Гражданский кодекс часть 1

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ пр. Кирова д. 10, г. Томск, 634050, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: info@tomsk.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Томск Дело № А67-3404/2010
31 июля 2012 г. – объявлена резолютивная часть
07 августа 2012 г. – изготовлен полный текст определения

Арбитражный суд Томской области

в составе:
председательствующего Луконкиной В.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вагановой Р.А. рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1

о признании обоснованным требования о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры № 87, расположенной, в жилом доме по ул. Строительная, 16 пос. Зональная станция Томского района, о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Томскагрострой», о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества № 2 от 29.04.2011 г. о передаче в собственность ФИО2 однокомнатной квартиры № 87, расположенной, в жилом доме № 16 по ул. Строительной пос. Зональная станция Томского района, применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение,

по делу о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «Томскагрострой» при участии:

от заявителя: ФИО1, представителей ФИО3 – по доверенности от 11.11.2011 г.

конкурсного управляющего Тарима О.Ю. , представителя ФИО4 – по доверенности от 24.01.2012 г.

заинтересованных лиц: ФИО5 – по доверенности от 12.04.2012 г. от уполномоченного органа: ФИО6 – по доверенности от 10.01.2012 г.

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда от 02 декабря 2011 г. ОАО «Томскагрострой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Тарима О.Ю.

В соответствии с определением арбитражного суда от 19.07.2012 г. срок конкурсного производства продлен по 03.10.2012 г.

По ходатайству ОАО «Томскагрострой» принято определение арбитражного су- да от 12 октября 2011 г. о применении к должнику правил параграфа 7 «Банкротство за- стройщиков» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с предъ- явлением требования ФИО1 как единственного участника, претендующего на передачу жилого помещения и включение в реестр о передаче жилых помещений ОАО «Томскагрострой».

ФИО1 обратился с заявлением, в котором просит признать обоснованным требование о передаче жилого помещения, расположенного в жилом доме по ул.

Строительная, 16 пос. Зональная станция Томского района, и включить его в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Томскагрострой» как участника строительства, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 29.04.2011 г., заключенный между ОАО «Томскагрострой» и Логиновой О.С. Требование о передачи жилого помещения заявлено в отношении определенной квартиры - номер 87. Также просит применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение: обязать Логинову Ольгу Сергеевну возвратить ОАО «Томскагрострой» переданную ей однокомнатную квартиру № 87 общей площадью 49,7 кв. м, расположенную на четвертом этаже в жилом доме по адресу: Томская область, Томский район, пос. Зональная станция, ул. Строительная, 16; обязать ОАО «Томскагрострой» возвратить Логиновой Ольге Сергеевне денежные средства в сумме 1 398 993,00 руб., полученные в качестве оплаты по договору.

Дополнил основания признания сделки недействительной, сославшись на то, что спорная квартира в силу ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» считается находящейся в залоге до передачи в установленном порядке дольщику и в силу ч.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не могла быть отчуждена без согласия залогодержателя. Согласие на отчуждение квартиры № 87 им не давалось.

Конкурсный управляющий возражает против удовлетворения заявленных требований, мотивируя тем, что ФИО1 не был залогодержателем квартиры № 87, так как договор был расторгнут 05.08.2011 г. в порядке статей 5, 9 Закона № 214-ФЗ в связи с невыполнением застройщиком предусмотренной договором обязанности по уплате денежных средств; законность государственной регистрации права собственности на квартиру № 87 ОАО «Томскагрострой», оспоренная ФИО1, подтверждена вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Томска от 28.04.2011 г. Право собственности на квартиру зарегистрировано без каких-либо ограни- чений и обременений за ФИО2, поэтому ФИО1 не вправе требовать признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Также сослался на то, что ФИО1 в соответствии с действующим на тот период законодательством о банкротстве обращался в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру № 87, но затем добровольно отказался от него. Полагает, что изменение заявителем основания иска - признание сделки купли-продажи квартиры недействительной по мотиву нарушения ч.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», является основанием признания сделки как оспоримой и не подлежит рассмотрению в рамках рассмат- риваемого дела.

ФИО2 также возражает против удовлетворения требований ФИО1, ссылаясь на то, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен на открытых торгах, на основании договора купли-продажи за ней зарегистрировано право собственности на квартиру. По сведениям продавца и управления Росреестра по Томской области на момент совершения договора, квартира являлась собственностью ОАО «Томскагрострой», была свободна от притязаний со стороны третьих лиц. Квартира продавалась без отделки (в черновом варианте), ею произведен дорогостоящий ремонт. Возможность возврата квартиры ОАО «Томскагрострой» отсутствует, так как 10.05.2011 г. заключен договор-купли-продажи квартиры с ФИО7 Решением Томского районного суда от 05.06.2012 г., вступившем в законную силу, подлежит государственной

регистрации договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру № 87 с Логиновой О.С. на Сандалова Е.Г.

Определением от 17.11.2011 г. к участию в деле по заявлению ФИО1 привлечены ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области).

ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь» отзыв на заявление ФИО1 не представило, представителя для участия в судебных заседаниях не направило.

Управление Росреестра по Томской области в отзыве сообщило, что право собственности на квартиру № 87 было зарегистрировано 21.02.2011 г. за ОАО «Томскагрострой» на основании его заявления; представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям статьи 18 Закона о регистрации; закон- ность действий Управления по заявлению ФИО1 об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области, связанных с регистрацией права собственности ФИО2 на однокомнатную квартиру № 87, проверена Октябрьским районным судом г. Томска, иск оставлен без удовлетворения. На возражения конкурсного управляющего о недоказанно- сти заявителем идентичности квартир со строительным номером 69 и номером 87 сообщило, что на государственную регистрацию единый список для регистрации квартир в доме № 16 по ул. Строительная пос. Зональная станция Томского района Томской области не представлялся. В связи с выдачей конкурсному управляющему выписки из Едино- го государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2012 г. № 01/008/2012-10502 о регистрации квартиры № 69 (как строительный номер) по ул. Строительная, 16 в пос. Зональная станция на праве собственности за ФИО8, сообщило, что указание в выписке от 02.07.12 г. на номер квартиры 69 как строительный, произведено ошибочно, в результате технического сбоя при формировании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель уполномоченного органа – ФНС России считает требования о передаче жилого помещения и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Томскагрострой» не подлежащими удовлетворению по основаниям, приве- денным конкурсным управляющим, а требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности – не подлежащим рассмотрению в рамках дела о банкротстве со ссылкой на п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 г.

В ходе исследования в судебном заседании 19 июля 2012 г. вопроса о тожде- ственности квартир со строительным номером 69 и номером 87, в частности, путем сопо- ставления графических изображений проектной документации, технического паспорта и приложения № 2 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.06.2008 г., заключенного между ОАО «Томскагрострой» и ООО «Научно- производственное объединение «Сибирь», конкурсный управляющий в дополнитель- ных пояснениях по делу и в судебном заседании 31.07.2012 г. снял возражения относи- тельно их нетождественности.

Поскольку произведенное судом графическое сопоставление расположения квартир со строительным номером 69 и 87 в проектной документации, в кадастровом паспорте помещения и в приложения № 2 к договору участия в долевом строительстве

многоквартирного дома от 09.06.2008 г., этажность, подъезд совпадают, не оспариваются конкурсным управляющим, суд считает данное обстоятельство доказанным.

Исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд считает требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по сле- дующим основаниям.

Заявление о признании обоснованным требование участника строительства о передаче жилого помещения, а именно однокомнатной квартиры № 69 (строительный номер), после сдачи дома в эксплуатацию номер 87 общей площадью 51,15 кв. м на четвертом этаже жилого дома по адресу: Томская область, Томский район, пос. Зональная станция, ул. Строительная, 16, о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Томскагрострой» основано ФИО1 на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 38 от 09 июня 2008 г., заключенного между ОАО «Томскагрострой» (застройщиком) и ООО «Научно- производственное объединение «Сибирь» (участником) и договоре уступки права требо- вании (цессия) от 29 июня 2008 г., заключенного между ООО «Научно-производственное объединением «Сибирь» (цедент) и ФИО1 (цессионарием). В качестве право- вого основания приведены статьи 201.4, 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Заявление поступило в арбитражный суд 12 октября 2011 г.

Заявление о признании недействительным договора № 2 купли-продажи имущества от 29 апреля 2011 г. - однокомнатной квартиры № 87 общей площадью 49,7 кв. м, расположенной на четвертом этаже в жилом доме по адресу: Томская обл., Томский район, пос. Зональная станция, ул. Строительная 16), заключенного между ОАО «Томскагрострой» (продавцом) и ФИО2 (покупателем), и применении последствий недействительности договора: обязании ФИО2 возвратить открыто- му акционерному обществу «Томскагрострой» однокомнатной квартиры № 87, а откры- тому акционерному обществу «Томскагрострой» - денежных средств в размере 1.398.993 рублей основано на том, что договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 38 от 09.06.2008 г. между должником и первоначальным участником, уступки права требования (цессии) от 20.06.2008 г. прошли государственную регистрацию и у него возникло право собственности на квартиру № 87 в порядке статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также сослался на фактическое владение квар- тирой, проведении в ней внутренних отделочных работ, открытии лицевого счета для оплаты коммунальных услуг в обслуживающей организации, выбытии ее из владения помимо его воли. Одновременно указал на то, что право собственности на спорную квартиру № 87 было зарегистрировано за ОАО «Томскагрострой», которое не вправе было заключать договор купли-продажи квартиры № 87 с ФИО2 в связи с нахождением квартиры в силу ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в залоге у него (т.1, л.д. 41-42). В качестве правового основания приведены ст.ст. 37, 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (т.2, л.д. 103, т.3, л.д.86-88). Заявление поступило в арбитражный суд 03 ноября 2011 г.

Определением арбитражного суда от 07.12.2011 г. требования объединены в од- но производство по ходатайству ФИО1

Как следует из материалов дела, между ОАО «Томскагрострой» (застройщиком) и ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь» (участником) 09 июня 2008 г. был подписан договор № 38 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, условиями которого предусмотрена обязанность Застройщика построить многоквартир-

ный четырехэтажный жилой дом по адресу: Томская область, Томский район, п. Зональная станция, ул. Строительная, 16, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передать участнику однокомнатную квартиру строительный номер 69 общей площадью 51,15 кв. м, расположенную на четвертом этаже не позднее 01 июля 2009 года. Участник долевого строительства принял обязательство уплатить цену в сумме 2.046.000 рублей при заключении договора и принять квартиру. Цена договора подлежала уплате одномо- ментно при заключении договора (пункт 2.2) Согласно пункту 3.4 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 09.07.2008 г. и в силу закона считается заключенным с этой даты. В связи с этим и следуя пункту 2.2 договора оплата цены договора должна быть произведена 09.07.2008 г.

ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь» (цедент) 20 июня 2008 г. подписало с ФИО1 (цессионарию) договор уступки права требования, в соответствии с которым первоначальный кредитор (цедент) уступил цессионарию право требования к ОАО «Томскагрострой» на однокомнатную квартиру строительный номер 69, расположенную на четвертом этаже жилого дома № 16 по ул. Строительной в пос. Зональная станция Томского района Томской области. Договор заре- гистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 02.09.2008 г.

Жилой дом № 16 по ул. Строительной в пос. Зональная станция сдан в эксплуатацию 29 октября 2010 года (разрешение № RU 70514304-11/10), когда ОАО «Томскагрострой» находилось в состоянии банкротства. Определением от 09 июня 2010 г. в отношении него объявлена процедура наблюдения.

Обязательства по передаче квартиры ОАО «Томскагрострой» не были исполне- ны ни перед первоначальным кредитором, ни перед новым кредитором.

В ответ на требование ФИО1 о передаче квартиры № 69 (строительный) должник письмом № 200 от 13 декабря 2010 г. сообщил ФИО1 о неоплате цены договора и предложил представить документы об оплате (т.1, л.д. 15).

Решением арбитражного суда от 03 декабря 2010 г. ОАО «Томскагрострой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В этот период, после признания должника банкротом, ФИО1 обратился в Томский районный суд с иском к ОАО «Томскагрострой» о признании права собственности на однокомнатную квартиру № 69 (номер строительный), а затем заявил отказ от заявленного требования, в связи с чем определением от 08 февраля 2011 г., оставленным без изменения кассационной инстанцией, производство о признании права собственности прекращено (т.1, л.д.67, 137-141).

29 апреля 2011 года конкурсный управляющий выставил квартиру № 87 по ул. Строительной, 16 пос. Зональная станция на открытые торги, по результатам которых был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 29.04.2011 г. с Логиновой Ольгой Сергеевной, как с единственным покупателем (т.1, л.д. 103-116, т.3, л.д.46-59).

Государственная регистрация сделки купли-продажи и права собственности ФИО2 на спорную квартиру проведена Управлением Росреестра по Томской области 05 мая 2011 года. Жалоба ФИО1 об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, и аннулировании записи о регистрации права ФИО2 на спорную квартиру оставлена без удовлетворения решением Октябрьского районного суда от 04.08.2011 г. Определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 16 сентября 2011 г. определение оставлено без изменения.

Решением Томского районного суда от 26 октября 2011 г., вступившем в законную силу, в иске ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на квартиру № 87, расположенную в пос. Зональная станция, ул. Строительная, 16, и истре- бовании из незаконного владения отказано.

Таким образом, вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что на дату (12 октября 2011 г.) обращения ФИО1 с заявлением в арбитражный суд с требованием о передаче однокомнатной квартиры № 87 и включении в реестр требований о передаче жилых помещений на основании договора участия в долевом строительстве, последняя находилась в собственности другого владельца – ФИО2, право которой подтверждено вступившем в силу решением Томского районного суда от 26.10.2011 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия решения о признании должника банкротом предъявление всех требований кредиторами по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иных имущественных требований, за исключением текущих платежей, указанных в пунк- те 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании мо- рального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и применении последствий их недействительности подлежали предъявлению только в ходе конкурсного производства.

Вышеприведенные обращения ФИО1 в суд общей юрисдикции вслед- ствие непередачи квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и договору уступки свидетельствуют об осуществлении им по своему усмотре- нию права на судебную защиту. Так, ФИО1 воспользовался правом требования признания права собственности на спорную квартиру в соответствии с действовавшим на тот периодом законодательством и отказался от него.

Принятие Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации в части установления особенностей банкротства застрой- щиков, привлекавших денежные средства участников строительства» от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ, вступившего в действие с 15 августа 2011 г. позволяет застройщикам об- ращаться не только с денежными требованиями, но и о передаче жилого помещения.

Вместе с тем, право собственности на спорную квартиру № 87 зарегистрировано за ФИО2 до принятия Федерального закона «О внесении изменений в Феде-

ральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ.

Поскольку собственником жилого помещения – квартиры № 87 является другое лицо, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО1 об ее передачи, предъявленное к должнику, так как последний не имеет права распоря- жаться названной квартирой, в том числе, передавать ее. Такое право у него отсутствова- ло и на день обращения ФИО1 с требованием о передачи жилого помещения в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве) требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 данного Федерального закона.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 100 Закона о банкротстве кредиторы направляют свои требования в арбитражный суд и конкурсному управляющему с приложением судебного акта или иных, подтверждающих обоснованность этих требований документов.

При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность соответствующих требований кредиторов.

В обоснование оплаты по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 июня 2008 г. ФИО1 представлена справка ОАО «Томскагрострой» от 18 июня 2008 г. № 178., подписанная генеральным директором и главным бухгалтером, в которой подтверждается оплата научно-производственным объ- единением «Сибирь» стоимости права требования на однокомнатную квартиру строительный номер 69 в размере 100 % от цены договора, а также незаверенные копии заявления ОАО «Томскагрострой» о зачете встречных однородных требований от 26 июня 2008 г., адресованного ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь», счетов- фактур, накладных на отпуск материалов за период с 17 по 25 июня 2008 г. Как объяснил ФИО1, справка об оплате передана ему открытым акционерным обществом «Научно-производственное объединение «Сибирь» в подтверждение оплаты цены договора. Иные доказательства оплаты ему при заключении договора уступки права от 20 июня 2008 г. не представлялись. Копии представленных документов сняты из материалов де- ла, рассматриваемого Томским районным судом.

Представитель конкурсного управляющего сообщил, что заявление о взаимоза- чете, счета-фактуры и накладные представлялись ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь» и на сделанное им в районном суде заявление о фальсификации так и не были представлены в подлинниках и не заверены копии. По запросу арбитражного суда Томским районным судом дан ответ от 23.07.2012 г. № 2-482/12 об отсутствии подлинни- ков запрашиваемых документов и наличии в деле незаверенных копий (т.3, л.д. 139-146). В возражение довода об оплате по договору долевого участия в строительстве предста- вил сведения об открытых счетах ОАО «Томскагрострой», ответы банков о не поступле-

нии денежных средств от ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь», начи- ная с 01 июня 2008 г., и выписки по лицевому счету за период с 01.06.2008г. по 31.12.2010 г. (т.4, л.д. л.д. 37-63).

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление о зачете встречных однородных требований от 26.06.2008 г., товарную накладную, накладные на отпуск материалов, суд в силу пункта 8 статьи 75 АПК РФ не может принять их в качестве надлежащих доказательств по делу. Кроме того, имеет место несоответствие по датам: справка о подтвер- ждении оплаты от 18.06.2008 г., а заявление о зачете встречных однородных требований от 26.06.2008 г.

Справка № 178 от 18 июня 2008 г. при отсутствии других доказательств исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного до- ма ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь» в соответствии со статьей 68 АПК РФ не принимается в качестве допустимого доказательства.

В соответствии со статьей 140 Гражданского кодекса Российской Федерации за- конным платежным средством на всей территории Российской Федерации является рубль. Платежи осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.

Следуя положениям статей 861, 862 Гражданского кодекса, пункта 13 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного Банком России от 22.09.1993 г. № 40 , действовавшего на дату осуществления обязанности по внесению цены договора, доказательствами осуществления платежа по договору являются платеж- ные документы или квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата.

Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Такие доказательства заявителем не представлены.

Довод ФИО1 о том, что доказательством осуществления платежа первоначальным участником строительства является факт регистрации уступки права требования, а также определение арбитражного суда об отказе в удовлетворении заявления ОАО «Томскагрострой» о признании недействительным договора уступки права требования, не принимается, так как во-первых, это не следует из Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; согласно статье 11 данного Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть согласия кредитора (пункт 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно определению арбитражного суда от 02 декабря 2011 г. мотивами непринятия судом одного из приводимых должником доводов признания договора уступки права требования недействительным - неоплата цены договора, явилось согласование участников договора уступки права требования с застройщиком в соответствии с пунктом 7.1 договора, а также недоказанность ОАО «Томскагрострой» факта неуплаты цены догово-

ра. Тем более что в рамках дела о банкротстве, в том числе при рассмотрении заявления о признании сделки недействительной и при рассмотрении требований Бессонова А.В. в настоящем деле, должник ссылается на утрату части бухгалтерских и финансовых документов бывшим руководством ОАО «Томскагрострой» при перевозке их из аудитор- ской компании вследствие угона автомобиля, на выемку следственными органами документов, касающихся отношений ОАО «Томскагрострой» с ООО «Научно- производственное объединение «Сибирь», представив заявление об обращении в Ленин- ское РОВД г. Томска, протокол обыска (выемки) от 16 декабря 2010 г. (т.3, л.д. 129-130, т.4, л.д. 21, 27-28). В определении от 02.12.2011 г. судом не дана оценка исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 38 с 09 июня 2008 г., отражено, что «в круг обстоятельств, подлежащих установлению по заявлению о применении последствий ничтожной сделки – договора уступки права требования не входит оценка договора № 38 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 июня 2008 г.».

В соответствии со статьями 65, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве обязанность доказывания исполнения обязательства уплаты цены по договору долевого участия в строительстве в обоснование заявленного требования должен заявитель – ФИО1

Исследуя довод конкурсного управляющего об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 38 с 05 августа 2011 г. по инициативе застройщика в порядке, установленном статьями 5 и 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, суд считает, что расторжение договора следует признать недействительным в связи с тем, что произведено с нарушением установленного законом порядка. Согласно части 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» просрочка в соответствии с договором уплаты цены договора путем внесения единовременного внесения платежа является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона. Частью 3 статьи 9 названного Закона предусмотрено предварительное направление участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задол- женности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона. Частью 4 статьи 8 Закона предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства в огово- ренные в ней строки сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче и предупреждении о необходимости принятия объекта долевого строительства.

Как следует из представленных конкурсным управляющим документов, преду- преждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора было направлено 20.02.2011 г. первоначальному участнику – ООО «Научно-производственное объединение «Сибирь». ФИО1, ставшему на тот период участником договора долевого строительства в связи с уступкой ему права требования, предупреждение с соблюдением части 3 статьи 9 и части 4 статьи 8 названного Закона не направлялось (т.1, л.д. 16-19).

Требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 29.04.2011 г., заключенного между ОАО «Томскагрострой» и Логиновой О.С., и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит по выше- приведенным основаниям, в частности, Логинова О.С. является собственником квартиры. Право собственности зарегистрировано за Логиновой О.С. в установленном законом порядке, заявленное требование не направлено на восстановление прав заявителя и не изме- няет прав Логиновой О.С. как собственника на квартиру в случае удовлетворения требований заявителя.

Довод ФИО1 о продаже квартиры должником ФИО2 с нару- шением статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12. 2004 г. и статей 37, 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не принимается по следующим основаниям.

Статьей 334 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – (далее Закон об ипотеке) предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Следуя положениям части 3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с даты полу- чения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строи- тельство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 Закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающему в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмот- рено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации и осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверив- шего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Следуя положениям вышеназванных норм, действующих на даты заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 июня 2008 г. № 38, уступки права требования (цессии) от 20 июня 2008 г., купли-продажи недвижимого имущества от 29 апреля 2011 г., залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 июня 2008 г. № 38, уступки права требования (цессии) от 20 июня 2008 г., купли-продажи недвижимого имущества от 29 апреля 2011 г. № 2 государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена, что подтверждают заявитель и должник, и что следует из отзыва Управления Росреестра по Томской области (т.1, л.д 78-82). Сле- довательно, обременения на спорную квартиру отсутствовали.

Ссылка ФИО1 о возникновении права собственности на квартиру в порядке статьи 219 КГ РФ не принимается как не соответствующая положениям назван- ной статьи и фактическим обстоятельствам. Жилое помещение подлежало передаче ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 июня 2008 г., договора уступки права требования (цессии) от 20 июня 2008 г. с последующей регистрацией права собственности, что не произошло.

Суд не исследует довод ФИО1 о понесенных издержках по содержа- нию квартиры, так как он не имеет доказательственного значения применительно предъ- явленным требованиям. К тому же, такие доказательства суду не представлены, оценка им дана в решении Томского районного суда Томской области от 26 октября 2011 г. (т.2, л.д. 4-7, 62-64). Согласно данным в судебном заседании объяснениям квартира передава- лась до сдачи дома в эксплуатацию для отделки. Суд не дает оценке и доводу ФИО2 о принятии решения Томским районным судом о том, что договор купли - продажи и переход права собственности на квартиру № 87 с ФИО2 на ФИО7 подлежит государственной регистрации в связи с непредставлением суду оригинала или надлежаще заверенной копии такого решения, несмотря на предоставление достаточного времени для представления доказательств по делу участвующим в деле лицам.

Таким образом, вышеназванные основания не позволяют считать требование ФИО1 о передаче жилого помещения установленным, а заявление о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № 87 и применении последствий недействительности сделки правомерным. Неустановленное требование в реестр требований о передаче жилых помещений должника включению не подлежит.

Руководствуясь статьями 32, 201.6, 201.7, 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 5 статьи 158, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

В удовлетворении требования ФИО1 о признании

обоснованным требования о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры № 87, расположенной, в жилом доме по ул. Строительная, 16 пос. Зональная станция Томского района, о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Томскагрострой», о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 29.04.2011 г. о передаче в собственность ФИО2 однокомнатной квартиры № 87, расположенной, в жилом доме по ул. Строительная, 16 пос. Зональная станция Томского района, применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья В.И. Луконкина