Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4374/2019 по иску Волошиной Ольги Евгеньевны, Елисеева Леонида Андреевича, Максимова Андрея Андреевича, Садовой Анны Алексеевны, Садового Ивана Андреевича, Фроловой Татьяны Васильевны к АО «Росинка-Сервис», ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово», ООО «ПСК «Новинский Завод Металлоконструкций», Антонюку Борису Дмитриевичу, Арской Елене Викторовне, Бату Махабалешвару Эдаккану Шаму, Бочарову Александру Владимировичу, Бродскому Илье Борисовичу, Бычковой Екатерине Николаевне, Варич Маргарите Владимировне, Варичу Станиславу Георгиевичу, Веселой Галине Васильевне, Воробьевой Элле Анатольевне, Втюрину Евгению Геннадьевичу, Втюриной Елене Николаевне, Гришину Сергею Арсеновичу, Гришиной Анне Анатольевне, Демину Алексею Викторовичу, Джонсон Ирине Геннадьевне, Егорову Олегу Николаевичу, Ереминой Екатерине Георгиевне, Зедиярову Вячеславу Ахматгалиевичу, Иванову Сергею Николаевичу, Исаеву Юрию Викторовичу, Исаевой Елене Витальевне, Исееву Марату Исмаиловичу, Конашу Дмитрию Евгеньевичу, Кононыхиной Елене Викторовне, Кочеткову Владимиру Михайловичу, Ленковой Елене Владимировне, Ли Минхи, Лукьянову Алексею Николаевичу, Малинкину Тимофею Александровичу, Марченко Михаилу Валериановичу, Миняеву Андрею Олеговичу, Молянову

Михаилу Юрьевичу, Мордани Рошини, Муравьевой Валентине Евгеньевне, Никонковой Валерии Валерьевне, Нирауле Маисе Халимовне, Олсен Андрэа Виктории, Островскому Эдуарду Георгиевичу, Павлову Георгию Вячеславовичу, Петренко Антону Павловичу, Петренко Надежде Викторовне, Петуховой Ольге Андреевне, Прохорову Александру Алексеевичу, Роверсу Иоханнесу Вильхельмусу, Ровере Йоханнес Вильхельмус Марии, Рудоминскому Вячеславу Александровичу, Рудоминскому Вячеславу Александровичу, Сазоновой Ольге Вячеславовне, Салтанову Дмитрию Александровичу, Салтановой Татьяне Евгеньевне, Селезневой Наталье Викторовне, Смысловских Андрею Георгиевичу, Спасскому Виталию Викторовичу, Терентюку Владиславу Владимировичу, Терентюк Ирине Александровне, Хузиной Василе Нурлыгаяновне, Черемину Олегу Сергеевичу, Чиняеву Александру Анатольевичу, Шиллер Ирине Анатольевне, Шиллеру Юрию Реймундовичу, Шрамм Евгении Геннадьевне, Шрамму Штефану, Шрестхе Бинайю Кумару о признании незаконными действий по формированию и передаче в общую долевую собственность земельных участков, об устранении нарушенных прав, о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании местами общего пользования, запрете возведения забора

по кассационной жалобе Волошиной Ольги Евгеньевны, Максимова Андрея Андреевича, Садового Ивана Андреевича, Садовой Анны Алексеевны, Елисеева Леонида Андреевича на решение Красногорского городского суда Московской области от 13 сентября 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 2 декабря 2019 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 марта 2020 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., выслушав объяснения представителя Волошиной О.Е., Елисеева Л.А., Максимова А.А., Садовой А.А., Садового И.А., Фроловой Т.В. - Харитонова Е.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов кассационной жалобы представителей ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово» Котелкиной И.Н. и Макаровой А.В.,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Волошина О.Е., Максимов А.А., Елисеев Л.А., Фролова Т.В., Садовый И.А., Садовая А.А. обратились в суд с иском к АО «Росинка-Сервис» (ранее - ЗАО «Росинка-Сервис», в настоящее время АО «Специализированный застройщик «Росинка-Сервис»), ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово», ООО «ПСК «Новинский Завод Металлоконструкций», Марченко М.В., Салтановой Т.Е., Антонюку Б.Д., Салтанову Д.А., Олсен А.В., Ровере И.В.М., Кононыхиной Е.В., Рудоминскому В.А., Молянову М.Ю., Ереминой Е.Г., Егорову О.Н., Лукьянову А.Н., Черемину О.С.,

Воробьевой Э.А., Конашу Д.Е., Арской Е.В., Прохорову А.А., Бату М.Э., Ли Минхи, Островскому Э.Г., Кочеткову В.М., Муравьевой В.Е., Роверсу Й.В., Петуховой О.А., Ленковой Е.В., Демину А.В., Бочарову А.В., Иванову С.Н., Веселой Г.В., Исаеву Ю.В., Исаеву М.И., Рудоминскому В.А., Зедиярову В.А., Бычковой Е.Н., Исаевой Е.В., Миняеву А.О., Смысловских А.Г., Варич М.В., Малинкину Т.А., Нирауле М.Х., Спасскому В.В., Варичу С.Г., Шрестха Б.К., Чиняеву А.А., Втюрину Е.Г., Втюриной Е.Н., Шрамм Е.Г., Шрамму Ш, Мордани Р., Шиллер И.А., Шиллеру Ю.Р., Джонсон И.Г., Терентюк И.А., Гришиной А.А., Петренко Н.В., Гришину С.А., Петренко А.П., Сазоновой О.В., Селезневой Н.В., Хузиной В.Н., Никонковой В.В., Бродскому И.Б., Павлову Г.В. о признании незаконными действий по формированию и передаче в общую долевую собственность членов ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово» земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, об исключении из ГКН сведений о границах данных земельных участков и записи о государственной регистрации прав общей долевой собственности членов ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово» на данные участки, о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании инфраструктурой поселка и местами общего пользования, о возложении обязанности на АО «Росинка-Сервис» сформировать земельные участки с учетом требований законодательства, видов объектов недвижимости, соблюдения прав и законных интересов третьих лиц - жителей многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц», о запрете возведения забора на внутренней территории многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц» по границе между незаконно сформированными земельными участками и остальной территорией многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц».

Иск обоснован тем, что истцы являются собственниками квартир в доме <...> многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц», расположенного по адресу: <...> района <...> области, которые были приобретены ими на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ЗАО «Росинка-Сервис». При этом договорами участия в долевом строительстве было установлено, что многофункциональный жилой комплекс «Ангелово-Резиденц» расположен на земельном участке ориентировочной площадью 65 га, имеющем в своем составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения. Возведение комплекса осуществлялось на основании проекта планировки территории малоэтажной жилой застройки с объектами коммунального, социально-бытового назначения по адресу: <...> район, <...>, утвержденного постановлением главы Красногорского муниципального района Московской области от 12 января 2007 г. № 7/1, в последующем на основании проекта планировки территории, утвержденного распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 12 октября 2016 г. № Ш 0/3406 «Об утверждении проекта планировки территории по адресу: Московская область,

Красногорский район, сельское поселение Отрадненское, село Ангелово». Однако в нарушение вышеприведенных проектов планировки территории и условий договоров участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц» АО «Росинка-Сервис» незаконно сформированы земельные участки <...> и <...>, которые впоследствии были преобразованы в земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>. Указанные земельные участки находятся в управлении ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово», образованного внутри территории названного жилищного комплекса частью собственников недвижимости комплекса, которое, исполняя решение общего собрания части собственников недвижимости комплекса, огораживает указанную территорию, устанавливая сплошной забор, в связи с чем после окончания работ доступ истцов на спорные земельные участки будет ограничен. Истцы полагают, что действия АО «Росинка-Сервис» по формированию и передаче в общую долевую собственность части жителей многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц» земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> существенно нарушают права истцов и иных жителей комплекса на пользование местами общего пользования, находящимися на содержании жителей всего комплекса. Ввиду незаконных действий ответчиков истцы как жители 4 квартала жилого комплекса лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов благоустройства поселка, улично- дорожной сетью, им преграждается доступ в 7 квартал, где расположено футбольное поле, а также на детские площадки в 1 и 3 кварталах, предусмотренные проектом для детей дошкольного возраста.

Ответчики иск не признали.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 13 сентября 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 2 декабря 2019 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 марта 2020 г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Волошиной О.Е., Максимовым А.А., Садовой А.А., Садовым И.А. и Елисеевым Л.А. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителей судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 29 июля 2020 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением от 2 октября 2020 г. кассационная жалоба с делом передана для

рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены состоявшихся судебных постановлений.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами при рассмотрении дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ЗАО «Росинка- Сервис» на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами <...>

<...>

<...>, расположенные по адресу: <...> область, <...> район, вблизи <...>, относящиеся к категории земель: «земли населенных пунктов», имеющие вид разрешенного использования: «под малоэтажное жилищное строительство с объектами коммунального и социально-бытового назначения» и «индивидуальное жилищное строительство».

Постановлением главы Красногорского муниципального района Московской области от 12 января 2007 г. № 7/1 утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки с объектами коммунального, социально-бытового назначения по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2016 г. по делу № А41-30184/2016 на Министерство строительного комплекса Московской области возложена обязанность утвердить проект планировки территории для размещения многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц».

В проекте планировки территории многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц» как 2007 года, так и 2016 года отражено, что на территории строящегося жилого комплекса предусмотрены зоны размещения культурно-бытового и социального обслуживания, зеленых насаждений, объектов образования, технического обслуживания, транспортной инфраструктуры, разработан баланс функционального использования проектируемой территории, в соответствующих границах территориальных зон комплекса установлены красные линии.

Из материалов дела следует, что планируемая концепция нового проекта планировки предусматривает зонирование территории с разделением на жилую зону (с размещением детских дошкольных учреждений, школы) и многофункциональный комплекс, объемы которого в дальнейшем могут использоваться качестве спортивных и других инфраструктурных объектов.

Истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме № <...> в многофункциональном жилом комплексе «Ангелово-Резиденц», расположенном по адресу: <...>, на основании заключенных в период с 2015 по 2016 год договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости с застройщиком ЗАО «Росинка-Сервис».

Положениями договоров участия в долевом строительстве установлено, что дом, в котором располагаются объекты долевого строительства истцов, входит в состав выделенного и сформированного многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц», расположенного на земельном участке ориентировочной площадью 65 га, имеющего в своем составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально- бытового назначения (пункты 1.1).

На общем собрании собственников недвижимости домов <...>, <...>, <...> и гаражей многофункционального жилого комплекса «Ангелово- Резиденц», проведенном с 25 ноября по 5 декабря 2015 г., было принято решение о регистрации права общей долевой собственности на земельные участки <...> а также об установлении забора, ограждающего указанные земельные участки.

За названными собственниками недвижимости в многофункциональном жилом комплексе «Ангелово-Резиденц» зарегистрировано право общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади на земельные участки с кадастровыми номерами<...> (1 квартал) и <...> (3 квартал). Согласно данным, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <...> был поставлен на кадастровый учет 19 ноября 2015 г., право долевой собственности зарегистрировано 11 февраля 2016 г.; земельный участок с кадастровым номером <...> был поставлен на кадастровый учет 4 мая 2016 г., право общей долевой собственности зарегистрировано 26 июля 2016 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные земельные участки были сформированы и переданы в общую долевую собственность членам ТСН «Международная Клубная Резиденция Ангелово» в установленном законом порядке в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; каких-либо нарушений прав истцов ответчиками при осуществлении права владения, пользования и распоряжения этим имуществом судом не установлено. Суд сослался на то, что истцами не было представлено каких-либо доказательств, подтверждающих создание объектов инфраструктуры, общественных мест на спорных земельных участках за счет истцов, а также несение ими расходов на содержаниею таких объектов, равно как и доказательств, подтверждающих нахождение на спорных земельных участках мест общего пользования, предназначенных и необходимых к использованию всеми жителями комплекса, в том числе и истцами.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (часть 1). Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).

Земельное законодательство согласно положениям статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основывается, в частности, на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Как следует из статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования

земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

Положениями частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на то, что положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежали применению к правоотношениям собственников недвижимости в домах <...>, <...>, <...> и гаражей многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц», поскольку указанные дома в соответствии с проектами планировки территории не являются многоквартирными, а являются домами блокированной застройки (таунхаусами), что ответчиками по делу не оспаривалось.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, Министерством экономического развития Российской Федерации в пункте 2 письма от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 указано, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на суд возлагается обязанность по определению

предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В части 4 статьи 198 этого же кодекса в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, установлено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Между тем в обжалуемом решении суда отсутствуют мотивы, по которым доводы истцов о неприменении положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям по формированию и передаче в частную собственность спорных земельных участков по вышеуказанному основанию отклонены. Таким образом, вывод суда о том, что спорные земельные участки были образованы на территории многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц» и переданы в общую долевую собственность части собственников недвижимости данного жилого комплекса в установленном законом порядке, являются преждевременными, как сделанные без учета вышеприведенных норм материального права и установления юридически значимых по делу обстоятельств.

При разрешении вопроса о нарушении прав истцов оспариваемыми действиями ответчиков судом проигнорированы обстоятельства того, что согласно договорам участия в долевом строительстве, заключенным с истцами, предметами договоров являлось финансирование объектов долевого строительства в многофункциональном жилом комплексе, а не в конкретном квартале и, что согласно условиям договоров, истцы приобрели право пользования всей инфраструктурой комплекса; земли, в том числе на которых расположены кварталы 1 и 3, а также многоквартирный дом, собственниками квартир в котором являются истцы, изначально формировались под единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей данного жилого комплекса, спорные земельные участки образованы из земель площадью 65 га, предоставленных для строительства единого жилого комплекса на основании разрешения на строительство от 13 апреля 2007 г. № К.Ш0505000-16; застройщику в соответствии с проектом разрешено на едином участке возведение 7 очередей строительства, куда входят территории всех кварталов, обособление которых проектом предусмотрено не было.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 названной статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 названного выше закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию (статья 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В части 1 статьи 21 этого же федерального закона установлено, что информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или)

иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию, в частности, о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства, о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора.

При заключении с истцами договоров участия в долевом строительстве застройщик не предупреждал истцов о возможности выделения в жилом комплексе территорий, доступ на которые жителям других территорий будет ограничен, в связи с чем, приобретая квартиры в доме, расположенном согласно условиям договоров не в обособленном квартале, а в многофункциональном жилом комплексе, расположенном на земельном участке ориентировочной площадью 65 га, имеющем в своем составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально- бытового назначения, с учетом градостроительной документации, условий договоров и законодательства истцы разумно рассчитывали, что будут иметь доступ к спорным территориям путем перемещения по жилому комплексу и пользоваться расположенными в нем объектами инфраструктуры.

Генеральным планом строительства многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц» и проектом планировки территории в комплексе в редакциях предусмотрены различные зоны размещения культурно- бытового и социального обслуживания, зеленых насаждений, объектов образования, технического обслуживания, транспортной инфраструктуры, разработан баланс функционального использования проектируемой территории, в соответствующих границах территориальных зон установлены красные линии, в том числе на территории 1, 3 и 7 кварталов.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, что отражено в положениях статей 42-46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующих вопросы подготовки и утверждения документации по планировке территории.

Проект планировки и проект межевания территории затрагивают интересы неопределенного круга лиц, поскольку распространяют свое действие не на индивидуально-определенные субъекты, а на круг лиц, объединенных общим признаком (в частности, граждан, проживающих на определенной территории), касаются соответствующего круга государственных органов, организаций, учреждений, должностных лиц, в связи с чем отвечают признакам нормативного правового акта.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 вышеназванного кодекса осуществляется при подготовке проекта планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 этого же кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 данной статьи.

В соответствии с пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красными линиями являются линии, которые обозначают границы территорий общего пользования, то есть территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Данный запрет в отношении

приватизации территорий общего пользования закреплен также в пункте 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные этим кодексом, другими федеральными законами.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы таких территорий, установленные в предусмотренном законом порядке, не могли быть включены застройщиком в образуемые им земельные участки, которые впоследствии были переданы собственникам недвижимости 1 и 3 кварталов жилого комплекса.

Данная правовая позиция отражена, в частности, в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 г.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 и 3 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающее запрет на злоупотребление правом, направлено на реализацию принципа, закрепленного в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод

человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2014 г. № 208-О, от 21 мая 2015 г. № 1189-0 и др.)

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что ввиду незаконных действий ответчиков истцы как жители 4 квартала жилого комплекса лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов благоустройства поселка, улично-дорожной сетью, включая дороги, тротуары и проезды, им преграждается доступ в 7 квартал, где расположено футбольное поле, проход в соседний жилой комплекс, в котором расположена школа, где учатся дети собственников квартир 4 квартала, на детские площадки в 1 и 3 кварталах, предусмотренные проектом для детей разных возрастных групп. Норматив озеленения отдельно взятого 4 квартала при его обособлении не будет соответствовать требованиям законодательства и с учетом плотности застройки строительство обособленного 4 квартала не было бы утверждено компетентными органами.

В то же время включение на общем собрании собственниками недвижимости домов <...>, <...>, <...> и гаражей многофункционального жилого комплекса «Ангелово-Резиденц», проведенном с 25 ноября по 5 декабря 2015 г., мест общего пользования в состав обособленной территории и принятие ее в частную (общую) собственность произведено в нарушение норм гражданского, градостроительного и земельного законодательства, прав и законных интересов истцов, а также неопределенного круга лиц.

Указание суда на то, что жители 1 и 3 кварталов за счет собственных средств возвели спортивные площадки и обслуживают их, сделано без учета доводов истцов о том, что в нарушение приведенных выше положений законодательства такие объекты возведены после самовольного демонтажа изначально размещенных согласно проекту на их месте объектов благоустройства жилого комплекса без согласия остальных собственников недвижимости этого комплекса, что не опровергалось ответчиками.

Из материалов дела следует, что в типовом приложении к договору возмездного оказания услуг по управлению многоквартирным домом <...> предусмотрен перечень дополнительных работ и услуг, выполняемых управляющей компанией и необходимых для комфортных условий проживания в многофункциональном жилом комплексе «Ангелово-Резиденц», включающих ремонт, уборку, охрану и содержание территории комплекса, в том числе мест общего пользования, в частности, детских площадок, расположенных в 1 и 3 кварталах, которые истцами и иными собственниками недвижимости поселка, по утверждению истцов, регулярно оплачиваются.

При этом обособление 1 и 3 кварталов, ввиду которого жители иных кварталов лишаются возможности пользоваться инфраструктурой жилого комплекса, фактически не влияет на возможность пользования жителями 1 и 3 кварталов инфраструктурой, расположенной за пределами этих кварталов.

Данным доводам истцов, как усматривается из обжалуемых судебных постановлений, также не дана оценка применительно к приведенным выше нормам материального права.

Согласно положениям статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Данное право, принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

По смыслу разъяснения, данного в пункте 53 этого же постановления, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, выводы судов о том, что оспариваемые действия ответчиков основаны на действующем законодательстве и в результате таких действий не нарушаются права истцов на пользование общим имуществом и инфраструктурой многофункционального жилого комплекса «Ангелово- Резиденц», в частности по причине того, что земельные участки в жилом комплексе не являются смежными, сделаны в нарушение приведенных выше норм материального права и разъяснений без исследования юридически значимых по делу обстоятельств, на которые ссылались истцы в обоснование заявленных требований.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что судами при разрешении дела допущены существенные нарушения норм как материального, так и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны защита прав и законных интересов

заявителей, в связи с чем считает необходимым отменить решение Красногорского городского суда Московской области от 13 сентября 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 2 декабря 2019 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 марта 2020 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390¹⁴-390¹⁶ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от 13 сентября 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 2 декабря 2019 г. и

определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного

суда общей юрисдикции от 18 марта 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий
Судьи