Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

Комментарий к статье 552

1. Коммент. ст. воплощает принцип "единства судьбы", предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).

Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 - 4 п. 4 ст. 35 ЗК).

Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).

Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК).

3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).

Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК).

4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).