Гражданский кодекс часть 1

С участием представителя истца Кушниной Е.А., ответчика Кузнецова К.О., представителя ответчика Линк Д.С., третьего лица Кузнецовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крайневой Галины Дмитриевны к Кузнецову Кириллу Олеговичу о расторжении договора, взыскании денежных средств,

установил:

Истец Крайнева Г.Д. обратилась в суд с иском к Кузнецову К.О. о расторжении договора купли-продажи от 16.11.2016, согласно которому в собственность Крайневой Г.Д. перешли земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес><адрес>; взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 16.11.2016 в размере 1 490 000 руб.; взыскании убытков в виде расходов на мероприятия по обеззараживанию жилого дома в размере 55 049 руб., расходов на проведение технического обследования жилого дома в размере 10 000 руб., судебных расходов по госпошлине в размере 16 275 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 16.11.2016 между Крайневой Г.Д. (покупатель) и Кузнецовым К.О. (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Денежные средства по договору были уплачены покупателем в полном объеме в размере 1490 000 руб., переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю. 24.08.2018 Крайнева Г.Д. обнаружила на полу жилого дома при входе в столовую дома, на нижних венцах лестницы, расположенной в столовой и ведущей на второй этаж, а также в кладовке под лестницей множественные грибницы белого цвета. 28.08.2018 Крайнева Г.Д. обратилась в специализированную фирму по борьбе с плесенью общество с ограниченной ответственностью «Научно-Производственный Центр Экологического Контроля и Анализа «Биологическая безопасность» (далее ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность»). Визуальный осмотр дома специалистами и вскрытие полов произведены 01.09.2018, в подтверждение чего составлен соответствующий акт. В ходе осмотра установлен вид плесени - белый домовой гриб. В сентябре 2018 года на основании договора № 02-09/18 от 06.09.2018 специалистами указанной организации проведены работы по демонтажу пола и нижней части лестницы, ведущей на второй этаж, проведено обеззараживание поверхностей, выполнена укладка нового пола с восстановлением лаг, сооружен новый лестничный пролёт, сделаны боковые вентиляционные проемы в фундаменте, сделан люк в полу столовой. В октябре 2018 года проведена повторная обработка, поскольку на обработанных поверхностях земли и фундамента белый домовой гриб появился повторно. Несмотря на указанные мероприятия, гриб продолжает распространятся и расти на поверхности земли, фундаменте и деревянных конструкциях дома. Согласно акту визуального осмотра от 01.09.2018, условиями для появления колоний грибов предположительно стало нарушение строительных норм и правил при строительстве дома, а именно: обустройство полов, а также мелкозаглублённый непроветриваемый фундамент дома. В связи с изложенным, истцом было принято решение провести обследование жилого дома на предмет фиксации нарушений обязательных правил, требований и нормативов в области строительства, с целью установления скрытых недостатков объекта, которые не могли быть обнаружены непосредственно при заключении договора купли-продажи. 25.10.2018 покупателю направлено уведомление о проведении осмотра жилого дома с привлечением специалистов. Фактический осмотр дома состоялся 08.11.2018, в составлении акта участвовали специалисты общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт» (далее ООО «Бизнес Эксперт») ФИО16 руководитель ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» ФИО8, собственник жилого дома Крайнева Г.Д. Согласно заключению по строительно-техническому исследованию жилого дома, в указанном жилом доме имеются недостатки (отступления от строительных норм и правил), допущенные при строительстве, а именно: несоответствие строительным нормам и правилам конструкций стен, пола, фундамента и крыши. В ходе исследования обнаружены дефекты и повреждения жилого дома, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций дома, ухудшении их технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и т.д.). Согласно указанному заключению, для выполнения работ по приведению конструкций жилого дома в нормативное состояние требуются значительные временные, трудовые и материальные затраты, в связи с чем указанные работы признаны нецелесообразными. С учетом того, что выявленные недостатки жилого дома носят множественный характер, являются существенными, учитывая также, что жилой дом не может быть признан пригодным для постоянного проживания, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, покупателем было принято решение расторгнуть договор купли-продажи. 07.12.2018 в адрес продавца покупателем направлено уведомление о расторжении договора с требованием принять имущество и осуществить возврат уплаченных по договору денежных средств в размере 1 490 000 руб. 08.12.2018 уведомление об отказе от договора было отправлено повторно, почтой, однако до настоящего времени ответ от продавца не поступил, денежные средства не возвращены. Кроме того, в связи с указанными в настоящем иске обстоятельствами, истцом были понесены расходы на оплату мероприятий по обеззараживанию жилого дома, расходы на проведение технического обследования жилого дома, расходы на оплату госпошлины, которые истец просит взыскать с ответчика.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 14.02.2019 (л.д.206), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кузнецова М.В.

Истец Крайнева Г.Д. в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. В предварительном судебном заседании 14.02.2019 поясняла, что долго искала дачу, в итоге приобрела дом, который не требовал перестройки. При покупке ей говорили, что дом полностью отделан, был сайдинг, на полу был линолеум. О том, что дом старый, ей не было известно. Уже после оформления сделки увидела среди документов информацию о том, что дом 1994 года постройки. Про фундамент говорили, что он ленточный.

Представитель истца Кушнина Е.А. в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске, а также в письменных пояснениях к нему (л.д.124-127, 191-194, представлены в судебное заседание).

Ответчик Кузнецов К.О. в судебном заседании пояснил, что к строительству и отделке отношения не имел, его мать (третье лицо Кузнецова М.В.) «переписала» на него эту дачу. Он периодически приезжал и помогал по строительству. Они семьей ездили на дачу летом и зимой, грибка не было.

Представитель ответчика Линк Д.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Отзыв на исковое заявление представлен в материалы дела (л.д.186-190).

Третье лицо Кузнецова М.В. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась. В ходе разбирательства дела поясняла, что в 2012 году приобрела дом, до этого в нем проживали люди, с 2012 года она всегда находилась в доме, ухаживала за дачей, чистила снег. В 2015 году провела ремонт, были демонтированы старые доски, дом обшили вагонкой, грибка не было. Продух в кухне под раковиной. Также были установлены масляные радиаторы. Веранда новая, построена в 2016 году, гидроизоляция уложена качественно, стены закрыты. Провал крыши был на веранде, а не на беседке, крыша беседки складывается. Крайнева Г.Д. знала, что дом старый, построен в 1994 году. Она долго и много ознакамливалась с документами. Ее предупреждали, что нужно закрыть стену, иначе стена замерзнет, однако ничего сделано не было. Дом приведен в плохое состояние, истец хочет вернуть дом. Грибка не было, гидроизоляция, минеральная вата - все было проложено. Когда было дождливое лето, дачу никто не смотрел. Сейчас нужно вложить много средств, чтобы привести дачу в состояние, в котором она была продана.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абзац 1 пункта 2).

Согласно статье 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1). В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Спор заявлен о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Судом установлено, что согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 01.07.2002 (л.д.148-159), данный дом являлся садовым домом 1994 года постройки, с мансардой, без подвала, без цокольного этажа и мезонина, площадью 53 кв.м. Фундамент бетонный ленточный; кровля из оцинкованного железа; полы дощатые по лагам, окрашенные.

По договору купли-продажи садового дома и земельного участка от 06.02.2012, заключенному между ФИО9 (продавец) и Кузнецовой М.В. (покупатель), в собственность покупателя был передан одноэтажный брусчатый садовый дом с мансардой и земельный участок (л.д.146-147, 160-161).

Впоследствии на основании технического плана здания (л.д.162-174) садовый дом был зарегистрирован в качестве жилого.

По договору купли-продажи от 13.11.2015 (л.д.177-178) дом с земельным участком были приобретены Кузнецовым К.О. у Кузнецовой М.В.

Затем по договору купли-продажи от 16.11.2016 Крайнева Г.Д. приобрела у Кузнецова К.О. земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д.11-14, 63-64). Материал стен жилого дома: первый этаж брус, второй этаж дощатый, наружные стены с трех сторон обшиты сайдингом, четвертая стена обшита утеплителем и защитной полиэтиленовой пленкой, стены изнутри обшиты вагонкой, водопровод летний. По соглашению сторон стоимость имущества определена в размере 1 490 000 руб., из них стоимость земельного участка 1 000 000 руб., стоимость жилого дома 490 000 руб. Договор подписан сторонами. Право собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрировано за истцом (л.д.15, 16, 103).

Согласно акту визуального осмотра № 1 от 01.09.2018, подготовленному специалистом ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» (л.д.17), 01.09.2018 с 11-30 до 13-30 на основании обращения Крайневой Г.Д. состоялся осмотр помещений первого этажа здания по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

В результате осмотра, а также при вскрытии пола в помещениях дома установлено следующее:

- в помещениях дома на поверхности пола и нижней части стен обнаружены колонии биодеструктивных грибов;

- при вскрытии пола обнаружено, что древесина пола, нижние венцы дома, а также земля под полом заражены домовым грибом. Дерево при постукивании издает глухой звук и легко ломается при надавливании;

- цвет дерева бурый;

- при вскрытии пола запах аммиака, характерный при поражении и намокании древесины.

Справочная информация: непосредственной причиной развития плесени и биопоражения дереворазрушающими грибами является длительное намокание материалов, влажность, спёртый, стоячий воздух и отсутствие света. Чаще всего гриб развивается в тёмных, душных и влажных погребах и подвалах, у основания балок, на нижней поверхности досок пола, непосредственно покоящегося на влажной почве. Особенно легко разрушается домовым грибом пол, выкрашенный масляной краской, так как нижняя сторона такого пола защищена от света и от высыхания. Намокание и отсыревание материалов создает благоприятные условия для роста и размножения грибов-биодеструкторов. При возникновении благоприятных условий (повышенной влажности, застое воздуха, протечках) плесневые грибы начинают массово развиваться, субстратом для них служит широкий круг материалов, в том числе строительные и отделочные материалы, ткани, древесина, полимеры и т.д. Массовое развитие плесневых грибов крайне опасно для здоровья людей, т.к. споры плесени содержат сильные аллергены и токсины. Некоторые виды плесневых грибов, перечисленные в СП 1.3.2885-11, являются потенциально патогенными для человека.

Выводы: 1) В ходе визуального исследования помещений первого этажа обнаружено биопоражение дереворазрушающими грибами (белый домовой гриб). Степень поражения оценивается как III - бурая деструктивная гниль с полной утратой структурной целостности. Условиями для появления колоний грибов предположительно является обустройство полов (деревянный крашенный масляной краской пол в помещении дома сверху закрыт линолеумом и плинтусами, плотно примыкает к стенам помещения, снизу для утепления пол проложен минеральной ватой, на веранде дома пол практически примыкает к земле), а также мелкозаглублённый непроветриваемый фундамент дома. 2) Наличие дереворазрушающих грибов в толще древесины - фактор риска развития возможного биопоражения объекта после реставрации древесины, а также фактор, приводящий к постепенному биоразрушению конструкции и заражению внутренней среды здания. В связи с этим необходимо провести ликвидацию очагов биопоражения путём механического удаления и антисептический обработки. Пораженные гнилью III стадии конструкции должны быть удалены (либо протезированы). Новые и старые сохраняемые конструкции следует обработать биозащитными средствами. При обработке следует уделить наибольшее внимание труднодоступным местам, особенно приопорным к фундаменту местам. 3) Особое внимание необходимо уделить просушиванию древесины пола со стороны мелкозаглублённого фундамента и обустройству его вентиляционными продухами.

Рекомендации: 1) Древесина в III стадии биопоражения гнилью должна быть удалена и заменена на новую путем протезирования либо полной замены пораженных конструктивных элементов. Прочие части постройки должны пройти обработку биоцидным препаратом, например, Тефлекс или Лигнофикс Стабил Экстра. Данные препараты эффективны в том числе против насекомых-древоточцев. 2) Обустроить мелкозаглублённый фундамент вентиляционными продухами.

Согласно договору № от 06.09.2018, заключенному между Крайневой Г.Д. (заказчик) и ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» (исполнитель), заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства выполнить работы: 1. шлифовка; 2. обработка поверхности фунгицидом на три раза; 3. шприцевание пораженной древесины с последующей обработкой древесины; 4. сбор и вывоз мусора; 5. торцевание пораженных участков по дереву; 6. укладка половой доски (с восстановлением лаг); 7. сооружение лестничного пролёта; 8. обустройство мелкозаглубленного фундамента вентиляционными продухами. Период выполнения работ с 13 по 20 сентября 2018 года. Стоимость работ определена сторонами в размере 55 049 руб., которые оплачены заказчиком в полном объеме. Работы выполнены исполнителем, результат работ принят заказчиком (л.д.19-27).

Согласно договору № 161-Э/18 возмездного оказания услуг от 06.11.2018, заключенному между Крайневой Г.Д. (заказчик) и ООО «Бизнес Эксперт» (исполнитель), заказчик поручает, а исполнитель оказывает услуги по строительно-техническому исследованию жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Согласно техническому заданию, являющемуся приложением № 1 к договору возмездного оказания услуг, на разрешение строительно-технического исследования поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, недостатки (отступления от строительных норм и правил), допущенные при строительстве?

2. Если указанные недостатки имеются, каким образом они влияют на состояние конструкций жилого дома?

3. Какие мероприятия необходимо провести по приведению конструкций жилого дома в нормативное состояние в соответствии со строительными нормами и правилами?

4. Являются ли мероприятия по устранению выявленных недостатков жилого дома целесообразными с экономической и технической точки зрения?

Договор подписан сторонами. Работы оплачены в соответствии с условиями договора в сумме 10 000 руб., результаты работ приняты (л.д.28-35).

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 30.01.2019, исполнитель (ООО «Бизнес Эксперт») обязался оказать заказчику (Крайневой Г.Д.) услуги по строительно-техническому исследованию дома с целью ответа на следующий вопрос: 1) определить объем и стоимость устранения недостатков, обнаруженных в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Стоимость услуг определена в сумме 7 000 руб., которые оплачены заказчиком в полном объеме, результат работ заказчиком принят (л.д.128-131).

Результаты строительно-технического исследования жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> изложены специалистами ООО «Бизнес Эксперт» в виде заключения и дополнения № 1 к заключению.

В результате проведенного исследования специалистами ООО «Бизнес Эксперт» сделаны следующие выводы:

1. В жилом доме имеются недостатки (отступления от строительных норм и правил), допущенные при строительстве, а именно:

- несоответствие конструкции стен строительным нормам и правилам;

- несоответствие конструкции пола строительным нормам и правилам;

- несоответствие конструкции фундамента строительным нормам и правилам;

- несоответствие конструкции крыши строительным нормам и правилам.

2. В ходе исследования обнаружены дефекты и повреждения жилого дома, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций дома, ухудшении их технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и т.д.).

При наличии повреждений несущих конструкций жилого дома, снижающих несущую способность конструкций, техническое состояние конструкций дома оценивается как ограничено-работоспособное. С технической точки зрения жилой дом несет угрозу здоровью и жизни граждан.

3. Для приведения конструкций жилого дома в нормативное состояние в соответствии со строительными нормами и правилами требуются следующие работы:

- Наружные стены: 1) Демонтаж наружного покрытия стен (облицовки сайдингом) по периметру дома; 2) Демонтаж теплоизоляционного материала по периметру дома; 3) Устройство воздушной прослойки; 4) Замена теплоизоляционного материала; 5) Замена облицовки дома.

- Фундамент: 1) Зачистка фундамента от биодеструктора; 2) Обработка фундамента для дальнейшего предотвращения развития биодеструктора; 3) Устройство продухов в фундаменте под помещением №1 (устройство возможно осуществить при условии увеличения подпольного пространства под помещением №1 за счет устройства котлована и устройства фундамента под помещением №1); 4) Увеличение подпольного пространства под помещениями 1 этажа дома до нормативного (от 1,2 до 1,9 м.).

- Крыша: 1) Демонтаж профилированного листа кровли; 2) Устройство в конструкции кровли вентилируемых зазоров; 3) Монтаж профилированного листа кровли с выносом карниза от плоскости стены не менее 600 мм.

- Отмостка: 1) Демонтаж существующей отмостки с южной и западной стороны дома; 2) Монтаж отмостки с южной и западной стороны дома с нормативным уклоном (не менее 1% и не более 10%).

- Помещение №1: Стена между помещением №1 и №2,3: 1) Демонтаж поврежденного биодеструктором участка стены (площадь поражения конструкции на момент осмотра составляет 40% от общей площади стены); 2) Обработка конструкции для дальнейшего предотвращения развития биодеструктора; 3) Монтаж нового участка; 4) Устройство воздушной прослойки; 5) Замена теплоизоляционного материала.

- Пол: 1) Демонтаж конструкции пола (площадь поражения конструкции на момент осмотра составляет 80% от общей площади пола); 2) Снятие слоя грунта, пораженного биодеструктором; 3) Обработка грунта для дальнейшего предотвращения развития биодеструктора; 4) Увеличение подпольного пространства под помещением №1 до нормативного (от 1,2 до 1,9 м.); 5) Демонтаж отмостки со стороны наружной стены помещения №1; 6) Устройство воздушных продухов, что фактически при данной конструкции не представляется возможным (устройство продухов в полу и фундаменте под помещением №1 возможно осуществить при условии увеличения подпольного пространства под помещением №1, за счет устройства котлована и устройства фундамента под помещением №1); 7) Монтаж нового участка пола.

- Помещение №2: Подпольное пространство: 1) Снятие слоя грунта, пораженного биодеструктором; 2) Обработка грунта для дальнейшего предотвращения развития биодеструктора; 3) Увеличение подпольного пространства под помещением №2 до нормативного (от 1,2 до 1,9 м.).

- Помещение №3: Пол: 1) Требуется вскрытие конструкции пола; 2) При обнаружении биодеструктора замена поврежденного участка пола, с мероприятиями аналогичными мероприятиям в Помещении №1; 3) Обработка конструкции для дальнейшего предотвращения развития биодеструктора; 4) Увеличение подпольного пространства под помещением №3 до нормативного (от 1,2 до 1,9 м.); 5) Монтаж нового участка.

- Стена между помещением №1 и №3: 1) Требуется вскрытие конструкции стены; 2) При обнаружении биодеструктора замена поврежденного участка стены, с мероприятиями аналогичными мероприятиям в Помещении №1.

4. Мероприятия по устранению выявленных недостатков жилого дома являются не целесообразными с экономической и технической точки зрения.

5. Стоимость устранения недостатков составляет 676 075 руб.

Свидетель ФИО8 в предварительном судебном заседании 14.02.2019 сообщил суду, что является руководителем ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность». Профессионально работает с 2013 года, приобретена франшиза по обработке грибов. С истцом знаком, примерно 4 года назад Крайнева Г.Д. заказывала услугу по обработке балкона, его организацией была проведена обработка. В прошлом году она обратилась вновь, сказала, что пахнет плесенью в доме. В конце августа 2018 года они поехали на ее дачу. Свидетель увидел поражение грибками. В створках дверного проема, под лестницей пахло грибницей. Он обнаружил домовой гриб. Ему не требуется влажность, он поражает дерево изнутри, его корешки растут в самом дереве, накапливают влагу, нарушают дерево. 01.09.2018 он приехал снова, вырезал люк в полу, сверху было ДСП, сам пол был как труха, половое покрытие пришло в негодность. На венцах, на которых стоит дом, было поражение грибом. Доски пола были поражены грибом. Дверной проем зарос домовым грибом. Пол спасать не было смысла, его заменили полностью, а венцы прошприцевали. Самое пораженное место на входе в помещение № 2 из помещения № 1. В начале октября повторно обработали. Если протапливать дом зимой, это повлияло бы отрицательно. С учетом всех внутренних поражений для развития гриба нужно было примерно три года.

Эксперт ФИО7 в предварительном судебном заседании 14.02.2019 сообщил суду, что работает в ООО «Бизнес Эксперт». Крайнева Г.Д. обратилась в организацию за строительным заключением. При исследовании применялись строительные нормы и правила, действующие на дату осмотра. Было установлено, что дом построен в 1994 году, позже было произведено утепление дома, в какой период, не известно. Договоры подряда не были предоставлены. Дом был не новый, деревянный. В ходе натурного осмотра выявлено, что было произведено утепление, все примыкания, отверстия были запенены монтажной пеной, облицовано сайдингом. С точки зрения строительных норм, это неправильно. Любой дом дает пары, влагу. Когда влага проходит через дерево, то между деревом и пенополистриролом влаге некуда уходить. Отверстий под полом не было, вентиляции не было. Созданы условия для развития биодеструкторов. Если собственник дома хочет проживать там, то необходимо вносить изменения в строение, т.к. идет поражение грибком. То, что сейчас сделано, приводит к сокращению срока эксплуатации здания. Можно определить степень заражения грибком строительных конструкций помещения № 1, визуально поражена стена между верандой и домом на уровне метра от пола. Видно из щелей пола, что грибок выходит из-под пола. Если убрать коврик с пола, то под ним все поражено грибком.

Эксперт ФИО6 в предварительном судебном заседании 14.02.2019 сообщила суду, что работает в ООО «Бизнес Эксперт», на дату осмотра обнаружено, что используемый материал утепления дома не соответствует строительным требованиям. Паропроницаемость материала должна увеличиваться по направлению на улицу. Стены дома из дерева. Материал утеплителя пенополистирол. Когда пар выходит из дома, он не выходит на улицу, остается между стеной и утеплителем. Стена впитывает конденсат, что приводит к образованию гриба. Под помещениями № 1 и 2 замерено подпольное пространство, которое не соответствует требованиям. Помещение под полом не вентилируется, что способ образованию деструктора. В дальнейшем конструкция дома будет увлажнятся, что приведет к развитию гриба, будет разрушена структура бруса, это приведет к разрушению дома. В ходе осмотра были произведены замеры, сделаны работы, на основании которых составлено заключение.

Свидетель ФИО10 в предварительном судебном заседании 14.02.2019 сообщила суду, что с Кузнецовой М.В. знакома около 25 лет, они в хороших отношениях. Свидетель на даче бывала летом и зимой, ездила на протяжении всего времени, когда у нее была дача. На протяжении 5 лет ездили каждую неделю, в баню ездили. Пристроена веранда была незадолго до продажи дома. Дом был куплен без этого помещения. Пристрой был сделан для того, чтобы хранить овощи. Находясь в доме, она не ощущала избыточную влажность, следы грибка не видела. У Кузнецовой М.В. была всегда чистота. И запаха не было. Дом до обшивки она не видела. На участке постоянно работали рабочие, беседка переделывалась. Зимой скидывали снег с крыши.

Свидетель ФИО11 в предварительном судебном заседании 14.02.2019 показала, что с Кузнецовой М.В. знакома, они являются подругами, коллегами. Кузнецова М.В. приобрела дачу примерно 4-5 лет назад, владела дачей примерно 4 года. Свидетель бывала часто на даче, по выходным. И зимой, и летом бывала. Грибок не видела, мыла полы, проводила уборку, грибок не видела. О подвальных помещениях ей не известно. Под лестницей была кладовка. Гниль дерева не видела, следы подтеков, поражений грибком не видела. Отделка несколько раз проводилась, последнее помещение было пристроено незадолго до продажи.

Оценивая установленные по делу обстоятельства и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Договор купли-продажи заключен между истцом и ответчиком 16.11.2016.

Биодеструктор обнаружен истцом в августе 2018 года, т.е. по прошествии значительного периода времени после покупки дома у ответчика.

Появление биодеструктора могло быть обусловлено действиями ответчика, в частности, в результате выполнения ответчиком каких-либо строительных работ с нарушением установленных для этого требований. Вместе с тем, данное обстоятельство подлежит доказыванию, при этом соответствующее бремя доказывания возлагается на истца.

Стороной истца в подтверждение данного обстоятельства представлен в материалы дела акт визуального осмотра №1 от 01.09.2018, подготовленный специалистом ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» (л.д.17).

По существу, в результате осмотра 01.09.2018 специалистом обнаружены в помещениях дома на поверхности пола и нижней части стен колонии биодеструктивных грибов. Затем, по результатам осмотра, специалистом сделан вероятностный вывод о том, что условиями для появления колоний грибов предположительно является обустройство полов (деревянный крашенный масляной краской пол в помещении дома сверху закрыт линолеумом и плинтусами, плотно примыкает к стенам помещения, снизу для утепления пол проложен минеральной ватой, на веранде дома пол практически примыкает к земле), а также мелкозаглублённый непроветриваемый фундамент дома. Вместе с тем, данный вывод о причинах появления биодеструктора является именно предположительным, какое-либо исследование по этому вопросу с целью определения причин биодеструктора не проводилось. Следует отметить, что не проводилось исследование с целью определения места первоначального появления грибка, что имеет значение, поскольку помещение №1 создано Кузнецовой М.В. (матерью ответчика и владельцем дома до его приобретения ответчиком), тогда как остальной дом построен еще в 1994 году лицами, которые никакого отношения к стороне ответчика не имеют. Как следует из пояснений специалиста ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» ФИО8, самое пораженное место на входе в помещение № 2 из помещения № 1.

Кроме того, специалист дал противоречивые пояснения относительно среды, в которой проявляется данный гриб. Так, ФИО8 пояснил, что биодеструктору не требуется влажность, он поражает дерево изнутри, его корешки растут в самом дереве, накапливают влагу, нарушают дерево. При этом в акте визуального осмотра в разделе «справочная информация» этот же специалист указывает, что непосредственной причиной развития плесени и биопоражения дереворазрушающими грибами является длительное намокание материалов, влажность, спёртый, стоячий воздух и отсутствие света. Эти же обстоятельства впоследствии были воспроизведены экспертами ООО «Бизнес Эксперт», которые также за основу своих выводов взяли данные, изложенные в акте визуального осмотра №1 от 01.09.2018, при этом свое исследование по вопросу о причинах появления биодеструктора они не проводили. Вместе с тем, причина появления биодеструктора и ее взаимосвязь с действиями ответчика имеет значение для данного дела.

Что касается образования и квалификации специалиста ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» ФИО8, то он владеет франшизой по обработке грибов, однако не имеет специального образования в области микологии или строительства.

Также необходимо отметить, что по договору № от 06.09.2018 специалисты ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» обязались выполнить работы в помещении летней веранды (помещение №1) с целью приведения помещения в нормативное состояние, однако фактически работы в этом помещении не проводились, поскольку все действия специалистом проводились в помещении №2, что прямо следует из технического задания к договору. В частности, не были сделаны продухи, не была произведена обработка фундамента, не был заменен пол и т.д. Единственное, что сделал специалист ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» в отношении помещения №1, это сунул туда руку в подпольном пространстве и обнаружил там колонии грибов.

Что касается заключения по результатам строительно-технического исследования жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, то тут необходимо отметить следующее:

По существу, специалисты ООО «Бизнес Эксперт» также в результате визуального осмотра жилого дома выявили определенные отступления его строительных конструкций от требований, установленных действующими строительными нормами и правилами.

Вместе с тем, само по себе наличие таких отступлений не свидетельствует о том, что именно они явились причиной поражения конструкций дома биодеструктором. Исследование по этому вопросу также не проводилось, при этом специалисты ООО «Бизнес Эксперт» и не имеют соответствующего образования. По существу, специалисты ООО «Бизнес Эксперт» использовали в ходе своего исследования данные акта визуального осмотра №1 от 01.09.2018, выводы которого носят предположительный характер. Также специалисты ООО «Бизнес Эксперт» использовали в своей работе договор купли-продажи с актом приема-передачи, выписки из ЕГРН и прочие подобные документы, исследование которых не позволяет прийти к выводам о причинах поражения дома биодеструктором. Что касается договора № 02-09/18 от 06.09.2018, то как было указано выше, специалисты ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» обязались выполнить работы в помещении летней веранды (помещение №1) с целью приведения помещения в нормативное состояние, однако фактически работы в этом помещении не проводились, поскольку все действия специалистом проводились в помещении №2.

Таким образом, по существу, специалисты ООО «Бизнес Эксперт» лишь осмотрели жилой дом истца и с помощью измерительных приборов (линейка, рулетка и т.д.) установили отступления от строительных норм и правил, т.е. констатировали сам факт наличия таких отступлений, однако более никакое исследование не проводилось. Иное из предоставленных суду заключений не следует.

Что касается выявленных экспертами дефектов, то тут необходимо отметить следующее:

Говоря о необходимости продухов в фундаменте дома (лист 40 заключения), эксперты не исследуют вопрос о наличии связи между появлением биодеструктора и отсутствием продухов. Вместе с тем, именно этот вопрос имеет значение для истца, поскольку по версии истца наличие строительных дефектов повлекло образование биодеструктора, что делает невозможным в настоящее время использование дома по назначению.

Говоря о несоответствии отмостки с южной и западной стороны дома требованиям строительных норм и правил, эксперты указывают, что при наличии таких несоответствий возможно проникновение талых вод к фундаменту дома, что способствует развитию биодеструктора. Однако данный вывод является вероятностным, при этом не позволяет установить причину появления биодеструктора (листы 41-42 заключения).

Это же касается недостатка в виде отсутствия вентилируемого зазора в конструкции кровли, что, по мнению экспертов, способствует развитию неблагоприятной среды, являющейся средой для развития биодеструктора (лист 42 заключения). Однако данное утверждение является лишь предположением, но не точным выводом о причинах появления биодеструктора.

Также экспертами установлено, что конструкция пола в помещении №1 повреждена биодеструктором на 80%, вследствие чего не обеспечивается эксплуатационная надежность и долговечность, экологическая безопасность, безопасность передвижения людей, оптимальные гигиенические условия для людей. Вместе с тем, выявленный недостаток обусловлен наличием биодеструктора, появившегося спустя два года после покупки дома истцом, тогда как причина появления биодеструктора, факт появления биодеструктора по вине ответчика экспертами не установлен (листы 44-45 заключения).

Говоря об отсутствии воздушной прослойки в конструкции стен, в результате чего не происходит вентиляция стен дома, в результате чего образовывается благоприятная среда для развития биодеструктора, эксперты опять-таки не устанавливают конкретную причину появления биодеструктора, при этом отсутствие воздушной прослойки не названо в качестве таковой (листы 47-48, 51-52, 55-56 заключения). Следует отметить, что вывод о поражении биодеструктором стены в помещении №3, являющейся смежной с помещением №1, носит вероятностный характер, тогда как для точного определения требуется вскрытие стены, что сделано не было (лист 56 заключения).

Говоря о недостаточности подпольного пространства в помещении №2, что, по мнению специалистов, способствует развитию благоприятной среды для биодеструктора (лист 49 заключения), специалисты не исследуют, что в действительности является причиной биодеструктора.

Даже сам вывод о повреждении пола в помещении №3 именно биодеструктором носит вероятностный характер, при этом причина появления биодеструктором экспертами не установлена. Для точного определения причины «зыбкости» пола требуется вскрытие пола, что сделано не было (листы 53-54 заключения). Более того, данный вывод вообще является нелогичным, поскольку, говоря о недостатках в конструкции пола как о значительных строительных недостатках, эксперты, тем не менее, утверждают, что повреждение пола биодеструктором произошло, вероятно, в результате распространения биодеструктора из помещения №1, при этом нет никакой взаимосвязи между конструкцией пола в помещении №3 и распространением биодеструктора из помещения №.

Итоговый вывод исследования о том, что отсутствие в конструкции дома вентилируемых пространств и использованные материалы способствовали увлажнению основных конструкций дома, что привело к образованию биодеструктора, ничем не обоснован. Как было указано выше, из устных пояснений специалиста ООО НП ЦЭКА «Биологическая безопасность» ФИО8, для появления биодеструктора не требуется влажность, тогда как в акте визуального осмотра указано иное. Специалисты ООО «Бизнес Эксперт» исследование по этому вопросу не проводили.

Это же касается вывода о том, что механическая безопасность жилого дома не обеспечивается. В частности, утверждение о том, что присутствие неблагоприятной среды ведет к угрозе жизни и здоровью граждан не является тождественным утверждению о наличии угрозы вследствие отсутствия механической безопасности. Такой же оценки заслуживает вывод о том, что жилой дом несет угрозу здоровью и жизни граждан. В чем заключается угроза здоровью и жизни граждан (в результате механической опасности или существования неблагоприятной среды), эксперты не указывают.

Таким образом, представленные стороной истца доказательства являются вероятностными. Данные доказательства не свидетельствуют о том, что имеющиеся в строительных конструкциях дома недостатки повлекли поражение дома биодеструктором, в результате чего качество дома не позволяет использовать его по назначению, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по доводам стороны истца. Иного суду не доказано. От проведения судебной экспертизы обе стороны отказались. То, что сторона ответчика не предоставила суду никаких технических исследований, не свидетельствует об обоснованности позиции стороны истца, поскольку доводы истца о допущенных стороной ответчика нарушениях прав истца основаны на предположениях и допущениях, на что было указано выше и что не требует опровержения.

Кроме того, стороной ответчика представлена рецензия на заключение по результатам строительно-технического исследования жилого дома. Данная рецензия как документ, подготовленный специалистом, также является доказательством по делу. При этом доводы о том, что при проведении строительно-технического исследования жилого дома специалисты ООО «Бизнес Эксперт» использовали акты, которые не действовали на момент строительства дома (1994 год) и не имеют обратной силы, заслуживают внимания.

Оценивая пояснения специалистов ФИО8, ФИО7, ФИО6, следует отметить, что все они ограничились, по существу, лишь визуальным осмотром. Исследование помещения №1 не проводилось. Причина появления грибов не установлена, равно как и источник их появления и распространения. Замечания к конструкции стен и кровли, в целом, являются необоснованными, поскольку на стенах и на кровле грибка нет. Есть биодеструктор на стене, общей для помещений №1 и №3, но эта стена не является внешней, применительно к которой установлены дефекты; данная стена расположена внутри помещения.

Таким образом, суд не усматривает наличие оснований для удовлетворения заявленного иска по доводам стороны истца и исходя из представленных стороной истца доказательств.

На это указывают показания свидетелей ФИО10 и ФИО11, сообщивших суду, что вплоть до продажи дачи истцу никаких следов поражения грибками не было в доме, несмотря на то, что они бывали на даче часто.

Иного суду не доказано. При таких обстоятельствах, требования о расторжении договора купли-продажи от 16 ноября 2016 года и взыскании уплаченных по договору денежных средств в сумме 1 490 000 рублей удовлетворению не подлежат.

Соответственно, не подлежат удовлетворению требования о взыскании убытков 55 049 рублей в связи с оплатой услуг по обеззараживанию дома, расходов на проведение технического обследования дома 10 000 рублей, а также расходов по госпошлине 16 275 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Крайневой Гадины Дмитриевны к Кузнецову Кириллу Олеговичу о расторжении договора купли-продажи от 16 ноября 2016 года, взыскании уплаченных по договору денежных средств в сумме 1 490 000 рублей, взыскании убытков 55 049 рублей, расходов на проведение технического обследования дома 10 000 рублей, расходов по госпошлине 16 275 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме (18 марта 2019 года).

Судья: Подпись М.В. Казаков

Копия верна. Судья: М.В. Казаков

Подлинник подшит

в гражданском деле № 2-459/2019

Пермского районного суда