<Письмо> Росреестра от 18.08.2015 N 14-исх/11969-ГЕ/15 "К поручению Минэкономразвития России"

Позиция Росреестра относительно внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части отражения в нем сведений о том, что объект недвижимости является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе документов, являющихся основанием для внесения таких изменений, изложена в направленном в Минэкономразвития России письме от 12.08.2015 N 14-исх/11759-ГЕ/15. (Росреестр в данном письме также просил Минэкономразвития России направить в Росреестр позицию по комментируемому вопросу для доведения ее для сведения ФГБУ "ФКП Росреестра".)

Дополнительно отмечаем.

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Согласно пункту 29 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила):

подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества;

по объекту недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, в подразделе I ЕГРП указываются только: вид, кадастровый номер, а также при наличии кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства (для здания, сооружения или объекта незавершенного строительства), кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение (для помещений), кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната (для комнаты).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Индивидуализация недвижимого имущества для целей государственной регистрации осуществляется органом кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта их существования).

Таким образом, в комментируемой ситуации до государственной регистрации прав на помещение (подвал), как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо внести сведения о таком объекте недвижимости (уточнить его характеристики) в ГКН.

Для внесения в ГКН сведений о том, что объект недвижимости является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в орган кадастрового учета могут быть представлены документы, указанные в письме Росреестра от 12.08.2015 N 14-исх/11759-ГЕ/15.

При этом для государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в рассматриваемом случае должно быть представлено заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 529.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, осуществляется в соответствии с Законом о регистрации, записи в ЕГРП вносятся согласно Правилам.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 156 Правил в подразделе I-2, содержащем описание многоквартирного дома и помещаемом в начале подраздела I объединенного раздела ЕГРП, указываются в том числе:

площадь: общая площадь многоквартирного дома за вычетом общей площади помещений (жилых и нежилых), принадлежащих собственникам помещений и не являющихся общим имуществом (на основании представленных документов, содержащих сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме);

в записи, содержащей особые отметки регистратора к данному подразделу, указывается состав общего имущества в многоквартирном доме (на основании представленных документов, содержащих сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме) в том числе об объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые заявлено на государственную регистрацию, в том числе земельный участок (их наименование и кадастровые (условные) номера).

Согласно пункту 159 Правил при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в записи подраздела II-1 в том числе указываются сведения о доле, при этом размер доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме (участнику общей долевой собственности на помещение), указывается согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если помещение в многоквартирном доме принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, указывается размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, вносятся слова - "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности), в соответствии с пунктом 34 Правил.

Таким образом, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости (в том числе земельный участок), являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, помимо иных предусмотренных Законом о регистрации документов, должны быть представлены документы, содержащие сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме (если сведения о таких объектах недвижимости отсутствуют в ГКН), а также документ, содержащий сведения об определении размеров долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (если размер долей был определен участниками общей долевой собственности).

При этом в силу пункта 5 статьи 18 Закон о регистрации:

необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом о регистрации, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов;

иные необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Учитывая, что решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, не является документом, выражающим содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, его следует представлять в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в двух экземплярах - подлинник и копия.

В этой связи Управлению Росреестра по Москве поручено провести разъяснительную работу со специалистами Управления о необходимости соблюдения требований действующего законодательства при осуществлении государственной регистрации общей долевой собственности и принять меры по недопущению впредь подобной практики.

Также в соответствии со статьей 11 Закона о регистрации за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Согласно подпункту 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 рублей.