Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фахрутдиновой Светланы Владимировны к Администрации г. Благовещенска о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Фахрутдинова С.В. обратилась в суд с иском к Администрации г. Благовещенска, в обоснование которого истец указала, что на основании договора купли-продажи от 13 ноября 2019 года истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 899 кв. метров, расположенный по адресу: ***. На момент приобретения истцом указанного земельного участка на нем уже имелся жилой дом, возведение которого начал бывший собственник земельного участка в сентябре 2016 года. С целью регистрации права собственности на возведенный объект, в порядке упрощенной процедуры регистрации прав на жилой дом, бывший владелец земельного участка АС обратился в Управление Росреестра с соответствующим заявлением, однако в регистрации права собственности на жилой дом ему было отказано, поскольку земельный участок с кадастровым номером ***, распложен в зоне огородничества (СХ-2), в которой размещение жилых домов не допускается.

Истец считает, что указанное не может явиться препятствием для оформления построенного объекта в ее собственность, поскольку строительство дома было начато в сентябре 2016 года, на тот период действовали Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Благовещенска (далее – ПЗЗ) в редакции от 21.08.2014 года, в соответствии с которыми земельный участок, принадлежащий истцу находился в зоне Ж-1СД – зоне коллективных садоводств и дач, предназначенной для размещения садовых и дачных участков с правом возведения жилого строения.

Считает, что ее права нарушены, поскольку изменения ПЗЗ исключают возможность регистрации права собственности в установленном порядке на возведенный объект недвижимого имущества, разрешить вопрос во внесудебном порядке не представляется возможным.

На основании изложенного, уточнив заявленные требования, истец просит суд признать за Фахрутдиновой С.В. право собственности на жилой дом, площадью 45,8 кв. метров, расположенный в *** на земельном участке с кадастровым номером *** на основании технического плана от 01 августа 2018 года, изготовленного ООО «РИЭЛТ-ИНВЕСТ».

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, приведя доводы, аналогичные доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Благовещенска подлежат применению в редакции, действующей на дату начала строительства. Также указал, что строительство дома было начато прежним собственником в сентябре 2016 года, окончательно строительство объекта завершено в декабре 2016 года.

В письменном отзыве представитель ответчика Администрации г. Благовещенска с иском не согласился, в обоснование возражений указав, что спорный объект недвижимости не соответствует градостроительным нормам, поскольку по действующим Правилам землепользования и застройки, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 27.10.2016 года № 26/100 (в редакции от 28.05.2020 года), земельный участок принадлежащий истцу находится в территориальной зоне Сх-2, на территории которой размещение садового дома (объекта индивидуального жилищного строительства) недопустимо, так как это не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны. Кроме того, участок, на котором расположен спорный объект попадает в зону затопления 1% паводком обеспеченности, на него распространяются условия использования территорий, в соответствии с которыми размещение в данной зоне объектов капитального строительства осуществляется при условии проведения инженерной защиты территории от затопления паводковыми водами и подтопления грунтовыми водами путем подсыпки (намыва) грунта или строительства дамб обвалования или совмещения подсыпки и строительства дамб обвалования. Также участок расположен в водоохранной зоне, в которой размещение объектов возможно при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством в области охраны окружающей среды. При наличии подобных нарушений, представитель ответчика считал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание не явились заблаговременно извещенные о месте и времени судебного заседания истец, обеспечивший явку своего представителя, представитель ответчика Администрации г. Благовещенска, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении суду не представили. Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, показания свидетеля, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 13 ноября 2019 года, заключенного с АС, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 899 кв. метров, расположенного по адресу: ***.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности Фахрутдиновой С.В. на земельный участок с кадастровым номером ***, зарегистрировано 18 ноября 2019 года, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садового участка.

Согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером АМ ООО «РИЭЛТ-ИНВЕСТ» на земельном участке с кадастровым номером ***, имеется объект капитального строительства - жилой дом, площадью 45,8 кв. метров, 2016 года постройки.

Из выписки из адресного реестра следует, что указанному жилому дому присвоен адрес: ***.

В выданном по заявлению истца градостроительном плане земельного участка № RU28-2-01-0-00-2020-0204, отражено, что земельный участок с кадастровым номером *** согласно Правил землепользования и застройки г. Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской думы Амурской области № 26/100 от 27.10.2016 года, расположен в зоне СХ-2 (зона огородничества), которая предназначена для размещения участков под огороды, используемых населением в целях отдыха и выращивания с/х культур, без права возведения объектов капитального строительства, разрешается возведение хозяйственных построек. Также указанный участок находится в водоохранной зоне, попадает в зону затопления однопроцентным паводком и расположен в приаэродромной территории.

С целью регистрации права собственности на возведенный объект, бывший собственник земельного участка с кадастровым номером ***АС обратился в Управление Росреестра по Амурской области с соответствующим заявлением, однако государственная регистрация права собственности не была осуществлена по причине того, что указанный земельный участок распложен в зоне огородничества (СХ-2), в которой размещение жилых домов не допускается.

Из позиции стороны истца следует, что строительство жилого дома было начато в сентябре 2016 года прежним собственником земельного участка (АС), окончательно дом достроен в декабре 2016 года.

Федеральным законом от 03.08.2018 года N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» изменена редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьей 3, указанный Закон вступил в силу со дня официального опубликования, то есть с 04.08.2018 года.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, вступившего в законную силу с 04.08.2018 года) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство не требуется при строительстве любых построек на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства.

В соответствии с частью 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункты 1, 2, 3 части 1 стати 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случае, если это прямо предусмотрено законом.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года, при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Допрошенный в судебном заседании свидетель АС пояснил, что ранее являлся собственником земельного участка с кадастровым номером ***, на данном участке в сентябре 2016 года им было начато строительство жилого дома, в декабре 2016 года строительство дома было завершено. Дом строился быстровозводимым способом, основанием является ленточный фундамент, на который устанавливались блоки из пенопласта, внутри полые, которые в последующем заливались цементным раствором. В данном доме можно проживать круглый год. На момент заключения с Фахрутдиновой С.В. договора купли-продажи земельного участка дом уже был полностью достроен, однако поскольку право собственности на него не было зарегистрировано, он не явился предметом договора купли-продажи. Возле дома устроен септик, имеется водоснабжение, канализация, которая уходит в септик.

Оснований не доверять показаниям допрошенного в судебном заседании свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации у суда не имеется, в связи с чем данные показания принимаются судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Из представленных в материалы дела фотоснимки с карты Google, видно, что по состоянию на март 2016 года строительство спорного объекта начато не было, по состоянию на июль 2019 года жилой дом уже был возведен на участке.

Также, из представленных стороной истца в материалы дела фотоснимков, отражающих даты их создания, видно, что в сентябре 2016 года на участке началось устройство фундамента дома, по состоянию на 15 октября 2016 года уже был возведен фундамент, началось возведение стен дома, 21 октября 2016 года стенды дома были возведены под крышу.

Таким образом, при разрешении настоящего спора, суд приходит к выводу о необходимости установить соответствие спорного дома Правилам землепользования и застройки г. Благовещенска, утвержденными Решением Благовещенской городской думы от 31.08.2008 года № 38/09, действующим на момент начала строительства дома.

Согласно выкопировке из карты градостроительного зонирования, действующей по состоянию на 14 июля 2016 года, на момент начала строительства спорного объекта, земельный участок с кадастровым номером ***, располагался в территориальной зоне Ж-1СД – зона коллективных садоводств и дач.

В соответствии со статьей 23.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Благовещенска, утвержденных Решением Благовещенской городской думы от 31.08.2008 года № 38/09, в редакции, действовавшей на время возведения жилого строения, зона Ж-1СД – это зона коллективных садоводств и дач, предназначенная для размещения садовых и дачных участков с правом возведения жилого строения, используемых населением в целях отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. С возможностью последующего развития существующих территорий, включающих сезонное жилье, с формированием на их основе жилых зон рекреационного типа для комфортного сезонного проживания, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой, объектами социального и культурно-бытового обслуживания с последующим формированием условий для возможного круглогодичного пребывания.

Согласно пункту 13.2 Классификатора видов разрешенного использования, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540 (в редакции от 03.11.2015 года), вид разрешенного использования «ведение садоводства» включает размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений. Согласно пункту 13.3 Классификатора видом разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» включает размещение жилого дачного дома (не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для отдыха и проживания, высотой не выше трех наземных этажей); размещение хозяйственных строений и сооружений.

Таким образом, градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны Ж-1СД (зона коллективных садоводств и дач) предусматривает использование земельных участков в целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещением хозяйственных строений и сооружений (или) садовых, жилых домов.

Поскольку на момент начала строительства спорного жилого дома, земельный участок, принадлежащий истцу, располагался в территориальной зоне Ж-1СД, доводы представителя ответчика о том, что спорное строение не соответствует целевому назначению земельного участка, судом отклоняются как несостоятельные.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной или иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации указано, что в границах водоохранных зон допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, заиления, засорения и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются: централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения, сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод, локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса, сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов, сооружения, обеспечивающие защиты водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

Таким образом, из указанных положений закона следует, что нахождение земельного участка в водоохранной зоне, не признается законодательством тем обстоятельством, вследствие которого невозможно вовлечение в гражданско-правовой оборот объекта капитального строительства, при оборудовании таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Как следует их технического заключения ООО «Амургражданпроект» от 18 июня 2020 года существующий на земельном участке жилой дом одноэтажный. На этаже расположена жилая комната – 1 шт., кухня, санузел, подсобная. Жилой дом 2016 года постройки. Общее состояние несущих конструкций существующего жилого дома, соответствует действующим на период строительства строительным нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной и пожарной безопасности. Здание находится в работоспособном состоянии. Признаков деформаций и разрушений не обнаружено. Примененные при возведении строительства строительные материалы, бетонные, и деревянные изделия соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества. Водоснабжение в доме – питьевая вода привозная, скважина для технических нужд глубиной 10 метров, канализация – септик – 5 куб. метров. Дальнейшая эксплуатация здания возможная без каких-либо ограничений. Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Здание пригодно для постоянного проживания круглый год. Индивидуальный жилой дом соответствует требованиям статьи 10 Федерального закона РФ от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Также техническим заключением, изготовленным ООО «Амургражданпроект» от 24.07.2020 года установлено, что в соответствии с топографической съемкой масштаба 1:500, выполненной ООО «Меридиан» высотные отметки земли в границах земельного участка составляют 130,17-131,88 метров. Согласно сведениям Амурского ЦГСМ-филиала ФГБУ «Дальневосточное УГМС», уровень воды 1% обеспеченности реки Амур составляет 130,03 метра, реки Зея – 129,55 метра. Собственником земельного участка с кадастровым номером *** выполнены мероприятия по предотвращению подтопления и затоплению земельного участка.

Согласно ответу ОНД и ПР по г. Благовещенску УНДиПР ГУ МЧС России по Амурской области от 03.07.2020 года по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером *** установлено, что строительство дома на данном земельном участке не противоречит обязательным требованиям пожарной безопасности, противопожарные расстояния до объектов защиты на смежных участках соответствуют требованиям таблицы 1 СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям.

Из ответа Дальневосточного МТУ Росавиации от 30.04.2020 года следует, что размещение объекта в границах приаэродромной территории аэродрома Благовещенск (Игнатьево), на участке с кадастровым номером ***, согласовано.

С учетом представленных доказательств, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что истцом подтверждена безопасность возведенного спорного объекта и соответствие его строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам, спорный объект недвижимости возведен в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельном участке, градостроительные нормы и правила при возведении спорного объекта не нарушены. Также суд принимает во внимание отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов третьих лиц размещением спорного строения, использование истцом земельного участка в соответствии с целевым назначением.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом права собственности на жилой дом, площадью 45,8 кв. метров, расположенный по адресу: *** на земельном участке с кадастровым номером ***.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Фахрутдиновой Светланой Владимировной право собственности на жилой дом, площадью 45,8 кв. метров, расположенный по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, в соответствии с техническим планом от 01 июля 2018 года, изготовленным ООО «РИЭЛТ-ИНВЕСТ»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Благовещенский городской суд Амурской области.

Судья О.В. Возыка

В окончательной форме решение принято 29 сентября 2020 года