Гражданский кодекс часть 1

Ломоносовский районный суд города федерального значения Санкт-Петербурга Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад

Ломоносовский районный суд города федерального значения Санкт-Петербурга — Тексты судебных актов

Дело № 2-17/2011 21 сентября 2011г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города федерального значения Санкт - Петербурга в составе:

председательствующего судьи Луковицкой Т.А.,

при секретаре Поликарповой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волка А.И. к ТСЖ «Дом купца Елисеева», ООО «БалтСтройИнвестПроект», Харионовской А.П. о признании права собственности, обязании совершить определенные действия, взыскании денежных сумм, освобождении имущества от ареста и по встречному иску Харионовской А.П. к Волку А.И., ООО «БалтСтройИнвестПроект» о признании договора о долевом участии в реконструкции жилого дома незаключенным,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на нежилые помещения **** расположенных по адресу: ****, указывая, что **.**.****г. между ним и ООО БалтСтройИнвестПроект» был заключен договор №** о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: ****. Предметом договора являлось строительство жилого дома в объеме нежилого помещения (подвал) с учетом встроенных в него помещений 2Н и 3Н.

Обязательства по настоящему договору сторонами исполнены. Однако в государственной регистрации права собственности на указанные помещения истцу было отказано, в том числе, в связи с отсутствием акта межведомственной комиссии о согласовании перепланировки и со ссылкой на то обстоятельство, что спорные помещения могут относиться к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что во исполнение определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от **.**.****г. о принятии мер по обеспечению иска, постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от **.**.****г. наложен арест на имущество ООО «БалтСтройИнвестПроект», а именно: запрещено совершать любые действия, направленные на переуступку права в отношении доли в праве на реализацию инвестиционного проекта, принадлежащую ООО «БалтСтройИнвестПроект», Управлению Росреестра запрещено проводить регистрационные действия по регистрации права собственности ООО «БалтСтройИнвестПроект» и лиц, которым должник переуступил свои права на объекты, созданные «реконструированные» на основании договора инвестиционной деятельности ****. и Постановления Правительства Санкт-Петербурга №**., а также запрещено должнику заключать договоры долевого участия на квартиры, предварительные договоры купли-продажи и иные сделки, направленные на отчуждение права собственности.

В связи с чем истец уточнил и дополнил исковые требования, в окончательном варианте просил признать за ним право собственности на помещения **** и помещение ****, расположенные в доме ****, обязать ООО «БалтСтройИнвестПроект» устранить допущенные при строительстве помещения 3Н нарушения в соответствии с заключением экспертизы, взыскать с ООО «БалтСтройИнвестПроект» излишне уплаченную по договору долевого участия №** сумму в размере 34500 руб.00 коп., освободить помещения 2Н и 3Н от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от **.**.****г. (т.1, л.д.235).

С учетом уточненных исковых требований для участия в деле в качестве ответчика была привлечена Харионовская А.П. (взыскатель по исполнительному производству), в качестве 3 лица - Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу.

Харионовская А.П. (взыскатель по исполнительному производству) обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила признать незаключенным договор №** о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: **** на том основании, что договор не прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом участии), так как разрешение на строительство было получено после вступления в силу указанного закона (т.2, л.д.22). Копии встречных исков лицам, участвующими в деле вручены(т.2,л.55,56).

Волк А.И. в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования, пояснил, что лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорные помещения, обязательства по договору исполнены им в полном объеме, представил суду отзыв, в котором указал, что разрешением на строительство спорного помещения является в первую очередь распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г., которым утверждено решение Городской инветиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве в том числе жилого дома № 35 по Дворцовому пр. в г.Ломоносове. Впоследствии, в данное распоряжение неоднократно вносились изменения. Так как указанное разрешение на строительство было выдано до вступления в силу Закона о долевом участии уполномоченным органом и в установленном порядке, то в соответствии со ст.8 Федерального Закона РФ «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ» оно является действительным, а договоры долевого участия государственной регистрации не подлежат.

Представитель ответчика ООО «БалтСтройИнвестПроект» Лебедев И.А., действующий на основании доверенности от **.**.****г. в судебное заседание явился, подтвердил, что истец исполнил все свои обязательства по договору долевого участия, не возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные исковые требования не признал, так как считает, что договор долевого участия не требует государственной регистрации, поскольку разрешение на строительство получено в **.**.****г., пояснил, что в доме №** сетей, обслуживающих весь дом не имеется, спорные помещения не относятся к общему имуществу дома, указал, что считает Харионовскую А.П. ненадлежащим истцом по встречному иску, представил суду отзыв.

Представитель ответчика ТСЖ «Дом купца Елисеева» Лебедева А.С., действующая на основании протокола заседания правления от **.**.****г., оставила решение на усмотрение суда.

Ответчица по первоначальному иску и истица по встречному иску Харионовская А.П. извещена о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, ее интересы представлял Харионовский А.А., действующий на основании доверенности от **.**.****г., который первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал, указал, что по его мнению, первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку договор о долевом участии не прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве. При этом представитель Харионовской А.П. считает, что ООО «БалтСтройИнвестПроект», не являясь собственником спорных жилых помещений, не вправе было их отчуждать, к спорным правоотношениям необходимо применить нормы главы 30 ГК РФ, а договор квалифицировать как продажу будущей вещи. Харионовским А.А. было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью истребовать из Управления Росреестра всех договоров долевого участия в строительстве дома №**. Данное ходатайство отклонено судом, поскольку предметом спора являются конкретные помещения, прошедшие кадастровый учет, сведения об отсутствии правопритязаний третьих лиц на предмет спора Управлением Росреестра по запросу суда представлены.

3 лицо - Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу, извещен о времени и месте судебного разбирательства, направил в адрес суда материалы исполнительного производства и просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (т.2 л.д.38).

3 лицо – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не направило в суд своего представителя, возражений на иски не представило.

Лица, участвующие в судебном заседании, не возражали против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования отклонению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, **.**.****г. между Волком А.И. и ООО «БалтСтройИнвестПроект» (Застройщик) был заключен договор №** о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: **** (л.д.8).

Согласно п.1.2 Договора ( с учетом дополнительного соглашения № 1 от 22.10.2006г.) ООО «БалтСтройИнвестПроект» принял на себя обязательство по завершению реконструкции передать для последующего оформления в собственность истцу нежилые помещения, этаж – подвал, первый этаж, площадью 270 кв.м в строительных осях ****.

Суд не может согласиться с доводом представителя Харионовской А.П. о том, что строительство дома №** осуществлялось только на основании разрешения установленной формы, выданного после вступления в силу Закона о долевом строительстве Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, как уполномоченным органом, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство.

Аналогичная норма была предусмотрена ст.62 ранее действующего Кодекса.

В соответствии с ч.16 ст.51 Градостроительного кодекса РФ форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Форма разрешения на строительство была утверждена Постановлением Правительства РФ N698 от 24.11.2005 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Подготовка и выдача разрешений на строительство были отнесены к компетенции Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004г. № 1747.

Следовательно, в **.**.****г. разрешение на строительство никак не могло быть получено по форме, установленной Постановлением Правительства № 698 от 24.11.2005г. и быть выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.

При этом ч.3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

Как следует из материалов дела, **.**.****г. Губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение №**, утвердившее решение Городской инветиционно-тендерной комиссии, которым было разрешено индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Кондратьевой Л.Г. проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели (т.1 л.д.89 и оборот).

На основании данного распоряжения **.**.****г. между КУГИ СПБ и ИПБЮЛ Кондратьевой Л.Г. был заключен договор об инвестиционной деятельности №**(16) –л.д.85.

На момент издания вышеуказанного распоряжения и заключения договора порядок предоставления объектов недвижимости
и имущественных прав на них на инвестиционных условиях регулировался Положением, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994г. № 585-р. Пунктом 1.5 Положения установлено, что под инвестиционными условиями понимаются технические (включая градостроительные), финансовые, экологические, социальные, историко-культурные и иные предъявляемые городом требования и ограничения, выполнение которых обязательно при осуществлении инвестиций в целях реконструкции, капитального ремонта или строительства Объектов.

На основании п.2 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 18 февраля 1994 года № 142-р в редакции от 09 апреля 1998 года «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях, утратившего силу 24 августа 2006 года, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения заказчику(застройщику) на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.

Следовательно, строительство могло осуществляться как на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве, так и на основании распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства.

Оценивая изложенные обстоятельства на основании вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что, поскольку решением Городской инветиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г. разрешено строительство дома №**, где находится спорное помещение, указанные акты приняты правомочными лицами, в установленном на момент их принятия порядке, то такое разрешение в силу ст.8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" является действительным.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.05.2005г. № 656 внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга №**, в соответствии с условиями которого права инвестора по указанному объекту строительства были переданы ООО «БалтСтройИнвестПроект».

На основании данного Постановления Правительства **.**.****г. заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от **.**.****г. от ИПБЮЛ Кондратьевой Л.Г. к ООО «БалтСтройИнвестПроект» (т.1 л.д.92).

После заключения данного соглашения, **.**.****г. ООО «БалтСтройИнвестПроект» выдано разрешение на строительство №** на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции существующих строений для использования под жилые цели, расположенного по адресу: **** (т2. л.д.74).

Таким образом, разрешение на строительство в соответствии с инвестиционными условиями, выданное ИПБЮЛ Кондратьевой Л.Г. в **.**.****г. сохранило свое действие и для ООО «БалтСтройИнвестПроект» в силу п.21 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, действующего на момент издания Постановления от **.**.****г.

В обоснование встречных исковых требований Харионовская А.П. ссылается на то обстоятельство, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.05.2005г. № 656 Комитету по градостроительству и архитектуре предписано выдать разрешительную документацию на проектирование объекта, а Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в установленном порядке выдать Инвестору разрешительную документацию на реконструкцию и строительство объекта. В связи с чем было выдано разрешение на строительство от **.**.****г. А это означает, что разрешение на строительство спорных помещений получено после вступления в силу Закона о долевом участии, а следовательно, действие названного закона распространяется на правоотношения между Волком А.И. и ООО «БалтСтройИнвестПроект» в полном объеме.

Суд не может согласиться с данными доводами, так как они опровергаются материалами дела.

Как было выше установлено судом, разрешение на строительство дома №**, где находятся спорные помещения, было получено в **.**.****г. и утверждено распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от **.**.****г., на которое ссылается ответчица, были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные именно распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г.. В части отмены выдачи разрешения на строительство или признания его недействительным, изменения не вносились. Следовательно, распоряжение губернатора от **.**.****г. является действующим и порождающим правовые последствия (постановление губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г., т.2 л.д.87).

Более того, в наименовании и в тексте Постановления от **.**.****г. четко указано, что в нем речь идет о завершении строительства и реконструкции уже существующих строений, в том числе и дома №**. Разрешая завершение строительства существующих объектов путем издания соответствующего распоряжения, уполномоченный орган государственной власти тем самым подтвердил правомерность их создания на основе выданных ранее разрешений.

О завершении строительства идет речь и в дополнительном соглашении о переуступке прав и обязанностей по договору от **.**.****г. – л.д.78.

Кроме того, ответчиком ООО «БалтСтройИнвестПроект» представлено суду архитектурно-планировочное задание на реконструкцию дома №**, выданное Комитетом по градостроительству и архитектуре **.**.****г. и зарегистрированное в установленном порядке в государственном градостроительном кадастре Санкт-Петербурга (т.2 л.д.75), что подтверждает наличие соответствующей разрешительной документации на строительство именно в 2000 году.

Таким образом, реконструкция дома №** осуществлялась на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г., с изменениями, внесенными распоряжениями Администрации Санкт-Петербурга от **.**.****г., Постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от **.**.****г., то есть всей совокупности указанных разрешений, при этом осуществление строительства было начато на основании разрешения на строительство, выданного в **.**.****г. Строительство приобретаемых истцом помещений не могло быть осуществлено лишь на основании разрешения от **.**.****г. без учета распоряжения Губернатора от **.**.****г.

Согласно ч.2 ст.27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" **.**.****г. и вступил в силу **.**.****г.

Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в РФ с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после **.**.****г.

Так как строительство жилого дома №** осуществлялось на основании разрешений, выданных до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, то указанный Закон в соответствии с ч.2 ст.27 этого же Закона на правоотношения, возникшие между Волком А.И. и ООО «БалтСтройИнвестПроект» в связи с заключением ими договора о долевом участии в реконструкции №** не распространяется, следовательно, договор не требует государственной регистрации и считается заключенным.

Тот факт, что на правоотношения ООО «БалтСтройИнвестПроект», действующего на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от **.**.****г. с дольщиками не распространяется требование Закона о долевом участии в строительстве, подтвержден судами кассационной и надзорной инстанциях при рассмотрении гражданских дел с участием ООО «БалтСтройИнвестПроект» и других дольщиков (т.2 л.д.63-72, 84).

Суд не может согласиться и с доводом представителя Харионовской А.П. о том, что к спорным правоотношениям, возникающим из договора №**, следует применить нормы главы 30 ГК РФ, регулирующие куплю-продажу будущей недвижимой вещи, исходя из следующего.

Согласно п.п.1,2,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из буквального толкования договора № 1/НП следует, что стороны заключили договор о долевом участии в реконструкции жилого дома. При этом, договор был заключен Волком А.И. как гражданином, не являющимся индивидуальным предпринимателем. Дольщик (Волк А.И.) принял на себя обязательство профинансировать стоимость нежилого помещения в размере 405000 руб.00 коп., а Застройщик (ООО «БалтСтройИнвестПроект»), после приемки в эксплуатацию законченной реконструкции дома, обязался передать по акту приема-передачи определенные договором помещения Дольщику (истцу) для оформления права собственности Дольщика на указанные объекты (п.1.2,, п.3.1, п.5.1.5). Следовательно, договор был заключен с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства объекта недвижимости и возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор от **.**.****г. между Волком А.И. (Дольщик) и ООО «БалтСтройИнвестПроект» (Застройщик) №** о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: **** (с учетом дополнительного соглашения №**.) считается заключенными порождают правовые последствия. Следовательно, встречные исковые требования о признании договора незаключенным, удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования истца Волка А.И. о признании права собственности, суд исходит из следующего.

Как было установлено выше, ООО «БалтСтройИнвестПроект», выступая в качестве застройщика **.**.****г. заключило с истцом договор №** о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: ****. Согласно п.1.2 и п.2.1 Договора (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 22.10.2006г.) ООО «БалтСтройИнвестПроект» принял на себя обязательство по завершению реконструкции передать для последующего оформления в собственность истцу нежилые помещения, этаж – подвал, первый этаж, площадью 270 кв.м в строительных осях ****, временный индекс **** (л.д.8).

Истец исполнил все условия договора о долевом участии – оплатил полную стоимость помещений в размере 405 000 руб.00 коп. в установленные сроки, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №**. (л.д.7). Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком ООО «БалтСтройИнвестПроект», оригиналы платежных документов истца и ответчика представлены на обозрение суда.

**.**.****г. ООО «БалтСтройИнвестПроект» получило разрешение №** Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: **** (т.1 л.д.29).

Таким образом, спорные помещения были созданы как объекты вещных прав. При этом, в результате технической инвентаризации, согласно ведомости помещений и их площадей, помещение **** располагается на цокольном этаже дома **** (т.1 л.д.101).

**.**.****г., после ввода дома в эксплуатацию, ответчик в соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве передал истцу по акту приема-передачи для оформления в собственность нежилые помещения: **** (бойлерная, предназначенная для отопления помещения 3-Н) (т.1,л.д.12).

Судом проверено наличие требований третьих лиц в отношении спорных объектов. Других лиц и требований на момент рассмотрения спора судом не выявлено (ответ Управления Росреестра, т.1 л.д. 24, 26).

**.**.****г. помещения **** поставлены на кадастровый учет, помещению **** присвоен кадастровый номер №**, помещению **** присвоен кадастровый номер №**. При этом указано, что данные помещения учтены как технологические. Помещение **** бойлерная, в помещении **** часть пом.4площадью 7,6 кв.м – водомерный узел (т.1, л.д.129-132).

Поскольку данные помещения могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, истцу было отказано в государственной регистрации права собственности.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Признаки общего имущества:

неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;

при отчуждении помещения следует его судьбе;

право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;

является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;

функционально зависит от помещения;

предназначено для удовлетворения потребностей граждан.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте1 статьи290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос отнесения тех или иных помещений к такому имуществу, требует установления и исследования всех фактических обстоятельств конкретного дела.

Давая объяснения по делу, представитель застройщика ООО «БалтСтройИнвестПроект» пояснил, что по первоначальному проекту помещение площадью 7,6 кв.м, где в настоящее время располагается водомерный узел, общим имуществом многоквартирного дома не являлось, было свободным, однако в ходе строительства, в связи с изменением системы отопления на газовые котлы были внесены изменения в проектную документацию.

Доступ в помещение 4 (водомерный узел) стал возможен только через другие комнаты помещения 3-Н, так как в помещение 3-Н только один вход.

О внесении изменений в проектную документацию свидетельствует представленный ответчиком ООО «БалтСтройИнвестПроект» план спорного помещения 3-Н (т.1, л.д. 126), из которого следует, что первоначально помещение, расположенное в осях **** ( учтенное как помещение 4 площадью 7,6 кв.м ) было свободным, наличие каких-либо коммуникаций, сетей, оборудования в помещении проектом было не предусмотрено. Водомерный узел располагался в помещении, находящемся в осях ****, которое не входило в состав помещения ****. В ходе строительства водомерный узел был перемещен в помещение в осях ****, где имелся ввод теплотрассы.

При этом, согласно разрешения № 0514в-2006 Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, г.Ломоносов, Дворцовый проспект, дом № 35 литера А, площадь помещения 3-Н составляет 241,8 кв.м, из его состава исключено помещение 4, где расположен водомерный узел (л.д.30).

С учетом данных характеристик истцу были переданы по акту приема-передачи нежилые помещения: 3-Н площадью 241,8 кв.м и 2-Н площадью 5,2 кв.м.

Однако, при проведении кадастрового учета пом.4 (водомерный узел) было учтено в составе помещения 3-Н (л.д.129-132).

Поскольку для правильного разрешения спора требовались специальные познания, по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза (т.1, л.д.155-177).

Согласно заключения эксперта №** ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» помещение 2-Н кадастровый номер ****, расположенное по адресу: ****, не является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, обслуживающим более одной квартиры, так как предназначено для отопления помещения 3-Н.

Помещение 3-Н является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, обслуживающим более одной квартиры, т.к. в помещении 3-Н имеются инженерные коммуникации (водомерный узел), обслуживающие многоквартирный дом. Эксплуатация помещения 3-Н в существующем варианте, нарушает обслуживание многоквартирного дома, т.к. в составе помещения имеется водомерный узел площадью 7,6 кв.м, доступ к которому может быть затруднен при эксплуатации данного помещения. Для того, чтобы эксплуатация помещения 3-Н не нарушала обслуживание многоквартирного дома, необходимо выполнить выделение водомерного узла в отдельное помещение, а именно выполнить отдельный вход. Эксперт пришел к выводу о возможности выделения водомерного узла, площадью 7,6 кв.м в отдельное помещение из помещения 3-Н кадастровый номер №**. Для реализации выделения водомерного узла необходимо: выполнить приямок, переместить водомерный узел к противоположной стене, пробить проем для двери (имеется перемычка от заложенного оконного проема), заложить существующие дверные проемы. Предполагаемое обособление не нарушает целостность инженерных коммуникаций и не препятствует их дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, возможность выделения в натуре и обособления помещения площадью 7,6 кв.м, где расположен водомерный узел, подтверждена заключением эксперта.

Суд считает, что предложенный вариант обособления, в результате которого водомерный узел будет выделен в изолированное помещение, не приведет к незаконному уменьшению доли собственников многоквартирного дома на общее имущество, поскольку данный водомерный узел никогда не описывался органами технической инвентаризации в размерах, соизмеримых с общей площадью нежилого помещения 3-Н. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь всех водомерных узлов составляет 15,6 кв.м. Из ведомости помещений и их площадей (т.1, л.д.101) следует, что размер водомерного узла в помещении 3-Н составляет 7,6 кв.м После обособления размер помещения, в которое войдет водомерный узел составит также 7,6 кв.м. Работы по обустройству обособленного изолированного помещения водомерного узла не будут являться реконструкцией многоквартирного дома, приводящей к уменьшению общего имущества дома, так как не влекут изменения высоты дома, количества этажей, площади, качества инженерно-технического оборудования, в результате данных работ не происходит присоединение части общего имущества к помещению истца, в связи с чем, согласие собственников помещений многоквартирного дома, предусмотренное ч.2 ст.40 ЖК РФ в данном случае не требуется.

Из представленных документов усматривается, что земельный участок, на котором расположен дом №**, не сформирован в соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с чем, на момент разрешения спора земля под домом не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, что также учитывается судом (материалы по инвестиционному договору, т.1, л.д.85-103, т.2 л.д.33,43).

Из заявления ТСЖ «Дом купца Елисеева» следует, что спорные помещения ТСЖ не принадлежат, коммуникаций, которые обслуживаются ТСЖ, в помещениях не имеется (т.1, л.д.34).

Доказательств, подтверждающих, что в результате обособления водомерного узла будут ограничены права и законные интересы собственников квартир в жилом доме №** при разрешении спора представлено не было.

Также суд принимает во внимание, что в отношении спорных объектов проведен кадастровый и технический учет; помещениям присвоены кадастровые номера, они имеют самостоятельное использование, то есть являются самостоятельными объектами недвижимости.

Действия ответчика ООО «БалтСтройИнвестПроект» по внесению изменений в проектную документацию в ходе строительства, не может являться безусловным основанием к ограничению прав истца, вытекающих из договора №**

Учитывая данные обстоятельства, суд полагает возможным обязанность по обособлению помещения водомерного узла площадью 7,6 кв.м возложить на застройщика ООО «БалтСтройИнвестПроект».

В соответствии п 1. ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом с достоверностью установлено, что истец приобрел право собственности на помещения 2-Н и 3-Н в доме №**, являющуюся предметом договора от **.**.****г. исполнив принятые на себя по договору обязательства в полном объеме, принял помещения по акту приема-передачи от ответчика.

Так как площадь переданных истцу по акту приема-передачи помещений меньше площади, предусмотренной договором и составила 247 кв.м вместо 270 кв.м., что произошло, не сколько вследствие контрольного обмера ПИБ, а из-за исключения из передаваемых истцу помещений помещения водомерного узла площадью 7,6 кв.м, то суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ООО «БалтСтройИнвестПроект» излишне уплаченной истцом по договору №** денежной суммы в размере 34500 руб. (405000 руб. : 270 = 1500 руб. – стоимость 1 кв.м; 1500 х 23 кв.м (разница в площади) = 34500 руб.

Признание права, в том числе признание права собственности на недвижимое имущество, в силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ является способом защиты гражданского права. Споры о признании права рассматриваются арбитражными судами и судами общей юрисдикции в порядке искового производства.

В силу абз. шестого пункта 1 статьи 17 ФЗ N 122-ФЗ от 21. 07. 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним может производиться на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Однако, до настоящего времени, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на помещения в установленном порядке, поскольку, в регистрации ему было отказано в том числе и на том основании, что имеется постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника ООО «БалтСтройИнвестПроект» от **.**.****г.

Как следует из материалов дела, определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от **.**.****г. приняты меры по обеспечению иска в виде ареста имущества и денежных средств ООО «БалтСтройИнвестПроект» на сумму 15913919 руб. (т.1 л.д.227).

**.**.****г. на основании данного определения суда судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу Юрченко И.М. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника ООО «БалтСтройИнвестПроект» в пользу взыскателя Харионовской А.П., которым наложен арест на имущественное право на долю ООО «БалтСтройИнвестПроект» в праве на реализацию инвестиционного проекта, вытекающее из договора об инвестиционной деятельности от **.**.****г. №**, должнику запрещено совершать любые действия, направленные на переуступку своих прав по вышеуказанному инвестиционному договору, УФРС по Санкт-Петербургу запрещено проводить регистрационные действия по регистрации права собственности должника и лиц, которым должник переуступил свои права на объекты, созданные (реконструированные) на основании данного договора и постановления Правительства Санкт-Петербурга № 656 от 11.05.2005г. Должнику запрещено заключать договоры долевого участия на квартиры, а также предварительные договоры купли-продажи и иные сделки, направленные на отчуждение права собственности на квартиры в объектах, указанных в инвестиционном договоре (т.1 л.д.226).

В соответствии с ч.1 ст.119 Федерального закона от 02.10.2007г. №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В названной норме предусматривается возможность защиты гражданских прав и интересов граждан, нарушенных при аресте имущества, путем предъявления иска о праве гражданском, касающемся принадлежности имущества, на которое обращается взыскание.

Спор о принадлежности имущества и восстановлении нарушенного права может возникнуть при совершении исполнительных действий, связанных с обращением взыскания на имущество и наложением ареста на имущество, когда исполнением затрагиваются имущественные интересы третьих лиц, не являющихся сторонами в исполнительном производстве.

В этом отличие способа защиты нарушенных в процессе исполнительного производства прав, предусмотренного ст. 121 (Оспаривание постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия)), где предметом спора могут быть порядок и очередность наложения ареста на имущество должника, от способа защиты по ч. 1 ст.119, когда иные лица защищают свое вещное право.

Следовательно, обращение с иском об освобождении имущества от ареста, самостоятельный способ защиты нарушенного права, выбор которого принадлежит истцу.

В соответствии с п. 2 ст.442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключения из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как указано в п.50, п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, Волком А.И. избран способ защиты своих прав, предусмотренный действующим законодательством, иск предъявлен надлежащим истцом и к надлежащим ответчикам.

Пунктом 1 постановления судебного пристава-исполнителя от **.**.****г. наложен арест на имущественное право на долю ООО «БалтСтройИнвестПроект» в праве на реализацию инвестиционного проекта, вытекающее из договора об инвестиционной деятельности от **.**.****г. о проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: ****.

Кроме того, постановлением запрещено совершать определенные действия.

Тем самым в постановлении отсутствуют сведения об аресте какого-либо конкретного имущества, речь идет только об аресте имущественных прав должника, поэтому в отношении них и не мог быть составлен в присутствии понятых акт о наложении ареста (описи имущества) применительно к ч.5 ст.80 Закона об исполнительном производстве, следовательно, ссылка на отсутствие акта не состоятельна.

Между тем, именно на основании данного постановления судебного пристава-исполнителя истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности, что влечет за собой ограничение его прав, гарантированных законом.

По общим правилам исполнительного производства при наложении ареста судебный пристав-исполнитель руководствуется презумпцией принадлежности этого имущества должнику, однако это не исключает вероятности нарушения в процессе совершения исполнительных действий имущественных прав иных лиц, не являющихся участниками исполнительного производства.

Для защиты субъективных прав указанных лиц и предусмотрен специальный способ - иск об освобождении имущества от наложения ареста или об исключении имущества из описи.

Как видно из материалов дела, постановлением судебного пристава-исполнителя от **.**.****г. наложен арест имущественное право на долю ООО «БалтСтройИнвестПроект» в праве на реализацию инвестиционного проекта, вытекающее из договора об инвестиционной деятельности от **.**.****г.. Предметом договора являлся, в том числе, и дом №**, где расположены спорные помещения, что подтверждается материалами дела, в частности, договором о долевом участии №**.

Как следует из текста инвестиционного договора, с учетом дополнительного соглашения от **.**.****г., а также усматривается из Постановления Правительства Санкт-Петербурга №**, ООО «БалтСтройИнвестПроект» являлось единственным застройщиком указанных объектов, права застройщика в установленном порядке никому переданы не были.

Судом установлено, что **.**.****г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: ****, где находится и спорные помещения.

**.**.****г., ответчик передал истцу по акту приема-передачи для оформления в собственность помещения 2-Н и 3-Н кв. в доме №**, истец квартиру принял.

Кроме того, **.**.****г. между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО «БалтСтройИнвестПроект» подписан протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору от **.**.****г., что влечет за собой их прекращение (ст.408 ГК РФ). Протоколом предусмотрено, что он является основанием для регистрации в установленном порядке права собственности дольщиков, каковым и является истец (т.2 л.д.43).

Следовательно, в связи с сформированием в установленном порядке нового объекта вещных прав, прекратили своё существования права на инвестиции, созданы индивидуально-определенные вещи, прошедшие кадастровый учет.

Таким образом, создание нового объекта прав – спорных помещений, как результата инвестиционной деятельности по договору от **.**.****г. – **.**.****г., и исполнение ООО «БалтСтройИнвестПроект» обязательств по инвестиционному договору – **.**.****г. имели место до принятии Московским районным судом СПб определения от **.**.****г. и вынесения постановления судебного пристава-исполнителя от **.**.****г.

Кроме того, долговые обязательства ООО «БалтСтройИнвестПроект» перед Харионовской А.П. не могут обеспечиваться помещениями, построенной за счет инвестиций Волка А.И., поскольку в силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Следовательно, право собственности на спорные помещения возникает у истца, ООО «БалтСтройИнвестПроект» не является собственником квартиры, в связи с чем Харионовская А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО «БалтСтройИнвестПроект» не может претендовать на спорные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства по правилам относимости и допустимости, с позиции их достоверности, достаточности и взаимной связи, суд приходит к выводу о доказанности прав истца на спорное имущество и полагает возможным освободить имущество от ареста, которым, как установлено судом, ограничиваются права законного правообладателя имущества, что недопустимо и согласуется со ст.1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Волка А.И. удовлетворить.

Признать за Волком А.И., **.**.****г. рождения, уроженцем ****, гражданином Российской Федерации, пол-мужской, имеющим паспорт ****, зарегистрированным по адресу: ****, ч/д право собственности на нежилое помещение 2-Н кадастровый номер №** общей площадью 5,2 кв.м, расположенное на 1 этаже дома №**, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение №**.

Освободить нежилое помещение 2-Н кадастровый номер №** общей площадью 5,2 кв.м, расположенное на 1 этаже дома №**Петербург, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение №** от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от **.**.****г., исполнительное производство №**.

Признать за Волком А.И., **.**.****г. рождения, уроженцем ****, гражданином Российской Федерации, пол-мужской, имеющим паспорт ****, зарегистрированным по адресу: ****, ч/д право собственности на нежилое помещение 3-Н общей площадью 241, 8 кв.м (исключив часть пом.4 площадью 7,6 кв.м – водомерный узел из общей площади 249,4 кв.м помещения 3-Н, кадастровый номер №**), расположенное на цокольном этаже дома №**, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение №**.

Обязать ООО «БалтСтройИнвестПроект» осуществить с учетом соблюдения всех процессуально-правовых норм и выполнении необходимых расчетов действия по выделению водомерного узла пом.4 площадью 7,6 кв.м в отдельное помещение из помещения 3-Н кадастровый номер №**, расположенное по адресу: ****, а именно: выполнить приямок, переместить водомерный узел к противоположной стене, пробить проем для двери (имеется перемычка от заложенного оконного проема), заложить существующие дверные проемы.

Освободить нежилое помещение 3-Н кадастровый номер №** общей площадью 249,4 кв.м, расположенное на цокольном этаже дома №**, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение №** от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от **.**.****г., исполнительное производство №**.

Взыскать с ООО «БалтСтройИнвестПроект» в пользу Волка А.И. излишне уплаченную сумму по договору по договору о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: ****. №** в размере 34500 (тридцать четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований Харионовской А.П. к Волку А.И., ООО «БалтСтройИнвестПроект» о признании договора о долевом участии в реконструкции жилого дома незаключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней через районный суд.

Судья: