1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Комментарий к статье 66
1. Ответственности наймодателя жилого помещения за неисполнение обязанностей по договору социального найма посвящена отдельная статья ЖК РФ. Часть 1 комментируемой статьи, говоря об ответственности наймодателя жилого помещения, не называет ее конкретных видов, однако они могут быть определены путем системного применения законодательства. Примерный перечень обязанностей наймодателя содержится в ст. 65 (ч. 2) ЖК РФ, иные обязанности наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства.
2. Уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц - от 40000 до 50000 рублей.
Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:
а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Большой перечень правил по содержанию жилого помещения содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Управляющей организацией могут быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (ОАО, ООО) или индивидуальный предприниматель;
б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, в частности, на основании заявления собственника либо заявления гражданина (нанимателя).
По ЖК РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое, и наоборот. Поэтому, несмотря на то что КоАП устанавливает административную ответственность только за нарушение порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые, соответствующая ответственность должна наступать и тогда, когда имеются аналогичные нарушения и при переводе нежилых помещений в жилые. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, который и будет выступать субъектом указанной ответственности;
в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением.
Обращает на себя внимание то, что КоАП, ГК РФ и ЖК РФ содержат по этому вопросу различную терминологию. КоАП говорит о переоборудовании, ГК РФ - о переустройстве и реконструкции (ст. 678) <1>, ЖК РФ - о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл. 4), а также о переоборудовании и реконструкции дома (ст. ст. 36, 73).
--------------------------------
<1> Согласно ст. 1 ГрК РФ 2004 г. реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения).
Между тем под переоборудованием (как более общим понятием) жилого помещения применительно к КоАП понимают фактически его переустройство и перепланировку <1>, понятия которых содержатся в ЖК РФ (см. комментарий к ст. 25 ЖК). Таким образом, административная ответственность может наступать за нарушения именно в этой части и должна быть связана с проведением переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко. 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.
Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК), могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.
Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП должна наступать только в тех случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.
3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой.
Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи.
В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для него форму реагирования в виде предъявления требования:
1) об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;
2) о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;
3) о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных выше обязанностей наймодателя.
Рассматриваемые положения ч. 2 комментируемой статьи позволяют утверждать, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1 настоящего комментария) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.