Статья 1213 ГК РФ. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества.

Комментарий к статье 1213

1. Норма ст. 1213 появилась в ГК впервые в российском законодательстве. Вполне понятно, что она не могла быть принята в советский период, когда при отсутствии частной собственности на землю не было и деления имущества на движимое и недвижимое. Категория недвижимости была восстановлена в ОГЗ 1991 г. и получила дальнейшее развитие в ГК (ст. ст. 130 - 132).

Необходимость включения в закон данной коллизионной нормы появилась в связи с тем, что в настоящее время недвижимое имущество все активнее вовлекается в гражданско-правовой оборот и на основе договоров приобретается в собственность либо становится объектом иных вещных прав различных субъектов, включая иностранных физических и юридических лиц.

Норма о праве, подлежащем применению к договору по поводу недвижимого имущества, включена в Модель ГК для стран СНГ, где предусмотрено, что при отсутствии соглашения сторон договора о подлежащем применению праве действует право страны, где находится недвижимое имущество (подп. 1 п. 2 ст. 1225).

2. Специальная статья о праве, применимом к договорам в отношении недвижимого имущества, содержится в законодательстве о международном частном праве многих стран, например Австрии, Венгрии, Швейцарии, Польши, Туниса. Общим для коллизионных норм зарубежного законодательства, определяющих право, применяемое к договорам с недвижимостью, является использование одной формулы прикрепления, основанной на критерии местонахождения недвижимости (lex rei sitae); различие в регулировании имеется в вопросе о предоставлении непосредственно сторонам договора возможности выбрать применимое право. Законодательство, принятое в более ранний период (Венгрия, Польша), придает коллизионной норме императивный характер, а принятое позднее (Швейцария) предусматривает применение коллизионной нормы, если отсутствует соглашение сторон, придавая ей диспозитивный характер.

Положения о праве, применимом к договору в отношении недвижимости, содержатся в Римской конвенции стран ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам, 1980 г. Согласно Конвенции договор регулируется правом, избранным сторонами. При отсутствии соглашения сторон презюмируется, что договор имеет тесную связь со страной местонахождения недвижимости.

3. Статья 1213 включает два пункта, каждый из которых относится к договорам в отношении недвижимого имущества, но первый пункт содержит норму общего характера (при наличии нормы п. 2 следует признать, что этот пункт относится к договорам в отношении недвижимого имущества, находящегося за пределами России), второй же пункт относится только к договорам в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

При решении вопроса о том, относится ли имущество, являющееся предметом договора, к недвижимому, следует руководствоваться не п. 1 ст. 1187 ГК, содержащим общее правило о толковании юридических понятий (см. комментарий к этой статье), а специальным положением п. 2 ст. 1205 ГК, согласно которому принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится (см. комментарий к ст. 1205).

Поэтому договор подпадает под сферу действия п. 1, если его предмет принадлежит к недвижимому имуществу по праву страны его местонахождения, и подпадает под сферу действия п. 2, если предмет договора относится к недвижимости согласно законодательству Российской Федерации.

4. Общее правило (п. 1) об определении права, подлежащего применению к договорам о недвижимости, предоставляет непосредственно сторонам договора возможность определить применимое право, как это предусмотрено ст. 1210 ГК (см. комментарий к ней).

Вопрос об определении права возникает только при отсутствии соответствующего соглашения сторон и основывается на исходном для ГК принципе применения права страны, с которой договор наиболее тесно связан (см. комментарий к ней).

5. Для определения права, наиболее тесно связанного с договором, используется не общая презумпция, предусмотренная в п. 2 ст. 1211 ГК, а специальная презумпция, согласно которой правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается право страны, где находится недвижимое имущество. Использование в данном случае одного из старейших коллизионных начал lex rei sitae, традиционно применяемого (в том числе и в ГК) для коллизионного регулирования вопросов собственности и иных вещных прав на недвижимость, обусловлено тем, что для объектов недвижимости законодатель создает специальный режим, во многом определяемый императивными нормами. Недвижимые вещи объединяет подчинение особому, более строгому режиму применительно не только к регулированию возникновения, перехода и прекращения права собственности и иных вещных прав (которые обычно подлежат обязательной государственной регистрации), но и к совершаемым с этими объектами сделкам.

6. Согласно п. 1 ст. 1213 специальная презумпция определения права страны, с которой договор о недвижимости наиболее тесно связан, применима, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела. Таким образом, поскольку п. 1 предусматривает возможность опровержения специальной презумпции, вполне возможно, что предпочтение будет отдано судом праву другой страны, с которой может быть найдена более тесная связь.

Норма п. 1 имеет очевидное сходство с положениями Римской конвенции о праве, применимом к договорным обязательствам. В обоих случаях исходным для определения применимого права является избрание права сторонами, а при его отсутствии выбор основывается на принципе применения права страны, с которой договор наиболее тесно связан. В обоих случаях согласно специальной презумпции таким правом признается право страны места нахождения имущества. В обоих случаях допускается опровержение специальной презумпции (так названа возможность отступления от специальной презумпции комментаторами Римской конвенции). Однако в Римской конвенции такое опровержение предусмотрено только в одном случае - если это вытекает из обстоятельств дела в целом, в отличие от п. 1, где основание опровержения специальной презумпции сформулировано шире.

7. Пункт 2 при определении права, применимого к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества, не допускает выбора применимого права сторонами, устанавливая одностороннюю императивную коллизионную норму, которая предусматривает применение российского права. Это правило также исходит из места нахождения имущества. Однако в данном случае, в отличие от п. 1, на этом принципе основана не презумпция тесной связи, а коллизионная норма императивного характера. Следовательно, в отличие от общего правила п. 1, к договорам в отношении недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации, не допускается применение иного права, кроме права Российской Федерации. Применение российского права не может быть исключено ни путем соглашения сторон, которым в принципе не предоставлено право выбора, ни судом с учетом каких-либо обстоятельств дела или особенностей договора. Вполне очевидно, что данная коллизионная норма призвана обеспечить применение к договорам в отношении недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации, либо иного имущества, которое согласно российскому законодательству признается недвижимым, специальных требований российского законодательства, установленных для сделок с такими объектами.

8. Статья 1213, определяющая право, которое составляет обязательственный статут договора в отношении недвижимого имущества, тесно связана со статьями ГК, определяющими статут вещных прав. Однако и выбор права на основе соглашения сторон или на основе специальной презумпции согласно п. 1, и определение применимого права на основе коллизионной нормы п. 2 ограничены рамками обязательственного статута, как он определен в ст. 1215 ГК (см. комментарий к этой статье), и не распространяются на вопросы, входящие в статут вещных прав.

9. В связи с необходимостью разграничения обязательственного и вещного статута важно отметить, что выбранное сторонами в соответствии со ст. 1213 право, подлежащее применению к договору относительно недвижимости, не регулирует возникновение и прекращение права собственности. Такой вывод подтверждается следующим. Пункт 1 ст. 1206 ГК, который содержит коллизионную норму относительно возникновения и прекращения вещных прав, применяется (как это непосредственно указано), если иное не предусмотрено законом. Такое "иное" регулирование предусматривает, в частности, п. 1 ст. 1210 ГК, устанавливающий, что выбранное сторонами право применяется к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество. Однако ст. 1213 не содержит положения, аналогичного правилу п. 1 ст. 1210 ГК, следовательно, в отношении недвижимого имущества должен действовать п. 1 ст. 1206 ГК (см. комментарий к этой статье).

10. Проведение четкой границы между сферами действия обязательственного статута и статута вещных прав особенно важно в тех случаях, когда для определения вещного и обязательственного статута применяются различные коллизионные критерии, а именно: если обязательственный статут был выбран сторонами; если судом была опровергнута специальная презумпция, построенная исходя из места нахождения имущества, т.е. иное право признано более тесно связанным с договором.

11. Положения ст. 1213 являются специальными по отношению к общим положениям ст. 1211 ГК, предусматривающим порядок определения применимого права к договорам, которые могут возникнуть и в отношении недвижимого имущества, например договорам купли-продажи, аренды, дарения и др., и, следовательно, отменяют применение к договорам в отношении недвижимого имущества общие положения ст. 1211.