<Письмо> Минстроя России от 06.04.2026 N 8021-ОГ/00 "О расчете размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению совокупно всеми собственниками помещений в МКД"

В соответствии с частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) в соответствии с требованиями законодательства.

В силу положений части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно частям 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, общий размер платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению совокупно всеми собственниками помещений в МКД распределяется между этими собственниками в соответствии с их долями в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД.

Соответственно, размер платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению совокупно всеми собственниками помещений в МКД, равен сумме платежей за содержание жилого помещения, подлежащих внесению каждым собственником помещения в МКД.

Запишем приведенные утверждения в виде математических выражений:

где:

P - размер платы за содержание жилья, подлежащий оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, руб./мес.;

Pi - размер платы за содержание жилья, подлежащий оплате i-тым собственником помещения в МКД, руб./мес.

Для определения Pi необходимо умножить P на долю i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД:

где:

di - доля i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД.

На основании части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Следовательно, справедливо выражение:

где:

di - доля i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;

Si - площадь помещения в МКД, принадлежащего i-тому собственнику, м2;

Sоб - общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД (за исключением помещений, входящих в состав общего имущества в МКД), м2.

При этом необходимо отметить справедливость следующих математических выражений:

Важно особо обратить внимание, что в расчетах размера платы за содержание общего имущества в МКД не подлежит применению площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.

Отмечается, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД (di) либо не имеет размерности, либо измеряется в процентах. Законом не предусмотрено измерение доли в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД в единицах площади (м2).

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения для i-того собственника помещения в МКД определяется долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, которая пропорциональна, а не равна площади принадлежащего собственнику помещения.

Учитывая, что Pi = di x P, получим:

Приведенный порядок расчета соответствует позиции Верховного суда Российской Федерации и позиции Минстроя России.

Вместе с тем, отмечается следующее.

- в силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год, при этом по истечении года в случае если договором управления МКД не предусмотрен порядок изменения указанного размера платы и общим собранием собственников помещений в МКД не принималось решений об изменении такого размера платы, продолжает действовать ранее утвержденный размер платы за содержание жилого помещения (ранее обозначенный P);

- общая площадь помещений в МКД, ранее обозначенная Sоб, может изменяться при изменении площади отдельных помещений в МКД, однако изменение площади одного из множества помещений в МКД несущественно влияет на величину Sоб, при этом изменения площади отдельных помещений в МКД, сопряженные с изменением состава общего имущества в МКД (в том числе с изменением площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД), требуют согласия собственников помещений в МКД, которое в большинстве случаев получить затруднительно, вследствие указанных обстоятельств динамика изменений Sоб крайне низка, в подавляющем числе МКД указанная величина является постоянной на протяжении многих лет.

Допустимость такого способа утверждения размера платы за содержание жилого помещения подтверждается в том числе пунктом 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, которым понятие "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" определено как плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения в МКД.

1) утверждение размера платы за содержание жилого помещения в виде суммарного размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, в настоящем письме обозначенного P и определенного в единицах измерения руб./мес., в целях дальнейшего деления такой величины на Sоб и умножения на Si при расчете размера платы за содержание жилого помещения для i-того собственника помещения в МКД;

Указанное разъяснение содержится в том числе в письме Минстроя России от 29 сентября 2025 года N 57757-ДН/04.

Как следует из представленных в настоящем письме разъяснений, указанный способ математически соответствует порядку расчета размера платы за содержание жилого помещения, учитывающему, что размер платы за содержание жилого помещения для i-того собственника помещения в МКД определяется долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, которая пропорциональна, а не равна площади принадлежащего собственнику помещения, что соответствует позиции Верховного суда Российской Федерации.

Особо отмечается, что применение в расчетах размера платы за содержание жилого помещения площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, обозначаемой SОИ (единица измерения м2), не предусмотрено законом.

Дополнительно проанализируем предлагаемый отдельными лицами порядок расчета доли i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, обозначенной в настоящем письме di, по формуле:

где:

di - доля i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;

Si - площадь помещения в МКД, принадлежащего i-тому собственнику, м2;

Sоб - общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД (за исключением помещений, входящих в состав общего имущества в МКД), м2;

SОИ - площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, м2.

Применение предлагаемой формулы приводит к определению доли i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, обозначенной в настоящем письме di, в единицах измерения площади (м2), тогда как доля в праве является безразмерной величиной (либо измеряется в процентах).

Далее сторонники указанного способа расчета предлагают проводить расчет размера платы за содержание жилого помещения, подлежащего оплате i-тым собственником помещения в МКД, измеряемого в руб./мес., не по указанной в настоящем письме формуле Pi = di x P, применение которой как разъяснено ранее, соответствует позициям Верховного суда Российской Федерации и Минстроя России, а по не имеющей логике формуле:

То есть, предлагается долю i-того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, рассчитанную по некорректной формуле, умножить на удельный размер платы за содержание жилого помещения на 1 м2 площади жилых и нежилых помещений в МКД.

Применив предлагаемую сторонниками указанного способа расчета формулу расчета di, получим следующее математическое выражение:

Какой логический и (или) математический смысл указанной формулы, непонятно. Для чего в числителе используется произведение площади помещения i-того собственника и площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а в знаменателе квадрат общей площади помещений в МКД, и что характеризуют указанные величины, непонятно.

Учитывая, что величины SОИ, P, Sоб являются постоянными на период действия утвержденного размера платы за содержание жилого помещения, перепишем выражение в следующем виде:

Очевидно, что в случае если SОИ не равно Sоб, а именно такое обстоятельство имеет место в большинстве МКД, приведенное математическое тождество неверно.

Следовательно, лицо, осуществляющее управление МКД, стоимость услуг и работ по содержанию жилого помещения оказываемых которым, утвержденная решением общего собрания собственников помещений в МКД, составляет всего P (руб./мес.), никогда не сможет получить оплату оказанных услуг и выполненных работ в утвержденном размере, даже при 100%-ной собираемости платежей.

Если же рассмотреть МКД, в котором помещения в составе общего имущества отсутствуют (например, одноэтажный МКД, включающий в себя две квартиры, входные двери которых ведут непосредственно на улицу, при этом отсутствуют какие-либо помещения в составе общего имущества, в том числе отсутствуют подвал и чердак), то есть SОИ = 0, тогда результатом предлагаемого расчета размера платы за содержание жилого помещения для i-того собственника будет:

Важно отметить, что состав общего имущества в МКД не ограничивается помещениями, в этой связи общее имущество есть в том числе в МКД, в котором отсутствуют помещения в составе общего имущества. В состав указанного общего имущества в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ могут входить крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Применение предлагаемого способа расчета приведет к тому, что все указанные элементы общего имущества в МКД, в котором отсутствуют помещения в составе общего имущества, лицо, осуществляющее управление МКД, должно содержать бесплатно.

Очевидно, что исполнителя услуг и работ по содержанию жилого помещения в указанном случае будет практически невозможно найти.

Таким образом, при рассмотрении вопросов, касающихся порядка расчета размера платы за содержание жилого помещения, следует руководствоваться вышеприведенными положениями действующего законодательства Российской Федерации.

Дополнительно отмечается, что в соответствии со статьями 20 и 196 ЖК РФ надзор за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, осуществляется исполнительными органами субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного жилищного надзора.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.