Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бродской М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миллер И.А., рассмотрев в судебном заседании заявление кредитора ФИО1 о признании права собственности в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ликвидируемого должника - общества с ограниченной ответственностью «А-мета» (ИНН <***>, ОРГН 1045403234260, адрес: 630112 <...>),

при участии в судебном заседании представителей: заявитель - ФИО1, лично, паспорт, от ОА «Новосибхлеб» - ФИО2, доверенность № 1/2016 от 11.01.2016, паспорт; конкурсный управляющий - ФИО3, паспорт, лично.

установил:

Решением арбитражного суда от 19.06.2012 ликвидируемый должник – общество с ограниченной ответственностью «А-мета» (ИНН <***>, ОРГН 1045403234260, адрес: 630112 <...>) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

При банкротстве ликвидируемого должника-застройщика – общества с ограниченной ответственностью «А-мета» (ИНН <***>, ОРГН 1045403234260, адрес: 630112 <...>) применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Определением арбитражного суда от 27.11.2012 конкурсным управляющим ликвидируемого должника утвержден Целуев Арсений Александрович.

В судебном заседании заявитель поддержал заявление в полном объеме.

Требование заявителя рассмотрены в порядке статей 121, 123, 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев заявление, исследовав представленные доказательства, суд признал, что требование подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя заявление о признании права собственности за ФИО1, суд исходит из следующего:

Заявитель, полностью исполнивший свои обязанности по договору, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченную им квартиру с целью последующей государственной регистрации этого права в соответствии с положениями статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Поскольку объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию и право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует заявителю в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

В силу положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Для обращения участника строительства в суд с подобным заявлением

необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение. Данные условия заявителем соблюдены.

Кроме этого, судом учтено, что требование заявителя о передаче жилого помещения квартиры № 49 в настоящее время не включены в реестр кредиторов должника. Они были включены определением от 10.10.2012, но, в последствии, по заявлению кредитора определением от 09.06.2014 были исключены из реестра. Как пояснил ФИО1, отказ мотивирован сообщением конкурсным управляющим суду о невозможности погашения требований путем передачи квартир дольщикам в связи с отсутствием предусмотренных ст. 201.8, 201.11 условий (отсутствия у должника права на земельный участок, разрешения на строительство…).

Удовлетворяя настоящее заявление, суд исходит из того, что ФИО1 и ООО СК «Олимп» заключили договор от 07.10.2004 N 12-11/05 об инвестиционной деятельности на реконструкцию двух блок-секций общежития по ул. Ипподромской 22/1 под жилой дом с административными помещениями и встроенно-пристроенным кафе. В соответствии с п.1.3 договора после окончания реконструкции объекта и сдачи дома в эксплуатацию в собственность инвестора передается жилое помещение однокомнатная квартира № 49 на 8 этаже общей площадью 44,12 кв.м. Затем 17.06.2005 ООО СК «Олимп» уступил свои права и обязанности по договору на реконструкцию должнику ООО «А-мета». Обусловленная договором цена выплачена заявителем полностью, что установлено судебными актами (при включении требования о передаче жилого

помещения в реестр к должнику) и не оспаривается сторонами.

Объект недвижимости квартира № 49 в жилом доме создан, дом введен в эксплуатацию, квартира фактически передана ФИО1 для проживания, он несет расходы по ее содержанию.

Никто на эту квартиру больше не претендует, поскольку её реконструкция оплачена именно заявителем, после исключения из реестра требования ФИО1 никто не обратился к должнику с требованием в отношении данной квартиры о включении в реестр о её передаче.

Квартирой фактически владеет заявитель, использует для собственного проживания и сдачи в аренду, что следует из судебных актов Федеральных судов, приобщенных в материалы дела. Претензий по оплате коммунальных платежей к нему не заявлено (квитанции оплат за коммунальные ресурсы приложены к заявлению, ОАО «Новосибхлеб» не отрицает факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам в судебном заседании).

Квартира не стала конкурсной массой должника, она никому не будет реализована должником, поскольку в данном деле о банкротстве должника имеются следующие особенности:

Должник ООО «А-мета» признан судом застройщиком в силу указаний Закона о банкротстве после установления, что к нему имеются не исполненные требования о передаче жилых помещений в многоэтажном жилом доме. ОАО «Новосибхлеб», привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица, является застройщиком с точки зрения Градостроительного законодательства (имел право на земельный участок, разрешение на строительство, осуществлял реконструкцию за счет средств, привлеченных для этой цели и, получив разрешение на ввод в эксплуатацию дома, передал должнику по акту причитающиеся ему, согласно Соглашению о разделении объекты, в том числе жилые квартиры в доме. Данное Соглашение было подписано в трехстороннем порядке, кроме двух «застройщиков» в нем также участвовало еще Территориальное управление федерального имущества. Отказ последнего от подписания Акта

о выполнении трехстороннего Соглашения и является в настоящее время препятствием для завершения процедуры банкротства должника, поскольку из–за отсутствия данного Акта должник ОАО «А-мета» не может передать квартиры включенным в реестр гражданам, а те, соответственно, не могут получить и зарегистрировать в государственном реестре за собой права на квартиры в установленном порядке. Поэтому в настоящее время никаких действий в рамках дела не ведется, но в Арбитражном суде рассматривается иск конкурсного управляющего с участием всех заинтересованных лиц о понуждении Территориального управления подписать Акт.

Второй особенностью в настоящем деле является то, что многоквартирный дом не строился, а был реконструирован из имевшегося здания общежития путем преобразования комнат общежития в квартиры. Следовательно, недвижимое имущество существовало до начала реконструкции, а не создавалось при строительстве вновь. В договорах долевого участия указано о реконструкции за счет инвестиций и дольщики оплачивали не возведение нового объекта - вновь создаваемого имущества, а реконструкцию имеющегося объекта недвижимости, не принадлежащего ранее должнику.

В силу изложенного, суд признал, что при удовлетворении настоящего заявления отсутствует уменьшение конкурсной массы должника, и отсутствует возможность причинения убытков остальным кредиторам должника в связи с отсутствием притязаний на данную квартиру у кого- либо.

Судом учтены указанные обстоятельства в рассматриваемом деле и признано доказанным наличие оснований для признания права собственности заявителя на спорную квартиру в соответствии с положениями статьи 201.8 Закона о банкротстве, поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом в данном случае

препятствует Евсеенко Д.А. в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Так, на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В отношении объекта строительства реконструкция завершена и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ещё 02.09.2015.

При этом судом принято во внимание, что в рассматриваемом случае кроме как от суда ни от кого больше данную квартиру заявитель получить не может, поскольку в реестре кредиторов должника требования по её передаче нет, имуществом должника она также являться не может в силу указанных выше обстоятельств.

Суд установил, что по Акту передачи от 18.01.2010г. квартира № 49 уже передана заявителю должником со следующими характеристиками: однокомнатная квартира N 49 общей площадью 40,7 кв. м. по адресу ул. Ипподромская, д.22/2.

При указанных обстоятельствах ФИО1, полностью исполнивший свои обязательства по договору, в данном случае имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченную ею квартиру с целью последующей государственной регистрации этого права. Суд признает за ним право собственности на спорную квартиру, поскольку объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, и право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом в данном конкретном случае препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Возражения конкурсного управляющего и ОАО «Новосибхлеб» о возможном подписании Акта передачи квартиры в иной срок, а не до

введения в отношении должника процедуры банкротства отклоняются судом в силу следующего:

Факт оплаты спорной квартиры также до введения в отношении должника процедуры банкротства подтвержден материалами дела.

Имеющийся в материалах дела Акт передачи жилого помещения для постоянного проживания от 18.01.2010г. (далее - Акт) в возражениях заявлен как фальсифицированный в части даты его составления, поскольку на эту дату ещё не была произведена полностью оплата по договору долевого участия за спорную квартиру и в судебных тяжбах, в том числе о признании права собственности на не введенный в эксплуатацию объект заявитель никогда его не предъявлял, ограничившись представлением только Акта передачи квартиры под самоотделку. При этом стороны не просили проверить давность составления Акта, а оценить в совокупности с указанными выше обстоятельствами и иными доказательствами.

Суд признает, что оплата произведена в 2006 году путем передачи векселей, срок оплаты которых указан соответственно 21.02.2007, 25.01.2010, 26.12.2011г и 29.02.2012г. Именно по этому окончание оплаты квартиры в полном объеме произведено только в феврале 2012года. НО векселя переданы по Акту 10.12.2006г. Поэтому получение оплаты по последнему векселю через месяц после подписания Акта не влечет никаких правовых последствий. Тем не менее, суд признал, что полная оплата векселей за спорную квартиру произведена также до введения в отношении должника процедуры банкротства.

Ссылки на судебный акт об отказе ОАО «Новосибхлеб» во взыскании с ФИО1 коммунальных платежей с 01.01.2011 года в связи с установлением, что ответчик в спорном помещении не проживает также отклонен судом, поскольку вывод суда по делу № 2-1746/2014 об отказе в удовлетворении иска был основан не на выводах о доказанности не проживания, он основан на сведении об отсутствии ввода дома в эксплуатацию, после чего только можно отнести данные расходы на

собственников квартир. Также заявителем был пропущен срок исковой давности, о применения которого заявленного ответчиком. И прописка в спорной квартире до ввода дома была невозможна.

Суд в настоящем споре признал, что исковые требования об оплате коммунальных платежей с 01.01.2011г. подтверждают факт пользования спорной квартирой заявителем с указанной даты (то есть до введения процедуры банкротства в отношении должника).

Также судом признано не имеющим правового значения факт не представления Акта передачи квартиры ранее, при рассмотрении как требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в Федеральном суде, так и при включении требования о передаче квартиры в реестр кредиторов должника. В первом случае он не имел никакого значения, поскольку дом не был введен в эксплуатацию, в последнем случае этот документ наоборот мог послужить основанием для отказа.

Суд признал доказанным материалами дела фактическое владение спорной квартирой заявителем до даты введения в отношении должника процедуры банкротства.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и настоящим Федеральным законом (пункт 1).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), -

разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2). Следовательно, передаточный акт не является единственным документом, подтверждающим факт передачи квартиры.

В материалы дела заявителем представлено доказательство передачи ему квартиры по акту под самоотделку ещё 02.09.2009г., то есть до введения в 2012году в отношении должника процедуры банкротства. Данный акт может быть квалифицирован как «иной документ о передаче объекта долевого строительства». Данная позиция поддержана представленной заявителем судебной практикой (постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2015г. по делу А32-48070/2009).

По общему правилу, закрепленному в подпункте 6 пункта 3 статьи 201.11 и пункта 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача жилых помещений в собственность участников долевого строительства возможна только в случае отсутствия требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Данное условие соблюдено.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На момент открытия конкурсного производства обязательства застройщика перед заявителем по передаче объектов участия в долевом строительстве были исполнены: между застройщиком и дольщиком подписаны акты приема-передачи объектов.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве к застройщику, признанному банкротом, участниками строительства могут быть предъявлены требование о передаче жилых помещений и денежное требование.

Требования предъявляются и удовлетворяются исключительно в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Преимущественное, в нарушение закона, удовлетворение требований одних кредиторов перед другими, в том числе и признанием их права собственности на доли недостроенного объекта в размере квартир, по общему правилу, недопустимо.

Суд пришел к выводу о том, что признание права на спорную квартиру за ФИО1 не приведет к невозможности обеспечения равной правовой защиты всех участников долевого строительства спорного объекта и не нарушит ничьих прав и имущественных интересов, но позволит восстановить нарушенные права заявителя.

Суд исходит из того, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

Объект завершен строительством, прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил, что является основанием для удовлетворения требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру.

Удовлетворяя требование, суд руководствовался статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела.

Жилой дом фактически построен, введен в эксплуатацию, в настоящее время в данном доме нет спорных квартир, на которые претендуют нескольку граждан- инвесторов.

Государственная регистрация перехода права собственности на граждан затруднена обстоятельством, не относящимся к строительству.

Спорная квартира передана ФИО1, который исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, проживает в ней и использует её по назначению для проживания, несет расходы по ее содержанию и получил её в фактическое пользование до введения в отношении должника процедуры банкротства.

Фактическое владение квартирой доказано материалами дела, в том числе оплатой коммунальных платежей.

В силу п.1 ст.224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Доказательств, что после составления Акта квартирой владел не заявитель, а также что должник, либо третье лицо и осуществляло в ней какой-либо ремонт не заявлено и не представлено в материалы дела.

Факт владения спорной квартирой заявителем доказан, неправомерность данного владения не заявлена, претендентов на спорную квартиру нет, в том числе и среди лиц, заявивших возражения. Возражения сводятся к сопоставлению дат подписания акта и ввода в эксплуатацию дома. Но судом установлен факт как полной оплаты реконструкции, так и владения спорной квартирой заявителем до даты введения в отношении должника процедуры банкротства, получения её как под самоотделку, так и в собственное распоряжение для использования по назначению.

Все возражения направлены не на защиту прав и имущественных интересов представивших отзывы лиц, поскольку ни должник, ни ОАО «Новосибхлеб» ни уполномоченный орган не претендуют на спорную квартиру, не оспорили право ФИО1 занимать её и не считают

спорную квартиру имуществом должника.

Поскольку договор со стороны ФИО1 исполнен в полном объеме, а должник в нарушение условий данного договора, не смотря на фактическое владение заявителем спорной квартирой на протяжении нескольких лет (в том числе и после ввода в эксплуатацию дома) не исполнил свою обязанность по передаче ему правового титула на недвижимость, требования по существу заявлены с целью государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а не для установления права собственности заявителя (которое никем не оспорено).

Удовлетворяя заявление, суд также признал, что отсутствие зарегистрированного права собственности должника на спорную квартиру не может служить препятствием для удовлетворения настоящего заявления. Приходя к такому выводу, суд учел позицию законодателя (например, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в которой не указано о наличии государственной регистрации в качестве обязательного условия для передачи должником квартиры).

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.

Также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, исходя из принципов правовой определенности, заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать за Евсеенко Дмитрием Александровичем право собственности на жилое помещение - квартиру общей площадью 40,7 кв.м., расположенную на 8-м этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Ипподромская, дом 22/2, кВ. № 49.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его принятия.

Судья М.В. Бродская