Приказ Росстата от 22.08.2012 N 459 "Об утверждении Методологических указаний по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов"

утвердить прилагаемые Методологические указания по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов и ввести в действие с 1 января 2013 г.

Методологические указания по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов (далее - Методологические указания) предназначены для макроэкономической оценки текущей рыночной стоимости жилых зданий с целью отражения их в балансе активов и пассивов, в соответствии с требованиями системы национальных счетов, и определения на ее основе потребления основного капитала по данному виду актива.

В Методологических указаниях применяются следующие определения:

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

По своему функциональному назначению здания подразделяются на здания жилые и нежилые.

К жилым зданиям (домам) относятся индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях. К ним относятся: здания, входящие в жилой фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов, домов для престарелых и инвалидов), жилые здания (помещения), не входящие в жилищный фонд, ведомственное жилье, учитываемое на балансе организации.

Под текущей рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении текущей рыночной стоимости жилых зданий в Рамках настоящих Указаний применяется сравнительный подход.

Сравнительный подход - это метод оценки стоимости объектов, основанный на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложений.

Объектами-аналогами признаются объекты, сходные с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Расчет текущей рыночной стоимости жилых зданий осуществляется в ценах на конец отчетного года, в среднегодовых ценах отчетного и базисного года, в целом и с выделением данных по сектору домашних хозяйств.

Определение текущей рыночной стоимости жилых зданий на основе сравнительного подхода к оценке предполагает использование данных о ценах продаж на вторичном рынке жилья и сведений о наличии жилья различных типов в натуральном выражении, расположенного в городской и сельской местности.

Для выполнения требований сравнительного подхода к оценке необходимо обеспечить структурное соответствие жилья, по которому определяются цены сделок на вторичном рынке, и всего имеющегося жилья. Это реализуется путем осуществления расчетов по достаточно дифференцированным типам и группам жилых зданий, а в ряде случаев - применением поправочных коэффициентов к ценам на продаваемое жилье.

Расчет предполагает:

1) Разбивку жилого фонда на группы по следующим критериям: город/село, одноквартирные/многоквартирные дома, материал стен, год постройки.

2) Расчет рыночной стоимости одного кв. м жилья каждой из групп путем внесения поправок и корректировок в средние цены на жилье на вторичном рынке.

3) Расчет рыночной стоимости жилого фонда путем перемножения общей площади жилого фонда и рыночной стоимости одного кв. м жилья (в разрезе групп).

Основными источниками информации для расчета рыночной стоимости жилых зданий являются:

1) данные годовой формы федерального статистического наблюдения N 1-жилфонд "Сведения о жилищном фонде", представляемой организациями технического учета и технической инвентаризации;

2) данные формы выборочного федерального статистического наблюдения N 1-РЖ "Сведения об уровне цен на рынке жилья", представляемой юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими операции с недвижимостью в административных центрах и отдельных городах субъектов Российской Федерации.

Из формы N 1-жилфонд берутся данные о распределении площади имеющегося жилищного фонда по состоянию на конец года по городам и поселкам городского типа и - сельской местности; по индивидуально определенным зданиям и многоквартирным жилым домам; по материалу стен; по времени возведения жилых зданий. Используются также данные о наличии ветхого и аварийного жилого фонда.

В расчетах применяются также итоги переписи населения по разделу "Жилищные условия населения" для распределения имеющихся жилых домов по двум взаимосвязанным признакам - материалу стен и году постройки.

Из формы N 1-РЖ используются данные о ценах за единицу площади жилья на вторичном рынке по его характеристикам (типы зданий - по материалам стен, категории дома - квартиры низкого качества, типовые, улучшенной планировки, элитные и т.п.).

Кроме того, в расчетах применяются поправочные коэффициенты к ценам на продаваемое жилье, рассчитанные:

1) по данным формы федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов" - в целях определения стоимости аварийного и ветхого жилищного фонда;

2) по данным форм федерального статистического наблюдения N 1-ИЖС "Сведения о построенных населением жилых домах" и N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений" - в целях определения средней цены одного квадратного метра общей площади индивидуальных жилых домов;

3) по данным экспертов-оценщиков - в целях определения цены одного квадратного метра общей площади деревянных жилых зданий и жилых зданий, находящихся в сельской местности (поскольку наблюдение за ценами по форме N 1-РЖ ведется лишь в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации, отобранных для наблюдения);

4) по данным кадастровой оценки жилой недвижимости, осуществленной Росреестром - в целях определения поправочных коэффициентов для расчета рыночной стоимости жилья вне крупных городов и областных центров, индивидуального и деревянного жилья - для территориальных органов Росстата, где есть результаты кадастровой оценки.

Порядок расчета текущей рыночной стоимости жилых зданий включает в себя следующие этапы:

1) Формирование исходной информации о наличии жилищного фонда и о ценах на вторичном рынке жилой недвижимости.

2) Расчет средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых зданий по отдельным группам путем внесения поправок и корректировок в средние цены на жилье на вторичном рынке.

3) Распределение жилого фонда на группы по следующим критериям: город/село, одноквартирные/многоквартирные дома, материал стен, год постройки.

4) Расчет текущей рыночной стоимости жилых домов на конец отчетного года.

5) Корректировка текущей рыночной стоимости жилых зданий на стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда.

6) Расчет среднегодовой рыночной стоимости жилых зданий в среднегодовых ценах отчетного года.

7) Расчет среднегодовой рыночной стоимости жилых зданий в среднегодовых ценах базисного года.

8) Расчет текущей рыночной стоимости жилищного фонда по сектору "домашние хозяйства" по состоянию на конец отчетного года, в среднегодовых ценах отчетного и базисного года.

На первом этапе расчета формируется исходная информация:

1) Из формы N 1-жилфонд используются данные о распределении площади всего имеющегося жилищного фонда раздельно в многоквартирных жилых домах и индивидуально определенных зданиях - одноквартирных домах (далее - индивидуальных домах) по материалу стен (каменные и кирпичные, панельные и блочные, монолитные, деревянные, смешанные и прочие), а также данные о наличии аварийного и ветхого жилищного фонда.

2) По итогам Всероссийской переписи населения по разделу "Жилищные условия населения" формируются данные о численности населении частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах, по периоду постройки дома и материалу наружных стен. Кроме того, используются данные об общей площади, в среднем приходящейся на одного члена частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах. При этом делается предположение, что проживающие в отдельных и коммунальных квартирах члены частных домохозяйств проживают в многоквартирных домах. Поэтому средний размер общей площади, приходящейся на одного человека, проживающего в многоквартирных домах, определяется как среднее арифметическое взвешенное между размером общей площади, приходящейся на одного человека, проживающего в отдельных квартирах, и размером общей площади, приходящейся на одного человека, проживающего в коммунальных квартирах.

3) Из формы N 1-РЖ используются поквартальные данные отчетного года о средних ценах за 1 квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в зависимости от типа дома по материалу стен (кирпичные, крупнопанельные и крупноблочные, монолитные, в том числе монолитно-кирпичные) и категории дома (квартиры низкого качества, типовые, улучшенного качества, элитные). При этом средние цены за 1 квадратный метр общей площади за 4-й квартал отчетного года используются для определения рыночной стоимости жилищного фонда по состоянию на конец отчетного года, а поквартальные данные - для определения среднегодовых цен отчетного года. Кроме того, из формы N 1-РЖ используются поквартальные данные за 2008 отчетный год о средних ценах за 1 квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в зависимости от типа дома по материалу стен и категории дома - для расчета среднегодовых цен базисного года.

На втором этапе осуществляется расчет средней рыночной цены по тем видам жилья, по которым нет данных в форме N 1-РЖ - на жилые здания из дерева, индивидуальные дома и жилые здания, находящиеся в сельских населенных пунктах, в зависимости от типа (по материалу стен) и категории дома.

Стоимость одного квадратного метра общей площади жилья из дерева определяется следующим образом: стоимость одного квадратного метра в кирпичных домах умножается на корректирующий коэффициент, отражающий соотношение стоимости одного квадратного метра кирпичного и деревянного жилья, определенный по данным экспертов оценщиков для регионов со схожими экономическими и природными условиями (таблица N 1 Приложения к Методологическим указаниям) или по данным кадастровой оценки недвижимости. При этом предполагается, что деревянное жилье относится к жилью категории низкого качества и типового.

Расчет стоимости индивидуальных домов осуществляется путем применения к наблюдаемым ценам поправочных коэффициентов, которые, в свою очередь, рассчитываются по соотношению стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов, сложившейся у физических и юридических лиц. Источником информации служат данные форм федерального статистического наблюдения N 1-ИЖС и N С-1 за 2007 г., проиндексированные до цен отчетного года по индексу цен производителей в строительстве. Распределение в зависимости от типа и категории дома осуществляется исходя из определенной средней цены индивидуального дома и соотношений, складывающихся по ценам на разные типы многоквартирных жилых домов.

Если в территориальном органе Росстата уже имеются результаты кадастровой оценки недвижимости, то соотношения стоимости индивидуального жилья по сравнению с многоквартирным жильем берутся по результатам этой оценки - в настоящее время имеются итоги кадастровой оценки по двенадцати субъектам Российской Федерации (приведены в таблице N 2 Приложения к Методологическим указаниям).

Средние цены для сельской местности определяются путем применения к ценам на индивидуальное жилье и жилье в многоквартирных домах понижающих коэффициентов, определенных по данным экспертов-оценщиков и исчисленных по соотношению предложения жилой недвижимости в городах и внегородской местности, окрестностях крупных городов (приведены в таблице N 1 Приложения к Методологическим указаниям), или, если подведены итоги кадастровой оценки недвижимости, по данным этой оценки (приведены в таблице N 2 Приложения к Методологическим указаниям).

На третьем этапе осуществляется распределение общей площади жилищного фонда по двум взаимосвязанным признакам - по году постройки и материалу наружных стен отдельно для городских и сельских населенных пунктов. Для этого, изначально по итоговым данным переписи населения, данные о численности населения частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах по периоду постройки дома и материалу наружных стен, перемножаются на данные об общей площади, в среднем приходящейся на одного члена частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах.

Далее на основе этих данных рассчитываются относительные показатели (доли), характеризующие распределение общей площади жилищного фонда по периоду постройки дома и материалу наружных стен для городских и сельских населенных пунктов. Полученные соотношения применяются для распределения общей площади жилищного фонда (из формы N 1-жилфонд) по двум взаимосвязанным признакам по типу (по материалу стен) и году постройки.

На четвертом этапе рассчитывается текущая рыночная стоимость жилищного фонда по состоянию на конец отчетного года. Данные о распределении общей площади жилищного фонда по материалу стен и годам постройки перемножаются на данные о ценах за 1 квадратный метр общей площади квартир. При этом для расчета рыночной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах используются данные о ценах за 1 квадратный метр общей площади в многоквартирных домах, а индивидуального жилья - соответственно, о ценах за 1 квадратный метр общей площади индивидуальных жилых домов. Расчет ведется отдельно для городских и сельских населенных пунктов. При этом предполагается, что жилье (и многоквартирные дома и индивидуальное жилье) из всех стеновых материалов, построенное до 1970 года включительно (а деревянное, смешанное и прочее жилье - до 1995 года включительно), относится к жилью низкого качества, поэтому к нему применяются цены на жилье соответствующего типа по материалу стен и по категории "квартиры или жилье низкого качества". Каменные, кирпичные, панельные и блочные дома, построенные в период с 1971 до 1995 года включительно, считаются "типовыми", а построенные после 1995 года - "улучшенной планировки" - к ним применяются соответствующие средние цены. Деревянные, смешанные и прочие дома, построенные после 1995 года, считаются "типовыми", а монолитные дома, построенные после 1995 года, считаются "элитными".

На пятом этапе полученные результаты расчетов текущей рыночной стоимости жилых зданий корректируются на стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда. Оценка рыночной стоимости аварийного и ветхого жилищного фонда принимается со скидкой, вплоть до его утилизационной стоимости. Рассчитывается текущая рыночная стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда по его доле в жилищном фонде с применением к стоимости понижающего коэффициента. Корректирующий коэффициент определяется, исходя из соотношения утилизационной и остаточной балансовой стоимости ликвидированных в течение отчетного года объектов основных фондов, и соотношения вероятной рыночной и остаточной балансовой стоимости проданных в течение отчетного года объектов основных фондов, по данным формы федерального статистического наблюдения N 11.

На шестом этапе производится расчет среднегодовой рыночной стоимости жилищного фонда в среднегодовых ценах отчетного года. Для этого по данным формы N 1-жилфонд рассчитываются данные о среднегодовом распределении площади всего имеющегося жилищного фонда раздельно в многоквартирных жилых домах и индивидуальных домах по материалу (полусумма наличия жилищного фонда на начало и конец отчетного года). По данным формы N 1-РЖ рассчитываются среднегодовые цены за 1 квадратный метр общей площади жилья за отчетный год в зависимости от типа дома по материалу стен (кирпичные, крупнопанельные и крупноблочные, монолитные, в том числе монолитно-кирпичные) и категории дома (квартиры низкого качества, типовые, улучшенного качества, элитные) (из цен за 1 квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке за 4 квартала отчетного года. Расчет среднегодовой рыночной стоимости жилищного фонда в среднегодовых ценах отчетного года определяется путем перемножения данных о среднегодовом распределении общей площади жилищного фонда по материалу стен и годам постройки на данные о среднегодовых ценах за 1 квадратный метр общей площади жилищного фонда.

На седьмом этапе производится расчет среднегодовой рыночной стоимости жилищного фонда в среднегодовых ценах базисного года. В качестве базисного года принят 2008 год. Для этого данные о среднегодовом распределении общей площади жилищного фонда по материалу стен и годам постройки перемножаются на данные о среднегодовых ценах за 1 квадратный метр общей площади жилищного фонда базисного года.

На восьмом этапе определяется рыночная стоимость жилищного фонда по сектору "домашние хозяйства". Для этого определяется удельный вес жилищного фонда, состоящего в собственности граждан, во всем жилищном фонде, по данным формы N 1-жилфонд, отдельно для индивидуального жилья и жилых помещений в многоквартирных домах. Затем эти доли накладываются на текущую рыночную стоимость, соответственно, индивидуальных домов и жилых помещений в многоквартирных домах, отдельно в городских и сельских населенных пунктах по состоянию на конец отчетного года, а также в среднегодовых ценах отчетного и базисного года.

--------------------------------

<*> Определены по данным экспертов-оценщиков.

--------------------------------

<*> Определены по данным кадастровой оценки недвижимости, осуществленной Росреестром.