Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев жалобу кредитора ООО «РИАЛСТРОЙ-XXI» на действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО1 в рамках дела о банкротстве Общества с ограниченной ответственностью «ИИС-Менеджмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии: представителей конкурсного управляющего, кредитора ООО «РИАЛСТРОЙ-ХХI», представителя учредителей должника (согласно протоколу с/з)

УСТАНОВИЛ: Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 июля 2012г. ООО «ИИС-Менеджмент» признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1, о чем опубликована информация в газете «Коммерсантъ» № 148 от 11.08.2012 г.

В настоящем судебном заседании рассматривалось заявление конкурсного кредитора ООО «РИАЛСТРОЙ-XXI» в котором он просит:

1. Признать действия (бездействия) конкурсного управляющего ФИО1 ненадлежащими, в связи с проведением неполной инвентаризации в результате которой не было выявлено имущество ( Канализационная сеть; Сеть ливневой канализации; Ворота металлические - 2 шт; Железобетонные столбы освещения; Рампа утепленная площадью 203 кв.м. - составная часть (пристройка) к комплексу гаража на 150 а/машин; Рампа открытая площадью 256 кв.м., составная часть (пристройка) к комплексу гаража на 150 а/машин, недвижимого имущества; КПП-1 площадью 18.8 кв.м.; КПП-2 площадью 27,9 кв.м.; здание кислородной будки площадью 22,6 кв.м.; здание котельной с навесом площадью 268,2 кв.м.; забор ж/б протяженностью 358 км.; забор из профлиста протяженностью 267 м.; ограждение «Егоза» протяженностью 625 м.; здание магазина площадью 28,3 кв.м.; навес под поддоны площадью 62,2 кв.м.; навес над прессом площадью 46,8 кв.м.; навес у входа в офисное здание площадью 30,2 кв.м. - является составной частью офисного здания;

2. Признать действия (бездействия) конкурсного управляющего ФИО1 ненадлежащими, в связи с не проведением (не своевременным проведением) оценки всего выявленного в процессе инвентаризации имущества (Бетонную площадку; металлическую лестницу; пожарную сигнализацию; систему котроля-доступа; систему спринклерного водяного пожаротушения; оборудования газовой котельной; наружную теплотрассу; ифманометр с большими ДСП-160).

3. Признать действия (бездействия) конкурсного управляющего ФИО1 ненадлежащими, в связи с не проведением мероприятий по узаканиванию перепланировок и реконструкций в отношении недвижимого имущества стоящего на балансе Общества.

4. Обязать устранить выявленные нарушения, в виде:

- узаконивания существующих перепланировок и объектов недвижимого имущества, на которые нет правоустанавливающих документов и которые (расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:27:00:20:441:159) и привести в соответствие всю имеющуюся правоустанавливающую документацию на «объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская обл., Подольский район, Рязановский со., пос. Ерино, (Информационно: на сегодняшний день данные земли отнесены к г. Москва), а именно:

- получить новые технические (кадастровые) паспорта (планы) на объекты недвижимого имущества с отражением всех текущих изменений (перепланировок) на сегодняшний день или провести внеплановую инвентаризацию объектов недвижимого имущества с проставлением отметки о проведенной инвентаризации на существующих технических (кадастровых) паспортах;

- обязать конкурсного управляющего ООО «ИИС-Менеджмент» ФИО1 провести инвентаризацию имущества с привлечением БТИ, с целью выявления не отраженных в бухгалтерском учете и не включенных в инвентаризационную опись объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:27:00:20:441:159; выявленные новые объекты поставить на баланс ООО «ИИС-Менеджмент»;

- предоставить кредиторам ООО «ИИС-Менеджмент» и в суд новые полученные правоустанавливающие документы;

- провести оценку выявленного имущества, которое не было оценено в результате проведения комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы по делу №А40-66803/12, а именно:

- Канализационную сеть;

- Сеть ливневой канализации;

- Ворота металлические - 2 шт;

- Железобетонные столбы освещения;

- Бетонную площадку;

- Рампу утепленную площадью 203 кв.м. - составную часть (пристройку) к комплексу гаража на 150 а/машин;

- Рампу открытую площадью 256 кв.м., - составную часть (пристройку) к комплексу гаража на 150 а/машин, недвижимого имущества;

- металлическую лестницу;

- пожарную сигнализацию;

- систему котроля-доступа;

- систему спринклерного водяного пожаротушения;

- оборудование газовой котельной;

- наружную теплотрассу;

- ифманометр с большими ДСП-160

5. В рамках рассмотрения данного дела обязать конкурсного управляющего ООО «ИИС-Менеджмент» ФИО1 - дать разъяснения по каждой позиции инвентаризационной описи, внести изменения в существующие инвентаризационные описи и дополнить их новыми описями в которых отразить выявленное имущество, как являющееся недвижимым имуществом, так не отнесенное к недвижимому и предоставить их кредиторам ООО «ИИС-Менеджмент» и суду.

Представитель заявителя доводы жалобы поддержал. Представил в материалы дела дополнительные документы.

Представитель конкурсного управляющего возражал по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.

Представитель учредителей должника поддержал жалобу.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о необоснованности жалобы ООО «РИАЛСТРОЙ-XXI» на действия (бездействия) арбитражного управляющего по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 60 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда.

Основанием удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом:

- или факта несоответствия этих действий законодательству о банкротстве (неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим своих обязанностей);

- или факта несоответствия этих действий требованиям разумности;

- или факта несоответствия этих действий требованиям добросовестности.

Жалоба может быть удовлетворена только в случае, если вменяемыми неправомерными или недобросовестными или неразумными действиями (бездействием) действительно нарушены те или иные права и законные интересы подателя жалобы.

При рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего заявитель жалобы обязан доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы заявителя (должника).

Доводы заявителя сводятся к следующему.

1. Конкурсным управляющим не представлена оценка «остатков» имущества, принадлежащего ООО «ИИС-Менеджмент», как движимого выявленного в инвентаризации, так и движимого, выявленного экспертами, при проведении экспертизы назначенной Арбитражным судом города Москвы;

2. Отсутствуют уточнения к инвентаризационной описи в отношении выявленных объектов движимого и не движимого имущества Должника;

3. Вновь выявленное имущество не поставлено на баланс ООО «ИИС-Менеджмент»;

4. Конкурсный управляющий ООО «ИИС-Менеджмент» ФИО1 не предпринял никаких мер по приведению в соответствие правоустанавливающей и технической документации в отношении недвижимого имущества Должника, в том числе в отношении реконструкций и произведенных перепланировок;

5. Конкурсный управляющий, не смотря на письма и заявления кредиторов, не принял никаких мер к выявлению имущества, чем нарушил нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о надлежащем проведении инвентаризации;

6. В отношении движимого имущества, находящегося в п. Ерино и не являющегося залоговым имуществом, ни кредиторам ООО «ИИС-Менеджмент», ни комитету кредиторов ООО «ИИС-Менеджмент», с января 2013г. не были представлены ни Оценка, ни Положение о порядке продажи, для его утверждения;

7. Оценщик не оценивал движимое имущество, входящее в здания. Конкурсный управляющий не указал, что продается (либо будет продаваться) данное имущество совместно с заложенным имуществом, а недвижимое имущество является отделимым, соответственно оно не является заложенным и должно быть оценено отдельно от залогового имущества;

8. Выявлено несоответствие СНИПа, но не было выявлено конкурсным управляющим. В экспертизе отражено, что объекты являются работоспособными (1 заключение эксперта № 15.08.2013/1 -СТЭ, лист 20), то есть они могут и должны быть реализованы.

9. В комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, отражено, что экспертами было выявлено иное не узаконенное и не поставленное на баланс имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым (условным номером) 50:27:0020441:159 (том 1, заключения эксперта М15.08.13/1-СТЭ, лист 20):

- КПП-1 площадью 18.8 кв.м., работоспособное, статус - недвижимое имущество;

- КПП-2 площадью 27,9 кв.м., работоспособное, статус - недвижимое имущество;

- Здание кислородной будки площадью 22,6 кв.м., работоспособное; статус -недвижимое имущество;

- Здание котельной с навесом площадью 268,2 кв.м., работоспособное, статус- недвижимое имущество;

- Рампа утепленная площадью 203 кв.м.-составная часть (пристройка) к комплексу гаража на 150 а/машин, недвижимого имущества ( не отражена в техническом паспорте- том.2. заключения эксперта №15.08.13/1-СТЭ, лист 18), является составной частью недвижимого имущества;

- Рампа открытая площадью 256 кв.м., -составная часть (пристройка) к комплексу гаража на 150 а/машин, недвижимого имущества ( не отражена в техническом паспорте- том.2. заключения эксперта №15.08.13/1-СТЭ, лист 18), является составной частью недвижимого имущества;

- Забор ж/б протяженностью 358 км; работоспособное, статус - недвижимое имущество;

- Забор из профлиста протяженностью 267 м.; работоспособное, статус - не является
недвижимым имуществом;

- Ограждение «Егоза» протяженностью 625 м. - не является недвижимым имуществом;

- Здание магазина площадью 28,3 кв.м., работоспособное, статус - временная постройка;

- Навес под поддоны площадью 62,2 кв.м.;

- Навес над прессом площадью 46,8 кв.м., аварийное, статус - не является недвижимым имуществом;

- Навес у входа в офисное здание площадью 30,2 кв.м,- является составной частью офисного здания, статус- является составной частью недвижимого имущества;

- Канализационная сеть; (том II, заключения эксперта№15.08.13/1-СТЭ, лист 18)

- Сеть ливневой канализации - статус - недвижимое имущество ;

- Ворота металлические — 2 шт, статус - не являются объектами недвижимого имущества;

- Железобетонные столбы освещения, статус - не являются объектами недвижимого имущества.

В вышеуказанном комплексе имеется движимое имущество, которое было выявлено конкурсным управляющим и отражено в инвентаризационной описи, и должно быть оценено и реализовано совместно с недвижимым имуществом, поскольку оно связано с недвижимым единым функциональным назначением, а именно:

- п. 2 описи - асфальтирование;

- п. 17 металлическая лестница;

- п. 18 пожарная сигнализация;

- п. 21 система котроля-доступа;

- п. 22 система спринклерного водяного пожаротушения;

- п. 60 газовая котельная (оборудование котельной);

- п. 64 наружняя теплотрасса;

- п. 65 ифманометр с большими ДСП-160.

Конкурсным управляющим было не только подано в арбитражный суд заявление об утверждении начальной иены заложенного имущества, расположенного в п. Ерино без правоустанавливающих документов (без узаконенных перепланировок и без оигнки увеличенных площадей); без узаканивания, оценки и предложения совместной реализаиии выявленного недвижимого имущества, которое расположено на заложенном земельном участке и неразрывно с ним связано, а также являющемуся единым имущественным комплексом по своему функциональному назначению, а также без оценки выявленного движимого имущества, являющегося принадлежностью основной вещи, которые при отдельной продаже будут реализованы по значительно более низкой цене - в результате чего стоимость имущества фактически уменьшилась и часть имущества безвозмездно могла быть передана потенциальным покупателям, что безусловно причинило бы вред кредиторам.

Суд считает доводы заявителя необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве, при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве для достижения целей конкурсного производства конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника; принимать меры по обеспечению его сохранности; провести инвентаризацию имущества и его оценку, для чего привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника.

В силу п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания. Данный абзац был введен Федеральным законом от 28.07.2012 N 144-ФЗ.

В соответствии с п.1 ст. 9 ФЗ от 28.07.2012 N 144-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

Согласно п.7ст.9 ФЗ от 28.07.2012 N 144-ФЗ положения статей 99, 110, 111, 115, 126, 129, 130, 132, 139 и 143 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим с даты завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о банкротстве, независимо от даты принятия указанного дела к производству.

ООО «ИИС-Менеджмент» было признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство решением Арбитражного суда Москвы по делу № А40-66803/12-18-161 «Б» от 23.07.2012г.

Соответственно в рамках дела о банкротстве ООО «ИИС-Менеджмент» положения абз. 2 п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве не применяются, и у конкурсного управляющего не возникло обязанности по опубликованию сведений о результатах инвентаризации имущества должника в ЕФРСБ.

В отношении довода заявителя о том, что в инвентаризационной описи № 3 в пункте 1 указана позиция - «Нежилое помещение в здании туннельного цеха» и пункте 2 указана позиция - «Тепловой пункт», которые не должны были войти в инвентаризационную опись, конкурсный управляющий пояснил суду, что в соответствии с данными бухгалтерского учета должника, переданной конкурсному управляющему ликвидатором ООО «ИИС-Менеджмент», «Нежилое помещение в здании туннельного цеха» и «Тепловой пункт» были отражены в строке «прочие внеоборотные активы».

Конкурсным управляющим было установлено, что в позициях «Нежилое помещение в здании туннельного цеха» и «Тепловой пункт» указаны затраты на демонтаж печей и оборудования в здании туннельного цеха и тепловом пункте, которые в соответствии сданными бухгалтерской отчетности составляют 66 851 853,09 руб. Соответственно в инвентаризационной ведомости указывается сумма балансовой стоимости выявленного имущества. Впоследствии указанные затраты на демонтаж печей и оборудования будут списаны за невозможностью реализации.

В инвентаризационной описи основных средств №1, в пункте 48 указано «Нежилое помещение в здании туннельного цеха, назначение: нежилое, общая площадь 15199,2 кв.м., этаж 1, 2, 3. Адрес объекта: <...>, кадастровый номер 53:11:2500502:0002:1212\24:1002\Г», в пункте 45 указано «Здание теплогазовентиляционного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 101,40 кв.м., инв. №1212, лит. Э. Адрес объекта: <...>, кадастровый номер 53:11:2500502:0002:1212\24\Э», в которых находится так называемый «строительный мусор», отраженный в бухгалтерском учете должника как «Нежилое помещение в здании туннельного цеха» и «Тепловой пункт».

Доводы заявителя жалобы относительно того, что в инвентаризации отсутствуют какие-либо идентифицирующие данные на объекты собственности, которые не дают возможности идентифицировать данные объекты, опровергаются имеющимися в материалах дела инвентаризационными описями, в которых указаны адреса, площади объектов, кадастровые номера, объектам присвоены инвентарные номера.

Конкурсный управляющий пояснил, что на заседании комитета кредиторов, состоявшемся 24.04.2013 г., третьим вопросом повестки дня было принятие к сведению итогов инвентаризации. На данном заседании комитета кредиторов, члены комитета кредиторов приняли решение принять к сведению итоги инвентаризации, инвентаризационная опись была сдана в материалы арбитражного дела №А40-66803/12. На указанном заседании комитета кредиторов 24.04.2013 присутствовал в том числе ФИО2, являющийся генеральным директором ООО «РИАЛСТРОЙ-XXI», соответственно заявитель жалобы обладает полной информацией относительно проведенной инвентаризации, конкурсным управляющим были даны необходимые пояснения по всем вопросам, возникающим у членов комитета кредиторов.

Согласно п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу абзаца 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве, имущество, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве.

Конкурсным управляющим ООО «ИИС-Менеджмент» в соответствии с п.1 ст. 130 Закона о банкротстве для определения стоимости имущества, принадлежащего должнику, был привлечен независимый оценщик ООО «Фирма «Омега». По результатам оценки указанным оценщиком был представлен отчет № 4623-13 от 11.03.2013 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу Московская обл., р-н Подольский, с/п Рязановское, п. Ерино, общая рыночная стоимость залога, являющегося предметом договора об ипотеке №305/11-ЗН от 27.05.2011, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего должнику, находящегося в залоге у ОАО АКБ «АВАНГАРД» составила 365 068 619,00 рублей.

Данный отчет оценщика был получен кредитором с приложением проекта Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «ИИС-Менеджмент», находящегося в залоге у ОАО АКБ «АВАНГАРД».

19.03.2013г. ОАО АКБ «АВАНГАРД» утвердил Положение о порядке и условиях проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «ИИС-Менеджмент», являющегося предметом залога по требованиям кредитора ОАО АКБ «Авангард».

В рамках настоящего дела была проведена экспертиза рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО «ИИС-Менеджмент», находящегося на земельном участке, расположенном по адресу объекта: МО, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Ерино, кадастровый номер 50:27:0020441:0159, состоящее из:

- склада универсального хранения материалов, кадастровый (или условный) номер: 50-50-27/00472006-436;

- комплекса гаража на 150 а/машин, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:002;

- теплового участка гаража, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:003;

- здания бытовок, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:004;

- наружного газопровода для газоснабжения котельной, кадастровый (или условный) номер 50-50-27/064/2008-132,

а также иных обнаруженных на земельном участке объектов, в общей стоимости и каждый объект отдельно.

В материалах арбитражного дела имеется заключение эксперта ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" № 23.07.13/1-СТЭ.

Указанный отчет об оценке имущества должника залогодержателем - ОАО АКБ «Авангард» и иными кредиторами не оспорен, доказательств того, что определенная по результатам оценки рыночная стоимость имущества занижена, в материалы дела не представлено.

Также отсутствуют основания полагать, что определенная в результате оценки продажная цена имущества не соответствует реальной.

По результатам комплексной экспертизы, экспертом установлено, что на исследуемом земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский со., пос. Ерино, кадастровый номер 50:27:0020441:0159 (в настоящее время: г. Москва, Новомосковский административный округ, Рязанский со., пос. Ерино, д., находятся следующие объекты с правоустанавливающими документами:

1) Склад универсального хранения материалов, лит. Б1 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007г, кадастровый (или условный) номер 50-50-27/004/2006-436);

2) Комплекс гаража на 150 а/машин, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007г, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:002);

3) Тепловой участок гаража, лит. 3 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007г, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:003);

4) 3дание бытовок, лит. В (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007г, кадастровый (или условный) номер 50:27:09:12442:004);

5) Наружный газопровод для газоснабжения котельной, лит. Г (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007г, кадастровый (или условный) номер 50-50-27/064/2008-132).

По результатам обследования земельного участка экспертом были выявлены следующие здания, строения и сооружения (без правоустанавливающих документов):

КПП-1; КПП-2; Помещение для хранения кислородных баллонов; Магазин; Газовая котельная, лит. И с пристройкой - навес; Навес; Бетонное ограждение, лит. 01; Металлическое ограждение, лит. 02; Ворота металлические-1, лит. 02; Ворота металлические-2, лит. 02; Внутренние площадки, лит. 03; Железобетонные столбы освещения; Сеть ливневой канализации.

Кроме того, экспертом были выявлены пристройки (строения и сооружения) к объектам с правоустанавливающими документами, которые не указаны в технических паспортах, а именно: Рампа открытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит. А; Рампа закрытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит. А; Навес, являющийся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит. А.

Суд считает, что реализация только зарегистрированных объектов, является наиболее разумной и целесообразной, поскольку, как следует из объяснений представителя учредителей должника, складской комплекс изначально приобретался ООО «ИИС-Менеджмент» с неузаконенными постройками и перепланировками, а оформления всей правоустанавливающей документации на здания, строения, сооружения значительно затянет сроки рассмотрения дела о банкротстве, что повлечет расходование дополнительных денежных средств. При этом, следует, отметить, что в результате проведенных экспертом исследований, анализа рынка продаж, расчетов и заключений, экспертом был сделан вывод, что рыночная стоимость имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 50:27:0020441:0159), как объектов с правоустанавливающими документами, так и иных обнаруженных на земельном участке объектов составляет 453 436 363 руб.

При этом в экспертном заключении отмечено (том 2, стр. 97), что выявленные в ходе натурального осмотра незарегистрированные в установленном порядке объекты расположенные на огороженной территории единого складского комплекса, являются вспомогательными, возведены для обеспечения использования основными зарегистрированными зданиями, их реализация возможна лишь в совокупности с остальными объектами, расположенными на земельном участке, как продажа единого комплекса. Сами по себе выявленные объекты имеют стоимостную величину, однако реализовать их отдельно от остальных объектов, расположенных на этом же земельном участке затруднительно. Продажа вспомогательных объектов по отдельности приведет к снижению стоимости и основных объектов комплекса.

Таким образом, экспертом был сделан вывод, что выявленные незаконные постройки существенно не увеличивают стоимость складского комплекса, а рыночная стоимость имущественного комплекса, указанная в экспертном заключении, уже включает в себя цену всех обнаруженных на земельном участке объектов.

Как следует из заключения эксперта №23.07.13/1-СТЭ по комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы (том 1 заключения эксперта, лист 24-25) перепланировки в комплексе гаража на 150 а/машин заключаются в демонтировании и установлении стен и дверных проемов в помещениях второго и третьего этажей №№24,11,16,1,17,5,3; произведена реконструкция помещения №1 1го этажа, установлены металлические ворота для въезда, установлена перегородка в помещении 32 1-го этажа. Перепланировка в здании бытовок заключается в демонтировании стен в помещении №№2 и 6, возведении стен в помещении 1, организации входа в помещении 4 и реконструкции оконного проема и установке дверного проема в помещении 5. В складе универсального хранения организованны 4 рампы-разгрузки.

Заявителем жалобы, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не доказано, что оформление перепланировок повысило бы рыночную стоимость объекта в п. Ерино, а также что не отражение в техническом паспорте произведенных перепланировок снижают привлекательность объекта недвижимости.

Следует отметить, что в инвентаризации выявляется фактическое наличие имущества, произведенные перепланировки в инвентаризации не отражаются.

Судом установлено, что в экспертном заключении №23.07.13/1-СТЭ по комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизе было указано, что пристройки (рампа открытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит., рампа закрытая, являющаяся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит., навес, являющийся пристройкой к зданию комплекса гаража на 150 а/машин, лит.) являются частями объектов с правоустанавливающими документами.

Относительно доводов заявителя об отсутствии оценки движимого имущества: асфальтирование, металлическая лестница, пожарная сигнализация, система контроля доступа, система спринклерного водяного пожаротушения, оборудование для газовой котельной, наружная теплотрасса, дифманометр ДСП-160, конкурсный управляющий пояснил следующее.

Складской комплекс в п. Ерино является складским комплекса класса «А». Склады класса А отличают такие характеристики, как выгодное местоположение, высокая пропускная способность и высокотехнологичное оснащение складского комплекса, широкая погрузочно-разгрузочную площадка, позволяющая задействовать по крайней мере одну сторону склада целиком под погрузочно-разгрузочные работы. Для склада класса А характерны ровные антипылевые полы, большое расстояние между колоннами (от 10 м), достаточная высота потолков (от 10 м). Эти характеристики являются основными для складских комплексов класса А и практически не сопоставимы с характеристиками объектов класса В.

Для данного складского комплекса в поселке Ерино основными ценообразующими факторами, следующими после местоположения, являются количество и качество складских помещений, которых на объекте около 8.000 кв.м., а также наличие соответствующих своему «классу» зон приемки, хранения и отгрузки. Следующим по значимости ценообразующим фактором являются количество и качество офисных помещений, которых на объекте около 1.600 кв.м. Далее: высота потолков, пол с антипылевым покрытием, сам факт наличия и количество доков, а также оборудованы ли доки докшелтерами (герметизаторами проемов) и доклевеллерами (перегрузочными мостами), наличие спринклерной системы пожаротушения, система дымоудаления, пожарная сигнализация, а также систем: электроснабжения, водоснабжения, интернета, телефонии, парковки для легкового и грузового транспорта и т.п.

Таким образом, при оценке складского комплекса управляющим учитывалась и металлическая лестница, и пожарная сигнализация, и асфальтирование, и спринклерная система пожаротушения и т.п.

Складской комплекс в п. Ерино изначально приобретался ООО «ИИС-Менеджмент» с неузаконенными постройками и перепланировками, а оформления всей правоустанавливающей документации на здания, строения. Выявленные незаконные постройки существенно не увеличивают стоимость складского комплекса, а рыночная стоимость имущественного комплекса, указанная в экспертном заключении, уже включает в себя цену всех обнаруженных на земельном участке объектов.

В договоре купли-продажи недвижимости №26/10-ЕР от 26.10.2005 также указано, что комплекс гаража на 150 а/м, здания бытовок, тепловой участок гаража продаются в том виде и состоянии, в котором они находятся на момент подписания договора.

Суд отмечает, что права и обязанности конкурсного управляющего обусловлены целями конкурсного производства - соразмерное удовлетворение требований кредиторов (статья 2 Закона о банкротстве).

При этом указанные действия конкурсным управляющим должны быть осуществлены в пределах установленного пунктом 2 статьи 124 Закона о банкротстве срока на проведение конкурсного производства.

Суд считает, что заявителем жалобы не доказано, что действия конкурсного управляющего по узаканиванию спорных незарегистрированных объектов привели бы к положительным результатам. Однако очевидно повлечение за собой увеличения текущих расходов и затягивание процедуры конкурсного производства.

Таким образом, ООО «РИАЛСТРОЙ-XXI», в нарушение ч.1 ст. 65 АПК РФ, не представлено доказательств того, что указанными в жалобе действиями (бездействием) конкурсного управляющего нарушены его права и законные интересы, ему или кредиторам причинены или могли быть причинены убытки, что является достаточным основаниям для отказа в удовлетворении требования об удовлетворении жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 60 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 65, 71, 176, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать ООО «РИАЛСТРОЙ-XXI» в удовлетворении заявления о признании действий (бездействий) конкурсного управляющего ФИО1 ненадлежащими по проведению неполной инвентаризации имущества, непроведению (несвоевременному проведению) оценки выявленного имущества, непроведению мероприятий по указаниванию перепланировок и реконструкции в отношении имущества ООО «ИИС-Менеджмент», находящегося на балансе общества; обязании устранить выявленные нарушения; обязании дать разъяснения по инвентаризационной описи.

Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок с момента изготовления в полном объеме.

Судья К.А. Верина