<Письмо> ФГБУ ФКП Росреестра от 26.06.2013 N 08-0906-НС "О направлении разъяснений"

В соответствии с Уставом ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденным приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ "ФКП Росреестра" не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам ФГБУ "ФКП Росреестра" полагает возможным отметить следующее.

1. По вопросу правомерности требования органом кадастрового учета включения в состав приложения технического плана разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию направлен запрос в Росреестр, по результатам рассмотрения которого будут даны дополнительные разъяснения.

2. По вопросу требования органом кадастрового учета включения в состав приложения технического плана акта приемочной комиссии, а также о постановке на кадастровый учет самовольно возведенных объектов капитального строительства.

Указанные в ст. ст. 26, 28 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) документы подтверждают, что проведенное переустройство и (или) перепланировка помещения не является самовольным, а в соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Согласно ст. 28 ЖК РФ:

завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии;

акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

Таким образом, внесение изменения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) об объекте недвижимости, в котором осуществлены переустройство и (или) перепланировка, проводится органом кадастрового учета на основании заявления собственника и технического плана, в том числе, с учетом поступившего в орган кадастрового учета от органа местного самоуправления акта приемочной комиссии.

В случае если документы, подтверждающие законность проведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (например, акт приемочной комиссии), не включены в состав технического плана, а также не представлены органом государственной власти в соответствии со ст. 28 ЖК РФ, то орган кадастрового учета, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", не вправе требовать включения таких документов в состав технического плана. Кроме того, также следует учитывать, что орган кадастрового учета не проводит правовую экспертизу представленных на кадастровый учет документов.

Также, согласно разъяснениям Минэкономразвития по данному вопросу, изложенным в письме от 27.12.2012 N Д23и-3734 (данные разъяснения направлялись ФГБУ "ФКП Росреестра" в филиалы письмом от 25.01.2013 N 08-0041-КЛ), в действующем законодательстве отсутствуют положения о наделении кадастровых инженеров полномочиями по выявлению самовольной реконструкции и перепланировки объектов учета. Вместе с тем, по мнению Департамента недвижимости, при выявлении кадастровым инженером несоответствия параметров помещения, полученных при выполнении работ по подготовке технического плана, с параметрами помещения, содержащимися в документах, на основании которых осуществляется подготовка такого технического плана, кадастровый инженер должен указать данную информацию в разделе "Заключение кадастрового инженера".

3. По вопросу исправления технических ошибок в сведениях ГКН об этажности здания.

Согласно п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I ЕГРП могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Таким образом, при государственной регистрации прав сведения в подраздел I ЕГРП вносятся на основании кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или земельного участка, то есть на основании сведений, внесенных в ГКН (за исключением случаев государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс, а также на объекты недвижимости, сведения о которых в этот подраздел ЕГРП вносятся на основании деклараций, заполненных гражданами в соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации).

В соответствии с п. 19 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре в ГКН вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

Согласно п. 42 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее - Требования) в соответствующие строки графы "3" таблицы "Характеристики здания" технического плана здания на основании документов, указанных в п. 12 Требований, вносятся сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак "-" (прочерк).

В соответствии с п. 43 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693, в соответствующую строку графы "3" таблицы "Характеристики сооружения" технического плана сооружения вносятся сведения о количестве этажей сооружения (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей сооружения в соответствующей строке проставляется знак "-" (прочерк).

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. (При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой не менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.)

Учитывая изложенное, ФГБУ "ФКП Росреестра" полагает, что при подсчете количества этажей учитываются все этажи здания, включая подземный, цокольный, технический и мансардный. Термин "количество этажей" закреплен в ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", не может заменяться термином "этажность".

Кроме того, в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426:

под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м;

под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный этажи.

При этом техническая ошибка в сведениях ГКН исправляется в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 28 Закона о кадастре.

4. Об указании в техническом плане здания кадастрового номера земельного участка, сведения о котором в ГКН носят временный характер.

В соответствии с п. 35 Требований раздел "Характеристики здания" технического плана заполняется в соответствии с документами, указанными в п. 12 Требований к подготовке технического плана здания.

В соответствии с п. 38 Требований, если здание расположено на нескольких земельных участках, в соответствующей строке графы "3" таблицы раздела "Характеристики здания" технического плана через запятую указываются кадастровые номера всех таких земельных участков.

Согласно п. 53 Требований раздел "Схема расположения здания на земельном участке" технического плана (далее - Схема) предназначен для отображения местоположения здания относительно границ земельного участка, а также других объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка. На Схеме отображаются, в том числе, границы земельного участка, его частей (при этом сведения в Схеме могут отображаться при их наличии в ГКН).

Основания для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости предусмотрены ст. ст. 26, 27 Закона о кадастре.

Согласно ч. 4 ст. 24 Закона о кадастре, если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3 ст. 24 Закона о кадастре случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.

Учитывая изложенное, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", в соответствующей строке графы "3" таблицы раздела "Характеристики здания" технического плана приводятся кадастровые номера земельных участков, носящих на момент подготовки технического плана временный характер, на которых расположено здание.

Также, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", в вышеуказанном случае в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана целесообразно дополнительно указывать кадастровый номер исходного земельного участка, из которого были образованы вышеуказанные земельные участки, носящие временный характер (п. 49 Требований).

Дополнительно сообщаем, позиция ФГБУ "ФКП Росреестра" по вопросу действий органа кадастрового учета в случае изменения сведений о статусе земельного участка с "временного" на "аннулированный", на котором расположен объект капитального строительства, направлена в Росреестр на согласование.

5. По вопросу постановки на государственный кадастровый учет квартир в нежилом здании.

Пунктами 15, 16, 17 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре предусмотрены следующие назначения зданий: нежилое здание, жилой дом, или многоквартирный дом; назначения помещения: жилое помещение, нежилое помещение, если объектом недвижимости является помещение; вид жилого помещения: комната, квартира, если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

В связи с этим, учитывая п. 17 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", квартира может быть поставлена на государственный кадастровый учет только в случае, если данный объект недвижимости расположен в здании, являющемся многоквартирным домом.