Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шаманской О. П. к Баранюк Т. А. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

С иском в суд обратилась Шаманская О.П., указав, что 15 ноября 2013 г. между ней и ответчиком Баранюк Т.А., был заключен предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры по адресу: <адрес> в котором были согласованы все существенные условия будущего основного договора.

В соответствии с условиями п.1 предварительного договора от 15.11.2013 г., стороны обязались в срок до 25 января 2014 года заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Истец принимал на себя обязанности продать ответчику квартиру за <...> рублей, а ответчик купить квартиру и оплатить вышеназванную сумму за счет средств федерального бюджета в виде выплаты по материнскому капиталу, а также погасить задолженность по оплате за тепло-водоснабжение в пользу Дальнегорского филиала КГУП «Примтеплоэнерго» в размере <...> рублей.

В сроки, установленные предварительным договором, она обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, было отправлено ценное письмо с вложением, а также телеграмма о ее готовности к заключению сделки.

Однако ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора.

Просит обязать ответчика заключить основной договор в редакции утвержденной предварительным договором от 15 ноября 2013 года.

В судебном заседании истец Шаманская О.П., поддержала требования по изложенным в заявлении доводам. Дополнительно пояснила, что когда заключали договор, то ответчик присутствовала с мужем. Квартира их устраивала. Они попросили ее подождать, пока будет индексация материнского капитала. Ответчица попросила ключи от квартиры, чтобы начать какие-то работы. 15.11.2013 г. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. Также заключили договор найма этой же квартиры, согласно которому ответчик обязалась оплачивать коммунальные услуги. 30.11.2013 года по ее приезду, Баранюк Т.А. сообщила, что был порыв в подвальном помещении дома, более суток лилась вода, отклеились обои, под линолеумом образовалась влага, окна были запотевшие. Квартира расположена на первом этаже, это малосемейка. 02.12.2013 г. она увидела квартиру. Этот дом в течение летнего периода не находился в обслуживании ни одной управляющей компании. Был составлен акт, но там не все отразили, поэтому был составлен второй акт 30.12.2013 г. Она предложила ответчику уменьшить цену квартиры на <...> рублей, чтобы они могли сделать ремонт. Но с 15.01.2014 г. ответчик настаивала на расторжении договора. Она не могла выставить квартиру на продажу, так как был заключен предварительный договор. После 15.01.2014 г. Баранюк Т.А. приглашала в квартиру, чтобы сдать ключи, но ключи вернули 25.01.2014 г. 20.01.2014 г. она направила письмо о заключении сделки. 28.01.2014 г. подала заявление в суд. Квартира в ее собственности находилась 2 года. Там был старый линолеум, она застелила свежий, поклеила новые обои. Умышленно ничего не скрывала от покупателей. Пол необходимо заменить только на одном участке. Когда до затопления она узнала про дыру в полу, то предложила ответчице материалы на ремонт, но она отказалась их брать. Было сказано, что полы необходимо менять во всей квартире. Дочь не стала выписываться из квартиры, так как 15.01.2014 г. она узнала, что ответчица отказывается от заключения договора купли-продажи квартиры. На момент рассмотрения дела после порыва она квартиру просушила, поклеила обои, полы не перестилала. При заключении предварительного договора с ответчиком в ноябре, ей предложили купить квартиру в рассрочку, и она также заключила предварительный договор купли-продажи, надеясь на продажу спорной квартиры. Возражала против взыскания судебных расходов за юридические услуги в пользу ответчика.

В судебном заседании ответчик Баранюк Т.А. исковые требования не признала. Просила взыскать с истца расходы за юридические услуги – консультацию и расходы за копирование и фотографии в сумме <...> рублей. Дополнительно пояснила, что на момент осмотра квартиры 14.11.2013 г. их устраивало состояние квартиры. После заключения предварительного договора купли-продажи и того, как они получили ключи от квартиры, они обнаружили существенные недостатки – текла батарея, потом обнаружили дыру в полу под линолеумом. После порыва трубы сообщили истцу о необходимости сделать ремонт. Они отдали один комплект ключей истцу для того, чтобы она могла приходить в квартиру и решать вопрос по ремонту. Управляющая компания отказалась ремонтировать квартиру, так как квартира была в собственности. Они устно сообщили о том, что не хотят заключать договор купли-продажи квартиры. Шаманская О.П. попросила подписать отказ от заключения сделки, говорила, что хочет обратиться в суд. Она консультировалась с юристом, но та ей сказала, что отказ не нужно подписывать. Телеграмму от истца получили только 26.01.2014 г., ее вручили соседям, в телеграмме не указывалось, куда необходимо явиться. Письмо от истца получили 27.01.2014 г. В квартире невозможно находиться, так как у <...>. Качество квартиры значительно ухудшилось. Истец не предоставила сведения о том, снята ли с учета по данной квартире ее дочь. По поводу новых фотографий представленных истцом, пояснила, что эта та же ситуация, что и перед заключением предварительного договора. Поклеены новые обои, произведен косметический ремонт, однако с полом ничего не решено, влага идет из подвала из-под пола. Она ходила каждый день мимо этого дома и видела, что пары влаги идут из подвала.

Выслушав истца, ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор, в частности о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, что 15.11.2013 г. между продавцом Шаманской О.П. с одной стороны, и покупателем Баранюк Т.А. с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры общей площадью 34,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 5).

Согласно п. 1 предварительного договора предусмотрено заключение основного договора купли-продажи квартиры в срок до 25.01.2014 г. Согласно п. 5 предварительного договора стоимость квартиры определена в размере <...> руб., указанная цена квартиры окончательная и пересмотру не подлежит. Согласно п. 9 этого же договора стороны договорились о том, что задолженность по оплате за теплоснабжение и водоснабжение в сумме <...> руб. обязуется погасить за свой счет покупатель Баранюк Т.А.

20.01.2014 г. истцом было направлено в адрес ответчика уведомление о готовности заключить сделку, которое ответчиком получено 27.01.2014 г. (л.д.12-13, 13 на обороте), а также 24.01.2014 г. в адрес ответчика направлена телеграмма с приглашением на сделку купли-продажи (л.д.10). Из пояснений ответчика следует, что данная телеграмма была вручена соседям, которые передали эту телеграмму ей 26.01.2014 г.

Как установлено в ходе судебного заседания, на момент заключения предварительного договора купли-продажи имелись скрытые существенные дефекты пола в квартире, о которых не было известно покупателю. Также после заключения предварительного договора купли-продажи в подвальном помещении дома по адресу: г<адрес> произошел порыв горячего водоснабжения, в результате чего на стенах и потолке вышеназванной квартиры образовалась сырость, в связи с чем, ухудшились качественные характеристики квартиры, что следует из акта осмотра указанной квартиры от 30.12.2013 г. (л.д.23). Из этого же акта следует, что в квартире полы в кухне находятся в неудовлетворительном состоянии, то есть прогнили.

Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, о существенном ухудшении состояния квартиры и скрытых недостатках ответчик уведомил истца заблаговременно - 30.11.2013 года. Однако с момента уведомления и до 25.01.2014 г. истцом не были произведены работы по устранению как скрытых, так и явных недостатков. Частично работы выполнены уже после обращения истца в суд.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиями договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Поскольку в судебном заседании установлено, что квартира, которую намеревалась купить Баранюк Т.А. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеется прогнивший пол в кухне, в квартире повышенная влажность, вызванная порывом горячего водоснабжения в подвальном помещении дома, при том, что у ребенка ответчика заболевание «Бронхиальная астма, атопическая, легкая с 2006 г.» (л.д.30), доказательств устранения всех недостатков истцом до 25.01.2014 г. (максимального срока, на который стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры) не представлено, то суд приходит к выводу о том, что ответчик правомерно отказалась от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры от 15.11.2013 г. и заключения договора купли-продажи, так как при данных обстоятельствах, если бы ответчик могла разумно их предвидеть, договор вообще не был бы ею заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ссылка истца на то, что имеющиеся недостатки не являются значительными и существенными, что для проведения ремонта она предлагала уменьшить покупную цену на <...> рублей, не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, в частности, предварительному договору, фотографиям (л.д.5,15-22).

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Ответчиком заявлены требования о взыскании с истца судебных расходов, состоящих из расходов на оплату консультации по предварительному договору купли-продажи квартиры в сумме <...> рублей, консультации по иску Шаманской О.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в сумме <...> рублей, расходов на оплату фотографий и ксерокопирование в сумме <...> рублей, которые подлежат удовлетворению частично, поскольку консультация по предварительному договору купли-продажи квартиры произведена 17.01.2014 г. и не связана с рассмотрением иска в суде. В данной части Баранюк Т.А. надлежит отказать. Оставшиеся требования Баранюк Т.А. в сумме <...> рублей (<...>) подлежат удовлетворению, так как оплата произведена и подтверждена документально (л.д. 32).

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Шаманской О. П. к Баранюк Т. А. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры – отказать.

Взыскать с Шаманской О. П. в пользу Баранюк Т. А. судебные расходы, состоящие из расходов за консультацию по иску в сумме <...> рублей и расходов на оплату фотографий и ксерокопирование в сумме <...> рублей, а всего <...> (<...>) рублей. В удовлетворении остальной части заявления Баранюк Т.А. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г. Матосова