Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бессоновой Веры Петровны к Рожковой Наталье Владимировне, Хоменко Людмиле Григорьевне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Бессонова В.П. обратилась в суд с иском к Рожковой Н.В., Хоменко Л.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 2-х комнат в квартире, указывая в заявлении, что она является собственником комнаты 11 кв.м. в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу ... .... Собственниками 2-х комнат по ... в равных долях являются Рожкова Н.В. и Хоменко Л.Г.

Датаг. Бессонова В.П. получила телеграмму от Рожковой Н.В. и Хоменко Л.Г. с предложением купить 2 комнаты 17,4 и 11,6 кв.м. за один миллион рублей.

Датаг. Бессонова В.П. направила телеграммы Рожковой Н.В. и Хоменко Л.Г. в которой дала согласие на покупку 2-х комнат. Указанная телеграмма вручена Рожковой Н.В. и Хоменко Л.Г. Датаг.

Однако когда она обратилась к Рожковой Н.В. и Хоменко Л.Г. ей сообщили, что комнаты проданы. Хоменко Л.Г. и Рожкова Н.В. нарушили ст. 250 ГК РФ, которая предусматривает ее преимущественное право покупки комнат. Ее поставили об условии продажи комнат Датаг. и она в установленный законом месячный срок Датаг. сообщила о том, что на этих условиях готова купить указанные комнаты.

Истица просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи на нее Бессонову В.П.

В судебное заседание истица не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истицы в судебном заседании требования поддержал, пояснил, что истица является собственником комнаты в 3-х комнатной квартире по .... 2 комнаты принадлежат Рожковой и Хоменко. Они предложили купить 2 комнаты Бессоновой. Датаг. Бессонова направила телеграмму Рожковой и Хоменко о согласии на покупку. Однако ответчики не дождавшись, комнаты продали ФИО1. Истица основывает требования на ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ и просит перевести права и обязанности покупателя. В подтверждение наличия денежных средств на покупку комнат истицы внесла деньги по определению суда.

Ответчики Рожкова Н.В. и Хоменко Л.Г. в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчицы Рожковой Н.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истица необоснованно основывает свои требования по ст. 250 ГК РФ, поскольку отсутствует общая долевая собственность на квартиру между истицей и ответчиками. Также считает, что необоснованна и ссылка п. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку данная квартира коммунальной не является. В договоре приватизации, в свидетельствах о праве собственности нет ссылки на то, что квартира является коммунальной. Управляющая компания также не имеет сведений о том, что квартира является коммунальной. Законодатель не дает понятие коммунальной квартиры. Он нашел понятие коммунальной квартиры только в Законе С.-Петербурга, как квартиры государственного или муниципального фонда, данная квартира таковой не является. Просит отказать истице в иске.

Ответчица Шилова М.К. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что истица не приобрела комнаты как того требует ст. 250 ГК РФ в течение месяца, поэтому права истицы при продаже комнат ей нарушены не были. Кроме того, она также считает, что квартира не является коммунальной, поэтому положения ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ не применимы.

Представитель ГУ ФРС по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен, ранее просил рассматривать дело в их отсутствие, представил пояснение по иску.

Выслушав представителя истицы, представителя ответчицы Рожковой Н.В., ответчицу Шилову М.К., исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что Бессонова Вера Петровна на основании договора купли-продажи комнаты от Датаг. является собственником комнаты с частью вспомогательных помещений, общей площадью 15.1 кв.м., в том числе жилой 11 кв.м. в 3-х комнатной квартире на 4 этаже 5этажного панельного жилого дома по адресу ... ..., о чем ей Датаг. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности л.д.7).

На основании договора безвозмездной передачи квартир в долевую собственность граждан от Датаг. Хоменко Людмила Григорьевна и Рожкова Наталья Владимировна являются собственниками комнат 11,6 и 17, 4 кв.м. в 3-х комнатной квартире Номер дома Номера по ... ... в равных долях.

Право собственности Хоменко Л.Г. и Рожковой Н.В. зарегистрировано Датаг., о чем имеются свидетельства о государственной регистрации права.

Датаг. Бессоновой В.П. была направлена телеграмма, которой истице предлагалось купить комнаты площадью 17,4 и 11,6 кв.м.по адресу ... за 1 миллион рублей л.д.10). Указанная телеграмма вручена сестре Бессоновой Датаг. л.д.32).

Датаг. Бессонова В.П. направила телеграмму в адрес Рожковой и Хоменко о том, что принимает их предложение купить комнаты за 1 миллион рублей, в дополнение к данной телеграмме Бессоновой В.П. Датаг. направлена телеграмма о том, что сделку на покупку двух комнат она готова заключить до Датаг. л.д.11). Согласно уведомления Датаг. телеграммы для Рожковой и Хоменко вручены Хоменко л.д.9).

Датаг. между Хоменко Л.Г., Рожковой Н.В. и Шиловой М.К. был заключен договор купли-продажи двух комнат с частью вспомогательных помещений общей площадью 43 кв.м., в том числе жилой 11,6 и 17,4 кв.м. в 3-х комнатной квартире (помещения НомерНомер,2) на 4 этаже 5-этажнолго панельного жилого дома, находящегося по адресу ... .... Согласно п. 4 Договора указанные в договоре комнаты с частью помещений общего пользования продаются на 1 050 000 рублей, который оплачиваются Покупателем Продавцам при подписании настоящего договора л.д.31)

Суд считает, что требования истицы о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 2х комнат в квартире, заключенного между Рожковой Н.В., Хоменко Л.Г. и Шиловой М.К. от Датаг. с покупателя Шиловой М.К. на истицу Бессонову В.П. подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Механизм действия преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи на тех же условиях, если продажа состоялась с нарушением преимущественного права покупки. В данном случае законодатель обязывает собственника - продавца известить других участников о намерении продать свою долю.

В ходе рассмотрения дела установлено, что до заключения договора купли-продажи от Датаг. продавцы Рожкова Е.В. и Хоменко Л.Г. известил Бессонову В.П. о продаже комнат и предложили ей приобрести комнаты за 1 000 000 рублей.

Срок, в течение которого истица вправе акцептовать предложение о продаже доли - месяц. Как следует из представленных документов (телеграмм) истица выразила согласие на приобретением комнат и предложила продавцам заключить договор до Датаг. Однако, в установленный законом для истицы срок ответчики заключают договор купли-продажи от Датаг. с Шиловой М.К. Довод ответчицы Шиловой М.К. в возражениях о том, что подача ею на регистрацию договора купли-продажи на три дня раньше истечения срока преимущественного права покупки не нарушает права истицы, суд оценивает критически. В таком случае следует полагать, что Шилова М.К. не возражала, что ответчики Рожкова и Хоменко заключив Датаг. договор с ней, по которому покупатель расплатилась с продавцами за комнаты в день подписания договора, также заключат договор купли-продажи, соблюдая правило преимущественной покупки в срок до Датаг., еще и с Бессоновой В.П. Доказательств того, что у ответчиков были намерения заключить с Бессоновой В.П. договор купли-продажи до Датаг. суду не представлено. Напротив, в ходе рассмотрения дела представитель ответчицы Рожковой Н.В. полагал, что положения ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ к данному случаю продажи комнат не применимы, поэтому у истицы никакого преимущественного права покупки не возникло.

Вместе с тем, в силу п. 6 ст. 42 ЖК РФ истица имела преимущественное право купить комнаты в спорной квартире в порядке и на условиях которые установлены ст. 250 ГК РФ, при этом суд не может принять во внимание доводы представителя ответчицы Рожковой Н.В. и ответчицы Шиловой М.К. о том, что квартира не является коммунальной. Из анализа ст. 59 ЖК РФ коммунальной квартирой является квартира в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников. Например, статья 15 Закона г.Москвы от Датаг. Номер «Основы жилищной политики города Москвы» (в ред. Законов г. Москвы от Дата Номер-52, от Дата N 40, от Дата N 73, от Дата N 8) дает понятие Коммунальной квартиры - эта квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Таким образом, спорная квартира, жилые помещения в которой принадлежат нескольким собственникам Бессоновой, Хоменко и Рожковой, которые между собой не являются членами одной семьи и совместно используют места общего пользования, является коммунальной. Суд считает, что отсутствие регистрации статуса квартиры как коммунальная в ЦТИ и сведений в правоустанавливающих документах, однозначно не свидетельствует о том, что квартира не является коммунальной.

Таким образом, суд находит нарушения преимущественного права покупки при заключении договора купли-продажи комнат в квартире по адресу ... от Датаг. установленными.

Следует отметить, что основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным. Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя на тех же условиях, что и покупатель по заключенному договору. Поэтому участник должен доказать, что он сам готов заключить такой же договор, в том числе по цене. В соответствии с рекомендацией, высказанной Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от Дата г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом" (в ред. от Дата г. N 11, от Дата г. N 8, от Дата г. N 9, от Дата г. N 11) при предъявлении иска истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как следует из представленной квитанции истица располагает денежной суммой в размере 1 050 000 рублей для покупки комнат, которую она внесла на счет Департамента.

При таких обстоятельствах, следует перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному Датаг. между Хоменко Людмилой Григорьевной, Рожковой Натальей Владимировной и Шиловой Майей Кирилловной на Бессонову Веру Петровну, признав ее покупателем двух комнат с частью вспомогательных помещений, общей площадью 43 кв.м., в том числе жилой 11,6 и 17,4 кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: ..., ....

Решение, вступившее в законную силу, будет являться основанием для государственной регистрации возникшего у Бессоновой В.П. права собственности по договору купли-продажи от Датаг.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает расходы на представителя в разумных пределах.

Представитель истицы представил квитанции на оплату услуг представителя на общую сумму 30 000 рублей.

Суд находит заявление истицы подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям:

В силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Поэтому истица вполне могла заключить договор и оплатить расходы на представителя в размере 30 000 рублей. Однако, при определении размера подлежащих взысканию расходов, суд принимает во внимание принцип разумности оплаты услуг представителя, категорию дела, участие представителя в 2 предварительных и одном судебном заседаниях, получение истицей консультации и составление ее представителем искового заявления.

Суд считает, что с учетом разумности в пользу истицы подлежат взысканию расходы в размере 11 000 рублей, при этом между ответчиками они подлежат распределению следующим образом: с Хоменко Людмилы Григорьевны и Рожковой Натальи Владимировны по 5 000 рублей с каждой, с Шиловой Майи Кирилловны - 1 000 рублей.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

расходы на оплату услуг представителей;

расходы на производство осмотра на месте;

компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса;

связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

другие признанные судом необходимыми расходы.

Суд считает, что расходы по выдаче доверенности не подлежат взысканию с ответчиков, т.к. не являются необходимыми, т.к. имеются способы выдать доверенность без несения расходов по ее удостоверению. Кроме того, из доверенности не следует, что представитель уполномочен на представление интересов истицы только для рассмотрения конкретного дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному Датаг. между Хоменко Людмилой Григорьевной, Рожковой Натальей Владимировной и Шиловой Майей Кирилловной на Бессонову Веру Петровну, признав ее покупателем двух комнат с частью вспомогательных помещений, общей площадью 43 кв.м., в том числе жилой 11,6 и 17,4 кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: ..., ....

Решение, вступившее в законную силу будет являться основанием для государственной регистрации возникшего у Бессоновой В.П. права собственности по договору купли-продажи от Датаг.

Взыскать в пользу Бессоновой Веры Петровны расходы на представителя с Хоменко Людмилы Григорьевны и Рожковой Натальи Владимировны по 5 000 рублей с каждой, Шиловой Майи Кирилловны - 1 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский суд в 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Судья: