Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Строителей, 35, пом. 65, изложив пункты 2.1., 3.1.1., 4.1., 6.1.5., 6.3.2., 6.3.6., 8.3. договора купли продажи в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1.изложить в следующей редакции: Объект продается по цене определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно- оценочной экспертизы.

Пункт 3.1.1. изложить в следующей редакции

Первый платеж составляет 1,67 % (Одна целая шестьдесят семь сотых процентов) от цены Объекта по основному договору должен быть внесен Покупателем в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема передачи недвижимого имущества, по следующим реквизитам: расчетный счет УФК по Красноярскому краю (Управление имущества Администрации города Норильска) № 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, ИНН <***>, КПП 245701001, КОД ОКТМО 04729000, КБК 15811402043040000410. Датой платежа считается дата поступление денежных средств на расчетный счет Залогодержателя.

Пункт 4.1. изложить в следующей редакции:

Продавец подписывает договор купли продажи, затем в течении пяти рабочих дней передает объект покупателю по акту приема передачи, затем в течении десяти дней покупатель оплачивает первый взнос в размере указанном в пункте 3.1.1 настоящего договора.

Пункт 6.1.5. изложить в следующей редакции

Обращение взыскания на объект производится в случаях, предусмотренных действующим законодательством

Пункт 6.3.2. из договора исключить.

В случае оставления пункта в договоре в редакции продавца, истец прошу изменить пункт: В десятидневный срок с момента подписанию акта приема передачи объекта заключить договор страхования объекта, выгодоприобретателем по которому является продавец и предоставить копию данного договора продавцу.

Пункт 6.3.6. из договора исключить.
Пункт 8.3. изложить в следующей редакции

Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством.

Приложение к договору «График платежей» изложить в соответствии с пунктом 3.1.1. договора.

Определением от 26.11.2014 исковое заявление оставлено без движения. Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.12.2015 возбуждено производство по делу. Определением от 05.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Норильское автоэкспертное бюро».

Определением от 05.05.2015 назначена судебная оценочная экспертиза, в рамках которой было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 752,2 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Строителей, 35, пом. 65 по состоянию на 18.11.2013 составляет 19 896 442 руб. с НДС.

Определением от 09.06.2015 по устному ходатайству истца в судебное заседание вызван эксперт общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» ФИО2.

По результатам судебного заседания 17.08.2015 от эксперта ФИО2 в материалы дела 19.08.2015 поступили письменные пояснения, согласно которым:

-использование Федерального закона № 73-ФЗ не является обязательным, поскольку распространяется на государственные экспертные учреждения и экспертов, состоящих в их штатах;

-структура заключения АПК не установлена, поэтому состав приложения оставлен на усмотрение эксперта, в связи с чем, оформление приложения в виде отчета об оценке не противоречит АПК РФ. Все обязательные моменты, предусмотренные ст.86 АПК РФ, отражены в заключении эксперта № 33-2015;

-подпункт 1 пункта 2 статья 86 АПК РФ требует указать в экспертном заключении время проведения судебной экспертизы, т.е. указать срок, в течение которого проводилась экспертиза, но он не конкретизирует, чем он должен исчисляться. В соответствии с заключением эксперта № 33-2015 от 01.06.2015г. время проведения экспертизы определено сроком с указанием начала течения, с конкретной даты по конкретную дату. Указание конкретного часа, с которого эксперт в течение указанной даты стал заниматься экспертизой по делу, не требуется;

-эксперт составляет заключение эксперта лично. Подбор и подготовку предварительных материалов для подбора аналогов по объектам оценки (в рамках оценочной деятельности) могут осуществлять другие лица, что не противоречит личному проведению экспертом экспертизы и составлению им лично заключения эксперта;

-эксперт при проведении оценки руководствуется федеральными стандартами оценки;

-непроведение экспертом осмотра обусловлено отсутствием обязательности такого действия в задании на оценку, которое изложено на стр.2 Приложения к заключению эксперта - отчета об оценке. Задание сформировано на основании определения Арбитражного суда от 05.05.2015 и здравого смысла, согласно которому осмотреть объект в прошлом невозможно. Тем самым соблюдено требование ФСО № 7 об обязательности проведения осмотра либо обоснования отказа от него;

-использование аналогов в Красноярске обосновано пп. «б» п. 11 ФСО № 7, согласно которому при недостатке данных по неразвитому рынку принимаются сведения в ближайшей территории. Анализ рынка Норильска на дату оценки и его результаты приведены на стр. 16-18 Приложения к заключению эксперта - отчета об оценке;

-Федеральный стандарт оценки № 7 (п.22) не предусматривает использование специализированных сайтов. Сведения об объекте оценки должны включать в себя сведения о местоположении (среди прочего). При этом не детализируется наличие первой линии и иных факторов;

-сведения, полученные экспертом с сайта, указанного на стр. 16 Приложения к заключению эксперта - отчета об оценке, в виде полных распечаток приложены пояснению. Сомнения в их достоверности, высказанные представителем истца, являются необоснованными. Утверждение представителя истца, что при проведении оценки помимо распечаток должны быть указаны адреса сайтов с полной ссылкой, противоречит требованиям п. 11 ФСО № 3, который содержит прямо противоположные условия;

-сведения от риелторов Норильска специально не запрашивались, т.к. если такая информация существует, то она имеется на сайтах, чего обнаружено экспертом не было. Индивидуальные сведения риелторов не отвечают требованиям обоснованности информации (п. 19 ФСО № 1);

-вопрос о правомочности применения цены предложения квартир в качестве мультипликатора пояснен на стр. 28 приложения к заключению эксперта - отчета об оценке. Кроме того, использование экспертом методов оценки и их самостоятельный выбор есть безусловное право оценщика, предусмотренное ст. 14 федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135 - ФЗ и п.25 ФСО № 7;

-утверждение представителя истца и истца о неверном применении в качестве базы мультипликатора квартиры, продающейся якобы с гаражом, основано на вольном толковании содержания объявления. В объявлении не указано, что цена предложения включает цену гаража, а только указывает на одновременность предложения. Эксперт исходил из количественных данных, указанных в объявлении;

-утверждение представителя истца о неверном описании объекта оценки и недостаточности сведений в описании противоречат положениям п.4 ФСО № 3 (принцип достаточности), согласно которому отчет об оценке не должен содержать сведений, не используемых в расчетах. Достаточное количество информации определено на основании наличия поправок в «Справочнике оценщика» Лейфера и наличии информации об объектах – аналогах;

-утверждение истца о несоответствии квалификации эксперта объекту оценки основано на ложном понимании понятия «оценка бизнеса» и соответствующей квалификации, свидетельствует о слабом знании истцом и его представителем того предмета, который они обсуждают. Последние пятнадцать лет в России существует единственная квалификация специалиста, позволяющая ему заниматься оценочной деятельностью - оценщик по специальности «Оценка бизнеса»;

-утверждение истца об использовании студентов при написании и составлении заключения эксперта являются пересказом слухов и не основаны на реальных фактах, что может служить основанием для привлечения истца к ответственности за клевету, так как не подтверждается должным образом в соответствии со ст. 65 АПК РФ.

Решением от 01.10.2015 исковые требования удовлетворены частично.

Общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» на оплату услуг эксперта выставило счет на оплату от 01.06.2015 № 181 на сумму 30 000 руб.

Согласно платежному поручению от 15.04.2015 № 23 индивидуальным предпринимателем ФИО1 на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края перечислено 30 000 руб. за проведение экспертизы.

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Учитывая вышеизложенное, на основании статей 108, 109, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит», ИНН <***>, КПП 246601001, расчётный счёт № <***> в Филиале «Новосибирский» АО «Альфа-банк» г. Новосибирск, БИК 045004774, корсчёт № 30101810600000000774 30 0000 руб. за счет денежных средств, поступивших на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края от индивидуального предпринимателя ФИО1 по платежному поручению от 15.04.2015 № 23.

Судья Д.С. Куликова