Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бродской М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миллер И.А., рассмотрев в судебном заседании заявление кредитора ФИО1 о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>,

при участии в процессе: привлеченных судом в качестве не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора третьих лиц: ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» (<...> ОГРН <***>), а также физических лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО9, доверенность от 04.02.15, паспорт; от конкурсного управляющего – ФИО10, доверенность от 21.03.16, паспорт.

установил:

определением арбитражного суда от 22.10.2015 в отношении должника – Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>), введена процедура банкротства – наблюдение.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>), признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Временным управляющим утверждена ФИО11.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 31.10.2015 в газете «Коммерсантъ» № 202.

Мотивировал заявитель данное требование наличием у право предшественника ФИО12 заключенного с ООО «ЭСК «Альянс-строй» (далее - бывший застройщик, бывший должник) предварительного договора долевого участия на данную квартиру и оплату застройщику согласованной данным договором суммы в полном объеме в размере 922 320руб. Затем уступкой права требования данной квартиры заявителю 15.06.2006г. и заключенным заявителем с бывшим должником договора долевого участия от 05.08.2009 № 0508/148 на спорную квартиру. Дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес ул. Связистов, 3/1, нумерация квартир изменена в связи с изменением проекта дома, квартира за № 148 приобрела № 124а. Кредитору она до сих пор по акту не передана, что и послужило основанием для обращения с настоящим требования в суд.

Третьи лица отзывов не представили, должник, временный, а затем и конкурсный управляющий возражают против требования.

Бывший застройщик ООО «ЭСК «Альянс-строй» привлечен судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований к участию в рассмотрении всех требований кредиторов по вопросам параграфа 7, поскольку он не прекратил своё существование, не исключен из реестра юридических лиц. Никаких отзывов, документов от него в материалы дела не поступило, доказательств ведения им деятельности, в том числе хозяйственной, либо продолжением строительства нет, почту он не получает.

Также к участию в настоящем требовании привлечены судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований граждане ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в связи с тем, что ими в заключены договора паенакопления с должником ЖСК № 8/2014-14/2014 от 21.10.2014 на эту же квартиру № 148 расположенную на 5 этаже в доме по ул. Связистов 3/1. Размер пая согласован каждому пропорционально его доли в квартире. Факт передачи должнику согласованной суммы заявители подтвердили заключенными с должником договорами займов, квитанциями о передаче денежных средств должнику, актами взаимозачетов суммы долга должника перед заявителями по договору займа и

заявителей перед должником по договору паенакопления, а также справками должника о полной оплате пая.

Третьи лица граждане вступили в члены кооператива на спорную квартиру к должнику и фактически получившему данную квартиру от должника по акту передачи ещё до введения в отношении должника процедуры банкротства. Однако в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру им было в установленном порядке отказано в связи с наличием в ЕГПР сведений о том, что права собственности на долю в незавершенном строительством объекте по спорной квартире зарегистрированы за иным лицом- ФИО1

Определением от 01.03.2016г. (резолютивная часть) полный текст 10.093.2016г. судом отказано в удовлетворении заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 148, расположенную по адресу: <...> (к рассмотрении эого требования ФИО1 также был привлечен третьим лицом).

Должник, временный, а после введения процедуры конкурсного производства также и конкурсный управляющий не согласны с требованием, полагают, что заявитель уже реализовал свои права, включившись в реестр кредиторов ООО «ЭСК «Альянс- строй», правопреемником последнего должник не является ни в силу закона, ни в силу договора уступки прав, поскольку обязанности передать квартиру заявителю от ООО «ЭСК «Альянс-строй» на себя не принимал; должнику заявитель никаких сумм за спорную квартиру не оплачивал, не смотря на то, что именно должник осуществил достройку дома за счет привлеченных средств и ввел его в эксплуатацию, а также передал по акту спорную квартиру пайщикам, просят отказать в удовлетворении требования; полагают, что кредитор должен адресовать свои требования к бывшему застройщику, и то только денежные, а не о передаче квартиры, права на которую последним утрачены. Сослались на практику, сложившуюся по аналогичному спору (постановление ФАС ЗСО от 22.10.2014г. по делу А70-11683/2013 Приложение т.3), а также практику по вопросу невозможности включения в реестр к должнику при наличии признанной судом собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обременения в виде залога полагают прекращенными в связи с расторжением договора аренды земли с бывшим застройщиком.

Исследовав представленные в дело документы, изучив доводы сторон, суд признал, что заявленное требование кредитора подлежит удовлетворению, исходя из следующего:

Согласно п. 1 ст. 201.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» наряду с лицами, предусмотренными ст. 34, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений. Параграф 7 применен в настоящем деле, поскольку должник является застройщиком, к нему имеются не исполненные требования о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещений и согласования сторонами квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства.

Представленными в материалы дела документами подтверждено, что право предшественник заявителя заключил предварительный договор долевого участия с ООО «ЭСК «Альянс-строй» № 2002/124 от 20.02.2006 на двухкомнатную квартиру № 124 общей площадью 54,35 кв.м. расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома по ул. Танкистов, 4 (строительный). Цена договора согласована в размере 920 320 руб. Факт передачи данной суммы бывшему застройщику 05.04.2006г. подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Затем соглашением от 15.06.2006г. права требования квартиры 124 были уступлены заявителю за 1 064 120 руб. с согласия бывшего должника.

Договор долевого участия на данную квартиру заключен должником и заявителем 05.08.2009г., также решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 125.07.2011г. за заявителем признано право общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте 5361/812946, назначение не определено, 46%.

С должником ЖСК «На Танкистов» заявитель никаких отношений не имел, в члены кооператива не вступал, договоров, порождающих обязательства должника перед заявителем не заключал и вопрос о доплате должнику каких-либо денежных средств за спорную квартиру не согласовывал и их не оплачивал.

Исходя из перечисленных выше обстоятельств, должник полагает, что заявитель по отношению к нему - ЖСК «На Танкистов» участником строительства не является и

требования его о включении в реестр кредиторов должника о передаче жилых помещений не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием правопреемства у ЖСК «На Танкистов» и ООО ЭКС «АЛЬЯНС-строй» как на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ), так и по уступке требования.

Судом исследован вопрос о наличии правопреемства и об обоснованности требований кредитора к должнику, установлено следующее:

Первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов,4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК «Альянс-строй» на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007 и дом по ул. Танкистов,4(строительный) планировался 10 этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации 190-210 млн.руб. на начало 2008г.(приложения т.1 л.18, т.2 л.25).

Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК «Альянс- строй» Мэрией по договору аренды от 16.02.2007г. на основании разрешения на строительство от 21.09.2007. для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.

Бывшим застройщиком не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику.

Первоначальный проект жилого дома был изменен. Это следует из Экспертного заключения Государственной вневедомственной экспертизы Новосибирской области, утвержденной директором ФИО13 18.07.2011г. № 368-10 (Приложение т.1 л.35) пунктом 10.3.1 которого указано, что планировочными решениями предусматривается увеличение этажности жилого дома с 9 до 11 этажей без устройства технического этажа с размещением на 1-11 жилых этажах здания 1-,2- и 3-комнатных квартир, оборудованных лоджиями.

Соглашение о передаче недостроенного объекта бывшим должником в ТСЖ «На Танкистов» от 01.04.2011г. также содержит сведения о том, что дом будет 11 этажный, и в параграфе 1 Соглашения от 01.04.2011г.(Приложение т.1 л.61) указано сторонами, что ТСЖ принимает от бывшего должника «права застройщика в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства – одиннадцатиэтажный и шестнадцатиэтажный жилые дома по ул. Танкистов в Ленинском районе г. Новосибирска и Актом передачи 25.04.2011г. а Приложением к нему № 1

сторонами подтверждено выполнение ещё бывшим должником перекрытия 11-го этажа на 30% (Приложение т.1 л.д.63).

Изменение проекта повлекло изменение в нумерации квартир, а именно квартира № 148 получила новый номер № 124а.

В рамках дела А45-4506/2009 в отношении бывшего должника ООО ЭСК «Альянс- строй» была введена процедура банкротства, применен параграф 7, бывший должник был признан застройщиком и в реестр передачи жилых помещений к нему были включены требования дольщиков, в том числе и заявителя настоящего требования. Однако, затем в ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу в связи с отсутствием финансирования.

При этом незавершенный строительство объект не был признан за бывшим должником на праве собственности по причине отсутствия у бывшего должника разрешения на строительство (срок действия полученного ранее истек), а также отсутствие право разрешительных документов на землю, поскольку Мэрия расторгла заключенный с заявителем договор аренды земельного участка для строительства в связи с истечением срока действия разрешения на строительство.

Незавершенный строительством объект не был передан в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве для завершения строительства дольщикам, образовавшим ЖСК.

С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011г. участниками ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 и ФИО19 было создано ТСЖ «На Танкистов» (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016г.). При этом судом отмечено, что данные участники сами не являлись собственниками построенных бывшим должником квартир в спорном доме, что являлось нарушением требований Закона о банкротстве.

Затем, как пояснил должник, в силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011г. почти этими же участниками ФИО14, ФИО20, ФИО21, ФИО18 и ФИО19 был создан ЖСК «На Танкистов» с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016г. (Приложение т.3).

Данные участники сами также не являлись собственниками построенных бывшим должником квартир в спорном доме на дату создания ЖСК.

На дату прекращения производства по делу о банкротстве первоначального застройщика по заключению ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ № 557-564/6-1 от

27.09.2013 сумма денежных средств, израсходованных на строительство 11-ти этажного жилого дома по ул. Танкистов, 4 с 01.12.2004г. по 31.12.2010г. определена в размере 150,918 млн.руб. По заключению оценщика ООО «Заря» на дату окончания строительства и введения дома в эксплуатацию – 17.12.2014г. рыночная стоимость дома составила 278 797 036 руб. (Приложения т.1 л.52, 58, 138). Собрано было от участников долевого строительства 188 млн, включились в реестр кредиторов должника 117 чел (123 кв).

Согласно Технического заключения по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций объекта строительства «Многоэтажный жилой дом… по ул.Связистов 3/1, выполненного ООО «Заря» в 2015году, строительство объекта велось в два этапа. Первый этап начат в 2007 году ООО ЭКС «Альянс», в 2009г. строительство им было приостановлено. Готовность объекта на момент приостановки составляла 46%. На втором этапе строительства с 2011года оно велось по разрешению от 21.09.2007г. с изменениями, для продолжения строительства была выполнена корректировка проекта, увеличена этажность с 9 до 11 этажей, количество квартир со 140 до 172 и объем здания (приложение т.2 л.8) и строительство велось ЖСК «На танкистов» с привлечением подрядных организаций.

Соглашением от 01.04.2011г. бывший должник застройщик передал права застройщика в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства –11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб.

После этого Актом от 25.04.2011г. незавершенный строительством объект также был передан бывшим должником в ТСЖ «На Танкистов» (Приложение т.1 л.61-64).

Временным управляющим ООО ЭСК «Альянс-строй» оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012г. (полный текст) по делу А45-4506/2009 суд отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости бывшего должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения.

ТСЖ также не обладал ни разрешением на строительство, ни правом на землю, он являлся эксплуатирующей, а не строительной организацией.

По договору уступки прав (требований) и переводу долга № 1 от 01.02.2012г. он передал в полном объеме обязательства ТСЖ «На Танкистов» по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011года, так и ранее (Приложение т.3 на 30 листах).

Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 № 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК «На Танкистов», он же 17.12.2014г. получил разрешение на строительство для завершения строительства жилого дома по ул. Танкистов, 4 (приложение т.1 л.111).

В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 млн.руб. Протоколом собрания участников долевого строительства от 18.04.2011 № 5 (Приложение т.1 л. 75) была утверждена цена доплаты за каждый метр квадратный в размере 6 654,6 руб. Также для окончания строительства привлекались заемные средства, паевые взносы граждан пайщиков, продавались квартиры на новых 10 и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.

В заключенном 01.02.2012г. Соглашении об уступке № 1 прав (и требований) и перевода долга по участникам строительства и контрагентам юридическим лицам ТСЖ и ЖСК имеются сведения и об участнике строительства ФИО1, а также рассчитана сумма, подлежащая им доплате за квартиру исходя из принятого на собрании размера 6 654,6руб. за метр (Приложение 3). Следовательно, стороны Соглашения признавали свои обязательства перед кредитором, а также его задолженность за достроенную квартиру.

Согласно письма начальника управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска от 03.12.2014 № 11/1/03880, разрешение на строительство от 21.09.2007 было выдано ООО ЭСК «Альянс-строй» для начала строительства жилого дома по ул. Танкистов,4, затем оно было переоформлено 08.02.2012 на ЖСК «На Танкистов» в связи с переходом к нему прав на земельный участок (Приложение т.3).

С учетом данных обстоятельств суд признал необоснованными возражения об отсутствии у должника перед дольщиками как обязательств по передаче им квартир, так и о наличии у должника права самостоятельно, без учета прав на квартиру заявителя дольщика распоряжаться квартирами в построенном многоэтажном доме по ул. Танкистов, 4 (строительный), Связистов 3/1 (почтовый).

Суд признал, что отсутствие у заявителя кредитора заключенного с должником договора долевого участия не препятствует удовлетворению требования кредитора в силу следующего:

-договор долевого участия заключен участником долевого строительства ( с учетом соглашения об уступке) с бывшим застройщиком ООО ЭСК «Альянс-строй», в нём сторонами согласована подлежащая передаче квартира и её стоимость. В материалы дела представлены доказательства оплаты застройщику указанной суммы полностью

ещё в 2006 году, то есть 10 лет назад. С тех пор никто не обращался за прекращением этих прав у заявителя:

Требование заявителя о передаче ему жилого помещения включены в реестр кредиторов должника по делу № А45-4506/2009 о банкротстве ООО ЭСК «Альянс-строй» должника застройщика жилого дома по ул. Танкистов, 4.

Договор участия в долевом строительстве не расторгнут, право собственности на долю в незавершённом строительством объекте на оспорено.

Государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве в силу Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» повлекло такие последствия, как возникновение залога:

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.., призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства. Поэтому им предусмотрено сохранение залога до возвращения денежных средств, подлежащих возврату застройщиком дольщику даже после расторжения договора долевого участия.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге как предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок (принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды), так и строящийся на нем многоквартирный дом и иной объект недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О также указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных

участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, в настоящем споре залог как права аренды земли, так и возводимого на нём объекта недвижимости возникает вне зависимости от воли сторон, либо иных лиц в силу положений пункта 1 статьи 12.Закона № 214-ФЗ и сохраняется до полного расчета с участниками долевого строительства путем передачи им жилых помещений, либо возврата оплаченных ими денежных средств даже при условии расторжения сторонами договора долевого участия.

Поэтому ссылка должника и конкурсного управляющего на прекращение залога аренды земельного участка в связи с прекращением договора его аренды на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ нельзя признать обоснованным.

Указанная правовая позиция согласуется со сложившейся судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 31 октября 2014 г. № 305-ЭС14-167).

Ссылка конкурсного управляющего на Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2015 г. № 34-ПЭК15 как подтверждающего свои доводы о прекращении залога в связи с прекращением договора аренды с ООО ЭСК «Альянс-строй» несостоятельна, так как указанным определением ВС РФ согласился с выводами Судебной коллегии по экономическим спорам о том, что «Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылка судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, нельзя признать обоснованным», но оставил в силе решение и постановление с учетом иных обстоятельств рассматриваемого дела не схожих с обстоятельствами настоящего дела ( там расторгая прежний договор аренды с застройщиком, не исполнившим перед гражданами обязательства по созданию и передаче многоквартирного дома, администрация провела аукцион по продаже права на заключение договора аренды и привлекла нового застройщика с предоставлением ему земельного участка на праве аренды с обременением прав этих граждан на создаваемый объект в объеме 11 789,79 кв. метров, передаваемых им по заключенным договорам долевого участия в строительстве с прежним застройщиком, но без дополнительной оплаты, при этом новый застройщик заключил с каждым из этих граждан договор участия в долевом строительстве на эти же жилые помещения, подлежащие государственной регистрации в ЕГРП и на основании которых должна быть внесена запись об обременении

права аренды этого земельного участка, обеспечивающая их исполнение. Соответственно, в том споре обременение были действительно сняты и снова зарегистрированы в отношении другого застройщика. Т.е обременение на этот же участок в отношении этих же квартир сохранилось, права граждан остались не нарушенными. Суд также учел то обстоятельство, что все эти граждане, третьи лица по делу, дали согласие на снятие обременений).

Существенными обстоятельствами настоящего дела является то, что до введения в действие норм о применении параграфа 7 договор аренды с ООО ЭСК «Альянс-строй» был прекращен за истечением срока его действия, участники долевого строительства (в большинстве) признали за собой в судебном порядке право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, мэрия (письмо от 23.08.2015 г. исх. № 30.03-849/2013 в адрес ГУ МВД России по Новосибирской области) приняла решение заключить договор аренды с одним из участников общей долевой собственности с последующей передачей в субаренду должнику ЖСК «На Танкистов» для завершения строительства и последующей передачи выстроенных объектов долевого строительства участникам долевого строительства. При этом обременения ипотеки не снимались (и не сняты до настоящего времени) и решения о перезаключении договоров со всеми участниками долевого строительства не принимались.

Кроме этого, участники долевого строительства совместно, с таким заявлением о снятии обременений в связи с исполнением обязательств застройщиком в регистрирующий орган не обращались и согласия на это не выражали.

ТСЖ «На Танкистов» и ЖСК «На Танкистов» было известно, что земельный участок обременен ипотекой до окончания строительства, однако с иском в суд о снятии обременений должник не обращался, а достроил дом и передал объекты долевого строительства почти всем участникам строительства, у которых зарегистрирован договор участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком, либо еще и зарегистрировано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не перезаключая указанные договоры за исключением некоторых участников, в отноще6нии которых и рассматриваются настоящие споры.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8

настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства ( в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Также в силу ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

По мнению суда, по смыслу п. 1 ст. 353 ГК РФ, особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Должник не самостоятельно построил спорный жилой дом за счет собранных им средств, а осуществил лишь окончание его строительства, поскольку он получил объект, находящийся в стадии готовности на 46%, выполненной за счет средств, собранных именно с дольщиков, исполнивших свою часть условий Договор долевого участия об оплате на 100% и своевременно.

При этом судом учтено, что должник ЖСК не выкупил объект по себестоимости у бывшего должника, а получил его всего лишь за 1 000 000руб. для использования в строительстве как начальный этап, (не смотря на то, что объект имел стоимость более 150 000 000руб., что подтверждено экспертным путем и не отрицается самим должником).

Кроме этого, как указано выше, он приобрел объект с обременениями в виде залога перед дольщиками как объекта, так и земельного участка, а также признанных в судебном порядке за ними прав собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Права залога сохранились при сделках с залоговым имуществом. Перевод долга предусматривает согласие на это кредитора, которого получено не было (ст. 391 ГК РФ).

Дольщики не реализовали свои права, включившись в реестр требований о передаче жилых помещений к бывшему должнику, поскольку оплаченные полностью квартиры они не получили, денежные средства, затраченные на строительство дома бывшем должником им возвращены не были и согласия на передачу дома за указанную сумму и без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений дольщикам они никому не давали. Только при этих условиях у

дольщиков могли остаться права требования лишь с бывшего должника этих сумм.

Но должник ЖСК приобрел построенное за счет дольщиков имущество и изменил его без согласия залогодержателей, при этом установленные Законом обременения не снял и не расторгнул договора долевого участия. Эти обстоятельства не позволяют должнику распоряжаться спорными квартирами по своему усмотрению без учета защищенных Законом № 214-ФЗ интересов дольщиков.

Должник ЖСК имел достоверную информацию как о наличии договоров долевого участия, заключенных гражданами дольщиками с бывшим застройщиком ООО ЭСК «Альянс-строй» на квартиры в строящемся доме по ул. Танкистов 4, так и о дальнейшей регистрации этих договоров в установленном порядке в Росреестре и о включении требований граждан дольщиков о передаче данных квартир в реестр кредиторов бывшего должника. Кроме этого, ему было известно и о признании Ленинским судом прав кредиторов на долю в незавершенном строительством объекте, которая соответствует указанным в договорах долевого участия квартирам. Не смотря на это, после передачи ему для окончания строительства жилого 11-этажного дома, должник без предусмотренного ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ согласия на распоряжение залоговым имуществом пытался распорядиться их квартирами, заключая на них договора паенакопления со своими членами кооператива.

В судебных заседаниях дольщики объяснили причины не вступления в члены ЖСК неопределенностью подлежащих доплате денежных сумм и сомнением в обоснованности определения их размера ЖСК.

Суд, изучив представленные документы, признал, что с целью получения разрешения на строительство должником ЖСК признавалось наличие у него обязательств перед дольщиками, что подвержено Соглашением от 01.02.2012г. должника ЖСК с ТСЖ (приложение т.3).

Мэрия также рассматривает должника ЖСК именно как лицо, которому предоставлено право достроить спорный дом, а не возвести новый на вновь предоставленном для этого земельном участке.

Кроме этого, для помощи обманутым дольщикам Мэрия в рамках решения социальных вопросов по предоставлению жилья предоставила значительные суммы субсидий обманутым дольщикам, предоставив их должнику ЖСК именно потому, что первоначальный должник не смог выполнить принятые на себя обязательства перед дольщиками, а должник ЖСК принял на себя обязательства достроить незавершенный строительством дом, чем самым выполнить обязательства застройщика перед дольщиками.

Никаких субсидий ЖСК отдельно от обязательств бывшего должника не предоставлялось, должник ЖСК об этом суду не заявил и доказательств не представил.

Таким образом, суд установил, что должник ЖСК, когда это требовалось ему для получения льгот и разрешений на строительство, признавал себя обязанным перед кредиторами – дольщиками, о чем представлял Мэрии соответствующие документы, и только суду заявил об отсутствии правопреемства, ссылаясь на отсутствие этого в договоре, либо Законе.

Суд признал, что имеет место фактическое правопреемство, поскольку невозможно приобрести безвозмездно имущество лица, не приобретя при этом и обязательств перед ним. Особенно с учетом обременений и цели строительства - предоставление гражданам жилья, построенного за счет привлеченных от них же средств. Участники в строительстве спорного дома, действовавшие на протяжении многих лет в соответствии с законом № 214-ФЗ не могут быть лишены прав на получение в нем жилых помещений в оплаченном ими размере, поскольку они выполнили все условия договора и именно за их счет строительство дома было частично произведено и иных условий с ними согласовано не было.

Суд признает, что фактическая стоимость спорных квартир отличается в большую сторону от первоначально согласованной сторонами договора долевого участия, но включение в реестр передачи жилых помещений не означает безоговорочного признания права собственности на спорную квартиру за дольщиком, поскольку не освобождает его от оплаты полностью за квартиру суммы, действительно затраченной не её строительство лицу, понесшему данные расходы.

Суд признал, что действия должника ЖСК, нарушившего права дольщиков, фактически «забывшего» о наличии обязательств перед ними являются недобросовестными и не подлежащими в силу этого защите. Ряд допущенных нарушений как бывшим должником в лице конкурсного управляющего (не оформление своевременно права собственности на недостроенный объект, не создание ЖСК и не передача незавершенного строительством объекта ему в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве), так и должником ЖСК ( заключение договоров пае накопления на квартиры, обремененные правами дольщиков, зачеты требований по договорам займа и пае накопления в счет оплаты пайщиками квартир) не могут повлиять на права дольщиков, как лиц, исполнивших свои обеспеченные Законом обязательства.

По мнению суда, судебная практика об отказе в удовлетворении требований о включении в реестр передачи жилых помещений должника кредиторам, за которыми федеральные суды признали права собственности на доли в незавершенном

строительством объекте, а значит, защитили свои права на получение жилья и должник не может являться собственником данных квартир, поэтому не сможет в последствии передать им квартиры как в достроенном доме, так и для достройки в данном случае не применима к настоящим отношениям в связи со следующим:

-во-первых, в реестр кредиторов бывшего застройщика данные требования были включены и при наличии судебных актов о признании прав на долю в незавершенном строительством объекте, поскольку иная практика сформировалась позже.

-во-вторых, жилой дом, состоящий из 9 жилых этажей и 10-го технического в настоящее время не существует, проект его был изменен на стадии строительства, он стал 11 этажным, следовательно, установленные судами доли, соответствующие квартирам также изменились, а судебных актов о признании прав собственности на доли в новых размерах нет.

-в материалы дела суду неоднократно представлялись решения Ленинского суда об отказе в признании за дольщиками права собственности на квартиры во введенном в эксплуатацию доме по причине недоказанности полной их оплаты с учетом завершения строительства должником.

-доказательств определения суммы доплаты между ними и должником также отсутствуют, кроме того, должник распорядился их квартирами, заключив на них договора паенакопления и передав их по акту третьим лицам.

Таким образом, в настоящем деле судебные акты неисполнимы и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявлений о включении в реестр кредиторов должника. Они расцениваются судом лишь как доказательство наличия у кредитора права притязания на спорную квартиру в силу признания судом заключения договора долевого участия на спорную квартиру и исполнения кредитором условий данного договора полностью.

Кроме этого, из дальнейшего поведения сторон нельзя признать, что дольщики, признавшие за собой право собственности на доли в незавершенном строительством объекте, тем самым защитили свои права на данные квартиры, а судебные акты препятствуют дальнейшей реализации спорных квартир иным лицам, поскольку даже после регистрации признанных судами прав в ЕГРП и, не смотря на наличие обременений, установленных Законом № 214-ФЗ спорные квартиры были реализованы должником по договорам паенакопления и предприняты попытки передачи их пайщикам без прекращения прав на эти же квартиры у дольщиков и без расторжения с ними договоров долевого участия.

И только при обращении пайщиков, заключивших договора с должником за государственной регистрацией перехода на них прав на спорные квартиры им было отказано в государственной регистрации перехода права в связи с наличием в реестре сведений о правах собственности на доли в незавершенном строительство объекте на спорные квартиры за другими лицами. Только это и воспрепятствовало нарушению прав дольщиков на получение жилых квартир, оплаченных ими ещё в 2006 году в полном объеме.

Судом отклонены возражения со ссылкой на судебную практику ФАС ЗСО по иному делу А70-11683/2013 (Приложение т.3), поскольку обстоятельства настоящего спора совершено различны: в настоящем споре переход спорной квартиры не зарегистрирован в связи с наличием притязаний иного лица, право собственности на неё не зарегистрировано в установленном порядке, а в том спорная квартира передана пайщику, за ним зарегистрирована, затем им подарена иному лицу, у кого и находится в собственности, в связи с чем суд и отказал во включении в реестр должника о её передаче.

Доводы о преюдиции в виде отказа Ленинского районного суда в признании за кредиторами права собственности на спорные квартиры и установление отсутствия факта правопреемства должника и бывшего должника отклонены судом, поскольку, вывод об отсутствии правопреемства в резолютивной части решения отсутствует, отказ в признании права собственности не влечет отказа в удовлетворении настоящего требования, а из текста решения следует, что не все перечисленные в настоящем судебном акте обстоятельства были предметом исследования судом, в частности не учтены особенности, установленные параграфом 7 Закона о банкротстве.

Суд исходит из необходимости в данном случае защиты лиц, являющихся участниками долевого строительства, поскольку они избрали верный способ как приобретения квартиры в строящемся доме (путем заключения договоров долевого участия), так и защиты своих прав путем обращения в рамках настоящего дела к должнику с требованием о включении в реестр кредиторов должника о передаче жилых помещений.

Обстоятельства наличия на данную квартиру также заключенных с иными (третьими) лицами договоров паенакопления судом оценены следующим образом:

Законом № 214-ФЗ установлены исчерпывающие способы законного привлечения денежных средств для строительства: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, облигаций особого вида - жилищных сертификатов; жилищно-строительными и накопительными кооперативами в

соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

А статьей 3 Закона прямо установлен запрет на распространение его на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения должны регулироваться Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Также установлен запрет и на передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Поэтому в силу указанного прямого запрета зачет инвестиции в виде займов на
цели вложения в строительство дома на ул. Танкистов, 4 для получения прибыли в виде
процентов за пользование заемными средствами, а не получения квартир в счет
получения жилых помещений невозможен.

Также невозможен зачет в счет оплаты за квартиры по договорам паенакопления причитающихся заемщикам процентов за пользование заемными средствами, поскольку жилой дом строится за счет привлеченных средств, в том числе привлеченных инвестиций в виде процентных займов. Вернуть заёмные средства с процентами должник может лишь за счет выручки, полученной от продажи построенных им объектов. Иной способ повлечет выдачу процентов из сумм, собранных от дольщиков и пайщиков на строительство их объектов, что противоречит смыслу закона об инвестиционной деятельности и об участии в долевом строительстве и может приведет к невозможности осуществления строительства, поскольку данная схема напоминает «финансовую пирамиду».

Избранный должником способ защиты своего нарушенного права на получение денежных средств для достройки жилого дома в виде заключения на спорные квартиры договоров паенакопления, без учета наличия иных прав на эти квартиры и без расторжения прежде договоров долевого участия признан судом неверным.

Кроме того, судом учтена позиция Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 114520/12 по делу А41-26287/2009…«Передача должником прав застройщика спорного дома ТСЖ "Пионер", оформленная дополнительным соглашением N 2, по сути, означала

перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома. Однако передача не сопровождалась переоформлением ТСЖ "Пионер" договоров инвестирования с гражданами, заключенных обществом "СвятоГрад-Инвест".

…в отсутствие между гражданами и ТСЖ "Пионер" непосредственных договорных отношений подобные требования, возникшие из обязательств должника и основанные на подписанных должником документах, подлежали рассмотрению с участием должника.

… после введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни ТСЖ "Пионер" не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания ТСЖ "Пионер" актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру».

С учетом изложенного, требования кредитора признаны судом обоснованными, доказательства согласования сторонами квартиры, подлежащей передаче и стоимости её, а также факт оплаты квартиры и наличие у должника обязанности передать квартиру заявителю подтверждены материалами дела. Требование подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 71, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

Включить требование ФИО1 о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры № 124а, общей площадью 54,6 м², расположенной по адресу: <...>, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника – Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 920 320 рублей.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его принятия.

Судья М.В. Бродская