Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рязанцевой Антонины Алексеевны к Зиновкиной Надежде Олеговне, Мишукову Игорю Владимировичу, Зиновкину Алексею Сергеевичу и Мишукову Вадиму Игоревичу о выселении и встречному исковому заявлению Зиновкиной Надежды Олеговны к Рязанцевой Антонине Алексеевне о признании сделки состоявшейся и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Рязанцева А.А. обратилась в суд с иском о выселении ответчиков Зиновкиной Н.О., Мишукова И.В., Зиновкину А.С. и Мишукова В.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Свои требования истец мотивировала тем, что на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дд.мм.гггг> ей на праве собственности принадлежит квартира расположенная по адресу: <адрес>. Согласно устным договоренностям, заключенным в 2004г., между Рязанцевой А.А. и Зиновкиной Н.О. истец хотела передать в собственность Зиновкиной Н.О. вышеуказанную квартиру, а Зиновкина Н.О. в свою очередь передала Рязанцевой А.А. в счет оплаты денежную сумму в размере 23 000 рублей, при этом стороны договорились, что с момента передачи денежных средств и жилья, Зиновкина Н.О. обязуется зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанную квартиру.

С момента вселения в вышеуказанную квартиру Зиновкиной Н.О. (с 2004 года) по настоящее время Зиновкина Н.О. так и не зарегистрировала за собой право собственности на указанную квартиру, что по мнению истца подтверждает факт отказа от приобретения данной квартиры в собственность.

Однако в данном жилом помещении зарегистрированы и остаются проживать Зиновкина Н.О., Мишуков И.В., Зиновкин А.С., Мишуков В.И.. На просьбы зарегистрировать за собой право собственности, Зиновкина Н.О. отвечала отказом мотивируя его тем, что у неё нет денежных средств.

Одним из оснований обращения в суд истца явилость то, что ее дочь - <ФИО>13 являющейся многодетной матерью, и ей было отказано в предоставлении муниципальной услуги о признания её семьи нуждающейся в жилье, именно в связи с наличием в собственности у истца – вышеуказанного жилого помещения.

Истец просила признать Зиновкину Н.С. и Мишукова И.В., Зиновкина А.С., Мишукова В.И. утратившими право пользования квартирой № 4 по адресу: <адрес>, а также выселить ответчиков из указанного жилого помещения.

Ответчик Зиновкина Н.О. предъявила встречное исковое заявление к Рязанцевой А.А., в котором указала, что примерно в 2002 году между ней и Рязанцевой А.А. был заключен договор купли продажи принадлежащей ей квартиры по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры была определена сторонами в 23 000 рублей и указанная сумма была уплачена продавцу. Однако, с учетом того, что квартира не была должным образом оформлена у Рязанцевой А.А., Зиновкина Н.О. ожидала от Рязанцевой А.А. надлежащего оформления права собственности. С 2002 гола и по настоящее она вселилась и проживает своей семьей в данной квартире около 19 лет, пользуясь данной квартирой как своей собственной, проводя текущие ремонты, заключены договора на оказание коммунальных услуг на ее имя.

На просьбы о приведении правоустанавливающих документов в соответствие, Рязанцева А.А. утверждала, что скоро все сделает. Однако до настоящего времени квартира не оформлена. Претензий от кого либо, включая бывшего собственника, других лиц к Зиновкиной Н.О. не поступало, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось.

Полагая, что указанные обстоятельства позволяют признать за ней право собственности в порядке приобретательской давности, а государственную регистрацию права она не может провести, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, в связи с чем Зиновкина Н.О. просит суд признать за ней право собственности на объект недвижимости – указанную квартиру общей площадью 18 кв. м, кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес> силу приобретательной давности.

Позднее Зиновкина Н.О. дополнила встречное исковое заявление, указав, что оформить данную в квартиру на себя она не могла, так как Рязанцевой А.А. квартира принадлежала по договору о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дд.мм.гггг> в суд она обратилась 19.07.02021 года и на момент обращения в суд с иском, Рязанцева А.А. собственником квартиры не являлась, а также уточнила исковые требования, дополнив их требованием о признании договора купли-продажи от 2004 года, заключенного между Зиновкиной Н.О. и Рязанцевой А.А. состоявшимся и признании права собственности, помимо ранее заявленного требования – касаемо квартиры, дополнив требованием о признании права собственности на земельынй участок площадью 2623 кв.м. в виде 1/4 доли с кадастровым номером 23:31:0903001:64, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании сторона истца по первоначальному иску – Рязанцева А.А., а также ее представитель – адвокат Бутынцева А.Н. поддержали свои исковые требования, а в отношении встречных требований Зиновкиной Н.О. возражали, предоставив отзыв на встречное исковое заявление с дополнениями и уточнениями, согласно которого в сложившейся ситуации сторонами не соблюден ряд требований, предъявляемых к оговорам купли-продажи, а именно отсутствует сам договор, отсутствуют условия о предмете данного договора, подписи сторон, свидетельствующих о том, что соглашение по всем существенным условиям договора достигнуто, отсутствуют основания считать договор заключенным. Таким образом, Зиновкина Н.О. фактически просит признать незаключенный договор купли-продажи состоявшимся, что уже по своей сути является основанием для отказа в удовлетворении заявленный исковых требований. Законом прямо установлено, что сделка подобного рода по отчуждению объектов недвижимости должна совершатся в простой письменной форме, заключение договора представляет собой достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, предусмотренном законодательством. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В 2004 году между истицей и ответчицей была достигнута устная предварительная договоренность о заключении в ближайшем будущем основного договора купли-продажи спорного имущества. Денежные средства в размере 23 000 рублей были переданы Зиновкиной Н.О. не являются полной стоимостью оплаты объектов недвижимости, а право собственности на 1/4 доли земельного участка, на которую претендует Зиновкина Н.О. возникла только в 2020 году.

Ответчик по первоначальному иску, а также истец по встречному иску – Зиновкина Н.О., а также ее представитель – адвокат Калякина Е.А. в судебном заседании возражали в удовлетворении исковых требований Рязанцевой А.А., и поддержали заявленные встречные исковые требования в полном объеме.

Ответчик Мишуков И.В. в судебном заседании возражал в удовлетворении искового заявления Рязанцевой А.А, и поддержал доводы встречного искового заявления Зиновкиной Н.О., просил суд его удовлетворить.

Ответчик Мишуков В.И., а также Зиновкин А.С. в судебное заседание не явились, изложив ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии.

Представитель третьего лица – Межмуниципального отдела по Приморско-Ахтарскому и Тимашевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в суд не явился, предоставив отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствии и вынесении решения на усмотрения суда.

Помощник прокурора Тимашевского района Малютина Н.А. в судебном заседании дала заключение о том, что в 2004 году между сторонами был заключен устный договор купли-продажи недвижимости – квартиры, стоимость была определена 23 000 рублей, деньги были переданы продавцу Зиновкина Н.О. с согласия Рязанцевой А.А., вселилась со своей семьей в данную квартиру, в связи с чем исковые требования о выселении не подлежат удовлетворению. Так как не было технического паспорта на квартиру, Зиновкина Н.О. не имела возможности произвести оформление в собственность указанного имущества, при этом открыто и непрерывно пользовалась данным имуществом более 15 лет. С учетом изложенного, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании были допрошены свидетели <ФИО>18, <ФИО>19, <ФИО>20, <ФИО>21, согласно показаний которых суд установил, что между Рязанцевой А.А. и Зиновкиной Н.О. в действительности в 2004 году был заключен устный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры за цену – 23 000 рублей, которые Зиновкина Н.О. передала продавцу, и заселились в квартиру, делали там ремонт, распоряжались ей как собственной. Переход права собственности не был зарегистрирован надлежащим образом, ввиду отсутствия всех необходимых для перехода права собственности документов и отсутствия возможности со стороны продавца привести их в надлежащее состояние.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд считает исковые требования Рязанцевой А.А. о выселении не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Зиновкиной Н.О. к Рязанцевой А.А. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности, подлежащим удовлетворению.

Так, суд установил, что на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дд.мм.гггг>, заключенного между Племсовхозом «Кубанец» в лице Катеруша Л.Г. и Рязанцевой А.А., последней была передана в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В дальнейшем, в 2004 году, между Рязанцевой А.А. в качестве продавца и покупателем Зиновкиной Н.О. был заключен договор купли продажи указанной квартиры по адресу: <адрес>. И в выполение условий по данному договору, Зиновкина Н.О. оплатила продавцу 23 000 рублей. После передачи денежных средств, Зиновкина Н.О. начала жить со своей семьей в данной квартире, а также распоряжаться ею как своей собственной, при этом по данному адресу были зарегистрированы члены ее семьи – согласно данным домовой (поквартирной) книге от 04.05.2000г., в спорной квартире зарегистрированы, Рязанцева Антонина Алексеевна, <ФИО>3, <ФИО>4, <ФИО>5, <ФИО>6.

Также согласно сведений, предоставленных из администрации сельского поселения Кубанец Тимашевского района <№> от <дд.мм.гггг>, в спорной <адрес> по адресу: <адрес> проживают Зиновкина Надежда Олеговна, <дд.мм.гггг> года рождения, Зиновкин Игорь Владимирович, <дд.мм.гггг> года рождения, Зиновкин Алексей Сергеевич, <дд.мм.гггг> года рождения, Мишуков Вадим Игоревич, <дд.мм.гггг> года рождения.

Однако, с учетом того, что квартира была должным образом не была оформлена Рязанцевой А.А., переход права собственности надлежащим образом оформлен не был.

Оформление права собственности за Зиновкиной Н.О. не представлялось возможным, в связи с тем, что согласно выписки из ЕГРН по состоянию на <дд.мм.гггг>, собственник указанной квартиры не указан.

Так, как установил суд, не был изготовлен и технический паспорт продавцом Рязанцевой А.А., что не могло не стать препятствием в оформлении права собственности на данную квартиру.

Рассматривая вопрос о том, что послужило обстоятельствами для неосуществления перехода права собственности от Рязанцевой А.А к Зиновкиной Н.О., суд приходит к выводам, что доводы встречного искового заявления более убедительны. Так, доводы строятся на том, что Рязанцевой А.А не оформила квартиру надлежащим образом, что затруднило регистрацию перехода права собственности. Доводы же первоначального искового заявления о том, что Зиновкина Н.О. не осуществила оплату в полном объеме, и сама уклонялась от регистрации за собой права собственности на квартиру, суд не находит убедительными, поскольку согласно материалов дела, показаний свидетелей и заключенных договоров на предоставление коммунальных услуг, Зиновкина Н.О. владела и распоряжалась спорной квартирой на правах собственника.

Действия Зиновкиной Н.О. суд находит добросовестными, поскольку установлено, что плата за жилое помещение была передана ею продавцу, при этом у продавца какие-либо материальные претензии к Зиновкиной Н.О. отсутствовали. Даже при условии того, что сумма 23 000 рублей, уплаченная Зиновкиной Н.О. Рязанцевой А.А. являлась предварительной, как это следует из доводов истца по первоначальному иску, жилое помещение было передано Зиновкиной Н.О. и на протяжении более 17 лет, покупатель являлась фактическим собственником данного жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 60 которого гласит, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Кроме того, признавая право собственности Зиновкиной А.А. на квартиру, суд приходит к выводу о необходимости признания права собственности и на земельный участок, находящийся под данным объектом, поскольку.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. ч ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

При изложенных обстоятельствах суд считает встречные исковые требования Зиновкиной Н.О. к Рязанцевой А.А. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности исковые требования о признании, обоснованными, а исковые требования Рязанцевой А.А. о выселении – не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Рязанцевой Антонины Алексеевны к Зиновкиной Надежде Олеговне, Мишукову Игорю Владимировичу, Зиновкину Алексею Сергеевичу и Мишукову Вадиму Игоревичу о выселении – отказать.

Удовлетворить встречные исковые требования Зиновкиной Надежды Олеговны к Рязанцевой Антонине Алексеевне о признании сделки состоявшейся и признании права собственности.

Признать договор купли-продажи от 2004 года, заключенный между Зиновкиной Надеждой Олеговной и Рязанцевой Антониной Алексеевной состоявшимся.

Прекратить право собственности Рязанцевой Антонины Алексеевны на объекты недвижимости: квартиру общей площадью 18 кв. м, кадастровый <№> и земельный участок площадью 2623 кв.м, в виде 1/4 объект недвижимости квартиру общей площадью 18 кв. м, кадастровый <№> и земельный участок площадью 2623 кв.м, в виде 1/4 доли КН 23:31:0903001:64 расположенный по адресу <адрес> доли КН 23:31:0903001:64 расположенный по адресу <адрес>.

Признать за Зиновкиной Надеждой Олеговной право собственности на объект недвижимости квартиру общей площадью 18 кв. м, кадастровый <№> и земельный участок площадью 2623 кв.м, в виде 1/4 доли КН 23:31:0903001:64 расположенный по адресу <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение суда в окончательной форме будет принято 19.01.2022 года.

Председательствующий