Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Киселева О.В., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интересная Академия Щукино» на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2019 по делу № А40-201202/2017 Арбитражного суда города Москвы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Интересная Академия Щукино» (далее – ООО «Интересная Академия Щукино», истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум» (далее – ООО «Премиум», ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2016 № 4.2-3.1.001.2277,4М (далее – договор аренды) и взыскании 61 002 098 руб. убытков (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2019 иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2019, решение от 15.05.2019 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней

доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела установлены основания для передачи жалобы вместе с делом на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках исполнения договора аренды общество с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ» (прежний арендодатель) предоставило истцу по акту приема- передачи во временное пользование нежилое помещение площадью 2277,4 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Маршала Рыбалко, д. 2, корп. 4. Договор заключен на срок до 30.04.2026.

Согласно представленным в материалы дела актам осмотра в ходе арендных правоотношений в арендованном помещении происходили отключения электроэнергии, затопление, неоднократное обрушение частей фасада и кровли здания, гипсокартона и других конструктивных элементов здания, на втором этаже арендуемых помещений произошло обрушение части междуэтажных перекрытий с разрушением потолочной конструкции на 2-м этаже, в результате чего в потолке образовалось сквозное отверстие на 3-й этаж, произошло обрушение кирпичной кладки у фасада здания, где расположен вход в арендуемое помещение и в районе размещения игрового прогулочного оборудования.

Посчитав, обязательства арендодателя по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, исполненными ненадлежащим образом, что повлекло невозможность использовать нежилое помещение по его непосредственному назначению и несение убытков в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в размере 61 002 098 руб., ООО «Интересная Академия Щукино» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 393, 450, 606, 611, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также приняв во внимание представленный истцом отчет ООО «Митра Групп» от 28.11.2017 № 021117/2 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) и движимого имущества помещения, исходил из доказанности обстоятельств передачи ответчиком имущества в ненадлежащем состоянии и несения истцом убытков в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в указанном истцом размере, отметив, что фактическое несоответствие арендуемого имущества условиям договора и назначению

имущества препятствует осуществлению прав арендатора и наносит ему материальный ущерб.

Апелляционный суд, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь положениями статей 15, 450.1, 453, 620, 623 ГК РФ, оценив дополнительно представленные сторонами в материалы дела доказательства, а также результаты назначенной по ходатайствам сторон судебно-оценочной экспертизы, не усмотрел оснований для удовлетворения иска и отменил решение суда первой инстанции.

При этом суд исходил из того, что истец добровольно принял арендованное помещение с требующими устранения замечаниями, перечень которых согласован в Приложении № 6 к договору аренды; истец понес расходы в размере 24 489 999 руб., из которых 11 315 294 руб. согласованы с ответчиком как подлежащие устранению недостатки арендуемого помещения; договор аренды расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя вследствие ненадлежащего исполнения истцом обязательств; доказательства согласования истцом всего установленного экспертным заключением объема неотделимых улучшений отсутствуют.

Выражая несогласие с обжалуемыми судебными актами, заявитель утверждает, что после приемки арендованных помещений выявились скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены истцом в ходе обычного осмотра, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

ООО «Интересная Академия Щукино» указывает, что в соответствии с дополнительным соглашением от 28.11.2016 № 02 к договору аренды истцу передана в безвозмездное пользование часть земельного участка, прилегающая к арендованному помещению, представляющая из себя огражденную детскую площадку. Однако впоследствии в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения было отказано ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок.

Поскольку в соответствии с Положением о лицензировании образовательной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2013 № 966 «О лицензировании образовательной деятельности», и приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 17.10.2013 № 1155 «Об утверждении Федерального государственного стандарта дошкольного образования», наличие у образовательной организации территории, приспособленной для реализации образовательной программы, является обязательным требованием, указанные недостатки препятствуют использованию объекта аренды.

Также истец ссылается на то, что выявленные в арендуемом помещении скрытые недостатки не входят в перечень работ, предусмотренных Приложением № 6 к договору аренды.

Истец считает, что иск о досрочном расторжении договора аренды предъявлен обоснованно, ввиду невозможности эксплуатации нежилого помещения, не принятия арендодателем мер по устранению скрытых недостатков объекта аренды.

Кроме того, заявитель жалобы указывает, что заявленные к взысканию с ответчика убытки являются расходами на устранение существенных недостатков арендованного помещения.

Приведенные заявителем доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационная жалоба вместе с делом подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интересная Академия Щукино» с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 21 июля 2020 года в 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации О.В. Киселева