эксперта не оспорены.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным требованиям.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, свидетельствующих, что сохранение реконструированного строения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком в материалы дела вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом реконструирован в части квартиры истца без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью.

Истцом принимались меры к легализации реконструкции многоквартирного жилого дома во внесудебном порядке.

Поскольку реконструированный объект возведен на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, такая реконструкция возможна с согласия всех долевых сособственников.

Истцом получено согласие на реконструкцию всех долевых собственников, кроме муниципального образования в лице Администрации г. Костромы, которое является собственником квартиры, предоставленной по социальному найма истцу, и соответствующей доли земельного участка.

Учитывая, что истец Акулова О.А. проживает и зарегистрирована на территории г. Костромы с рождения и до настоящего времени, за приватизацией жилых помещений в органы местного самоуправления не обращалась, она в силу приведенных положений законодательства имеет право на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.

Обратного стороной ответчика в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказано, сведения об участии истца в приватизации не приведены.

При этом, как следует из пояснений представителей Администрации г. Костромы и Управления муниципальным жилищным фондом, изменение площади жилого помещения нанимателем в результате реконструкции препятствует его приватизации в административном порядке.

Таким образом, произведенная истцом реконструкция препятствует реализации ее права на приватизацию в установленном порядке.

Вместе с тем, в случае приобретения права собственности истцом на жилое помещение в порядке приватизации получение согласия администрации на реконструкцию, как собственника жилого помещения и земельного участка на основании норм ЖК РФ не было бы обязательным.

Исходя из смысла приведенных положений законодательства в их совокупности взаимосвязи, произведенная истцом реконструкция жилого дома, которая не нарушает прав и интересов третьих лиц, не может являться препятствием к реализации ею права на приватизацию жилого помещения.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования о сохранении многоквартирного дома в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру а порядке приватизации суд находит надлежащим способом защиты прав истца, соответствующим балансу интересов сторон.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акуловой Ольги Анатольевны к Администрации города Костромы о сохранении в реконструированном виде многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Признать за Акуловой Ольгой Анатольевной право собственности на квартиру площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Российская Федерация, Костромская область, <адрес> в порядке приватизации.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения о площади реконструированных объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья О.Д. Тележкина