Гражданский кодекс часть 1

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.09.2010 общество с ограниченной ответственностью «АЦИОС» г. Чебоксары Чувашской Республики признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 (шесть) месяцев до 21.03.2011. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Чебоксары обратилась в суд с жалобой на действия конкурсного управляющего ООО «АЦИОС» Смирнова А.К. по тем основаниям, что из копии документов, представленных конкурсным управляющим Смирновым А.В. 22.10.2012, подтверждающие представление имущества, принадлежащего должнику в аренду третьим лицам, в том числе: - договор аренды нежилых помещений № 1 от 01.04.2012, заключенный с ООО «Лабаз»; - договор аренды нежилых помещений № 46/030 от 01.02.2011, заключенный с ООО «Коммерческая недвижимость.

Согласно данным документам ООО «Лабаз» арендует 54,5 кв.м. по цене 750 руб. за 1 кв. м.

В тоже время ООО «Коммерческая недвижимость» согласно представленной копии договора арендует 1 222,9 кв. м. Стоимость аренды согласно договору состоит из постоянной части (включает арендную плату) и переменной части (включает затраты электроэнергии, тепло, и водоснабжение, канализированные стоки, вывоз мусора, телефонная связь, услуги почтовой службы). Размер постоянной части арендной платы установлена в размере 127 322 руб. 00 коп. или 104 руб. 11 коп. за 1 кв.м.

Согласно сведениям о движении денежных средств по расчетному счету должника за период с февраля 2011 по август 2012 сумма арендных платежей ООО «Коммерческая недвижимость» составила 3 889 824 руб. 67 коп. Исходя из расчета (3 889 824 руб. 67 коп. : 19 месяцев : 1 222, 9 кв.м.) стоимость арендной платы за кв.м. в месяц составила 167 руб. 41 коп.

ООО «Коммерческая недвижимость» торговую площадь 1 147,9 кв.м. представляет в субаренду АНО «Учебный центр водительского мастерства Монолит» (45 кв.м. по цене 500 руб. за 1 кв.м.) и ООО «Рента сквер» (1 102,9 кв.м. по цене 249,90 руб. за 1 кв. м.). В тоже время, ООО «Рента сквер» представляет в субаренду вышеуказанные (арендованные у ООО «Коммерческая недвижимость») площади по цене от 500 до 750 руб. за 1 кв.м.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды № 46/030 от 01.02.2011, заключенному с ООО «Коммерческая недвижимость» арендатор обязуется перечислять арендные платежи ежемесячно до 20 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды № 46/030 от 01.02.2011, заключенному с ООО «Коммерческая недвижимость» арендодатель вправе за каждый день просрочки взыскивать пени в размере 0,01% от суммы задолженности.

Согласно сведениям о движении денежных средств по расчетному счету должника за период с февраля 2011 по август 2012 сумма арендных платежей от ООО «Коммерческая недвижимость» поступает нерегулярно, с нарушением пункта 4.2 вышеуказанного договора.

Так, ООО «Коммерческая недвижимость» 14.05.2011 перечисляет арендные платежи в сумме 300 000 руб. 00 коп. за май 2011, 29.07.2011 – 200 000 руб. 00 коп. за апрель 2011, 09.09.2011 – 236 160 руб. 00 коп. за апрель 2011, 20.10.2011 – 35 505 руб. 61 коп. за август 2011, с 07.11.2011 по

28.12.2011 перечислено 490 880 руб. 00 коп. за май 2011 и т. д. Однако, сведения о взыскании (получении) сумм пени отсутствуют.

Руководителем ООО «АЦИОС» до признания общества банкротом являлся ФИО9. Одними из учредителей общества являлись ФИО10 и ФИО11.

Руководителем ООО «Коммерческая недвижимость» с 27.02.2010 по

30.12.2010 являлся ФИО12. С 30.12.2010 по 08.02.2012 руководителем ООО «Коммерческая недвижимость» являлась ФИО13. Учредителем общества является ФИО14. В настоящее время руководителем ООО «Коммерческая недвижимость» является ФИО15.

Руководителем ООО «Рента сквер» с 23.01.2012 является ФИО13. Учредителем общества является ФИО16.

Действия конкурсного управляющего ООО «АЦИОС» ФИО1, выразившиеся в заключение заведомо невыгодных договоров аренды, являются незаконными и нарушающими права конкурсных кредиторов, в том числе и уполномоченного органа.

Представитель Инспекции в судебном заседании жалобу поддержала и пояснила, что конкурсному управляющему ФИО1 следовало сдавать помещение в аренду ООО «Коммерческая недвижимость» по договору аренды нежилых помещений № 46/030 от 01.02.2011 общей площадью 1222,9 кв. м. по адресу: <...>, по рыночной стоимости, находящегося в Юго - Западном районе г. Чебоксары, от 400 рублей и более. Указанное помещение конкурсным управляющим ООО «АЦИОС» ФИО1 сдано в аренду ООО «Коммерческая недвижимость» по цене 217 рублей за 1 кв.м., а далее ООО «Коммерческая недвижимость» данное помещение сдано в субаренду в ООО «Рента Сквер» по цене 250 руб. за 1 кв. м., а ООО «Рента Сквер» сдано в субаренду Автономной некоммерческой организации «Учебный центр водительского мастерства Монолит» по цене 500 руб. за 1 кв.м. и дополнительные услуги по цене 210 руб. При этом арендные платежи от ООО «Коммерческая недвижимость» поступали несвоевременно и не принимались своевременные меры по их взысканию и пени. Указанные действия конкурсного управляющего ООО «АЦИОС» ФИО1 являются незаконными и нарушающими права конкурсных кредиторов, в том числе и уполномоченного органа.

Представители конкурсных кредиторов ООО «Лабаз» и Банка ВТБ 24 (ЗАО) также поддержали жалобу Инспекции. При этом представители Банка пояснили, что конкурсным управляющим ФИО1 не было получено согласие на передачу заложенного имущества в аренду от Банка как залогодержателя в соответствии с пунктом 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве. Средняя ставка арендных платежей в Юго-Западном районе г. Чебоксары, где расположено ООО «АЦИОС», составляет 450 - 800 руб. за 1 кв.м., тем самым, сдавая арендуемую площадь ООО «Коммерческая

недвижимость» по заниженной стоимости, действиями конкурсного управляющего Смирнова А.К. должнику и кредиторам причинены убытки.

Конкурсный управляющий ФИО1 жалобу уполномоченного органа не признал по мотивам, указанным в письменном отзыве. При этом пояснил, что заключаемый договор аренды нежилых помещений № 46/030 от 01.02.2011 с ООО «Коммерческая недвижимость» был предметом обсуждения на комитете кредиторов ООО «АЦИОС» 04.07.2012, в том числе и члена комитета - представителя Инспекции ФНС по г. Чебоксары. Арендная плата была установлена в виде возложения на арендатора затрат на содержание арендованного имущества, поэтому размер арендной платы определен в указанной сумме. ООО «Коммерческая недвижимость» обязалось уплатить сумму задолженности до 01.12.2012 и 30.11.2012 от ООО «Коммерческая недвижимость» получены денежные средства в размере 642 000 рублей, которые были перечислены согласно реестру кредиторов третьей очереди.

Проверив жалобу, материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Так, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.09.2010 общество с ограниченной ответственностью «АЦИОС» г. Чебоксары Чувашской Республики признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 (шесть) месяцев до 21.03.2011. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

01.02.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «АЦИОС», г. Чебоксары, в лице конкурсного управляющего ФИО1 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Чебоксары, (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 46/030 общей площадью 1222,9 кв. м., расположенные по адресу: <...>. Арендодатель передает в пользование Арендатору долю земельного участка (8/10). Арендная плата за арендуемые помещения состоит из двух частей:

- постоянная часть, включающая в себе арендную плату, плату за пользование долей земельного участка, амортизационные отчисления и т.п.;

- переменная часть, включающая в себе затраты, предъявляемые Арендодателю организациями, обеспечивающими помещения электроэнергией, тепло и водоснабжением, канализированием стоков, вывозом мусора, телефонной связью, услугами почтовой службы.

Размер постоянной части арендной платы устанавливается сторонами в размере 127 322 рублей с учетом НДС и арендная плата перечисляется на расчетный счет Арендодателя до 20 числа текущего месяца. Арендодатель вправе за каждый день просрочки перечисления арендной платы начислить пени в размере 0,01% от суммы задолженности. Срок аренды устанавливается с 01 февраля 2011 до завершения процедуры конкурсного производства, либо до даты перехода права собственности на арендуемые

помещения и земельного участка к новому собственнику (пункты 1.1, 4.1, 4.1.1, 4.2 и 5.1) (л.д. 99 – 101).

01.02.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Рента Сквер» (Субарендатор), г. Чебоксары, заключен договор субаренды нежилых помещений № 1/28, согласно которому Арендодатель сдает Субарендатору в субаренду во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1102, кв.м., расположенные по адресу: <...>, помещение «№ 1. Арендная плата в месяц составляет 25 000 рублей с учетом НДС (пункты 1.1 и 4.1) (л.д. 10 – 11).

01.02.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «Рента Сквер» (Арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией «Учебный центр водительского мастерства Монолит» (Субарендатор), г. Чебоксары, заключен договор субаренды нежилых помещений № 3, согласно которому Арендодатель сдает Субарендатору в субаренду во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 45,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение «№ 1. Арендная плата в месяц составляет 500 рублей за 1 кв.м. За дополнительно оказываемые услуги устанавливается доплата 210 рублей ежемесячно. В арендную плату входит оплата коммунальных платежей (пункты 1.1 и 4.1) (л.д. 7 – 9).

При проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

Конкурсным управляющим ООО «АЦИОС» ФИО1, сдавая в аренду указанные нежилые помещения должника ООО «Коммерческая недвижимость» общей площадью 1222,9 кв.м. в размере 127 322 рублей с учетом НДС или 104 руб. 11 коп. за 1 кв.м. существенно нарушены права и интересы кредиторов, в том числе и уполномоченного органа, а также Банка.

ООО «Коммерческая недвижимость» арендованные нежилые помещения общей площадью 1102,9 кв. м. сданы в субаренду ООО «Рента Сквер» в размере 250 000 рублей с учетом НДС или 226 руб. 68 коп. за 1 кв.м., а ООО «Рента Сквер» сдает в субаренду общую площадь 45,0 кв. м. АНК «Учебный центр водительского мастерства Монолит» в размере 500 рублей за 1 кв.м. и доплата за дополнительные оказываемые услуги 210 рублей в месяц.

При этом конкурсным управляющим ООО «АЦИОС» ФИО1 01.04.2012 договор аренды нежилого помещения общей площадью 54,5 кв.м. по адресу: <...>, заключается с обществом с ограниченной ответственностью «Лабаз», г. Чебоксары, который является кредитором и включен в реестр требований, в размере 750 рублей за 1 кв.м. (л.д. 56-57, 238 -239).

Средняя ставка арендных платежей в Юго-Западном районе г. Чебоксары, где расположено ООО «АЦИОС», составляет от 400 рублей за 1 кв.м. (л.д. 51-52).

Кроме того, конкурсным управляющим ФИО1 в нарушение пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве нежилые помещения должника ООО «АЦИОС» по адресу: <...>, сданы в аренду ООО «Коммерческая недвижимость» без согласия Банка ВТБ 24 (ЗАО), залогодержателем которого он является.

Конкурсным управляющим ФИО1 не приняты меры по взысканию в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды нежилых помещений № 46/030 от 01.02.2011 суммы пени в размере 0,01 % от суммы задолженности с арендатора ООО «Коммерческая недвижимость» за несвоевременное перечисление арендной платы согласно пункту 4.1.1 до 20 числа текущего месяца.

Утверждение договора аренды нежилых помещений № 46/030 от 01.02.2011 с участием представителя уполномоченного органа на комитете кредиторов ООО «АЦИОС» 04.07.2012 (л.д. 19) не является основанием для отказа в признании действий конкурсного управляющего ФИО1 незаконными.

При таких обстоятельствах жалоба Инспекции ФНС по г. Чебоксары подлежит удовлетворении.

Руководствуясь статьями 18.1, 20.3, 60 и 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Признать незаконными действия конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «АЦИОС», г. Чебоксары, ФИО1 по заключению 01 февраля 2011 между обществом с ограниченной ответственностью «АЦИОС», г. Чебоксары, и обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Чебоксары, договора аренды нежилых помещений № 46/030.

Определение суда может быть обжаловано в апелляционном и кассационном порядке.

Судья

В.Н.Кудряшов

2 А79-2482/2010

3 А79-2482/2010

4 А79-2482/2010

5 А79-2482/2010

6 А79-2482/2010