Гражданский кодекс часть 1

Армянский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Феденевой Т.Н., при секретаре ФИО2, с участием представителя администрации г. Армянск Республики Крым ФИО3, помощника прокурора <адрес> Республики Крым ФИО4, заинтересованного лица МУП «Управление жилищно-коммунального хозяйства» муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №а - 627/2016 по административному иску прокурора <адрес> Республики Крым к администрации <адрес> Республики Крым о признании незаконным Постановления администрации <адрес> Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.»

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор г. Армянска Республики Крым обратился в Армянский городской суд Республики Крым с административным иском о признании незаконным Постановления администрации г. Армянска Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ « О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.». В обоснование требований ссылался на то, что прокуратурой г. Армянска Республики Крым по заявлению гражданина ФИО6, имеющего в собственности жилое помещение и проживающего по адресу: <адрес><адрес> проведена проверка законности Постановления администрации г. Армянска Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.» На основании данного постановления администрацией г. Армянска Республики Крым индивидуальному предпринимателю Пепа С.Н. передано в аренду нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Армянск Республика Крым <адрес> без проведения торгов, общей площадью 140, 34 кв.м., с целью осуществления торговли мебелью. Считает, что указанное постановление администрации г. Армянск Республики Крым вынесено с нарушением норм действующего гражданского и жилищного законодательства, подлежит отмене как незаконное, нарушающее право собственников жилых помещений на общее имущество дома. Нежилые помещения стали принадлежать собственникам квартир пропорционально их доли в праве собственности после приватизации жилых помещений. По целевому назначению подвальное помещение относятся к общедомовому имуществу, поскольку через него осуществляется доступ к оборудованию и коммуникациям, предназначенным для обслуживания всего дома. Доступ в арендованное подвальное помещение затруднен, что лишает собственников жилых помещений дома возможности устранения аварийных ситуаций, обслуживания и надлежащего содержания расположенного в нем инженерного и технического оборудования, а значит и содержания всего дома. Собственникам жилых помещений по адресу: <адрес> Крым <адрес> силу закона принадлежит переданное в аренду подвальное помещение, в котором имеются коммуникации по водоснабжению, водоотведению, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Однако администрация города Армянск Республики Крым незаконно сдает подвальное помещение в аренду, препятствует собственникам реализовать свое право собственности на него, нести бремя содержания имущества. О вынесении постановления и заключении договора аренды с предпринимателем в 2015 году собственники не были уведомлены. В удовлетворении протеста прокурора г. Армянск Республики Крым об отмене данного постановления как незаконного, главой администрации г. Армянск Республики Крым необоснованно отказано.

В судебном заседании административный истец административный иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в административном иске. Дополнительно пояснил, что размещение магазина в подвальном помещении, где расположены коммуникации, обслуживающие весь дом, является опасным для жизни и здоровья граждан в нем проживающих. К коммуникациям не имеется свободного доступа и в случае аварийных ситуации общему имуществу, в том числе может быть, причинен ущерб. Подвальное помещение без учета интересов собственников сдается в аренду, при этом административным ответчиком не представлено доказательств подтверждающих, что подвальное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав.

Представитель ответчика, администрации г. Армянск Республики Крым, ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Пояснила, что подвальное помещение с момента постройки дома использовалось как самостоятельное помещение для цели торговли, в том числе для сдачи его в аренду, не связано с обслуживанием жилого дома. Право собственности на данное подвальное помещение принадлежит администрации г. Армянска. После приватизации гражданами жилых помещений в данном доме целевое назначение подвального помещения не менялось, оно оставалось самостоятельным объектом недвижимости, имеющим отдельный вход, его возможно использовать автономно от всего дома. Не отрицает, что в подвальном помещении расположены коммуникации, которые связаны с подачей холодной воды в квартиры жильцов и водоотведением, однако это не препятствует сдаче подвального помещения в аренду предпринимателям, поскольку подвальное помещение находится в собственности администрации г. Армянск, а у жильцов право общей долевой собственности на подвальное помещение не возникло. Экспликацией подтверждается целевое назначение подвального помещения с момента постройки дома, то есть оно всегда использовалось не для обслуживания всего дома, а сдавалось в аренду, в нем размещались предприятия торговли. Наличие коммуникаций в данном подвальном помещении не имеет в данном случае значения для отнесения имущества к общей долевой собственности. Кроме экспликации, других документов на жилой дом не имеется. Приватизация жилых помещений началась с 1991 года, подтверждает что собственники жилых помещений в указанном доме появились с этого года и тем более были на дату заключения первого договора аренды с индивидуальным предпринимателем Пепой С.Н., но так как не считали, что подвальное помещение относится к общему имуществу, поэтому распоряжались им без учета интересов собственников. Точные данные о приватизации первой квартиры в доме предоставить не может, в связи с тем, что администрацией г. Армянска процесс приватизации не контролируется и сведения не систематизируются. О том кто занимал и как использовалось подвальное помещение до 2005 года, когда был заключен договор аренды с предпринимателем Пепа С.Н., сведений не имеется.

Представитель МУП «Управление жилищно-коммунального хозяйства» муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым ФИО5 пояснила, что управляющая компания по договору с жильцами осуществляет обслуживание данного дома, в том числе находящиеся в подвальном помещении коммуникации связанные с водоснабжением, водоотведением, электроснабжением всего жилого дома. В подвальном помещении жилого дома расположен магазин, однако это не препятствует обслуживанию коммуникаций в дневное время. Технической документации, из которой можно было бы определить изначально назначение подвальных помещений, на жилой дом в управляющую компанию не передавалось.

Представитель заинтересованного лица Пепа С.Н., адвокат Пепа А.С., в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.

Выслушав административного истца, представителя административного ответчика, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Согласно ч.8 ст.226 Кодекса административного судопроизводства РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно ч. 2 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации г. Армянска Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ « О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.» индивидуальному предпринимателю Пепа С.Н. передано в аренду нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес> без проведения торгов общей площадью 140, 34 кв.м. с целью осуществления торговли мебелью. В данном жилом доме на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ гражданин ФИО6 имеет в собственности жилое помещение, квартиру, общей площадью 44, 2 кв.м. право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке. По жалобе ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ о нарушении его прав как собственника общего имущества прокуратурой <адрес> Республики Крым проведена проверка законности Постановления администрации <адрес> Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.» по результатам которой главе администрации г. Армянск Республики Крым принесен протест об отмене указанного постановления как незаконного. Однако в удовлетворении протеста прокурору г. Армянск Республики Крым отказано.

Как установлено в судебном заседании на основании акта - приема передачи жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес> Крым <адрес> передан с баланса ООО «Управляющая компания «Комэнерго -Армянск» на баланс отдела коммунальной собственности городского совета <адрес>. Право собственности на имущество, относящегося к муниципальному, в жилом доме не зарегистрировано.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу ч.1 п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что преданное в аренду подвальное помещение расположено в доме по адресу: Армянск <адрес> составляет площадь 140, 34 кв.м.

Жилой дом, в том числе подвальное помещение, на основании акта - приема передачи жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ переданы с баланса ООО «Управляющая компания «Комэнерго-Армянск» на баланс отдела коммунальной собственности городского совета <адрес>. Согласно акту год постройки жилого <адрес> дома составляет 4490,31 кв.м., жилая площадь квартир 3057 кв.м. Следовательно, нежилая площадь составляет 1433,31 кв.м. (4490,31- 3057), подвалы составляют 1150 кв.м.

Право собственности на имущество, относящегося к муниципальному, в жилом доме не зарегистрировано. Передача в собственность ведомственного жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства считается состоявшейся после внесения этих объектов в реестр муниципальной собственности. Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. Сведений из реестра зарегистрированных прав административным ответчиком в судебное заседание не представлено. Доказательств, свидетельствующих о невозможности включения данных объектов в реестр муниципальной собственности и регистрации права на них, истцы в силу ст.56 ГПК РФ, также суду не представили. Кроме того, на момент передачи жилого дома вместе с подвальными помещениями на баланс отдела коммунальной собственности городского совета г. Армянск подвальные помещения общей площадью 1150 входили в состав передаваемого имущества, при этом каким либо образом не оговорено, что часть данного имущества имеет особенное целевое назначение, специально сформировано для иных целей, не связанных с обслуживанием всего дома и в нем отсутствуют коммуникации обслуживающие весь дом.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Аналогичные нормы содержаться в законе Украины от ДД.ММ.ГГГГ «О приватизации государственного жилищного фонда». Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названного помещения не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

На момент передачи объекта на баланс отдела коммунальной собственности городского совета г. Армянск часть нежилых помещений подвала уже были арендованы индивидуальным предпринимателем Пепа С.Н., что подтверждается перечнем договоров на аренду нежилых помещений и согласно акту приема - передачи не принимались в качестве нежилых помещений для сдачи в аренду, что не исключало их из категории нежилой площади общего пользования.

Доказательств того, что подвальное помещение изначально было самостоятельным объектом правоотношений, в том числе предназначенным для сдачи в аренду и не могли быть отнесены к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме в порядке ч.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации административным ответчиком не представлено. Ссылка представителя административного ответчика на экспликацию подвального помещения без описания объекта не позволяют суду сделать однозначный вывод о целевом назначении подвального помещения. Поэтому данное доказательство судом не принимается для подтверждения факта использования подвального помещения как самостоятельного объекта. Необходимо учитывать, что в жилом доме находится не одно подвальное помещение, которое так же указано в экспликации. Кроме того, представителем административного ответчика признается, что технической документации с описанием всех помещений расположенных в жилом доме не сохранилось. Представить доказательств о дате приватизации первой квартиры в данном жилом доме не представляется возможным, так как администрацией г. Армянск не контролировала процесс приватизации гражданами жилых помещений.

Таким образом, суд считает, что самостоятельного использования подвального помещения переданного в аренду предпринимателю Пепа С.Н. было не определено и доводы административного истца относительно того, что подвальное помещение являлось самостоятельным субъектом правоотношений и не являлось общим имуществом собственников суд находит несостоятельными.

Из системного толкования положений ст.36 ЖК РФ следует, что подвал, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома при условии, если основное назначение подвала состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть подвал используется для общих нужд.

Ссылка административного истца на положения п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ является обоснованной, поскольку подвальное помещение в данном случае относится к общему имуществу дома, в нем имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, поэтому собственники приобрели право собственности на долю в этом помещении в момент приобретения права собственности на свои жилые помещения в силу закона. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля ФИО7 который пояснил, что технической документации на подвальные помещения не сохранилось. Однако в силу своего должностного положения он знает, что в подвальном помещении указанного дома находятся коммуникации связанные с водоснабжением и отведением сточных вод всего дома. Поскольку в подвальном помещении расположен магазин мебели, доступ к этим коммуникациям затруднен в ночное время и в случае непредвиденных аварий, так как ключей от входных магазина в МУП « УЖКХ» не имеется. Обслуживает данные коммуникации МУП «УЖКХ», как управляющая компания, и в случае аварийных ситуаций доступ к коммуникациям ограничен, так как на арендатора подвального помещения не возложена обязанность содержать эти коммуникации в технически исправном состоянии. Не своевременное устранение аварийных ситуаций является не безопасным для граждан, проживающих в доме, так как возможен залив помещения, несвоевременная подача воды в жилые помещения, повреждение имущества. Относится ли подвальное помещение к общей собственности и какое ранее было целевое назначение подвального помещения ему не известно, так как технический паспорт и иные документы на дом в МУП «УЖКХ» не передавались. Доказательств обратного административным ответчиком не представлено.

Кроме того в судебное заседание представлена схема размещения коммуникаций в подвальном помещении, составленная главным инженером МУП «УЖКХ» и которая не оспаривается административным ответчиком.

Доводы административного истца о том, что нежилое подвальное помещение являлось общим имуществом собственников которые приобрели право собственности на долю в этом помещении административным ответчиком не опровергнуты. Вместе с тем, судом установлено, что приватизация жилых помещений в Украине началась в 1992 году на основании Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании при отсутствии сведений о приватизации первой квартиры, тем не менее установлено и не оспаривается административным ответчиком, что гражданами в данном жилом доме квартиры могли быть приватизированы начиная с 1992 года. Таким образом, на момент приватизации жилых помещений в доме по адресу: <адрес><адрес><адрес> подвальное помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались администрацией <адрес> в нарушение права собственников приватизированных в жилом доме квартир на общее имущество дома. Поскольку договор о передаче в аренду подвального помещения с предпринимателем Пепа С.Н. заключался в 2015 году, то есть в период действия законодательства Российской Федерации, администрацией <адрес> Республики Крым должны были учитываться требования п. 1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, требования ст. 290 ч.1, ст. 246 ч.1 Гражданского Кодекса РФ о том, что решения, связанные с распоряжением общей собственностью не должны приниматься кем-либо из собственников единолично.

Оценив представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что на момент приватизации жилых помещений в доме подвальное помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались администрацией <адрес> в нарушение прав собственников приватизированных в жилом доме квартир.

Оспариваемое постановление нарушает право собственников общего имущества, так как ограничивает права собственников на использование общего долевого имущества расположенного по адресу: <адрес> Крым <адрес> интересах собственников. При изложенных обстоятельствах имеются основания для признания незаконным Постановления администрации <адрес> Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.» поскольку оно противоречит действовавшему законодательству.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 219, 226, 227 КАС РФ суд

Р Е Ш И Л:

Административный иск прокурора г. Армянск Республики Крым о признании незаконным постановления администрации г. Армянска Республики Крым № от 16.12.2015г. «О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.» удовлетворить.

Признать Постановление администрации г. Армянска Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Армянск Республики Крым с Пепой С.Н.» незаконным и отменить, вследствие не соответствия нормативно правовым актам и нарушения прав собственников жилых помещений, проживающих по адресу: <адрес> Крым <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Армянский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 14 ноября 2016 года.

Председательствующий судья Т.Н. Феденева