Статья 51 ЗК РФ. Реквизиция земельного участка.

Комментарий к статье 51

1. Основные положения о реквизиции установлены гражданским законодательством. В соответствии со ст. 242 ГК РФ реквизиция представляет собой изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в порядке и на условиях, которые установлены законом, с выплатой собственнику стоимости имущества.

ЗК РФ устанавливает особенности применения реквизиции по отношению к земельным участкам. Основная особенность связана с тем, что земельный участок при реквизиции изымается временно и после отпадения чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев он может быть возвращен владельцу, в то время как в отношении многих видов иного имущества возврат невозможен - например, пораженный эпидемией скот изымается и уничтожается, и лишь в отдельных случаях, если имущество при прекращении чрезвычайных обстоятельств сохранилось - например, изъятые при ликвидации аварии или во время военных действий транспортные средства - собственник может потребовать его возврата. Поэтому в соответствии с названной выше статьей ГК РФ общим правилом является выплата собственнику стоимости реквизированного имущества, а по земельному законодательству собственнику, как правило, возмещаются только убытки, понесенные им в связи с невозможностью использования земельного участка. Стоимость участка возмещается только в том случае, если участок не может быть возвращен после прекращения действия чрезвычайных обстоятельств (п. 3 комментируемой статьи).

Поскольку при реквизиции происходит прекращение прав на земельный участок, оно регистрируется в установленном порядке. Но в комментируемой статье специально указано на то, что собственнику должен выдаваться документ о произведенной реквизиции - такой документ является основанием восстановления права на земельный участок после прекращения действия чрезвычайных обстоятельств.

Как в ГК РФ, так и в комментируемой статье ЗК РФ речь идет о реквизиции земельного участка только у собственника. В то же время в других статьях ЗК РФ реквизиция названа как одно из оснований прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования (ст. ст. 45 - 47). Разумеется, арендуемый или предоставленный в пользование, пожизненное наследуемое владение участок находится в чьей-то собственности (федеральной, муниципальной, субъекта РФ или частной) и в случае реквизиции изымается у собственника. Однако встает вопрос о возмещении убытков, понесенных при этом землевладельцем, землепользователем или арендатором. Порядок такого возмещения ЗК РФ не определяет. Следовательно, в таких случаях придется руководствоваться общими нормами гражданского законодательства; убытки, вызванные расторжением договора аренды или пользования, будет возмещать собственник земельного участка.

2. Реквизиция земельного участка напоминает изъятие земель для государственных и муниципальных нужд: то и другое производится в интересах общества и государства, участок в обоих случаях изымается с соответствующей компенсацией собственнику. Однако это разные понятия, на что специально указывает п. 2 комментируемой статьи. Различаются прежде всего основания, по которым производятся реквизиция и изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Случаи последнего исчерпывающе перечислены в законе (см. комментарий к ст. 49), они не носят чрезвычайного характера и связаны чаще всего с планируемым строительством и расширением промышленных, социальных, транспортных и иных объектов. Ситуации же, когда возможно применение реквизиции, очерчены в законе примерно: никто не может предусмотреть всех экстраординарных обстоятельств, которые случаются в жизни, но в любой из этих ситуаций действовать приходится незамедлительно, поэтому нельзя исполнить всю процедуру, соблюдаемую при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд и включающую, в частности, письменное уведомление собственника за год до предстоящего изъятия (см. комментарий к ст. 55).

Кроме того, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд окончательно, а реквизиция носит чаще всего временный характер. Из указанных различий вытекают и важные правовые последствия. Поэтому, к примеру, лицо, у которого изъят земельный участок под строительство высокоскоростной магистрали, не может требовать возврата участка, даже если в дальнейшем государством принято решение об отказе от этого строительства и участок не используется; а при проведении реквизиции лицо не может требовать предварительного и равноценного возмещения стоимости участка.

Отличается и порядок возмещения причиненных убытков. Возмещение убытков при изъятии, ухудшении качества земель, временном занятии земельного участка, ограничении прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков для государственных и муниципальных нужд урегулировано в ст. 57 ЗК РФ. На случаи реквизиции земель она не распространяется. Порядок возмещения собственнику возникших в связи с реквизицией убытков законом специально не определен, поэтому следует руководствоваться общими нормами гражданского законодательства. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

3. Возможность получения собственником реквизированного земельного участка, при невозможности его возврата, другого равноценного земельного участка также является особенностью земельно-правовых отношений, связанных с реквизицией: в отношении иного реквизированного имущества (в том числе недвижимого) гражданским законодательством возможности предоставления равноценного имущества не предусмотрено.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

4. Норма п. 4 комментируемой статьи воспроизводит положения гражданского законодательства (ст. 242 ГК РФ) о возможности для собственника требовать по суду возврата реквизированного имущества. Однако здесь возникает некоторая неясность: если земельное законодательство декларирует временный характер изъятия земельного участка при реквизиции, стало быть, логично было бы возврат участка после прекращения чрезвычайных обстоятельств осуществлять без судебной процедуры органом, по решению которого участок был реквизирован, и на основании имеющегося документа о реквизиции. Обращение в суд в таком случае было бы необходимым только при отказе от возврата земельного участка. Однако порядок и сроки возврата земельного участка без судебного на то решения в настоящее время законодательством не установлены.

5. Комментируемая статья различает реквизицию и временное занятие земельного участка в связи с чрезвычайными обстоятельствами. Возникают эти два вида ограничений прав собственника на земельный участок при одних и тех же обстоятельствах, и оба носят временный характер. Различие состоит в том, что при временном занятии земельного участка не прекращаются права на него собственника (владельца, пользователя или арендатора) и при прекращении чрезвычайных обстоятельств он может продолжать пользоваться им без каких-либо дополнительных действий по восстановлению своего права. Кроме того, в случае реквизиции, в отличие от временного использования, участок не всегда может быть возвращен собственнику.

Порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием их участков, регулируется ст. 57 ЗК РФ. Убытки, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме за счет соответствующих бюджетов. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков. Порядок возмещения убытков, причиненных временным занятием земельных участков, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" <1>. В соответствии с ним при определении размера убытков, причиненных временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые собственники участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

6. В случае как реквизиции земельного участка, так и его временного занятия в связи с чрезвычайными обстоятельствами собственник может в судебном порядке оспорить рассчитанный размер возмещения убытков либо соответственно размер предлагаемой ему компенсации за земельный участок.