Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового

(пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

1. Пункт 51.

- не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположен линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположен линейный объект (сведения о земельных участках, в границах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус "архивные");

- неверно указывается назначение линейного объекта (в отношении сооружения назначение должно быть указано в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план. В случае если в документах, указанных в пунктах 21.1 - 21.23 Требований, отсутствуют сведения о назначении сооружения, такое назначение в техническом плане указывается с учетом приведенных в приложении N 1 к Требованиям подгрупп и групп видов назначений сооружений (абзац 2 подпункта 8 пункта 51 Требований);

- при изменении линейного объекта, сведения местоположении которого содержатся в ЕГРН, в связи с реконструкцией его части/участка в техническом плане указываются только те земельные участки, в границах которых располагается реконструируемая часть/участок. В данном случае в техническом плане необходимо указывать все земельные участки, на которых располагается такой линейный объект (использовать сведения ЕГРН о линейном объекте);

- при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН, заполняется элемент "ExistContour" (данный элемент должен заполняться при наличии существующего (уточняемого, изменяемого) контура);

- в случае подготовки технического плана по результатам реконструкции участка линейного объекта, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН (когда участок линейного объекта демонтируется, новый участок прокладывается), элементы "ExistContour" и/или "DeleteAllBorder" отсутствуют в XML-схеме, все контуры описываются как "NewContour Definition". Следует учитывать, что в случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, в том числе перенос части линейного объекта в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, список характерных точек контура объекта недвижимости в графах 3, 5, 6 реквизита 1.1 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" технического плана начинается и заканчивается сведениями о характерных точках контура соответствующего сооружения, которые содержатся в ЕГРН и не подлежат изменению на основании представленного в рамках заявленного учетного действия технического плана (при наличии в ЕГРН сведений о местоположении объекта недвижимости); <1>;

2. Пункты 65, 82.

Линейный объект отражается на схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее - Схема) и Чертеже контура здания, сооружения (части объекта недвижимости) не целиком.

Данное замечание относится также к случаям подготовки технического плана при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости. Так, в разделах "Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений", "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж" (в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) отражаются сведения одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости вне зависимости от количества образуемых объектов недвижимости (пункт 20 Требований).

Сведения графической и текстовой части не совпадают/противоречат друг другу. Например, текстовая часть может содержать сведения о контурах разных типов (наземные/подземные), при этом в графической части все контуры однотипные (например, наземного типа).

3. Пункт 23.

Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:

- в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент "CadastralBlock", например, 00:00:000000, либо не заполнен вовсе (для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе "Общероссийский", части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района, номеру кадастрового квартала - строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:) (пункт 4.2 главы 4 "Общие требования к заполнению технического плана в формате XML" Приказа N П/0347).

В качестве местоположения указываются наименования не всех субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается линейный объект.

В случае подготовки технического плана в отношении линейного объекта, расположенного более чем в одном кадастровом округе, в качестве местоположения указываются наименования субъекта (всех субъектов) Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такой линейный объект; при наличии информации также указывается наименование элемента планировочной структуры, улично-дорожной сети.

Отмечаем, что в поле "Other" XML-документа технического плана могут быть указаны дополнительные сведения, однако это не исключает необходимости правильного заполнения "Address", в части заполнения сведений в отношении каждого субъекта Российской Федерации, в границах которого расположено такое сооружение.

При этом поле "Note" (неформализованное описание) заполняется в случае если адрес, присвоенный до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", невозможно полностью структурировать в соответствии с ФИАС, то дополнительно вносится установленный адрес в точном соответствии с документом (пункт 4.5 раздела 4 Приказа N П/0347). В связи с этим место нахождения линейного объекта, определяемое согласно описанию местоположения границ контура сооружения, не соответствует его адресу. При этом обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 5 Правил N 1221 линейные объекты не являются объектами адресации.

В разделе "Исходные данные" не указываются сведения о реквизитах документов (в частности, проектной документации, разрешении на строительство, техническом паспорте) <2>;

при изменении сведений о линейном объекте его протяженность определяется кадастровым инженером путем осуществления математических действий с протяженностями реконструируемых участков. (Обращаем внимание, что сведения о данной характеристике должны быть взяты из документов, перечень которых содержится в статье 24 Закона о регистрации, пунктах 21.1 - 21.2 Требований; законодательством Российской Федерации кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного объекта);

Имеют место обращения за государственным кадастровым учетом изменений линейного объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, при отсутствии разрешительных документов, выданных в установленном порядке уполномоченным органом.

Так, например, технический план подготавливается применительно к объекту, для строительства которого в соответствии с законами субъектов Российской Федерации не требуется разрешение на строительство. В этой связи обращается внимание заявителей на то, что законы субъектов Российской Федерации об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК, не распространяются на линейные объекты, расположенные на территории двух и более субъектов Российской Федерации <3>. Случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, применительно к линейным объектам, приведены в Перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 N 1816.

В технический план не включаются проекции всех строительных конструкций линейных объектов (например, опоры у линий электропередачи или сведения о наземном конструктивном элементе - точке перехода из подземного элемента в надземный).

7. Пункт 43.

В случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, при наличии в ЕГРН сведений о местоположении такого объекта недвижимости, изменяемый контур содержит иные значения координат начальной и конечной точек.

8. Пункты 45, 79.

Координаты характерных точек контуров линейного объекта не указываются в соответствующей зоне картографической проекции (неправильное указание/выбором значений в элементе "CsCode" (код системы координат) XML-документа либо для всех контуров в элементе "CsCode" и в наименовании системы координат указано единое значение), в связи с чем контуры линейного объекта на дежурной кадастровой карте определяются в границах иного кадастрового округа либо за пределами кадастрового округа "Общероссийский".

9. Пункт 61.

В графической части технических планов при отображении контуров линейного объекта не соблюдены требования по применению специальных условных знаков (согласно приложению к Требованиям). Например, информация об используемых условных обозначениях отсутствует вовсе или для обозначения подземного контура используется условный знак, предусмотренный для отображения надземного контура или в случае реконструкции части/участка весь контур сооружения отображен как вновь образованный (красным цветом), а не только реконструируемая часть/участок.

При обращении за снятием с государственного кадастрового учета и прекращением государственной регистрации прав ОАО "РЖД" на объект недвижимости (сооружение), представляющее собой производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) отсутствуют документы о прекращении существования либо образовании в качестве самостоятельных объектов недвижимости всех входящих в такой НТК объектов. Зачастую информация в разделе технического плана "Заключение кадастрового инженера" о том, что тот или иной объект, входящий в состав ПТК, не обладает признаком недвижимых вещей, противоречит сведениям ЕГРН (документам технического учета, хранящимся в реестровом деле, открытом на ПТК. Например, сооружения связи представляют собой строительные конструкции, включающие в себя опоры, колодцы и т.п.).

Обращаем внимание, что позиция Росреестра относительно порядка преобразования (раздела) ПТК, относящихся к имуществу ОАО "РЖД", с последующим осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, исключаемые из состава ПТК, выражена в том числе в письмах Росреестра от 29.12.2021 N 13/1-98114-АБ/21, от 15.11.2022 N 01-9984-АБ/22 (доступны в информационно-справочной системе "Консультант Плюс").

Уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом не представляется заявление о государственной регистрации прав на возведенный линейный объект. На основании пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ <5>, многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона о регистрации, - в отношении таких здания, сооружения.

- Представляются технические планы, безосновательно подготовленные в целях уточнения сведений ЕГРН о линейных объектах в том числе по причине исправления ошибки без обоснования наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН.

Так, возможность уточнения сведений об объектах недвижимости установлена частью 5, частью 6.3 статьи 70 Закона о регистрации, а также в связи с определением (уточнением) местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в границах земельного участка в отношении учтенных до 01.01.2013 указанных объектов недвижимости исключительно для целей внесения в ЕГРН сведений об их местоположении в соответствии с частью 9.1 статьи 24 Закона.

Государственный кадастровый учет в связи с изменением объекта недвижимости осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда) (часть 3 статьи 63 Закона).

в выданных уполномоченным органом разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию вид выполняемых работ указан как строительство, так и реконструкция (то есть из содержания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию невозможно однозначно определить, является ли то или иное сооружение созданным или реконструированным, поскольку в нарушение приказа Минстроя России от 03.06.2022 N 446/пр не указаны кадастровые номера реконструированных объектов капитального строительства);

при пространственном анализе выявляется дублирование сведений о линейных объектах, указанных в разрешении на ввод в эксплуатацию и объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН, что исключает факт создания нового объекта недвижимости.

- В целях государственной регистрации перехода права на предприятие как имущественный комплекс (далее - предприятие) представляются договоры купли-продажи, не удовлетворяющие требованиям законодательства (в отсутствие документов, описывающих состав предприятия, либо содержащих противоречивые/неполные сведения в отношении предприятия). Так, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований). Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (пункт 1 статьи 560).

В соответствии с положением части 2 статьи 15 Закона, государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется по заявлению:

собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 данной части (пункт 4);

органа государственной власти, выдавшего разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4.5).

Кроме того, в целях устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, соответствующий технический план (в том числе содержащий новые сведения о линейном объекте) должен быть представлен органом, выдавшим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.