Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-80/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой»: представитель Зеленникова О.В., действующая на основании доверенности;

- от Правительства Свердловской области: представитель Аписарова О.С., действующая на основании доверенности;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области: представитель не явился;

- от Погребинской Л.С.: представитель Зеленникова О.В., действующая на основании доверенности

- эксперт Т..,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой» (далее – ООО «Инвестторгстрой»), является долевым собственником 99/100 недвижимого имущества – нежилого здания (кадастровый номер 66:41:0401035:1132), общей площадью 64289,6 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере рыночной стоимости 2 787071395 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Обращаясь в суд, административный истец сослался на представленный Отчёт об оценке от 25 сентября 2015 года № 15-02-044-9-б, выполненный ООО «Оценочная компания «Априори».

В судебном заседании представитель административного истца, заблаговременно ознакомившись с заключением эксперта от 14 июня 2016 года, заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0401035:1132, в размере его рыночной стоимости 2880621000 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в настоящее судебное заседание представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно; с заключением эксперта имели возможность ознакомиться.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд имеет возможность рассмотреть дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.

В судебном заседании принял участие представитель Правительства Свердловской области, также заблаговременно ознакомившийся с заключением эксперта от 14 июня 2016 года; возражений против уточнения заявленных требований высказано не было.

Заслушав пояснения представителей административного истца и административного ответчика, эксперта Т.., исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки, в том числе и земель, урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 названного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В ходе судебного заседания судом установлено следующее: административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежит недвижимое имущество – нежилое здание (кадастровый номер 66:41:0401035:1132), общей площадью 64289,6 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46.

Положениями ст. 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации; вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст.14, 372 НК РФ).

На территории Свердловской области налог на имущество организаций введен Законом Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» в редакции Закона Свердловской области от 24 ноября 2014 года № 100-ОЗ, вступившего в законную силу с 01 января 2015 года.

В соответствии с п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы таких объектов.

Пунктом 1 статьи 1.1 Закона Свердловской области № 35-ОЗ к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется, как их кадастровая стоимость отнесены в частности, административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), общая площадь которых составляет свыше 5 000 кв. м., и помещения в них.

Результаты государственной оценки объектов недвижимости на территории Свердловской области утверждены постановлением Правительства Свердловской области от 28.12.2012 № 1593-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Свердловской области».

Согласно подп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2014 № 1265-ПП утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость.

На 2015 год в указанный Перечень включено здание с кадастровым номером 66:41:0401035:1132.

Объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0401035:1132 был поставлен на государственный учет 09 декабря 2014 в связи с внесением изменений в экономические характеристики объекта недвижимости.

Результат определения кадастровой стоимости отражен в акте определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитана на основании постановления Правительства Свердловской области от 28.12.2012 № 1593-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Свердловской области» с применением удельного показателя в размере 59731, 30 руб. и составила 3840101384,48 руб.

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости является 09 декабря 2014 года.

Поэтому обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 декабря 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установление судом в отношении земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

При этом резолютивная часть решения суда должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости (часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком, а результаты деятельности оценщика по установлению рыночной стоимости земельного участка отражаются в отчете об оценке земельного участка.

В силу статьи 12 названного Федерального закона, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0401035:1132, общей площадью 64289,6 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, административным истцом к административному исковому заявлению был представлен Отчет об оценке от 25 сентября 2015 года № 15-02-044-9-б, выполненный ООО «Оценочная компания «Априори».

Согласно Отчета рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0401035:1132 определена в размере 2 787071395 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года.

После исследования доказательств по делу от представителя административного истца Зеленниковой О.В. поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0401035:1132, которое было удовлетворено судом.

Проведение экспертизы судом было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Уральское бюро экспертизы и оценки» Т.. Перед экспертом был поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0401035:1132 по состоянию на 09 декабря 2014?

Часть 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает требования, которым должно соответствовать экспертное заключение.

В нем, в частности, должны содержаться: дата, время и место проведения экспертизы; основания ее проведения; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя и отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; сведения о предупреждении эксперта об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследований и материалы административного дела, предоставленные эксперту для проведения экспертизы; описание и результаты исследований с указанием примененных методов; выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов.

Согласно заключения эксперта от 14 июня 2016 года № 102-04/16 рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0401035:1132, общей площадью 64289,6 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, установлена в размере 2880621000 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом Т., обладающей правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Эксперт Т. провела оценку в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 299, Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденный приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 № 508, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого недвижимого имущества (разд. 3 экспертного заключения).

В экспертном заключении содержится описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; описано обоснование выбора используемых экспертом подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.

Как указано экспертом, объектом исследования является здание без учета прав на земельный участок.

В связи с этим, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не учитывался земельный участок, на котором расположен объект оценки.

Расчет удельного показателя рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом отдельно сравнительным подходом.

В рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж экспертом Т. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401035:45 под зданием в целом площадью 34745 кв.м. определена в размере 461761050 руб.; стоимость 1 кв.м. составила 13290 руб.

Между тем, доля земельного участка, относящаяся к объекту исследования, составляет 45,2 %.

Соответственно, рыночная стоимость земельного участка, относящегося к объекту исследования, определена экспертом в размере 208715995 руб.

Определение рыночной стоимости земельного участка под зданием в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, является мотивированным и корректным; в ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков г. Екатеринбурга Свердловской области, подобран ряд аналогов.

Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.

Что касается оценки самого здания, то расчет рыночной стоимости объекта недвижимости произведен с использование доходного и затратного подходов без учета прав на земельный участок.

В рамках затратного подхода экспертом произведен расчет стоимости строительства базисно-индексным методом.

Базой для расчета является первоначальная стоимость строительства четвертой очереди нежилого здания, которая составила 831914942,63 руб. (акт приема-передачи здания от 31.03.2014).

Помимо этого, эксперт принял во внимание расходы на незавершенное строительство, по причине незавершения на дату оценки ряда работ.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости не включает в себя размер незавершенного строительства.

Расходы на незавершенное строительство отражены в бухгалтерском учете предприятия, и определены экспертом в размере 227679893,81 руб.

Для перерасчета цен уровня 2014 года к уровню цен на дату оценки – 09 декабря 2014 года эксперт на основании индекса цен в строительстве со ссылкой на компанию КО-ИНВЕСТ, определил индекс изменения стоимости строительства с марта 2014 года к дате оценки, который составил 1,04.

В итоге стоимость строительства на дату оценки определена в размере 1101978630 руб. (831914942,36 + 227679893,81 *1,04)

Поскольку стоимость строительства объекта недвижимости не включала в себя стоимость по отделке помещений, предназначенных для сдачи в аренду, экспертом на основании дополнительно представленных документов, по результатам рассмотрения ходатайства судом, произведен расчет стоимости отделочных работ, которая составила 382267306,17 руб.

Итого с позиции затратного подхода рыночная стоимость объекта исследования на дату оценки по расчетам эксперта составила 1484245936 руб. (1101978630 руб. + 382267306,17 руб.)

Применяя доходный подход, экспертом произведен расчет потенциально валового дохода, который включает в себя потенциально валовый доход от торговых, развлекательных, площадей под общепит и от несданных площадей.

Совокупный потенциальный валовый доход определен экспертом от использования всех площадей, предназначенных для сдачи в аренду, который по расчетам эксперта составил 725881923 руб.

Однако расчет действительного валового дохода определен экспертом в размере 711073932 руб. за минусом корректировки на потери, поскольку доля вакантных площадей составила 2,04 % от общей арендно-пригодной площади в размере 638,3 кв.м. (725881923 руб. – 14807991 руб. (величина недогрузки).

Определяя операционные расходы, экспертом проанализированы статьи расходов по налогу на земельный участок, налогу на имущество, на обслуживание здания, коммунальные расходы, а также расходы, связанные с обслуживанием здания, не включаемые в арендную плату, и подлежащие оплате за счет собственных средств собственника (таб. 50), и расходы на обязательное и добровольное страхование имущества, а также на добровольное личное страхование, предусматривающее оплату страховщиками медицинских расходов.

В итоге в результате анализа налоговой отчетности и договоров аренды операционные расходы составили 318589289 руб. (таб. 50 и таб. 51).

Итого чистый операционный доход составил 392484643 руб. (711073932 руб. - 318589289 руб.).

Рассчитывая ставку капитализации в рамках доходного подхода в размере 111,6 % эксперт руководствовался справочной информацией Лейфера Л.А. и Косорукова И.В.

Умножая чистый операционный доход на ставку капитализации, экспертом была определена рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода с учетом земельного участка –3 383 488302 руб.

Итого рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода без учета стоимости права на земельный участок составила 3174772307 руб. (3 383 488302 руб. – 208715995 руб. (земельный участок).

Для согласования результатов, полученных разными подходами (затратным и доходным), экспертом был применен метод получения средневзвешенных величин, заключающийся в том, что экспертом были присвоены определенные веса каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины.

В итоге согласования результатов рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 2880621 000 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт Т. подробно изложила выявленные в ходе проведения экспертизы обстоятельства, имеющие отношения к объекту исследования; ответила на вопросы суда, и представителей административного истца и ответчика, связанные с проведенным исследованием и данным ею заключением.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0401035:1132 лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

В силу предписаний ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Свердловский областной суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0401035:1132, равной его рыночной стоимости 2880621 000 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области – 17 ноября 2015 года.

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости недвижимого имущества равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости было подано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области 17 ноября 2015 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0401035:1132 в размере его рыночной стоимости 2880621000 руб. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе, для целей налогообложения), с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0401035:1132, общей площадью 64289,6 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46 в размере его рыночной стоимости 2880621000 руб. по состоянию на 09 декабря 2014 года, на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 17 ноября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова