Письмо ФНС России от 21.10.2025 N БС-4-11/9424@ "По вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества физическим лицом, являющимся обманутым дольщиком"

В письме Министерства финансов Российской Федерации от 21.04.2022 N 03-04-07/35782, доведенном по системе налоговых органов Российской Федерации письмом ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@, по указанному вопросу разъяснено, что абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

Указанные положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве (при условии соблюдения условий, предусмотренных статьей 217.1 Кодекса).

В этой связи, если квартира передана налогоплательщику в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то доход от ее продажи освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц при соблюдении условий, установленных статьей 217.1 Кодекса.

Вместе с тем положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса не распространяются на объект недвижимого имущества, полученного взамен такого жилого помещения, о чем сообщило в письме от 21.04.2022 N 03-04-07/35782 Министерство финансов Российской Федерации (направлено по системе письмом ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@). Указанная позиция также подтверждена Минфином России письмом от 16.09.2025 N 03-04-07/90111.

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.