ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации <1>). | Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований <2>. 1. Пункт 51. - не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположен линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых (-ми) расположен линейный объект (сведения о земельных участках, в границах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус "архивные"); - при изменении линейного объекта, сведения местоположении которого содержатся в ЕГРН, в связи с реконструкцией его части/участка, в техническом плане указываются только те земельные участки, в границах которых располагается реконструируемая часть/участок. В данном случае в техническом плане необходимо указывать все земельные участки, на которых располагается такой линейный объект (использовать сведения ЕГРН о линейном объекте); - при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН, заполняется элемент "ExistContour". Данный элемент должен заполняться при наличии существующего (уточняемого, изменяемого) контура; - в случае подготовки технического плана по результатам реконструкции участка линейного объекта, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН: элемент "ExistContour" заполняется в отношении контуров, не входящих в реконструируемый участок; существующие реконструируемые контуры описываются в элементе "NewContour"; нумерация новых (образованных контуров) повторяет (дублирует) порядковые номера контуров, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН (то есть при подготовке технического плана не принимаются во внимание сведения ЕГРН о реконструируемом линейном объекте) <3>. - год завершения строительства сооружения, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается, указывается в техническом плане отличным от года его подачи в орган регистрации прав для цели государственного кадастрового учета сооружения <4>. 2. Пункты 65, 82. Линейный объект отражается на схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее - Схема) и Чертеже контура здания, сооружения (части объекта недвижимости) не целиком. Данное замечание относится также к случаям подготовки технического плана при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости. Так, в разделах "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж" (в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) отражаются сведения одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости вне зависимости от количества образуемых объектов недвижимости (пункт 20 Требований). На Схеме не отображено местоположение отдельных частей границ кадастрового округа (кадастровых округов), пересекающих контур сооружения. Сведения графической и текстовой части не совпадают/противоречат друг другу. Например, текстовая часть может содержать сведения о контурах разных типов (наземные/подземные), при этом в графической части все контуры однотипные (например, наземного типа). 3. Пункт 23. Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа: - в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент "CadastralBlock", например, 00:00:000000, либо не заполнен вовсе (для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе "Общероссийский", части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района, номеру кадастрового квартала - строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:) (пункт 4.2. главы 4 "Общие требования к заполнению технического плана в формате XML" Приказа N П/0347 <5>) 4. Пункт 81. В качестве местоположения указываются наименования не всех субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается линейный объект. В связи с этим место нахождения линейного объекта, определяемое согласно описанию местоположения границ контура сооружения, не соответствует сведениям об ином месте нахождения объекта недвижимости согласно элементу "Locations" технического плана. При этом обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 5 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 N 1221 линейные объекты не являются объектами адресации. |
5. Пункт 21. При изменении сведений о линейном объекте, его протяженность определяется кадастровым инженером путем осуществления математических действий, например, с протяженностями реконструируемых участков. Сведения о данной характеристике должны быть взяты из документов, перечень которых содержится в статье 24 Закона о регистрации, пунктах 21.1 - 21.26 Требований. Обращаем внимание, что кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного объекта (часть 4.2 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности <6>); Технический план о реконструируемом линейном объекте подготавливается без учета содержания проектной документации, разрешения на строительство, в результате сведения в разделе "Заключение кадастрового инженера" не соответствуют (противоречат) содержанию иных разделов технического плана, иным документам, на основании которых он подготавливается в части объема реконструктивных работ. 6. Пункт 35. В технический план не включаются проекции всех строительных конструкций линейных объектов (например, опоры у линий электропередачи, в результате чего линейный объект оказывается полностью надземным, или сведения о наземном конструктивном элементе - точке перехода из подземного элемента в надземный). 7. Пункт 43 В случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, при наличии в ЕГРН сведений о местоположении такого объекта недвижимости, изменяемый контур содержит иные значения координат начальной и конечной точек. 8. Пункт 45, 79. Координаты характерных точек контуров линейного объекта не указываются в соответствующей зоне картографической проекции (неправильное указание/выбор значений в элементе "CsCode" (код системы координат) XML-документа либо для всех контуров, расположенных в границах различных кадастровых округов, в элементе "CsCode" и в наименовании системы координат указано единое значение) в связи с чем контуры линейного объекта на дежурной кадастровой карте определяются в границах иного кадастрового округа, либо за пределами кадастрового округа "Общероссийский". 9. Пункт 23.6. Подлежащий включению в приложение технического плана электронный документ, выданный органом государственной власти (разрешение на строительство), заверяется УКЭП кадастрового инженера вместо УКЭП уполномоченного должностного лица такого органа государственной власти. 10. Пункт 39. Ветка "Contours" не формируется в разделе "Описание местоположения сооружения" технического плана. В соответствии с пунктом 4.6 Приказа N П/0347, если объект недвижимости (часть объекта недвижимости) имеет более одного контура (внешнего контура), в том числе разных типов (наземного, подземного, надземного), при описании местоположения Сооружения вместо ветки "EntitySpatial" должна быть сформирована ветка "Contours" (контур, представляющий собой совокупность контуров). 11. Пункт 50. В разделе "Характеристики сооружения" технического плана помимо новых значений характеристик объекта недвижимости (в случае подготовки технического плана в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости) заполняются строки в отношении характеристик, которые не изменяются. (Всегда подлежат заполнению только строки, содержащие сведения о виде и кадастровом номере объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план). |
Основания для приостановления государственной регистрации прав | Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав |
Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). | - Уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом не представляется заявление о государственной регистрации прав на возведенный линейный объект. На основании пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ <7>, многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона о регистрации. - К заявлению о постановке на учет объекта в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества органами местного самоуправления не представляются надлежащим образом заверенные документы, предусмотренные пунктом 10 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей <8>. |
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) | - Представляются технические планы, подготовленные в целях уточнения сведений ЕГРН о линейных объектах в том числе по причине исправления реестровой ошибки без обоснования того, в чем такая ошибка в сведениях ЕГРН заключается, либо содержащие значительное изменение конфигурации сооружений, предполагающее их реконструкцию. Обращаем внимание, что государственный кадастровый учет в связи с изменением объекта недвижимости осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда) (часть 3 статьи 63 Закона о регистрации). В частности, декларация (в случае первоначального государственного кадастрового учета объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), не является в рассматриваемой ситуации документом, на основании которого может быть подготовлен технический план. - Представляются доверенности, не соответствующие требованиям к формату такого документа, установленным положениями Закона N 63-ФЗ <9>. С 1 сентября 2024 г. для целей государственной регистрации прав документы в форме электронных документов должны быть подписаны от имени юридических лиц на основании машиночитаемых доверенностей, представляемой в формате XML и подтверждающей полномочия такого лица на подписание электронных документов и выполнения других действий от имени организации. Таким образом, с указанной даты представление в орган регистрации прав в целях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав доверенности, выполненной в формате PDF и подписанной сертификатом УКЭП нотариуса, не допускается. - заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не соответствуют Требованиями к заполнению форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310. Так, например, в случае обращения за осуществлением кадастрового учета и регистрации прав на объекты, образованные в результате раздела исходного объекта не заполняются реквизиты о характеристиках и их значениях в отношении вновь образованных объектов (в данном случае заполняется одно заявление на все одновременно образованные объекты недвижимости), либо некорректно заполнена графа "Правообладатель" (в частности, указывается наименование ФОИВ, ОМС в заявлении о государственной регистрации права собственности публично-правового образования). - В заявлении указывается несуществующий (некорректный формат) кадастровый номер объекта недвижимости (например, 00:00:000000:377 вместо 0:0:0:327), что не позволяет осуществить загрузку технического плана и сформировать уникальный идентификатор начисления в ГИС ГМП <10>. |
с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) | В целях государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик линейного объекта в случаях, когда такие изменения связаны с проведением реконструкции, для которой требуются получение разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, в нарушение пункта 4.5 части 2 статьи 15 Закона о регистрации обращается собственник линейного объекта либо лицо (застройщик), осуществляющее реконструкцию (перенос участка линейного объекта) в рамках возведения иного объекта недвижимого имущества. При этом в соответствии с вышеуказанными положениями Закона о регистрации, государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется по заявлению: собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 данной части (пункт 4); органа государственной власти, выдавшего разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4.5). Обращаем внимание, что в целях устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета соответствующий технический план (в том числе содержащий новые сведения о линейном объекте) должен быть представлен органом, выдавшим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а не иным лицом (например, кадастровым инженером или представителем собственника). |
объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом о регистрации (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) | Представляются заявления о проведении учетно-регистрационных действий в отношении объектов, не имеющих самостоятельного функционального значения, не являющихся результатом строительства по смыслу пункта 23 части 2 статьи 2 Закона N 384-ФЗ <11>, не способных выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав и, следовательно, которые по своим физическим характеристикам в силу статьи 130 ГК не могут быть отнесены к недвижимому имуществу, право на которое подлежит государственной регистрации (например, линии связи, проложенные в грунте и не являющиеся линейно-кабельными сооружениями связи или объекты, входящие в состав сложной вещи, в частности, сети связи входящие в состав магистральных трубопроводов). Необходимо отметить, что кадастровый инженер должен отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом о регистрации (пункт 2 части 2 статьи 29.1 Закона о кадастровой деятельности <12>). |
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица (пункт 18 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) | В целях осуществления государственного кадастрового учета изменений линейного объекта по результатам реконструкции участка сооружения, проведенной на территории одного субъекта Российской Федерации, представляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (неуполномоченным лицом). В силу постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2012 N 92, подпунктом 5.4.2 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти), является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Учитывая изложенное, в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух и более субъектов Российской Федерации (независимо от местоположения части (этапа) такого объекта, подлежащего реконструкции), органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, является Минстрой России. |