Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петросовой Ю.В. к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом,

установил:

Петросова Ю.В. обратилась в Геленджикский городской суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом, в котором просит суд:

- признать за Петросовой Ю.В. право собственности на объект недвижимости, площадью: 269.1 кв.м; назначение: гостевой дом; количество этажей: 1-2; в том числе подземных: 0, расположенный по адресу: <адрес>, №.

- указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в правоустанавливающую и кадастровую документацию в части наименования: «гостевой дом» и регистрации права собственности за Петросовой Ю.В. на указанный «гостевой дом».

Требования мотивированы тем, что Петросова Ю.В. является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 634,0 кв.м и объекта недвижимого имущества – жилого помещения в части жилого дома, площадью – 32,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым № из земель населенных пунктов относится к территориальной Зоне жилой застройки (Ж-2), разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, земельные участки прочих мест для проживания, что допускает размещение на нем объекта капитального строительства – гостевого дома.

На вышеуказанном земельном участке в 2020 году в результате реконструкции основного строения с кадастровым № – части жилого дома (Литер А, части жилой пристройки Лит. А1, пристройке Лит.а – жилого назначения), и пристроенного здания с кадастровым №, вновь образован объект недвижимости – гостевой дом, площадью 269,1 кв.м.

Вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью 269,1 кв.м переменной этажностью – 1,2 этажа, в результате произведенной реконструкции объекта капитального строительства – пристроенного здания с кадастровым № и основного здания с кадастровым № – части жилого дома (Литер А, части жилой пристройки Лит.А1, пристройке Лит.а – жилого назначения), планируется под использование в качестве гостевого дома, для временного размещения отдыхающих и проживания семьи собственника.

Истцом предпринимались надлежащие меры по получению разрешения на ввод в эксплуатацию вновь образованного объекта недвижимости - гостевого дома, площадью - 269.1 кв.м. Однако, управление архитектуры и градостроительства Администрации МО город-курорт Геленджик, рассмотрев ее обращение по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию гостевого дома, расположенного по адресу: <адрес>, своим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, отказала истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости: гостевого дома, площадью - 269.1 кв.м. В связи с этим обстоятельством, оформление данного объекта недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, п.3. Ст. 25. Градостроительный регламент Зоны малоэтажной жилой застройки (Ж-2) (в ред. Решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.11.2018 N 41), земельный участок с кадастровым № отнесен к территориальной Зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2), с одним из основных видов разрешенного использования земельного участка: прочих мест для проживания. Основным видом разрешенного использования объектов капитального строительства в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2) является гостевой дом, что допускает возможность строительства (реконструкции) на таком земельном участке гостевого дома и иных вспомогательных строений.

Таким образом, градостроительный регламент указанной территориальной зоны малоэтажной жилой застройки (Ж-2) позволяет размещать на данном земельном участке с кадастровым №, площадью - 634.0 кв.м, принадлежащем истцу на праве собственности, объект недвижимости - гостевой дом.

Так, на указанном земельном участке, располагался объект недвижимости (до проведения реконструкции) - здание с кадастровым №, пристроенное к основному строению - части жилого дома с кадастровым номером 23:40:0407011:468, который в настоящее время реконструирован и может использоваться в качестве гостевого дома. Информация об объекте с кадастровым №, площадью - 227.3 кв.м, имеется в ЕГРН.

Вновь созданный объект недвижимости - может быть использован под гостевой дом, площадью - 269.1 кв.м, с учётом фактического месторасположения, является реконструированным объектом недвижимости.

В настоящее время вышеуказанный реконструированный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью - 634.0 кв.м, может быть использован в качестве гостевого дома, что при наличии отказа ответчика ввести данный объект капитального строительства в эксплуатацию, выраженного в письме № от ДД.ММ.ГГГГ - исключает возможность зарегистрировать право собственности на вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом в общем административном порядке.

В целях справедливого разрешения спора, истцом суду в материалы дела представлены технический план на реконструируемый объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 кв.м, выполненный кадастровым инженером Перепелица И.О. в сентябре 2021 года, а так же, независимое экспертное строительно-техническое заключение, выполненное экспертной организацией ООО АПИ "КОЛИЗЕЙ" (свидетельство СРО о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Регистрационный номер в государственном реестре членов саморегулируемых организаций СРО-П-185-16052013: № 1228 от 27.05.2019 г.).

Так, из строительно-технического заключения № 10/2 от 29.06. 2020 г, выполненное экспертной организацией ООО АПИ "КОЛИЗЕЙ", следует, что по результатам обследования реконструированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым №, площадью - 634.0 м2, сделаны выводы:

-Вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, расположенный в границах земельного участка с кадастровым №, площадью - 634.0 м2, по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, установленных законодательством РФ к соответствующему типу зданий и сооружений, а так же, возможна его дальнейшая безопасная эксплуатация в соответствии с его функциональным назначением. Конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструированного объекта недвижимости - гостевого дома, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В результате произведенной реконструкции, вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

-Реконструированный объект - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, эксплуатируется автономно, согласно нормам, установленных к данному типу жилых зданий, снабжен инженерным обеспечением: электроснабжением, водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, вентиляцией.

- Вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, с учётом фактического месторасположения, является реконструированным объектом и соответствует требованиям, установленным Ст.25 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) части территории муниципального образования город-курорт Геленджик для территориальной Зоны малоэтажной жилой застройки (Ж-2). Вновь образованный объект недвижимости, площадью - 269.1 м2, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью - 634.0 м2, по адресу: <адрес> может быть идентифицирован как гостевой дом. Реконструированный объект - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, соответствует основному виду разрешенного использования объектов капитального строительства, установленному Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) части территории муниципального образования город-курорт Геленджик для территориальной Зоны малоэтажной жилой застройки (Ж-2).

-Вновь образованный объект недвижимости соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», требованиям Федерального закона №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В результате реконструкции здания произведены конструктивные изменения, связанные с повышением противопожарных, прочностных и деформационных характеристик, которые обеспечивают работоспособное состояние здания в целом и выполнение требований пожарной безопасности.

Механическая безопасность и пожарная безопасность спорного объекта - гостевого дома, площадью - 269.1 м2, - обеспечена. Основные несущие и ограждающие конструкции - не имеют признаков неисправности и повреждений.

- Реконструированный объект - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, по техническим характеристикам соответствует минимально необходимым требованиям, предъявляемым к эксплуатационным качествам строительных конструкций для данного жилого здания, в соответствии со Ст.7, п.2 Ст. 16. Федерального закона N 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Требования к обеспечению механической безопасности здания или сооружения.

А так же, экспертным строительно-техническим заключением сделан вывод, что в соответствии с СП 13-102-2003. Свод правил. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. «Правила обследования и мониторинга технического состояния», вновь образованный в результате реконструкции объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, имеет работоспособное состояние.

-Вновь образованный объект недвижимости, площадью - 269.1 м2, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью - 634.0 м2, по адресу: <адрес>, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Безопасная эксплуатация данного спорного объекта - возможна.

Более того, истцом были предприняты меры: по получению технических условий на реконструкцию, для дальнейшей безопасной эксплуатации объекта по назначению; получен Градостроительный план земельного участка с кадастровым №, № от 29.10. 2019 г.; внесены изменения в правоустанавливающие документы, в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка - прочих мест для проживания.

Таким образом, истец полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку реконструкция спорного объекта произведена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410036:46, площадью - 634.0 м2, который принадлежит истцу на праве собственности. В результате произведенной реконструкции, вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 м2, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец Петросова Ю.В. в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

В судебном заседании представитель истца Петросовой Ю.В. на основании доверенности Зорин Л.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дополнив, что земельный участок в соответствии с градостроительным планом один из разрешенного вида использования это размещение гостевого дома. Построенный объект в соответствии с заключением соответствует предъявленным нормам требованиями и правилам и не нарушает ни чьих законных прав и интересов. Заступов за границы земельного участка не осуществлено.

Представитель ответчика администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на основании доверенности Благоразумов П.Л. в судебном заседании просил в исковых требованиях истцу отказать, поскольку представленное заключение не соответствует принципам допустимости и относимости, поскольку ответчик был лишён возможности задавать вопросы эксперту и участвовать в проведении экспертизы. Дом расположен на земельном участке, предусмотренном для размещения жилого дома. Полагал, что истец злоупотребляет своими правами.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Петросовой Ю.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым №, площадью 634,0 кв.м и объект недвижимого имущества – жилое помещение в части жилого дома, площадью – 32,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью 269,1 кв.м переменной этажностью – 1,2 этажа, в результате произведенной реконструкции объекта капитального строительства – пристроенного здания с кадастровым № и основного здания с кадастровым № – части жилого дома (Литер А, части жилой пристройки Лит.А1, пристройке Лит.а – жилого назначения), планируется истцом под использование в качестве гостевого дома, для временного размещения отдыхающих и проживания семьи собственника.

Разрешение на реконструкцию жилого дома истцу не выдавалось.

Истцом предпринимались меры по получению разрешения на ввод в эксплуатацию вновь образованного объекта недвижимости, однако, управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, рассмотрев его обращение по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию гостевого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №, своим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, отказала истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости: гостевого дома, площадью - 269.1 кв.м.

Истцом в материалы дела представлено строительно-техническое заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертной организацией ООО АПИ «Колизей», согласно которому вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410036:46, площадью - 634.0 кв.м, по адресу : <адрес>, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, установленных законодательством РФ к соответствующему типу зданий и сооружений, а также возможна его дальнейшая безопасная эксплуатация в соответствии с его функциональным назначением. Конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструированного объекта недвижимости - гостевого дома, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В результате произведенной реконструкции, вновь образованный объект недвижимости - гостевой дом, площадью - 269.1 кв.м, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд находит заслуживающими внимание доводы ответчика о том, что истцом в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение наличия оснований для признания права на реконструированный объект капитального строительства.

Помимо досудебного строительно-технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертной организацией ООО АПИ «Колизей», которое является письменным доказательством по делу, иных доказательств, которые бы в совокупности подтверждали соответствие жилого дома параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не допущение истцом при проведении самовольной реконструкции жилого дома существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, истцом суду не представлено.

Установление данных обстоятельств возможно путем проведения по делу соответствующей судебной экспертизы в соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы истцом не заявлялось.

Суд также принимает во внимание, что материалы дела не содержат сведений о том, что Петросова Ю.В. до начала или во время реконструкции жилого дома обращалась в орган местного самоуправления для получения необходимого разрешения на реконструкцию принадлежащего ей жилого дома и согласования данной реконструкции или не имела возможности получить такие разрешения или согласования, а формальное обращение истца в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию в отсутствие доказательств того, что истцу неправомерно отказано во вводе объекта в эксплуатацию является ненадлежащими мерами со стороны истца к легализации объекта.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Петросовой Ю.В. о признании права собственности на гостевой дом.

Руководствуясь ст.ст.194-199, Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Петросовой Ю.В. к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом - отказать.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда принято в окончательной форме 04.04.2022.