1. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
2. При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей
1170 настоящего Кодекса.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Комментарий к статье 1182
1. Наследование по закону или по завещанию ведет к образованию общей долевой собственности на земельный участок, если он переходит к двум и более наследникам (ст. 1164 ГК).
Исходя из общих положений гражданского права раздел имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых и самостоятельных объектов права собственности.
Недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности наследников, после получения ими свидетельства о праве на наследство может быть реально разделено как по соглашению самих участников общей собственности, так и в судебном порядке по иску любого из них (ст. 1165 ГК).
В том и другом случае раздел земельного участка возможен при условии делимости, т.е. когда это не ведет к утрате его целевого назначения.
Делимым, как предусмотрено настоящей статьей, признается земельный участок, если при разделе каждая его часть будет соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки).
Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 Земельного кодекса).
Таким образом, не каждый земельный участок может быть разделен; это зависит от числа наследников, размера земельного участка и предусмотренных в установленном порядке минимальных норм их предоставления, а также других конкретных обстоятельств.
С разделом земельного участка прекращается не только право общей собственности, но и право преимущественной покупки при отчуждении своей доли одним из сособственников. Независимо от того, произведен ли раздел земельного участка по соглашению сторон или в судебном порядке, он подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость).
2. Разрешение судами дел данной категории имеет ряд особенностей, одна из которых связана с исключительной подсудностью - такие споры отнесены к компетенции судов по месту нахождения земельных участков. Другая особенность состоит в том, что к участию в деле должны быть привлечены все участники общей собственности на земельный участок, поскольку решение суда может так или иначе затронуть их интересы.
И наконец, специфика этих дел заключается в том, что во всех случаях до принятия решения суд должен располагать экспертным заключением о вариантах раздела земельного участка, основанным на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах.
3. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости не исключает установления порядка его пользования. Несмотря на ряд совпадающих признаков, раздел земельного участка отличается от определения порядка пользования им как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям. Причем в отличие от раздела для установления порядка пользования участком не играют роли его размер, статус и число совладельцев. Установленный порядок пользования не подлежит по закону и государственной регистрации.
4. Как следует из содержания п. 2 ст. 1182, судьба неделимого земельного участка при разделе наследства поставлена в зависимость от наличия у одного из наследников преимущественного права на получение его в счет своей наследственной доли (ст. 1168 ГК) и осуществления им этого права.
Такое право в первую очередь имеет наследник, обладавший совместно с умершим правом общей собственности на спорный земельный участок, независимо от размера долей его и наследодателя.
Во вторую очередь преимущественное право предусмотрено для того из наследников, в чьем пользовании находился земельный участок, но при условии, что участок в целом принадлежал наследодателю и никто из других наследников при жизни наследодателя им не пользовался.
Соответствующая компенсация другим наследникам со стороны лица, претендующего на земельный участок, должна быть полной и предварительной (п. 2 ст. 1170 ГК). Это означает, что при обращении наследника в суд с иском о защите своего преимущественного права на земельный участок необходимая сумма должна быть внесена им на счет суда до разрешения дела по существу. В противном случае преимущественное право наследника защите не подлежит и учитываться при разделе не должно.
Вместе с тем указанные выше условия (неделимость земельного участка, наличие преимущественного права, предоставление компенсации) в ряде случаев могут оказаться недостаточными для передачи земельного участка одному из наследников. Речь идет об участках, находящихся в черте поселений и выделенных для строительства домов, дач и т.д. На неделимом земельном участке может находиться строение, части которого в натуре могут быть выделены каждому из наследников, т.е. само строение является делимым. Данное обстоятельство по закону исключает возможность присуждения сособственнику денежной компенсации за долю в строении и, соответственно, утрату права собственности на нее (п. 3 ст. 252 ГК). Если учесть, что земельный участок неразрывно связан со строением и необходим для нормального пользования домом или дачным строением, размещения на участке служебных построек, то, безусловно, в этом случае он не может быть изъят и передан одному из наследников по основаниям ст. 1168 ГК.
5. Природа общей долевой собственности на земельный участок та же, что и на другие объекты. Поэтому, когда земельный участок не выделяется кому-либо из наследников и остается в общей долевой собственности, владение, пользование и распоряжение им возможны только на основе соглашения всех участников этой собственности (ст. ст. 246, 247 ГК). Причем такие факторы, как большинство голосов участников общей собственности или размер их долей, значения не имеют.
Исключение из этого правила сделано в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности бывших работников реорганизованных сельскохозяйственных предприятий. Решение о порядке владения и пользования таким участком принимается общим собранием участников долевой собственности большинством не менее двух третей (2/3) голосов присутствующих на собрании сособственников земельных долей. Такое собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% надлежаще уведомленных участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В случае спора все вопросы, вытекающие из права общей долевой собственности, разрешаются в судебном порядке.
6. Помимо изложенного выше под разделом земельного участка понимается также прекращение его существования в целях формирования нескольких новых земельных участков, принадлежащих одному или нескольким лицам. Причем в последнем случае право общей собственности сохраняется на все вновь образуемые земельные участки.
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ Земельный кодекс дополнен гл. I.1 "Земельные участки", специально посвященной делению, объединению и перераспределению земельных участков. Важно иметь в виду, что образование новых земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать иные требования, установленные федеральными законами (ст. 11.9 Земельного кодекса).