Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Туркиной рассмотрел в судебном заседании вопрос о вынесении дополнительного решения по делу по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, по доверенности № 196-72-224 от 25.08.2021 г.

от ответчика: ФИО3, по доверенности № 66-БЭ-03/15620 от 26.11.2021 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Решением суда от 15.09.2022 (резолютивная часть решения объявлена 08.09.2022) исковые требования удовлетворены.

При изготовлении мотивированного части решения суда судом установлено, что при вынесении решения судом не рассмотрено требование истца о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65 111 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, подготовленным обществом «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб. и о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2 595,00 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным обществом «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб.

С целью рассмотрения вопроса о принятии дополнительного решения назначено судебное заседание.

В настоящем судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал, доводы поддержал.

Ответчик поддержал ранее заявленные возражения.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

В постановлении от 01.04.2022 суда кассационной инстанции указал, что Отчеты об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 не были оценены судом на предмет достоверности в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами.При новом рассмотрении дела следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

С учетом постановления Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2022, заявленных с учетом уточнений исковых требований, а также мнения сторон и заявленного со стороны ответчика и специалиста оценщика ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия отчетов № 2257/19 и 2258/19 судом назначена судебная экспертиза.

08.08.2022 в материалы дела представлено заключение эксперта № 2022-08-2 от 04.08.2022г.

Согласно выводам эксперта отчеты об оценке № 2257/19 и 2258/19 недостоверны. Кроме того, эксперт указал, что при предоставлении специалисту дополнительных документов, а именно: кадастровых паспортов на земельные участки с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37, сведений о наличии коммуникаций на земельных участках с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37, договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37, заключенных на предшествующие периоды выводы специалиста были бы другими, поскольку информация, содержащаяся в данных документах, является ценообразующей, в соответствии с п. 8.4 исследованных отчетов об оценке, в зависимости от которой вводятся корректировки при расчетах.

С учетом изложенного составленные отчеты № 2257/19, 2258/19 являются недостоверными в связи с предоставлением специалисту не полной информации и не полного пакета документов, необходимых для достоверных расчетов.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части

8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020)). Величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, не являлась обязательной для уполномоченного органа.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В материалы дела сторонами представлены:

- со стороны ответчика: отчеты об оценке от 18.11.2019г. №2257/19, 2258/19, согласно которым оценщиком определена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в размере 7 204 000 руб. (на 5 лет), годовая арендная плата в размере 1 440 800 руб., годовая арендная плата для АО «УЭМЗ» в размере 1 027 926 руб. 13 коп. (с учетом наличия еще одного правообладателя помещений). Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 определена в размере 20 245 000 руб.(на 5 лет), годовая арендная плата за весь земельный участок составила 4 049 000 руб.

- со стороны истца в материалы дела представлены отчеты об оценке рыночной стоимости № 07А-06/20 и № 07Б-06/20, согласно которым оценщиком определена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в размере 3 029 000 руб. (на 5 лет), годовая арендная плата для АО «УЭМЗ» в размере 432 202 руб. 70 коп. (с учетом наличия еще одного правообладателя помещений). Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 определена в размере 4 938 000руб., годовая арендная плата за весь земельный участок составила 987 600 руб.

Заключением судебной экспертизы № 2022-08-2 отчеты № 2257/19, 2258/19 признаны не достоверными.

Ответчик с результатами судебной экспертизы не спорит, указывает на то, что отчеты являются не актуальными, поскольку срок действия отчетов 6 месяцев, между тем с учетом сроков рассмотрения настоящего спора с момента составления отчетов прошло более 6 месяцев.

С учетом разногласий сторон и представленных в материалы дела отчетов об оценке суд счел необходимым назначить по делу судебную экспертизу.

Согласно представленным заключениям эксперта от 22.03.2021 и 17.05.2021 эксперт пришел к следующим выводам:

рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 составила руб., годовая арендная плата в размере 2 401 900 руб., годовая арендная плата для АО «УЭМЗ» в размере 342 722 руб. 90 коп. (с учетом наличия еще одного правообладателя помещений). Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 определена в размере 3 996 800 руб., годовая арендная плата за весь земельный участок составила 799 360 руб.

Ответчик заявил возражения против принятия результатов экспертизы, ссылаясь на несоответствие заключений требованиям ФСО № 7, в части проведения экспертизы без осмотра земельных участков и расположенных на них объектах, выбор ненадлежащих объектов-аналогов для сравнения, отсутствие анализа рынка в представленных заключениях, проведение экспертизы без учета наличия коммуникаций на земельном участке. Настаивал на применении выводов, отраженных в отчетах № 2257/19 и № 2258/19.

Суд, рассмотрев возражения ответчика не нашел оснований для принятия доводов ввиду следующего.

Судом принимаются результаты судебной экспертизы № 2022-08-2, которой отчеты № 2257/19, 2258/19 признаны недостоверными.

Кроме того, Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в абзаце 4, 6 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Таким образом, арбитражный суд, проанализировав положения законодательства об определении арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, приходит выводу о том, что действующее законодательство устанавливает для осуществления сделки обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), но не имеет указаний на то, что договор аренды должен быть заключен на основании отчета независимого оценщика.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 20.02.2020)).

Вместе с тем, ни земельное законодательство, ни Закон об оценочной деятельности не устанавливают в данном случае для сторон при заключении договора аренды обязательности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, привлеченным какой-либо из сторон.

Из установленных по делу обстоятельств также не следует, что величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, являлась обязательной для сторон договоров аренды.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, дополнительно к заключению судебной экспертизы суд учитывает то обстоятельство, что срок актуальности и законности использования итоговых величин, полученных в отчетах об оценке №№ 2257/19, 2258/19, дата составления которых 18 ноября 2019 г., истек 18 мая 2020 года, то есть до момента подачи иска об урегулировании спора (05 октября 2020 года). Величина арендной платы, рассчитанная в отчетах №№ 2257/19. 2258/19. составленных 18.11.2019 г., в настоящий момент не соответствует требованиям ст. 12 Закона об оценочной деятельности для совершения сделки.

На основании изложенного требования о признании отчетов от 18.11.2019г. № 2257/19, № 2258/19 недостоверными подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недостоверными отчет № 2257/19 от 18.12.2019г., № 2258/19 от 18.12.2019.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Е.С. Чудникова